PRESENTASI MEMAKAI MS EXCELL

MEMBALIKKAN KEADAAN

DAN MEMENANGKAN PERTANDINGAN

Kalau bicara tentang bisnis properti, saya sudah jadi praktisi sejak 1994. Meski statusnya antara 1994 s/d 2000 hanya sebagai karyawan (marketing manager). Baru sejak tahun 2001 saya jalani bisnis properti sebagai pengusaha dengan jabatan sebagai direksi.

Proyek yang saya kerjakan tersebar di beberapa kota. Khusus di kota Semarang ada 3 lokasi yang pernah saya kembangkan, yaitu Kampoeng Semawis di Kedungmundu, Kampoeng Hollywood di Manyaran, dan Kampoeng Harmoni di Mapagan Ungaran.

Mendengar kiprah saya di bisnis ini, almamater saya (FT Arsitektur UNDIP Semarang) di tahun 2009 mengundang saya untuk membawakan kuliah umum dengan thema properti. Tentu saja saya menerima undangan ini dan antusias menyiapkan materinya.

Saya ingat betul, materi presentasi saya siapkan dengan MS Excell. Lha gimana lagi? Saya baru pertama kali presentasi dengan memakai LCD proyektor. Syukurlah kuliah umum berjalan dengan baik, meski usai acara seorang dosen mengkritik saya sambil tertawa: "Mas AW, kalau presentasinya dilakukan memakai Power Point dengan banyak gambar-gambar, pasti lebih keren deh ..."

Usai kuliah umum di Undip tersebut, dimana saya mengingat respon mahasiswa peserta yang antusias dengan materinya, mendadak saya merasa punya talent terpendam, yaitu mengajar. Meski pakai Excell, tapi saya enjoy dan asyik memberikan materi kuliah. Tidak gugup atau grogi, tapi tetap sistematis dan terstruktur dalam mentransfer modul kuliah. Saya sangat menikmatinya.

Hmm, saya langsung belajar Power Point. Saya membuat modul berjudul 'Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan'. Saat modulnya sudah jadi, saya bingung materi ini mau dipresentasikan ke siapa? Belum tentu pihak fakultas mau undang saya lagi. Padahal saya pengin banget mempresentasikan modul yang sudah saya buat.

Akhirnya saya berinisiatif coba buat acara workshop seperti yang sering diiklankan di koran. Saya buka kelas properti 2 hari yang digelar di Hotel Santika (jln Ahmad Yani Semarang). Meski cuma bayar 1,5 juta tapi pesertanya hanya terkumpul 7 orang saja. Sedikit sekali, dibawah ekspektasi. Saya lemas, merasa tidak percaya diri. Level saya belum sampai kesitu. Tak banyak orang yang mau belajar dari trainer tak jelas dan tanpa reputasi seperti saya. Saya putuskan itu kelas pertama sekaligus terakhir. Modulnya saya delete karena frustasi.

Sekian bulan saya tak ingat lagi tentang workshop properti, sampai saya menonton sebuah film yang terselip quote menarik: "Sekalipun kamu kalah di babak pertama, kamu masih bisa membalikkan keadaan dan menang di akhir pertandingan." Quote itu sangat memotivasi semangat yang terlanjur saya padamkan sendiri akibat hanya mendapat 7 peserta di workshop pertama.

Saya membuat lagi modul presentasi yang sudah saya delete. Iklan di blog dan koran saya optimalkan. Saya tak ingin disebut kalah di babak pertama, sementara menit pertandingan masih panjang dan belum berakhir. Ini bukan lagi urusan untung rugi secara materi. Tapi saya tak mau jadi pecundang yang langsung mengubur impian hanya karena tak sukses di kesempatan pertama.

Syukur alhamdulilah. Event kedua sukses dengan jumlah peserta 29 orang. Pesertanya tak hanya dari Semarang, tapi juga ada yang dari Jakarta, Medan dll. Rupanya blog properti saya memiliki banyak fans dan mereka tertarik untuk berjumpa langsung dengan penulisnya. Saya menyesal kenapa event pertama dulu hanya beriklan di koran dan tidak memanfaatkan laman blog saya. Padahal jelas-jelas pembaca blog properti adalah sekumpulan orang yang punya passion properti, dan itu riil market memasarkan produk berupa workshop properti.

