MELEPASKAN OPORTUNITY YANG SUDAH DITANGAN

CUMA TERKILIR SAJA

MASIH BISA DIURUT

Sebuah lahan seluas 2400 m2 bersertipikat SHM dengan status pekarangan berhasil dieksekusi secara hot deal oleh seorang murid Perguruan Kungfu Properti. Cukup bayar uang muka 100 juta dan sisanya dibayar panjang sesuai penjualan. Ditengah kota, dekat padang golf, dekat Rumah Sakit. Juga dikepung perumahan yang padat.

Lahan sudah ditata dan dikerjakan grading plannya. Sudah mulai dipasarkan juga, tapi selama 7 bulan tak ada penjualan sama sekali. Pendekar properti pemula ini merasa galau, dan minta diberi advise atau bahkan lahannya mau dipasrahkan ke saya.

Data dan foto sudah diemail, cuma saya gak perhatikan secara detail. Maksud saya, ntar saya survei aja langsung.

Hari ini saya survei ke lapangan. Benar lokasinya di kota, tapi aksesnya berbelok belok dan sempit jalannya, juga agak berkontur. Saya lihat siteplan dan harganya. Upss, harganya ternyata mahal juga, rumah T45/84 dijual Rp 400 juta, padahal depannya persis ada rumah murah T36/72 yang secondary marketnya cuma 150-175 jutaan.

Saya kaget saat diberitahu harga perolehan lahannya 1,25 juta/m2. Itu tinggi banget. Saya pikir cuma kisaran 400.000/m2. Perpetakan di siteplan nya juga berkomposisi 75:25, padahal seharusnya 60:40.

Saya langsung komentar pendek: "Wah, ini anda dalam posisi berbahaya. Harga perolehan segitu terlalu tinggi, dan harga jual tak mungkin bisa bersaing. Lokasinya tak memungkinkan untuk diangkat ke kelas menengah karena nempel komplek rumah murah aksesnya kurang bagus. Mau nego ulang mana mungkin? Paling cuma bisa turun 50 s/d 100 ribu/m2. Saran saya proyek ini dilepas saja, tinggal cari emergency exit yang paling memungkinkan."

Suhu AW, sudah ada bank yang siap kucurkan kredit 1,2 M dan bisa cair dimuka 600 juta, katanya.

"Jangan diambil, itu makin membuat anda terperosok. Nanti tak mampu bayar kredit dan agunan disita. Lebih baik anda jumpai pemilik tanah dan menyatakan mundur. Uang muka yang sudah dibayarkan minta ditukar dengan tanah dengan luasan setara pembayaran. Syukur-syukur biaya penataan lahan (kisaran 25 juta) juga bisa diperhitungkan."

Sejujurnya, saya tidak tega melihat raut wajahnya yang buram mendengar advise pahit seperti ini. Tapi saya merasa ini justru opsi terbaik daripada diteruskan dia bisa makin babak belur. Ini deal yang bagus dalam skim pembayaran, tapi harga satuannya terlalu tinggi. Mestinya sebelum ambil keputusan membuat komparasi harga terlebih dahulu.

Tapi no problem koq, ini ibarat jatuh belum dari tempat ketinggian. Paling cuma terkilir dan bisa dibawa ke tukang urut. Tak bakalan mati atau hancur berkeping-keping.

Cari lagi peluang lain, dan lebih teliti sebelum dieksekusi. Tetap semangat !!!

CARA MEMBUAT PEMILIK TANAH BERSEDIA LAHANNYA DIBALIK NAMA KEATAS NAMA PERUSAHAAN ANDA

MURID YANG CERDAS 

Seorang eks peserta workshop mengabari saya kalau dirinya sudah mendapatkan
prospek hot deal dengan pemilik tanah seluas 1,7 ha yang menghargai tanahnya Rp 600.000/m2, dengan DP 10% dan sisanya dibayar sesuai progres penjualan tanah kepada konsumen. Pelunasan tanah harus dilakukan maksimal 24 bulan sejak IMB terbit, dimana harga tanah di tahun ke 2 naik otomatis sebesar 10% untuk lahan yang belum dijual kepada konsumen, dan pembagian profit sharing 30% untuk pemilik tanah.

Wow!!! Ini murid yang cerdas. Karena semua resep nego dengan pemilik tanah yang saya ajarkan di kelas workshop telah dia terapkan semuanya dengan benar, yaitu ;

1. Mendapatkan lahan dengan harga yang wajar sesuai harga pasaran. (Dia mengaku menerapkan JURUS TAICHI MASTER yang saya ajarkan di workshop).

2. Mendapatkan deal profit sharing 70:30, dimana MPT (mitra pemilik tanah) mendapat porsi hanya 30% saja, lebih kecil dibanding porsi 70% milik MPK + MPM (mitra pemilik keahlian + mitra pemilik modal). Dia mengaku saat nego menerapkan JURUS BEDAH HARGA RUMAH yang saya ajarkan di workshop, sehingga bisa meyakinkan MPT untuk menerima profit sharing lebih kecil.

3. Mendapatkan deal bahwa umur proyek adalah 2 tahun, karena di workshop saya ajarkan bahwa mengenai waktu pelunasan tanah harus memakai asumsi konservatif 1 ha = 1 tahun, 2 ha = 2 tahun, dst. Sehingga kalau luasan 1,7 ha diselesaikan 2 tahun masih relevan.

4. Mendapatkan deal mengenai grass period, sehingga hitungan waktu 24 bulan pelunasan dihitung sejak ijin (baca; IMB) terbit, bukan sejak pembayaran DP. Setidaknya ini bisa mendelay kewajiban kisaran 2-4 bulan.

5. Mendapatkan deal bahwa DP pembayaran tanah hanya sebesar 10% saja, sementara sisanya dibayar sesuai progres pelepasan tanah kepada konsumen.

"Om Jin, dengan semua kondisi deal diatas, apakah semua sudah lengkap atau masih ada yang perlu dikondisikan ulang dengan MPT (mitra pemilik tanah)? Saya perlu advise soal teknik eksekusi lahannya. Bagaimana SKENARIO LEGAL nya?" tanya eks murid workshop tersebut.

Kemudian saya menjelaskan bahwa selain Skenario Legal, masih ada 1 hal lagi yang perlu dikondisikan, yaitu "Menyatakan kepada MPT mengenai berapa skala investasi yang akan ditanamkan di proyek tersebut."

Seperti yang sering saya ajarkan di workshop, proyeksi laba biasanya 1x harga tanah. Jadi kalau luas lahan 1,7 ha @ 600.000/m2, maka potensi laba totalnya adalah 10,2 milyar. Dibulatkan 10 milyar. Jika bagian MPT adalah 30% alias 3 milyar, maka bagian MPK + MPM adalah 70% alias 7 milyar.

Untuk sebuah proyek dengan target laba 7 milyar, maka skala investasi maksimal yang bisa dibudgetkan adalah 50% dari potensi laba alias 3,5 milyar saja. Meskipun demikian jangan sampaikan kepada pemilik tanah bahwa kita akan berinvestasi senilai 3,5 milyar. Katakan saja kita akan berinvestasi sebesar 2,5 milyar saja. Selama lahan tidak ada pengurugan atau memotong tanah, maka modal kerja 2,5 milyar untuk mengembangkan lahan 1,7 ha masih relevan. Bahkan kalau itu proyek saya pribadi, dengan ilmu jin yang saya kuasai saya berani mematok modal kerja hanya 2 milyar saja. (di workshop ada pelajaran REKAPITULASI MENGHITUNG MODAL KERJA PROYEK),

Mengenai SKENARIO LEGAL, tidak ada opsi lain mengembangkan proyek ini selain memakai badan hukum (baca; PT). Karena luasan 1,7 ha pasti tidak bisa dikelola memakai nama perorangan atau pribadi. Regulasi soal hal ini sekarang sangat ketat, bagi yang melanggar biasanya mendapat kendala saat mau melakukan pemecahan sertipikat (baca; tak bisa split lebih dari 5 kavling). Konsekwensi turun hak dari HM menjadi HGB sudah pasti terjadi.