Pelajaran dari artikel ini adalah jangan gampang menyerah dan putus asa. Sesuatu yang kita anggap gagal ternyata jika diulang dengan beberapa perbaikan dan dilakukan dengan penuh keyakinan, bisa memberikan hasil yang berbeda. Saat ini sudah puluhan kali saya gelar workshop properti. Alumni PKP (Perguruan Kungfu Properti) juga sudah ribuan. Dan ini semua tak bakal ada jika dulu saya menyerah di kesempatan pertama.

Pelajaran kedua, eksplorasi bakat terpendam yang ada didalam diri anda. Saya tak pernah sekolah guru, juga tak pernah bermimpi jadi guru. Tapi 1x kesempatan mengajar (meski presentasi pakai MS Excell) telah membuat saya tersadar bahwa ternyata saya punya talenta mengajar. Talenta ini yang membuat saya punya network yang besar dan tersebar dimana-mana. Ikut kelas properti saya sekarang tarifnya juga sudah 3 atau 4 juta dan itu adalah rejeki yang dikaruniakan Tuhan kepada saya berkat talenta mengajar.

Tetap semangat !!!

SIAPA MAU DIAMPUTASI ???

PENGURANGAN LABA

Maaf jika anda tidak nyaman melihat gambar ini. Saya hanya ingin membuat sebuah analogi tentang sebuah kata berjudul AMPUTASI. Yang didefinisikan sebagai menghilangkan sebagian anggota tubuh, demi menjaga agar tidak menimbulkan efek yang lebih besar terhadap tubuh secara keseluruhan.

Sakitnya lahir batin. Sakit luar biasa secara lahir saat dilakukan amputasi, dan sakit batin menghadapi kenyataan bahwa kita menjadi orang cacat.

Jika anda seorang dokter yang harus mengatakan kepada pasien anda bahwa salah satu anggota tubuh pasien anda harus diamputasi, bisakah anda menyampaikan dengan tersenyum atau dengan raut muka sukacita? Siapa orangnya yang mau diamputasi?

Saya baru saja mengalami tekanan batin ketika harus menyampaikan kepada mitra pemodal di proyek saya, bahwa laba harus diamputasi alias dikurangi demi menyelamatkan proyek secara keseluruhan. Berita menurunkan laba adalah berita buruk buat mitra kita.

Tapi sepertinya realita ini tak bisa saya hindari. Sebuah proyek yang tadinya di bulan pertama bisa terjual 12 unit, ternyata 5 bulan selanjutnya hanya ada tambahan 6 unit saja. Penjualan stag. Cash in sedikit. Progres lapangan tak bisa bergerak. Sales mulai kehilangan rasa percaya diri terhadap produk yang dipasarkannya.

Saya memeras otak, berdiskusi dengan mitra profesional yang incharge di proyek tersebut. Akhirnya saya menarik kesimpulan sbb ; HARGA JUAL RUMAH T-36/78 SEHARGA 275 JUTA TERLALU MAHAL. Buktinya penyerapan konsumen rendah. Padahal iklan dan promosi sudah cukup bagus.

Solusi dari problem diatas adalah menurunkan harga jual konsumen. Dan saya memutuskan untuk menempuh 2 langkah sebagai berikut :

1. Menurunkan target laba, semula 3,3 milyar diturunkan menjadi 2,7 milyar.
2. Menurunkan spec material dengan catatan dikomunikasikan kepada konsumen baru bahwa spec baru berbeda dengan spec lama. Harga borongan semula 2 jt/m2 diturunkan menjadi Rp 1,6 jt/m2 dengan menyederhanakan desain. 

Saat pemodal saya ajak meeting untuk membahas hal ini, nampak sekali kurang happy. Mukanya ditekuk, ngomong kelihatan malas. Tapi saya cuek saja, dan mengeraskan hati bahwa ini adalah obat untuk mengatasi penyakit ini. Sebelum penyakit ini menggerogoti bagian tubuh yang lain. Pemodal minta turunnya jangan banyak-banyak, diusahakan minimal tetap 3 milyar. Akhirnya kami sepakati bahwa laba hanya turun 10% saja dari target awal.

Hewes hewesss, Action Plan revisi ditanda-tangani tanggal 9 Juni 2015. Saya minta divisi pemasaran langsung bikin gebrakan untuk memasarkan produk dengan harga baru ini, yaitu Rp 231 juta. Penurunan cukup signifikan sebesar 44 juta. Uang muka yang semula 20% saya turunkan jadi 15% saja. Urusan plafond kredit KPR dipikir belakangan nanti saja. Pokoknya harus bisa memperbaiki kinerja penjualan. Itu akan membuat cashflow sehat dan mental sales pulih kembali. Kalau rapat dengan pemodalpun juga tak merasa ada beban.

Puji Tuhan, alhamdulilah, sejak 9 Juni sampai akhir bulan ini, angka penjualan tercatat bertambah 12 unit lagi. Semoga kinerja pemasaran bisa dipertahankan, syukur ditingkatkan.

Sobat properti, mengurangi laba adalah sebuah musibah. Tapi terkadang hal ini terpaksa kita lakukan jika ternyata hasil evaluasi menunjukkan ternyata harga jual kita masih terlalu mahal. Ini bukan sesuatu yang recommended. Jika terpaksa melakukan hal ini yang harus anda lakukan adalah bahwa harus meminta persetujuan dari mitra kita, yaitu pemodal. Mungkin juga harus meminta persetujuan dari pemilik tanah jika pemilik tanah juga mendapatkan alokasi prosentase laba. Siapapun yang mendapat bagian laba harus menyetujui perihal pengurangan laba ini.

DULU SUKA BAGONG SEKARANG SUKA PETRUK

PRODUK INOVATIF

3 tahun yang lalu saya menulis ramalan tentang Limbad, bahwa jika dia tidak mengubah style dan perform nya, maka popularitas dia akan menurun dan digilas oleh pesohor dan artis baru yang terus bermunculan dengan daya tarik yang baru di mata pemirsanya.

Coba anda bertanya, berapa kali dalam 3 bulan terakhir anda lihat Limbad muncul di TV? Saya malah tak pernah melihatnya hampir setahun.

Publik sudah bosan lihat Limbad makan beling atau menarik truk pakai rambutnya. Itu memang hebat dan menarik, tapi kita sudah pernah menyaksikannya.

Sebuah produk memiliki daur hidupnya. Dulu di phase INTRODUCTION, kita semua sangat heboh lihat gaya dan aksinya. Saat memasuki phase GROWTH, semua orang di republik ini mungkin mengenal sosok Limbad dengan rambut gembelnya.

Waktu terus berlalu, pesaing di bisnis entertaint terus bermunculan. Limbad sudah memasuki phase MATURITY menjelang DECLINE. Jika dia tidak menerapkan strategi PRODUCT INOVATIF dengan mengubah gaya rambutnya, atau tetap ikuti kata dukunnya supaya tidak bicara didepan kamera, katakan goodbye kepada mister Limbad. Anda akan ditinggalkan industri entertaint yang kejam. Perlahan tapi pasti anda akan dilupakan publik.

Cobalah ubah gaya rambut anda. Kalau perlu klimis ala Dedy Corbuzer. Atau keluarkan suara anda. Logat ngapak-ngapak ala Tegal yang anda miliki, itu punya pesona menarik. Publik bakal suka jika mendadak Limbad ngomong ngapak di TV dan bicara tentang mercon atau buka puasa.

Sobat bisnis, apapun bisnis anda, konsumen itu mudah bosan dan selalu ingin hal yang baru. Tak harus ide dan konsep 100% baru. Sedikit inovasi dan modifikasi, dikemas yang menarik, itu bisa dianggap konsumen sebagai produk baru.