Kemudian saya menyarankan urutan seperti ini yang harus dijelaskan kepada MPT, yaitu;

SKENARIO A

Step #1 : MENDIRIKAN PT
Meminta kepada MPT agar mendirikan PT baru (dokumen lengkap: akta pendirian, SIUP, TDP, NPWP, pengesahan Depkumham, keterangan domisili) dengan pemegang saham dan pengurus semuanya dari internal MPT. Estimasi biaya 10 s/d 12,5 juta.

Step #2 : MENGURUS PERIJINAN
Meminta kepada MPT agar mengurus perijinan sampai dengan terbit Ijin Lokasi atau Ijin Prinsip. Tentunya terlebih dahulu dibuatkan desain siteplan dll sebagai dokumen pendukungnya. Estimasi biaya 100 s/d 125 juta.

Step #3 : BALIK NAMA
Jika Ijin Prinsip/Ijin Lokasi sudah terbit, maka SHM atas nama MPT dibalik nama menjadi atas nama PT, dan statusnya otomatis turun menjadi HGB. Ada 2 pajak yang dibayar, yaitu; PPH final 5% (asumsi SPPT PBB hanya 200.000/m2) sebesar 170 juta. Pajak ini dibayar oleh MPT sebagai Penjual/pelepas hak. Dan juga BPHTB senilai 167 juta. Pajak ini dibayar oleh PT (pemegang sahamnya juga MPT) sebagai Pembeli/penerima hak. Total biaya pajak senilai 337 juta.

Jika akumulasi biaya dari #step 1 s/d #step 3 dijumlahkan, maka hasilnya adalah 447 juta.

Semua biaya itu menjadi beban kewajiban MPT, supaya kemudian MPT bisa berhadapan dengan mitranya (baca; kita) dalam kapasitas PT bertemu PT guna melakukan kerjasama melalui MoU khusus, ataupun dikondisikan dalam status PPJB notariil beserta kuasa menjual.

Saya jamin MPT akan terbelalak matanya dan tak mau ditempuh skenario tersebut. MPT tak bakal mau keluar biaya sebanyak itu dari kantongnya sendiri.

Nah, ketika matanya terbelalak kaget, atau minimal dahinya berkerut menatap angka ratusan juta yang harus ditanggungnya, sebenarnya saat itulah peluang bagi kita sudah ada didepan mata, yaitu agar MPT bersedia mengikuti skenario yang sudah kita persiapkan.

Sobat properti, skenario step #1 s/d #3 diatas sebenarnya mengandung 1/2 jebakan. Dimana seolah-olah kita memberikan opsi kepada MPT untuk tetap mengangkangi tanahnya dengan dibalik nama ke PT dimana MPT menjadi pemegang sahamnya sendiri. Akan tetapi dalam prakteknya itu sulit direalisasi, karena MPT tak bakal mau keluar duit sendiri hanya demi menjalankan skenario legal.

Saatnya anda menjadi dewa penyelamat, dengan menolong MPT supaya tetap bisa ngangkang (baca; mengontrol tanahnya) akan tetapi tidak sampai keluar uang 1 sen pun, dengan mengajak MPT menjalani urutan proses dibawah ini;

SKENARIO B

Step #1 MENDIRIKAN PT BERSAMA
MPT, saham 30%
MPK + MPM, saham 70%

Kom-Ut = wakil MPK + MPM
Kom = wakil MPT
Dir-Ut = wakil MPT
Dir = wakil MPK + MPM

Modal Dasar = 2.500.000.000
Modal Disetor = 2.500.000.000

Note ;
MPT punya kewajiban setor 30% x 2.500.000.000 = 750.000.000, akan tetapi tidak perlu setor karena sifatnya ini adalah saham goodwill.

Step #2 MENGURUS PERIJINAN
Perijinan diurus, dimana beban biaya ditanggung oleh PT yang dibentuk bersama oleh MPK dan MPK + MPM. Jadi bukan ditanggung sendiri oleh PT milik MPT seperti rincian diatas sebelumnya.

Step #3 BALIK NAMA
Setelah ijin prinsip / ijin lokasi terbit, maka akan dilakukan proses balik nama. PPH Final 5% dibebankan ke MPT, dan MPT harus membayarnya sendiri dengan mengambil sebagian dari penerimaan Uang Muka pembayaran tanah. Sedangkan BPHTB dibayar oleh PT selaku penerima hak.

Sobat properti, jika ada Skenario A dan Skenario B, menurut pengalaman saya selama ini, MPT cenderung memilih skenario B karena lebih meringankan di pihak dia. Dia bebas dari biaya mendirikan PT, biaya perijinan, dan BPHTB. Bandingkan dengan skenario A dimana dia harus menanggung semuanya.

Soal kekuatiran MPT mengenai tanah yang dibalik nama ke PT, jelaskan saja bahwa MPT dijamin aman, karena ;

1. Untuk melakukan penjualan kepada konsumen, maka AJB PPAT hanya bisa ditanda-tangani oleh Dir-Ut yang merupakan representasi dari MPT sendiri.

2. Untuk melakukan penjualan kepada konsumen, maka Dir-Ut perlu persetujuan dari Dewan Komisaris (baca; bukan salah satu komisaris saja), dimana salah satu anggota Dewan Komisaris adalah MPT sendiri.

3. PT akan membuka joint account di bank, dimana 2 diantara 4 specimen tanda-tangan adalah wakil dari MPT sendiri. Dijamin aman karena semua arus uang keluar-masuk bisa dikontrol oleh MPT.

Sobat properti, lakukan skenario diatas dengan baik dan benar, maka outputnya adalah kondisi dimana MPT akan rela melepaskan tanahnya untuk dibalik nama ke PT yang anda dirikan bersama MPT, karena dia merasa aman dan punya akses kontrol yang kuat atas tanah dan atas keuangan. Apalagi dirinya sendiri atau wakil dari MPT berhak duduk sebagai Dir-Ut yang merupakan representasi dari PT.

Enak bukan? Hanya sediakan modal 2,5 milyar saja, maka PT anda punya penguasaan atas lahan yang nilainya setara 10,2 milyar. Dan potensi laba yang menjadi hak anda adalah sebesar 70% x 10 milyar. Wow!!!! Bikin air liur menetes.

Sobat properti, yang saya jelaskan diatas hanya yang enak-enak saja. Sementara potensi bahaya dan resikonya sengaja belum saya jelaskan disini. Ada 2 resiko besar yang bisa menjegal jalannya proyek jika dieksekusi dengan skenario diatas. Dan jika anda mau tahu resiko apakah gerangan? Dan bagaimana cara mengantisipasinya, ikuti saja WORKSHOP PROPERTI 2 HARI yang diselenggarakan oleh Jin Properti. Semua dikupas tuntas disana. Silahkan saja lihat jadwal workshop terdekat.

PENTINGNYA ADMINISTRASI PEMASARAN DIDALAM BISNIS PROPERTI

ASTAGA, RUBEN AKAN DINIKAHI ERICK

Kami punya konsumen keren bernama pak Ruben. Wajah ganteng, kulit putih, dandan kelimis, dengan bau parfum yang feminim. Bener koq baunya feminim, bukan salah ketik. Gaya bicaranya agak genit. Kalau lihat KTP nya, usia sudah 38 tahun, tapi statusnya masih single. Hmm, sales saya bisik-bisik: "Ini golongan melambai pak ...."

Pak Ruben, ehh Ruben aja (dia tak suka dipanggil pak) sudah membayar booking fee untuk pembelian 1 unit rumah 2 lantai type 102. Booking fee nya senilai Rp 5 juta. Dan sesuai aturan main, Ruben harus bayar Uang Muka pertama sebesar 5% yang jatuh tempo 2 minggu sejak booking fee.