Di bisnis properti, mungkin anda pernah bikin rumah T36 model Bagong yang dulu terjual 200 unit dalam setahun. Tapi itu 3 tahun yang lalu. Jika saat ini anda mau merilis produk lagi, jangan tersandera oleh kesuksesan masa lalu karena jaman berubah dan selera konsumen mengalami dinamika. Jangan lagi rilis rumah T36 model Bagong, tapi buatlah model PETRUK yang lebih up to date. Itu namanya PRODUK INOVATIF.

Itu kita pelajari di teori marketing saat membahas tentang LIFE CYCLE PRODUCT (daur hidup produk) yg terbagi atas 4 phase yaitu ;

INTRODUCTION (perkenalan)
GROWTH (pertumbuhan)
MATURITY (kedewasaan)
DECLINE (penurunan)

ISTRI TIDUR TAK PAKAI BEHA, KITA CUEKIN SAJA

FAKTA BRUTAL

Ini kisah tentang FAKTA BRUTAL. Dimana anda yang sok merasa sebagai pengusaha, mendadak jadi pecundang. Kepala pusing, perut mules, mungkin juga mencret-mencret. Kenapa? Karena dikejar HUTANG. Ada tagihan jatuh tempo, atau sebuah kewajiban yang tak mampu dipenuhi. Stress, matikan hp. BBM masuk tak berani read. Sms masuk langsung delete tanpa dibaca. Istri tidur tak pakai BH, kita cuekin saja dan tidak berselera. Dunia terasa gelap gulita.

Anda pernah mengalami? Hayoo ngaku aja deh.

Pengusaha itu mainannya bernama CASHFLOW. Musuhnya HUTANG, temannya PIUTANG. Pengeluaran sifatnya pasti, sementara pemasukan sifatnya tak pasti. Mental pengusaha diuji dalam kondisi begini.

Saya dulu sering mengalami hal beginian. Datang ke kantor malas, takut berjumpa kontraktor yang menagih termin. Akhirnya ngantor di cafe, sambil berdoa semoga ada uang masuk agar bisa menyelesaikan kewajiban. Kalau kepergok, terpaksa pakai jurus 'endo semoyo' alias menghindar dan memberi janji.

Saya pernah punya pengalaman yang luar biasa. Ketika ada hutang jatuh tempo bayar tanah senilai Rp 125 juta yang tak mampu saya penuhi. Bulan-bulan sebelumnya saya bayar dengan lancar. Tapi bulan itu duitnya belum ada.  Pemilik tanahnya tentara, kerja di BIN. Jatuh tempo tanggal 5, dan cashflow saya sedang kurang sehat karena penjualan lagi lesu.

Pak tentaranya sibuk telpon menanyakan tagihan. Saya bingung belum bisa memberi kepastian. Saya bingung. Telpon tidak saya angkat, sms tidak saya balas. Makin gencar telponnya, tiap 15 menit. Makin panik, akhirnya hp saya matikan. Sungguh ini sebuah FAKTA BRUTAL, yaitu kondisi dimana kita tak mampu mengatasi keadaan.

Tengah malam, saat saya berpikir pak tentara sudah lelap tidur, saya buka hp dan baca-baca sms yang masuk. Isinya ngeri. Pak tentara sudah main ancam dan intimidasi. Pusing pala barbie. Bikin nyali makin ciut.

Dua minggu lari dari kenyataan. Saya tidak tahan lagi. Mendadak saya punya keberanian untuk menghubungi pak tentara dan mengajak bertemu.

Kamipun bertemu. Saya sudah bayangkan cacian dan makian dari pak tentara. Keringat dingin keluar. Tapi saya kuatkan mental dan bicara terus terang mengenai kesulitan yang saya alami. Apa yang terjadi? Pak tentara santai-santai aja lho. Tak seganas di bunyi sms nya. Dia justru mengatakan bahwa dia marah adalah karena saya menghindar, bukan karena saya tak mampu bayar. Tak angkat telepon dan tak jawab sms adalah sikap tidak gentlemen yang membuat dia merasa kecewa.

Ajaib, dia mengatakan bahwa angsuran di bulan itu sementara free (prei), dan 3 bulan kedepan saya diberi keringanan untuk mengangsur hanya sebesar Rp 25 juta saja. Itu hanya 20% dari kewajiban seharusnya. Pak tentara memahami kesulitan cashflow yang sedang saya derita.