Ketika staf keuangan kami menghubungi Ruben 2 hari sebelum tanggal jatuh tempo, dia memberi-tahu bahwa tak jadi melanjutkan pembelian rumah karena dia mau menikah dengan warga negara Belgia dan rencananya mau ikut pindah ke Belgia. Ruben mengatakan via telepon bahwa dia merelakan booking fee nya senilai Rp 5 juta hangus sebagai sanksi pembatalan.

Staf keuangan melaporkan hal ini kepada saya, dan dengan cepat saya kembali memasukkan unit yang sempat dibeli Ruben ke daftar stok yang bisa dijual kembali kepada konsumen lain. Saya percaya info dari staf keuangan sudah valid.

Eh dasar hoki, hanya berselang 1 hari sejak saya anggap batal, unit rumah type 102 ex Ruben langsung terjual kembali. Mungkin karena lokasinya yang hook dan dekat taman, jadi banyak peminatnya. Pembelinya seorang perwira polisi bernama pak Rudi (maaf tak berani saya sebutkan nama aslinya). Hari itu juga pak Rudi sudah membayar booking fee senilai Rp 5 juta.

Berselang 3 hari sejak pak Rudi membayar booking fee, eh Ruben datang ke kantor membawa uang tunai Rp 30 juta. Katanya mau bayar Uang Muka ke-1. Alamaaak, bukannya Ruben sudah batal karena mau menikah dengan orang Belgia? Saya panggil staf keuangan saya untuk klarifikasi. Ruben mengaku memang betul dia sempat menyebutkan mau batal, tapi masih sebatas lisan dan tak ada surat tertulis apapun. Jadi Ruben tak mau dianggap batal dan tetap ingin melanjutkan transaksinya.

Saya bingung. Kami melakukan penjualan ganda. Satu unit rumah kami jual kepada 2 konsumen yang berbeda, dan dari keduanya kami sudah sama-sama menerima booking fee. Tak mungkin berlanjut keduanya. Salah satu mesti ada yang batal, dan saya condong membujuk Ruben saja yang batal atau pindah kavling. Kalau untuk membatalkan transaksinya pak Rudi yang perwira polisi, terus terang saya takut.

Saya tak kekurangan akal. Saya panggil staf saya yang paling ganteng (namanya Dwi Priono) untuk bernegosiasi dengan Ruben. Pokoknya Ruben harus pindah kavling atau batal dan booking fee dikembalikan penuh.

Syukurlah, Dwi dengan pesona kumisnya berhasil membujuk Ruben untuk pindah kavling. Alhamdulilah, kami tak jadi kena kasus pidana untuk kasus penjualan ganda. Ketika memberi laporan, Dwi sambil tertawa bercerita bahwa Ruben sedang berduka karena dibohongi kekasihmya yang bernama Erick dari Belgia. Astaga, kekasihnya ternyata laki-laki, hahaha ..

Sobat properti, kisah diatas cuma fiktif. Tapi seandainya kasus demikian benar-benar terjadi, itu menandakan lemahnya sistem administrasi pemasaran anda. Sebuah pembatalan tak bisa diverifikasi jika hanya disampaikan secara lisan via telepon. Tetap harus dikirimi surat konfirmasi secara tertulis, dan diberikan waktu minimal 7 hari kepada konsumen yang sudah menyatakan batal via telepon untuk memgambil sikap. Jika tidak melakukan pembayaran apapun, maka surat konfirmasi tersebut sudah bisa dijadikan bukti telah terjadi pembatalan.

Pembatalan dari konsumen yang baru membayar booking fee biasanya relatif mudah karena seandainya hangus sekalipun, konsumennya rela karena nilainya kecil. Lain cerita jika sudah membayar sejumlah uang muka yang cukup besar, pasti akan ribut tentang berapa nilai yang dipotong dan kapan pengembalian uang muka akan dilakukan.

Berapa nilai yang dipotong dan berapa yang akan dikembalikan serta kapan waktu pengembaliannya, semua harus sudah diatur di klausul Perjanjian Perikatan Jual Beli. Pernyataan batal juga harus dibuatkan kesepakatannya berupa Akta Pembatalan.

Penjelasan lebih detail mengenai PPJB, surat konfirmasi, akta pembatalan serta pengenalan form nya (termasuk simulasi) akan disampaikan dalam WORKSHOP PEMASARAN DAN ADMINISTRASI PEMASARAN PROPERTI yang diselenggarakan tgl 10-11 Oktober 2015 di Kelapa Gading Jakarta. Berminat, hubungi 0813 1760 3511 Dwi Priono Kungfuproperti

STRATEGI PEMASARAN PRODUK BARU

ANT MAN

JAGOAN BARU KITA

Jika anda ditanya tentang tokoh komik atau superhero seperti Thor, Hulk, Captain America atau Iron Man, mungkin anda mengenali tokoh superhero tersebut. Komiknya sudah banyak dibaca, dan film layar lebarnya juga sudah beberapa kali dirilis.

Tapi coba anda ditanya tentang tokoh superhero bernama ANT MAN (manusia semut), pasti tak banyak yang tahu. Saya yang notabene pembaca komik sejak kecil, juga tidak tahu sama sekali tentang tokoh ini. Padahal konon karakter Ant Man sudah ada komiknya sejak tahun 1962, meski baru sekarang dibuat film layar lebarnya sebagai jagoan tunggal.

Film Ant Man baru saja saya tonton di gedung bioskop. Nontonnya juga tak sengaja, karena usai antar anak saya beli buku di Gramedia, mendadak diajak nonton film yang judulnyapun baru saya ketahui saat beli tiketnya. Cukup menghibur, jagoannya keren karena bisa mengubah ukuran massa tubuhnya dari besar menjadi kecil dan sebaliknya, juga bisa berkomunikasi dengan semut-semut yang menjadi pasukannya.

Mau tak mau, suka tak suka, sejak hari ini di benak memori saya sudah tercantum nama Ant Man sebagai superhero kelompok Marvel yang boleh jadi suatu ketika nanti akan bergabung menjadi salah satu anggota The Avenger.

Sobat properti, baru pertama kali saya lihat karakter Ant Man, tapi saya suka dan tertarik, dan sudah pasti langsung mengingatnya sebagai jagoan seperti Hulk, Iron Man dll. Saya malah berharap di film Avenger berikutnya manusia semut ini ikut bergabung. Pasti keren jika ada aliens dari luar galaxy yang mati akibat telinganya digerogoti semut api, hehe ..

Analogi apa yang bisa saya sampaikan dari manusia semut ini? Ternyata meski di benak konsumen sudah diisi memorinya dengan produk produk lama yang sudah hadir terlebih dahulu dan dikonsumsi oleh mereka, tetap ada ruang bagi munculnya produk baru yang bisa juga diterima oleh mereka. Dan bahkan jika produk anda memiliki benefit yang menarik, bisa langsung nangkring di benak konsumen dalam level setara dengan produk-produk lama. Buktinya Ant Man langsung masuk benak saya didalam daftar superhero yang saya kenal.

Jangan merasa minder jika anda akan mengembangkan sebuah proyek properti di sebuah kota yang baru pertama kali anda masuki, dan mengetahui fakta bahwa disitu ada beberapa pemain lama yang sudah ngetop dan dipercaya oleh konsumen. Sepanjang produk baru kita memiliki inovasi dan benefit yang juga menarik di mata konsumen, maka kita masih tetap berani berkompetisi.

Itulah gunanya anda perlu belajar ilmu marketing mengenai cara menciptakan KEUNGGULAN KOMPETITIF. Supaya produk properti anda mampu bersaing di pasaran, bahkan jika harus berhadapan dengan pengembang-pengembang lama yang sudah terlebih dahulu eksis.

Itulah gunanya anda perlu belajar ilmu promosi, tentang bagaimana cara menciptakan AWARENES di benak konsumen, agar produk kita meski baru tapi sudah masuk ke benak konsumen dan diingat oleh mereka, dan jadi salah satu referensi untuk dipilih jika mereka ada niatan membeli produk properti. Strategi promosi juga harus diaplikasikan sesuai dengan phase life cycle product nya. Strategi promosi di phase perkenalan berbeda dengan strategi promosi di phase pertumbuhan atau kedewasaan.

Materi memgenai cara menciptakan KEUNGGULAN KOMPETITIF, LIFA CYCLE PRODUCT,  dan juga STRATEGI PROMOSI demi menciptakan AWARENESS ada didalam bagian modul yang disampaikan di workshop properti Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan.

Salam properti !!!

ANDA DITUNTUT HASIL, BUKAN PROSES

PENGIN NGELAYAP LAGI

Sudah 2 bulan terakhir ini saya tak pernah ngelayap keluar negri ala backpacker. Padahal sejak Oktober tahun lalu, saya sangat rajin menggeluti hobby baru tersebut, yaitu jalan-jalan keluar negeri ala gelandangan. Nenteng ransel, nginap di hotel kelas melati, tanpa ikut biro tour manapun. Lebih murah jatuhnya. Apalagi jika beli tiket pesawat promo 4-5 bulan sebelumnya. Bisa hemat sekali. Pergi ke Korea yang ditawarkan biro tour 12-13 juta, jika pergi ala backpacker cuma 7-8 jutaan saja. Ke Thailand cukup 3-4 juta saja.

Saya sungkan disindir oleh investor proyek saya. Katanya gimana proyek bisa laku jika bosnya sibuk ngelayap. Hmm, susah mau menjawab. Ngomelnya belum selesai. Kali ini tentang komunikasi yang kurang nyambung karena katanya anggota tim saya suka bungkam jika ditanya info update.

Padahal sebenarnya kami aktif report mengirimkan foto-foto progres bangunan. Saat ngecor, saat pasang gypsum, pasang sanitair, semua dikirimkan fotonya dan penjelasannya. Dijawab begini; "Saya tak butuh info progres bangunan, tapi butuhnya progres penjualan." Mampuuuuss ...

Kami kirimkan foto pameran, foto saat konsumen kunjungan lokasi. Dijawab ; "Kunjungan teruus. Kapan closingnya?" Mampus lagi deh ...

Beberapa kali kena skak membuat saya dan team bingung mau report seperti apa. Karena mitra pemodal kita tahunya adalah HASIL, bukan PROSES. Kita laporkan progres fisik tidak digubris, karena yang ditunggu adalah report bertambahnya angka penjualan. Akhirnya kami memilih diam.

Eh diam dan bungkam juga salah. Katanya kurang transparan dan tidak informatif.

Saya dan team memilih bekerja keras membenahi strategi pemasaran. Baik tentang produk, harga, skim bayar, promosi, gimmick dll. Semua kami evaluasi dan dibenahi. Puji Tuhan penjualan membaik dan banyak closing. Kami rajin report ke investor, dan tentu saja mereka senang lihat omset membumbung tinggi dan banyak cash in.

Suasana sudah cair. Banyak haha hihi. Tidak mati gaya lagi. Komunikasi normal lagi. Tidak takut salah. Laporan progres fisik pun sekarang direspo  dengan baik, bukan dijawab tidak butuh.

"Pak Ari, libur lebaran ini mau jalan-jalan kemana?"

Ceileehh, dulu menyindir saya suka ngelayap dan jadi alasan penjualan seret. Sekarang dengan enteng malah nanya kemana saya mau pergi, hehe ..

Sobat properti, pengalaman saya diatas jangan dipahami secara sempit ya. Itu bukan masalah, itu bukan tekanan. Itu justru tantangan. Sudah sewajarnya seorang investor menuntut kinerja yang baik atas proyek kita. Karena mereka sudah menanamkan investasinya, dan pantas kuatir jika sampai proyek tidak sukses. Mereka rewel artinya care (peduli).

Tanpa tekanan dari investor, jika penjualan sedang jeblok, kita sendiri juga merasa under pressure koq. Seorang pengusaha bakal gelagapan mengelola cashflow jika penjualannya jeblok.

Saya sudah bermitra dengan banyak pemodal. Dan bisa menyikapi secara bijak kondisi ini. Saya justru lebih senang diukur berdasar BASIS KINERJA seperti ini, bukan BASIS JAM KERJA. Karena parameter bernama BASIS KINERJA membuat saya tidak merasa dibatasi oleh apapun. Justru kita sendiri yang bisa menakar punya kapabilitas sebesar apa.

Misal saya punya 10 proyek dengan 10 investor dan semuanya berjalan lancar, artinya saya masih bisa menambah proyek lagi tanpa kuatir investor lama merasa terabaikan. Artinya saya bisa sebulan backpacking 2x tanpa sungkan disindir bosnya suka ngelayap. Semua pakai tolok ikut KINERJA. Asal semua lancar, oke-oke saja.

Sebaliknya jika saya hanya punya 1-2 proyek dan tiap hari Senin s/d Jumat rajin ngantor, tapi penjualan jeblok dan proyek tidak sehat, itu sebuah isyarat bahwa kapabilitas saya cuma segitu dan tak boleh merangkap-rangkap banyak proyek.

Tetap semangat !!!!

Cari tiket ah ....
Pengin ngelayap lagi.

JANGAN MEMBELI LAHAN BERSTATUS PERTANIAN

Kisah Pria Bodoh

ALAMAAAK, ISTRI SECANTIK DIAN SASTRO

KOQ DICAMPAKKAN

Hati-hati beli lahan di Sleman dengan status sawah atau pertanian (bukan pekarangan), bisa-bisa mengurus proses pengeringan (alih fungsi dari pertanian menjadi non pertanian) memakan waktu setahun lebih. Terakhir saya mengurus beginian sampai 14 bulan. Dari sejak sepasang suami istri (baca: penjualnya) masih rukun harmonis, proses pengeringan baru selesai saat suami istri tersebut ternyata (maaf) sudah bercerai.

(Note : Jangan berpikir kata sawah yang saya maksud itu kondisi eksistingnya juga berupa sawah dan ada tanaman padinya ya. Ini hanya status lahan saja di sertipikat. Kondisi riilnya sudah tanah darat dan banyak pohon perdu. Dan secara tata ruang, masuk di zona kuning yang bisa dialokasikan sebagai perumahan).

Ada lahan seluas 2500 m2 yang kami beli di daerah Sleman. Sebagai DP (down payment) kami baru bayar sebagian saja saat PPJB (perjanjian perikatan jual beli) notariil, dan sisanya baru dilunasi nanti saat proses pengeringan sudah selesai.

Bayar DP dilaksanakan Pebruari 2014. Penjual alias pemilik tanah yang menyadari bahwa pelunasan dikaitkan dengan selesainya proses pengeringan, mengambil inisistif agar proses pengeringan dikerjakan oleh notaris yang dia tunjuk. Saya oke-oke saja.

Hampir 8 bulan berjalan, pengeringan belum selesai juga. Penjual sudah tak sabar dan berkasnya diambil, minta diurus di notaris lainnya. Kemudian saya berikan referensi notaris lain untuk melanjutkan (atau proses ulang?) urusan pengeringan lahan tersebut.

Enam bulan berlalu, woiii .. setengah tahun berlalu, pada bulan April 2015 akhirnya selesai juga. Status tanah sudah berubah jadi pekarangan. Jika dihitung lamanya proses adalah 8 + 6 = 14 bulan. Sekian lamanya mengurus perubahan peruntukan. Entah memang prosesnya yang rumit, atau kinerja BPN yang lamban, entahlah ... Faktanya 14 bulan baru selesai.

Saya sampaikan kabar baik tersebut kepada pemilik tanah, bahwa kami sudah siap melakukan pelunasan senilai 1 milyar. Saya kirim sms ke suami (mister X) dan ke istri (mrs X). Yang merespon cepat justru mrs X, yang menelpon saya dan meminta bertemu 4 mata. Saya tanya apa keperluannya, mrs X menjawab  tentang sesuatu yang penting.