Dia hanya berpesan bahwa sebagai pengusaha, harus tetap membuka akses KOMUNIKASI. Jika kita tak bisa dihubungi, maka pihak lain justru akan berprasangka dan curiga. Buntutnya bisa timbul hal-hal yang tidak diinginkan.

Hmm, jadi malu sekali saat itu. Seorang tentara yang bijaksana memberi wejangan kepada saya yang mengaku sebagai pengusaha. Untuk tidak lari dari kenyataan. Untuk tidak menutup akses komunikasi. Terkadang yang membebani diri kita itu justru ketakutan yang kita ciptakan sendiri.

Pelajaran : Jika FAKTA BRUTAL terjadi dalam hidup anda (bisnis anda), jangan lari. Hadapi saja, apapun yang terjadi. Tetaplah membuka akses KOMUNIKASI.

JANGAN PERCAYA MITOS !!!

JADI PENGUSAHA PROPERTI 
TAK HARUS PUNYA TANAH DAN MODAL MILYARAN

"Salam kenal pak AW, saya pembaca setia blog jinproperti, dan saya sangat tertarik menjadi pengusaha properti, mohon arahannya."
Sering sekali saya dapat email masuk seperti itu, dan biasanya saya menjawab seperti ini :

Salam properti juga. Untuk menjadi pengusaha properti tak harus punya tanah atau punya uang milyaran. Asal anda mampu menciptakan OPPORTUNITY bagi PEMILIK TANAH serta PEMILIK MODAL, maka kesempatan itu ada didepan mata.

Bagaimana cara menciptakan OPPORTUNITY? Tentu saja anda harus berstatus sebagai PEMILIK KEAHLIAN, yang memiliki skill dan knowledge ala praktisi properti. Skill tersebut bisa dipelajari dengan membaca buku dan literatur properti, serta bergaul dalam sebuah komunitas properti.  Tanpa berSILATURAHMI, anda akan berjuang sendiri. Bergaul dalam komunitas properti memudahkan anda mewujudkan mimpi jadi pengusaha properti, karena anda bergaul dengan orang-orang yang punya frekwensi dan passion sama, yaitu PROPERTI.

Tak mungkin anda seharian putar-putar survei lahan dengan mengajak teman yang tidak punya ketertarikan di bisnis properti. Tapi melakukannya bersama kelompok kecil yang punya passion sama, akan lebih asyik dijalani.

Saya bukan pengusaha seminar atau workshop properti, tapi saya menyarankan anda untuk ikut kelas properti, karena belajar properti hanya membaca buku, literatur atau blog, mungkin kadar penyerapannya hanya 49% saja. Apalagi untuk skill yang kontennya berbau teknikal berupa hitungan dan angka-angka. Terlalu rumit jika memelototi angka-angka tanpa penjelasan memadai secara verbal oleh trainer.

Pada prinsipnya saya rela berbagi. Karena menambah 1 silaturahmi berpotensi mendatangkan 1000 informasi. Tapi tak mungkin beberapa paket modul yang biasanya diajarkan dalam waktu 2 hari, harus ditransfer melalui chat di BBM atau WA. Harus ada interaksi dan simulasi. Itu semua mesti dilakukan secara fokus dan penuh konsentrasi didalam kelas properti.

Salah satu kunci sukses mendapatkan OPPORTUNITY adalah SILATURAHMI. Jika anda ikut kelas properti dengan peserta 20-40 orang, maka disana anda akan berkenalan dengan sekian puluh teman baru yang punya passion sama di bisnis properti. Itulah aset anda. Itulah entry poin anda. Pilih 4-5 orang yang secara domisili tidak jauh dengan tempat tinggal anda, jadikan mereka itu sel kecil yang akan jadi teman anda berbagi INFORMASI dan berburu OPPORTUNITY.