Kami bertemu 4 mata. Mrs X menangis seseunggukan dan bercerita bahwa sejak bulan Oktober 2014 lalu ternyata sudah diceraikan oleh suaminya yang mau menikah lagi dengan wanita lain yang lebih muda. Alamaak, bodoh amat mr X. Istri secantik dan seanggun ini koq dilepaskan (ibu berusia 38 thn tersebut mirip Dian Sastro, kinclong banget).

Mbak Dian (saya sebut begitu aja, berhubung statusnya sudah bukan mrs X) meminta tolong saya untuk memperjuangkan haknya. Dari uang 1 milyar yang harus saya bayarkan, rencananya mbak Dian cuma mau diberi 150 juta saja, dan selebihnya 850 juta akan dikuasai oleh mr X. Mbak Dian  menuntut pembagian 50:50 dan mengancam tak bersedia tanda tangan atas penjualan harta gono gini tersebut.

Tepat di hari H, kami semua berkumpul di kantor Notaris. Ada mr X, ada mbak Dian. Saya coba usulkan ke mr X agar berunding internal dengan mbak Dian tentang pembagian uang 1 milyar. Saya tak mau ikut terlibat karena itu urusan sepasang insan yang pernah saling mencintai dan memiliki 2 orang anak tersebut. Hampir 1 jam mereka berunding di ruangan khusus, belum selesai juga.

Saya mengintip dari jendela, nampak mbak Dian sedang menangis dibentak bentak mr X. Saya tak sabar lagi, dan nekat masuk kedalam setelah mengetuk pintu.

"Begini bapak ibu, maaf saya tak bisa menunggu lebih lama lagi. Saya minta sekarang bapak dan ibu segera menanda-tangani AJB PPAT dan menerima cek 1 milyar dari saya, dan menerbitkan kuitansi yang ditanda-tangani oleh bapak ibu berdua. Saya tak mau urusan internal anda berdua membuat saya dan notaris harus menunggu. Mohon kerjasamanya ....."

Mereka akhirnya bersedia memenuhi permintaan saya tersebut, dan melaksanakan semua prosesi transaksi. Saat cek 1 milyar mau saya serahkan, sempat berpikir mau saya serahkan mr X atau mbak Dian. Tapi hati kecil saya memerintahkan tangan saya untuk mengulurkan cek kepada mbak Dian.

Mereka berdua segera bergegas menuju bank usai transaksi. Saya membayangkan mbak Dian akan dicekik dan direbut cek nya oleh mr X. Atau saya bayangkan cek nya justru sobek buat rebutan saat didalam mobil menuju bank. Bisa juga mereka berantem didepan teller. Ah, gak urusan. Yang penting jual beli beres dan hak atas tanah berpindah serta sertipikat bisa balik nama.

Meski dalam hati saya kasihan jika ternyata mbak Dian cuma dapat bagian 150 juta saja.

Sobat properti, pelajaran dari kasus ini bukan tentang nasib mbak Dian. Tapi sebuah pemahaman bahwa lebih baik mencari lahan yang statusnya sudah pekarangan alias tanah darat. Membeli lahan berstatus pertanian membuat progres legal perijinan anda bergerak lambat dan berpotensi mengacaukan proyeksi umur proyek anda. Cari yang pasti-pasti saja deh.

LUASAN LAHAN DAN SKALA INVESTASI BAGI PEMULA DI BISNIS PROPERTI

INI KONDOM NAK,

BUKAN PERMEN KARET

Papah, Durex ini apaan ya? Apa permen karet? Tanya Abel anak bungsu saya yang baru lulus SD ketika dia melihat produk kondom itu ada di minibar (kamar hotel di Bangkok) bersama produk makanan kecil dan minuman lainnya.

Saya gelagapan. Mungkin karena disitu tulisannya huruf Thailand semua, jadi tidak ada informasi lain yang bisa dia baca. Dalam sekian detik saya harus mempersiapkan jawaban yang tepat buat pertanyaan Abel yang tidak terduga itu.

"Hmm, ini semacam obat buat pria dewasa untuk menjaga kesehatannya. Itu di minimarket dekat rumah kita juga dijual koq, tapi dalam versi bahasa Indonesia." Aduh, saya menyesal memberi jawaban mengambang dan tidak spesifik seperti itu. Saya kuatir Abel mengajukan pertanyaan yang lebih kritis akibat jawaban saya yang kurang memuaskan rasa ingin tahunya.

Untungnya Abel tidak mengejar pertanyaan soal Durex, akan tetapi sibuk memegang botol-botol kecil berisi minuman beralkohol yang juga ada di mini bar. Jika dia tanya tentang minuman itu, jawabannya lebih enak karena tak perlu memakai jawaban memutar seperti ketika menjelaskan tentang kondom.

Sobat properti, saya lebih senang ditanyai soal properti dan menjelaskannya secara gamblang, ketimbang diminta menjelaskan soal kondom kepada seorang anak berusia 12 tahun.

Seorang calon peserta workshop properti (sudah mendaftar untuk kelas Agustus) mengirimkan pertanyaan singkat ke saya melalui chat di whatsapp.

"Suhu AW, luasan lahan minimal berapa yang harus saya cari untuk dieksekusi?"

Tak ada batasan minimal yang dipersyaratkan. Karena luasan lahan 400 m di pusat kota yang bisa dibangun jadi 3 ruko juga layak dieksekusi. Luasan 1 ha ditepi kota yang bisa dibangun jadi rumah sederhana juga layak dieksekusi. Tapi luasan 400 m ditepi kota yang cuma bisa jadi 4 kavling rumah murah pastinya tidak layak eksekusi karena cuma buang-buang waktu dan tenaga untuk hasil yang tidak seberapa.

Jika bicara dari sisi PEMBELAJARAN, anda hanya mengembangkan 3 kavling juga mendapatkan pembelajaran yang lengkap, yaitu mulai dari legalitas saat eksekusi lahan, perencanaan, perijinan, pemasaran, pembangunan, keuangan (hutang, piutang, KPR, pajak), estate management dll. Meski tentu saja mengembangkan lahan 1 ha pasti kompleksitasnya lebih tinggi.

Jika bicara dari sisi WAKTU dan sisi HASIL, maka membuang waktu selama 9-18 bln hanya untuk mendapatkan hasil yang tak seberapa pastilah tidak signifikan. Terkecuali itu hanya proyek sekunder (sampingan) karena ada proyek utama yang potensi hasilnya lebih besar. Jika anda berlabel pengusaha tetapi cuma mengejar potensi laba puluhan juta (8 digit), bukan ratusan juta (9 digit) atau milyaran (10 digit), itu tak jauh beda dengan income pegawai.

Jadi skala luasan proyek bukanlah parameter tunggal untuk sebuah kelayakan. Misal hanya mengerjakan 3 ruko akan tetapi labanya 500 jt x 3 = 1,5 milyar dan anda dapat bagian 30% sebagai MPK (mitra pemilik keahlian), itu sudah lumayan. Ketimbang mengerjakan luasan 3.000 m2 ditepi kota yang bisa dibangun jadi 30 unit rumah murah yang menghasilkan laba 10 jt x 30 = 300 jt, dan anda cuma mendapat bagian 30% saja (90 jt), itu kurang menarik secara hasil.

Saya justru lebih senang memberi batasan tentang waktu (umur proyek) dan skala investasi (besaran modal) yang dibutuhkan di proyek kita. Dengan mengacu kepada fakta bahwa konsep jadi pengembang dengan modal recehan yang saya ajarkan adalah memanfaatkan uang dari pemodal, maka berdasarkan pengalaman empiris saya selama ini, ada beberapa hal yang bisa saya jelaskan sebagai berikut :

1. Carilah proyek dengan SKALA INVESTASI kisaran 500 jt s/d 2 milyar. Jika kebutuhan modal lebih besar dari itu, kemungkinan besar anda kesulitan mencari pemodal yang mau membiayai proyek anda. Mengingat status anda yang masih pemula di bisnis properti sehingga reputasi dan kredibilitas anda belum tinggi. (Modul menghitung kebutuhan modal kerja diajarkan di workshop properti). 