Jadi jika saya menjawab email anda dengan meminta anda mengikuti workshop properti, ini bukan berarti saya komersil dan jualan workshop, tapi memang ini jawaban terhadap pertanyaan anda sendiri. Mau jadi pebisnis properti ya mesti menguasai skill nya, dan bergabung dengan komunitasnya. Jangan direspon dengan jawaban anda tak punya waktu atau tak punya uang, karena itu menggambarkan seberapa serius anda ingin masuk ke bisnis ini.

Pernah dengar istilah PARADIGM - BEHAVIOUR - RESULT? Ciptakan mimpi, selaraskan perilaku, raihlah hasilnya.

Banyak orang hanya berani mimpi jadi pengusaha properti, tapi tak pernah menyelaraskan perilakunya. Jadi jangan ditanyakan apa hasilnya? Pasti nol besar. Cuma iseng bertanya, tapi tak pernah berani berkorban waktu dan biaya untuk mewujudkan mimpimya.

Salam Properti !!

Workshop Properti 2 Hari
CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG
DENGAN MODAL RECEHAN
Yogyakarta, 22-23 Agustus 2015
Hotel FAVE Kusumanegara
Investasi : Rp 3.000.000
Include menginap 2 hari di kostel
Transfer ke BCA 222 0365789 a/n Ari Wibowo
Konfirmasi ke : ariwibowoproperti@gmail.com

POTONG RAMBUT BERTARIF SETENGAH JUTA NIH BRO !!!!

ADA HARGA ADA RUPA

"Jika muka anda berantakan, cukur rambut cukup seratus ribuan. Jangan berlebihan, tak bisa mengubah keadaan ..."

Sembari menunggu jadwal ke notaris di Karawang jam 13.00, saya mengisi waktu dengan masuk ke mall Kelapa Gading Jakarta yang bersebelahan persis dengan hotel tempat saya menginap.

Jam 10 saat mall baru saja buka, saya masuk ke sebuah salon di lantai 2. Langsung saya katakan mau potong rambut. Saya kaget saat disuruh pilih stylish yang mana, karena tarifnya cuma ada pilihan yang 450.000 atau 550.000. Ada embel-embel stylish internasional. Tak ada yang lebih murah dari tarif itu.

Terlanjur malu dan gengsi jika balik badan dan dianggak tak kuat bayar mahal, saya langsung memilih yang bertarif 450.000 saja. Stylish nya muka Indonesia, ngomong bahasa Indonesia, tapi aksen Inggris. Mungkin biar kelihatan level internasionalnya. Sepanjang prosesi potong rambut saya senyum senyum sambil berkata dalam hati bahwa ini tarif potong rambut tertinggi yang pernah saya bayar. Tips nya tak mungkin Rp 10.000, setidaknya Rp 50.000. Total setengah juta. Kelas internasional bro, hahaha ...

Hasilnya? Apa saya mendadak bisa jadi pria seganteng Raffi Ahmad? Tidak juga. Muka pas-pasan mau diolah rambutnya oleh stylish internasional manapun, tetap saja outputnya berantakan. Gak sinkron mukanya dan rambutnya. Muka pas-pasan seperti saya mungkin pantasnya potong rambut seratus ribuan, tak perlu kelas setengah jutaan.

Sobat properti, di bisnis properti ada istilah ADA HARGA ADA RUPA. Ada batas maksimal dalam proses up grade value (peningkatan nilai) yang kita lakukan atas sebuah lahan. Jika kita beli lahan dipinggir kota dengan harga Rp 100.000/m2, mana bisa dikembangkan jadi perumahan mewah seharga 1 milyar, meski mungkin kita membangun infrastruktur kelas real eatate papan atas.

Sebaliknya, jika kita membeli lahan harga Rp 3 juta/m2 di pusat kota, meski hanya dibuatkan jalan dan saluran, tetap saja produk properti kita bisa dijual mahal. Kenapa? Karena lokasinya sangat strategis dan mudah diakses.

(Note : jangan diasumsikan dengan pengembang skala kota mandiri yang luasan lahannya ratusan hektar).
Saya pernah nekat memberi fasilitas club house dan kolam renang di sebuah proyek perumahan ditepi kota dengan harapan harganya bisa didongkrak naik. Eh, justru dagangan tidak laku. Akhirnya saya kembali lagi ke harga lama, sementara 4 kavling sudah dikorbankan untuk membuat kolam renang dan memakan budget 600 jutaan. Sudah pasti menggerus laba, sakit rasanya.