2. Carilah proyek yang DURASI-nya kisaran 18 bln (maks 24 bln). Karena pemodal yang akan membiayai proyek properti anda biasanya bukan pemain properti, jadi mereka sedang trial (coba-coba) investasi di bisnis ini, dan lebih menyukai proyek fast moving (selesainya cepat). Menurut pengalaman saya selama ini, sulit mencari pemodal untuk proyek berdurasi 3-5 thn, meski potensi labanya sangat menggiurkan.


Nah, saya ditanya soal luasan minimal lahan, tetapi justru menjawab tentang BESARAN LABA, DURASI (umur proyek) dan SKALA INVESTASI. Karena sesungguhnya justru parameter itu yang lebih tepat untuk dijadikan acuan pendekatan guna menentukan apakah sebuah lahan layak untuk dieksekusi atau tidak.

Saya sering ditawari proyek luas 10-20 ha, tapi justru respon saya lambat karena saya tahu persis itu bukan jenis makanan yang bisa saya telan. Konsep berbisnis properti dengan modal recehan tidak klop dengan luasan seperti itu.

Saya juga sering ditanya kenapa tidak mengembangkan proyek apartemen atau condotel? Saya jawab itu tidak klop dengan konsep saya yang menggandeng pemodal. Skala investasinya terlalu besar jika harus menggarap proyek apartemen atau condotel.

Saya pilih yang realistis saja. Bisa dieksekusi, bisa  dipelajari, bisa mendatangkan rejeki, bagi siapapun yang ingin berbisnis properti. Saya cuma pengembang kelas perumahan, itupun bukan skala ratusan hektar seperti kelasnya Ciputra. Jika mau belajar properti skala kota, silahkan belajar pada suhu-suhu kelas dewa. Jika mau belajar properti high rise building, silahkan belajar kepada ahlinya.

Selling point saya selaku suhu PERGURUAN KUNGFU PROPERTI adalah: "Yang saya ajarkan bukanlah sesuatu yang teoritis, tapi saya berbagi tentang sebuah pengalaman empiris. Saya praktisi, bukan akademisi. Saya tidak memberikan anda ijasah, tapi mengajarkan cara berburu rejeki yang barokah."

SEORANG SALES HARUS PANTANG MENYERAH

TERSENYUMLAH PADAKU, TITIN

Waktu saya masih kelas 3 SMP dulu, saya naksir seorang cewek yang potongan rambutnya mirip Lady Diana. Dia adalah cewek dari sekolah lain yang sering saya jumpai tiap pagi saat mau berangkat sekolah. Saya sekolah di SMPN 12 Srondol Wetan Semarang, dan cewek tersebut dari badge di lengannya saya ketahui bersekolah di SMP Persit KCK (Kartika Candra Kirana) Srondol Kulon Semarang.

Kebetulan kami sering berpapasan tiap pagi. Dia  berjalan dari selatan menuju utara, dan saya berjalan dari utara menuju selatan. Spot perjumpaan biasanya di area yang sekarang sudah jadi jalan tol Srondol - Jatingaleh. Setiap berpapasan saya selalu meliriknya dengan hati berdebar. Ohhhh, betapa indahnya ciptaanMu ya Allah ..., membuat hatiku terguncang hebat.

Wajahnya manis, kulitnya putih bersih, bibirnya merah merekah, tubuhnya tinggi semampai, dan rambutnya ala Lady Diana. Potongan seperti itu memang sangat ngetrend di jamannya. Yang masih saya ingat, cewek yang saya taksir itu memakai sepatu merk Warrior. Sepatu gaul di jaman itu.

Saya penasaran dan ingin tahu sekali siapa nama cewek itu dan dimana rumahnya. Saya sengaja berangkat sekolah lebih pagi supaya bisa bertemu bukan ditengah-tengah tetapi lebih ke selatan mendekati rumahnya. Saya tekuni hampir 2 minggu, akhirnya saya tahu dimana rumah cewek tersebut. Rumahnya hanya 300 m dari sekolah saya di SMPN 12.

Hmm, saya lakukan investigasi, bertanya kepada tetangga kanan kiri. Saya diberitahu namanya Titin H (namanya masih saya hafal, cuma tak enak jika disebut lengkap), kelas 2B di SMP Persit. Yess!!! Senang banget bisa tahu nama cewek yang saya taksir tersebut.

Esoknya saya makin ngebet bertemu dia. Saat dijalan berpapasan seperti biasanya, saya sengaja berjalan agak mendekat supaya bisa memberikan senyum kepadanya. Titin melihat saya tersenyum, tapi ekspresinya datar-datar saja.

Mungkin senyum saya kurang manis. Esoknya saya ulangi lagi (paginya gosok gigi 2x), ehh tetap saja Titin tanpa ekspresi. Saya tak mau menyerah, dan akan mencoba cara lain.

Esoknya saya sengaja berangkat sekolah bareng seorang teman, supaya lebih pede. Saat berpapasan dengan Titin dijalan, saya menyapanya; "Met pagi Titin ...." Dia menoleh, mukanya terkejut saat saya bisa menyebut namanya. Tapi tetap saja Titin tidak mau tersenyum. Hati saya makin nggonduk (saya tidak tahu translate bahasa Indonesianya). Ini cewek dingin amat ya. Padahal hati saya sudah terkiung-kiung dan naksir berat sama cewek ini.

Saya tak mau menyerah. Meski senyuman saya tak pernah dibalas, meski ucapan selamat pagi saya cuma dicuekin, tapi saya sungguh ingin melihat Titin tersenyum. Saya kemudian nitip salam buat Titin lewat tetangga saya yang ternyata satu sekolahan dengan Titin. ""Eh, sampaikan ke Titin dapat salam dariku ya, Ari Wibowo, yang sering menyapanya di jalan Durian."

Semesta ternyata tidak bersahabat denganku. Kawan datang membawa berita bahwa salam sudah disampaikan kepada Titin, tapi tak ada salam balik dari Titin buatku. Malah Titin berkata demikian: "Oh, cowok kurang ajar itu namanya Ari tho? Dan dia tetanggamu ..." Sialan, saya menyapanya dengan suara terindah dan senyum termanis tapi dibilang kurang ajar.

Saya tetap naksir Titin. Dan saya belum menyerah.

Suatu ketika, saya membaca sebuah novel karya Mira W berjudul Dari Jendela SMP dengan tokohnya bernama Joko dan Wulan. So sweet, kisah percintaan remaja SMP yang diceritakan secara renyah dan membuat api romantisme di dada saya makin menyala-nyala. Saya ingin ada kisah percintaan yang lebih indah dibanding Joko dan Wulan, dimana tokohnya itu bernama Ari dan Titin.

Entah darimana datangnya keberanian itu, mendadak saya berani menulis surat cinta kepada Titin. Sepertinya terinspirasi dari novel percintaan remaja yang saya baca itu. Saya tulis kalimat singkat ; "I love you Titin. I want to make you be my girl friend." Saya masukkan amplop warna pink dan saya titipkan ke tetangga yang satu sekolah dengan Titin.

Dua hari berlalu, saya baru bisa bertemu dengan tetangga saya. Tak sabar saya menanyakan respon Titin atas surat cinta saya. Eh dia menyerahkan sobekan kertas kecil yang dilipat dan tanpa amplop. Saya buka isinya, tertulis 2 huruf kapital berbunyi "NO". Sungguh dunia menjadi gelap gulita, dan mata berkunang-kunang. Titin menolak cinta saya.

Sobat properti, anda boleh mentertawakan penolakan Titin atas ungkapan cinta saya dalam kisah diatas. Tapi saya juga ingin memberikan pelajaran kepada anda tentang sebuah mentalitas PANTANG MENYERAH yang harus ditanamkan kepada sales anda. Bahwa jangan pernah berhenti berusaha memburu konsumen sampai dengan terjadinya closing.

Lihatlah value pantang menyerah yang saya miliki. Saat senyum saya tidak dibalas, saat ucapan selamat pagi saya tidak direspon, dan saat salam dari saya tidak ditanggapi, apakah saya menyerah? Tidak!!! Saya maju terus. Bahkan sekalipun saya disebut cowok kurang ajar, itu semua tak mampu membendung hasrat saya untuk mengungkapkan cinta kepada Titin.Saya baru berhenti mengejar cinta Titin saat surat cinta saya dibalas dengan kata "NO". Buat saya itu sudah final dan berkekuatan hukum tetap. Itu sudah closing.

Closing tak selalu berarti seorang sales berhasil menjual produknya kepada konsumen. Closing juga bisa diartikan bahwa justru konsumen yang berhasil menjual alasannya kepada sales. Itulah CLOSING. Seorang sales yang baik harus terus memburu prospeknya sampai ada kepastian siapa yang berhasil closing. 

Sales yang tangguh tidak akan mundur ketika dijawab ketus oleh konsumennya saat minta waktu untuk bertemu. Sales itu akan berpikir bahwa mungkin konsumennya sedang mengikuti rapat sehingga tidak mau diganggu. Sales jenis ini akan menghubungi lagi di lain waktu, dengan tujuan yang sama yaitu meminta waktu untuk bertemu dan melakukan presentasi.

Sales yang tangguh tidak akan mundur ketika konsumen menyebut harga produk yang dijual kemahalan. Sales jenis ini akan menghubungi bosnya dan minta diberikan diskon khusus, yang bisa disampaikannya lagi kepada konsumen.

Sales yang tangguh tidak akan mundur ketika konsumennya menyebut bahwa istrinya masih ragu-ragu membeli produk yang ditawarkan. Sales jenis ini akan berusaha datang ke rumah konsumen dan menemui istrinya yang masih ragu-ragu.

Sudahkah anda menanamkan mentalitas "always be closing" kepada sales anda? Sebelum konsumen mengeluarkan statement bahwa dia tidak mau membeli produk anda, jangan pernah menyerah. Kejar terus, usaha teruuus, seperti usaha saya mengejar cinta Titin dalam kisah diatas. 

Sales bermental tempe gembus mungkin langsung ciut nyali saat konsumen menjawab dengan ketus saat dimintai waktu untuk bertemu. Dan kemudian mengambil kesimpulan sendiri bahwa konsumen tersebut tak mau membeli produk anda. Padahal mungkin itu hanya timing yang tidak pas saja saat menelepon. Seharusnya harus mencoba ulang meminta waktu untuk bertemu.

Semoga kisah penolakan Titin atas cinta saya bisa memberikan inspirasi kepada sales-sales anda, bahwa pantang berhenti berjuang ditengah jalan. Seperti saya yang baru berhenti berjuang mengejar cinta Titin setelah dapat balasan surat bertuliskan "NO". Siapa tahu usaha gigih sales anda berakhir dengan kalimat "YESS!! CLOSING."

PENTINGNYA SILATURAHMI DALAM BERBURU OPPORTUNITY

KISAH PRIA MUDA PENCARI JANDA

OW : Oprah Winfrey
AW : Ari Wibowo 

OW : Saya baca di buku anda dan di blog anda, ada istilah SILATURAHMI > INFORMASI > OPPORTUNITY > REJEKI. Bisa dijelaskan sekilas apa artinya istilah tersebut?

AW : MISITIKI (silaturahmi informasi opportunity rejeki) adalah doktrin yang ditanamkan oleh Perguruan Kungfu Properti kepada semua murid-murid perguruan. Ini soal mentalitas, soal keyakinan bahwa dengan bersilaturahmi kita bisa saling bertukar informasi dan berbagi opportunity, supaya kita mendapat rejeki.

OW : Bisa dijelaskan lebih detail kenapa mesti dimulai dengan SILATURAHMI?

AW : Pada dasarnya bisnis itu adalah hubungan antar individu. Sesama pelaku bisnis harus saling terhubung. Antara produsen dan konsumen harus saling terhubung. Antara penjual dan pembeli harus saling terhubung. Jika tidak saling terkoneksi, bagaimana bisa ada interaksi. Itulah sebabnya harus mengedepankan pentingnya silaturahmi.

OW : Dalam konteks modul yang anda ajarkan dengan label Cara Gampang Jadi Pengembang, bagaimana implementasi dari kata silaturahmi?

AW : Ada 2 cara untuk mengimplementasi, yaitu melalui "deklarasi" dan melalui "komunitas". Ingat bahwa dalam bisnis properti bahan dasarnya adalah tanah. Dan tak mungkin ada orang menawarkan tanah kepada kita jika mereka tidak  tahu bahwa kita adalah pelaku bisnis properti. Itulah sebabnya kita perlu melakukan deklarasi alias mengumumkan kepada siapapun yang kita kenal bahwa kita sekarang berbisnis properti. Tujuannya supaya ada feedback kepada kita, berupa informasi mengenai tanah-tanah yang dijual. Tinggal nanti difilter ataupun dilakukan negosiasi supaya bisa terjadi hot deal.

Mungkin dulu anda penjual kembang, tapi sekarang anda pengembang. Mungkin dulu anda tukang angkat koper, tapi sekarang anda developer. Berikan nick name yang identik dengan properti di akun social media anda. Misal dahulu nama anda "Wahyudi" diubah menjadi "Wahyudi Bisnis Properti". Dahulu suka menuliskan status alay misal "pria muda pencari janda" sekarang gantilah dengan status yang serius misal "pria ramah mencari tanah yang dijual murah". Apapun bentuknya, buatlah deklarasi.

Buat kartu nama, bagi-bagikan kepada relasi dan rekanan anda. Seringlah nulis status tentang properti di sosmed. Kalau lagi arisan RT, kabarkan bahwa anda sekarang bisnis properti. Yang punya tanah nganggur boleh diajak berunding. Jika bertemu teman lama di acara reuni, mengakulah bahwa sekarang anda bisnis properti. Ingatlah bahwa opportunity lebih mudah datang dari orang yang sudah masuk dalam jaringan pertemanan dengan anda sebelumnya, dibanding yang baru kenal pertama kali.

Saya pernah dapat sodoran opportunity tanah 2 ha di Jepara dari teman SMA yang sudah puluhan tahun tidak bertemu, dimana hal itu terjadi saat kami bertemu di acara reuni dan saya mengaku saat ini berbisnis properti.

Jadi itulah implementasi dari kata deklarasi yang saya maksudkan. Dengan deklarasi, orang akan mengenal anda dan memberikan feedback yang anda butuhkan. Deklarasi tak berarti akan membuat profesi atau pekerjaan anda sebelumnya terabaikan. Semua bisa jalan secara bersamaan, sepanjang anda bisa manage waktu dengan baik. 

OW : Kalau mengenai silaturahmi dengan cara berkomunitas, apa maksudnya?

AW : Berkomunitas artinya kita bergaul, berkumpul, dan bersosialisasi dengan orang-orang yang punya passion sama dengan kita, yaitu properti. Jika frekwensi kita sudah sama, lebih enak dalam menjalankan aktivitas bertukar informasi.

Sebutan komunitas properti sudah mengerucut kepada orang-orang yang juga memiliki ketertarikan yang sama dengan kita di bidang properti. Ada pengembang, ada broker (makelar) tanah, ada konsultan, ada kontraktor, ada suplier bahan bangunan, ada surveyor (tukang ukur), ada sales, dll. Bersilaturahmilah dengan mereka, baik di dunia nyata maupun di dunia maya. Banyak milist, forum, grup dll dimana anda bisa membaur dengan mereka.
Bersilaturahmilah dengan broker dan makelar alias RCTI (Rombongan Calo Tanah Indonesia) sangatlah penting. Edukasi mereka dengan kriteria tanah yang anda cari, supaya mereka bisa menjadi ujung tombak anda di lapangan dalam mencari informasi lahan.
Bisa juga mengikuti seminar dan workshop properti. Sudah pasti anda akan bertemu dengan sekumpulan orang-orang yang punya passion sama di bisnis properti. Jangan malu apalagi jaim (jaga image). Ajak mereka semua berkenalan, tukar kartu nama, tukar PIN BB, tukar nomer WA, tukar no hp, alamat email. Masukkan folder khusus berlabel Komunitas Properti.