Pernah juga ada perumahan murah ditengah kebun tebu saya upgrade value nya dengan dibuat waterpark. Saya pikir harga jual rumah bisa dikatrol naik. Uhhh, kasusnya sama. Fasilitas yang bagus tetap tak bisa mengangkat penjualan. Lokasinya ditepi kota dan masuk ditengah kebun tebu tak cukup mampu menarik minat konsumen di kota untuk memiliki properti dipinggir kota. Ujungnya kembali ke harga lama, dengan konsekwensi menggerus laba.

Kesimpulannya : Ciptakan kualitas lingkungan sewajarnya, sesuai porsi yang pantas dengan grade tanahnya. Jika tanah masuk kategori tanah murah, berikan infrastruktur standar rumah murah. Jika tanahnya bagus dan harga perolehan mahal, buatlah kualitas infrastruktur yang berkualitas. Jangan memaksakan sesuatu yang tidak sinkron.

DIREKTURNYA ANGGOTA GENK MOTOR

DIREKTURNYA BERTATOO DAN
ANGGOTA GENK MOTOR

Di artikel ini saya ingin berbagi tentang konsep MISITIKI, yang merupakan kepanjangan dari SILATURAHMI - INFORMASI - OPPORTUNITY - REJEKI

Ini adalah doktrin yang selalu dipegang oleh murid-murid PERGURUAN KUNGFU PROPERTI didalam berburu opportunity.

SILATURAHMI


Seseorang mengontak saya via sms, perkenalkan diri sebagai salah satu peserta workshop PKP (Perguruan Kungfu Properti). Dia mengirim sms seperti ini;

"Pak Ari, saya Asfar murid PKP. Ini ada info hot deal luas 7200 m2 di Karawang. Lokasi lumayan bagus. Harga 600rb/m2. DP 500 jt lahan bisa balik nama dihutang panjang. Profit sharing 75:25. Jika minat bisa disurvei. Data lengkap sudah saya email, mohon dipelajari."


Kenapa pak Asfar bisa mengontak saya? Karena dia paham konsep silaturahmi. Saat dia ikut kelas workshop, dia mencatat no hp saya dan email saya juga. Kami berada dalam satu jaringan komunitas properti.

INFORMASI

Coba simak sms pak Asfar, dia tidak menyodorkan informasi mentah, yang hanya memberi info tentang lahan dijual. Kalau cuma info lahan dijual dan bayar tunai, cukup beli koran atau buka internet, banyak digelar dagangan seperti itu. Info dari pak Asfar sudah difilter, karena pak Asfar skill nya sudah ter-edukasi dalam kelas workshop properti. Info lahan yang dia sodorkan adalah info lahan hot deal yaitu bisa dibayar dengan DP kecil dan sisanya bisa diangsur panjang sesuai penjualan.

DP 500 juta memang tak bisa dianggap kecil. Tapi jika dikomparasi dengan nilai lahan keseluruhan yang 4,2 milyar, maka nilai 500 juta itu tak sampai 15% dari harga tanah.

OPPORTUNITY

Mendapat informasi yang lumayan menarik itu, saya mengontak pak Asfar dan menjanjikan dalam waktu dekat akan mensurvei lahan. Saat saya datang ke Karawang, rupanya bukan hanya disambut oleh pak Asfar melainkan juga ikut serta beberapa murid PKP lainnya yang jadi kelompok kecil pak Asfar dalam berburu lahan.

Ini foto kami saat survei lahan. Yang mendampingi  survei adalah seorang engkong tua yang rupanya bertindak selaku anggota RCTI (rombongan calo tanah indonesia).



Saya lihat lokasinya lumayan oke, jadi saya tertarik untuk dipertemukan dengan pemilik tanah yang bernama pak haji Sodikin. Tak lupa sudah disiapkan draft surat lamaran ala PKP yang soft copynya pasti dimiliki oleh semua murid perguruan, lengkap dengan pemahaman pasal demi pasal.