Apalagi jika anda mengikuti workshop properti yang diadakan oleh Perguruan Kungfu Properti (PKP), anda akan mendapatkan komunitas properti dengan level stadium 4. Betapa tidak? Mereka adalah sekumpulan orang yang rela buang waktu 2 hari, dan membayar 3-4 juta Rupiah demi bisa menjadi murid Perguruan Kungfu Properti. Dijamin mereka komunitas berkualitas yang harus anda maintenance dengan baik.

Alumni PKP biasanya membentuk komunitas kecil (sel grup) berdasar kota domisili yang sama. Mereka sering berburu lahan bersama, kopdar bersama, tukar informasi, berbagi opportunity, dan itu semua berawal dari silaturahmi.


OW : Luar biasaaaaa sekali. Semoga PKP bisa sukses menjalankan peran untuk mendidik para pendekar properti baru yang ingin terjun di bisnis ini.

AW : Terima kasih ...

TAHAPAN MENUJU EKSEKUSI LAHAN

DOKTRIN DAN TAHAPAN MENUJU EKSEKUSI

Berikut adalah doktrin sekaligus arahan berupa tahapan yang harus ditempuh oleh siapapun anda yang ingin mengolah sebuah informasi menjadi opportunity berujung rejeki. Saya menuliskan artikel ini ketika sedang asyik naik tuc tuc di Phnom Penh Kamboja, dan ternyata ban nya kempes. Kami ditinggal kisaran 1 jam di sebuah taman kota sementara sopir tuc tuc pergi menambalkan ban nya. Dan bersyukurlah justru menghasilkan tulisan ini.

A. DOKTRIN
Doktrin yang akan ditanamkan ke seluruh murid PERGURUAN KUNGFU PROPERTI adalah MISITIKI (silaturahmi informasi opportunity rejeki).

SILATURAHMI Bergaulah dengan komunitas properti, termasuk broker tanah. Jika orang belum mengetahui bahwa anda sekarang terjun di bisnis ini, lakukanlah deklarasi.

INFORMASI Lakukanlah tukar menukar informasi mengenai lahan yang mau dijual, proyek macet yang bisa di take-over dll dengan komunitas anda. Feed back akan muncul jika anda sering bertukar informasi.

OPORTUNITY Didalam lalu lintas informasi yang anda ikuti, mungkin akan muncul opportunity yang sesuai dengan kriteria anda dan bisa ditindak-lanjuti.

REJEKI Jika anda sukses mengeksekusi sebuah opportunity, maka ujungnya adalah rejeki.

B. TAHAPAN MENUJU EKSEKUSI
Berikut adalah tahapan-tahapan yang harus ditempuh mulai dari awal sampai lahan bisa dieksekusi. Hanya dijelaskan secara umum, karena detailnya akan dijelaskan di event workhop  CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG DENGAN MODAL RECEHAN.

1. SURVEI LOKASI : Berdasarkan informasi yang anda peroleh. Kriteria lahan yang layak ditindak-lanjuti: masuk zona kuning (perumahan) di perda tata ruang, sudah sertifikat dan tak sedang diagunkan, bukan sawah (de facto dan de jure), akses jalan bisa dilewati mobil bersimpangan 2 arah.

2. NEGOSIASI : bertemu dengan pemilik tanah langsung untuk mengajukan skim penawaran harga dan cara bayar. Deal yang harus dicapai: harga satuan tanah per m2 dan cara bayar yang lunak, pembagian profit sharing dengan pemilik tanah, mendeklarasikan skala investasi yang akan kita lakukan di proyek tersebut jika terjadi kesepakatan. Rasio keberhasilan negosiasi hanya 1:50, artinya dari 50x anda lakukan negosiasi, hanya 1 yang bisa tercapai deal. Jangan mudah putus asa.

3. PENGUKURAN LOKASI : Jika sudah terjadi deal, lakukanlah pengukuran luasan lahan dengan mengirim surveyor (tukang ukur) ke lapangan. Luasan yang dibayar adalah luasan hasil ukur fisik di lapangan, bukan luasan yang tertera di sertipikat.

4. Bayarlah TANDA JADI, dan tanda-tangani surat kesepakatan dengan pemilik tanah. Tanda jadi perlu diberikan guna mengunci semua item yang sudah disepakati dengan pemilik tanah (harga, cara bayar, prosentase profit sharing, besaran investasi dll) supaya tidak bergeser lagi akibat pemilik tanah berubah pikiran.

5. Lakukan SOSIALISASI WARGA guna memastikan masyarakat setempat welcome dengan proyek kita dan tidak resisten. Lebih baik jika dibuatkan berita acaranya yang ditanda-tangani oleh minimal 20 warga, RT, RW, Lurah, Camat.

5. Buatlah PERENCANAAN, yaitu: siteplan, denah tampak bangunan, 3D, jika perlu juga animasinya. Buat hitungan volumenya.

6. Buatlah ACTION PLAN

7. Buatlah PERHITUNGAN MODAL KERJA

8. Buatlah BUSINESS PLAN yang menyebutkan tentang: kebutuhan modal, potensi laba, umur proyek, dan kapan modal kembali. Business Plan baru bisa dibuat setelah anda menyelesaikan Action Plan dan Perhitungan Modal Kerja.

9. Lihat list CALON INVESTOR yang anda miliki, hubungi mereka, tawarkan opportunity anda dengan cara mengirimkan email berisi Business Plan dan lampiran Gambar Perencanaan kepada mereka.

10. Jika kurang yakin dengan Calon Investor anda, BAGIKANLAH OPPORTUNITY ini kepada komunitas anda, supaya bisa disebarkan kepada Calon Investor yang mereka miliki. Sehingga probabilitas mendapatkan investor semakin membesar.

11. Tindak lanjuti dan lakukan KOMUNIKASI dengan Calon Investor yang sudah anda kirimi Business Plan.

12. Calon Investor yang berminat dan serius memodali proyek anda, biasanya mereka akan SURVEI LOKASI dan anda wajib melakukan pendampingan.

13. Jika Calon Investor menyatakan kesediaannya menjadi pemodal proyek anda, tanda-tanganilah SURAT KESEPAKATAN BERSAMA secara notariil sekaligus juga Action Plan nya. Dengan penanda-tanganan ini, maka hak dan kewajiban sudah diatur.

14. Lahan sudah siap EKSEKUSI, yaitu dengan melakukan PPJB dan/atau AJB PPAT dengan pemilik tanah, karena kucuran dana dari investor sudah tersedia.

Yes!!! Proyek properti sudah ditangan anda. Tinggal anda kelola dengan baik supaya bisa selesai tepat waktu dan menghasilkan laba sesuai rencana.

Sobat properti, foto-foto yang saya unggah diatas adalah rekaman kejadian nyata yang sudah saya alami, bukan pose artis dan figuran yang sedang bergaya menjalankan skenario.

Urutannya seperti itu, dan format-formatnya juga seperti itu. Jika saya bisa melakukannya, mestinya anda juga dong. Banyak murid-murid PERGURUAN KUNGFU PROPERTI yang sudah sukses menjalankan eksekusi lahan dengan tahapan-tahapan seperti ini. Tinggal anda pelajari saja skill nya, maka anda juga bisa melakukannya.

Jer basuki mawa bea. Ingin sukses, harus berani keluar biaya. Ilmu harus dijemput, bukan menunggu ilmu datang menghampiri anda.

Tetap semangat !!!!