Catatan : Yang disampaikan sudah bukan lagi Surat Penawaran, karena tahapan itu sudah dilakukan sebelumnya oleh mas Asfar. Semua murid PKP diajarkan skill untuk melakukan penawaran lahan. Yang saya sebut Surat Lamaran sebenarnya afalah draft Surat Kesepakatan dengan Pemilik Tanah.

Ini draft nya ...
(anda bisa saja mengcopy surat ini, tapi tanpa mendapat penjelasan verbal di kelas PKP, anda mungkin kesulitan menjelaskan kepada pemilik tanah).

Nah, akhirnya kamipun bertemu dengan pemilik tanah di sebuah kolam pemancinyan miliknya. Saya jelaskan tentang semua klausul didalam draft kesepakatan. Ada banyak klausul, tapi penekanan saya lakukan untuk 3 hal ini :

1. Lahan akan dibalik nama ke PT, tapi diback-up dengan pengakuan hutang. Pemilik tanah diamankan hak nya dengan menempatkan personil di posisi Komut dan Dir, dan menarih specimen tanda-tangan di rekening joint account.

2. Modal maksimal yang akan kami tempatkan hanya 1,5 milyar saja. Jika modal tersebut tidak mencukupi, maka lahan akan diagunkan guna mendapatkan kredit konstruksi dari perbankan.

3. Pembayaran dilakukan secara bertahap sesuai penjualan, berdasarkan perhitungan dalam harga netto (bukan harga brutto). Apabila s/d 1,5 tahun sejak IMB terbit belum juga terjual 100%, maka lahan tetap harus dilunasi.

Setelah dijelaskan, pak haji pemilik tanah menyatakan bisa sepakat dan bersedia menanda-tangani kesepakatan. Saya langsung membayar tanda jadi Rp 5 juta pada saat itu, dan meminta waktu 1 bulan untuk melakukan pembayaran UM senilai 500 juta.

Ini foto kami saat membayar tanda jadi dan menanda-tangani kesepakatan dengan pemilik tanah.

Yes!!! Opportunity sudah ditangan kami.

Langkah selanjutnya segera dilakukan, yaitu membuat perencanaan, dilanjutkan dengan membuat ACTION PLAN dan MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL KERJA. Jika dua hal tersebut sudah dikerjakan, tinggal ditransfer angkanya ke dokumen yang disebut BUSINESS PLAN. Saya tak akan cerita detail mengenai hal ini, karena semua murid PKP sudah dibekali skill melakukannya.

Ini foto-foto kami dalam 2x pertemuan saat sedang konsentrasi membuat Action Plan, Menghitung Modal Kerja, dan Business Plan.

Resumenya seperti ini :

PROYEK INI BUTUH MODAL 1,5 MILYAR DENGAN POTENSI LABA 4 MILYAR DAN UMUR PROYEK 2 TAHUN.

Laba 4 milyar tersebut adalah laba total proyek. Ada 25% yang diberikan kepada MPT (mitra pemilik tanah). Saya dan pak Asfar mengambil jatah 30% sebagai bagian MPK (mitra pemilik keahlian). Jadi masih ada alokasi 45% yang bisa ditawar-tawarkan kepada MPM (mitra pemilik modal).

Yuk kita lihat nominalnya. Ada potensi laba 1,8 milyar dengan kebutuhan modal 1,5 milyar. Apakah cukup menarik bagi investor? Menurut saya cukup menarik, karena return investment 120% dalam 2 tahun alias 60% setahun.

Tadinya saya mau carikan pemodal tunggal, tapi kata pak Asfar ada beberapa rekan alumni PKP juga (kelas Jababeka Bekasi) yg berminat ikut asal sahamnya bisa dipecah dalam satuan kecil. Akhirnya saya pecah dengan ketentuan setor modal Rp 100 juta dapat saham 3% dan boleh masuk sebagai pengurus guna menikmati proses pembelajaran. Tak memakan waktu lama, komitmen modal Rp 1,5 milyar sudah terkumpul.

Untuk 30% saham goodwill (tak perlu setor) bagian MPK (mitra pemilik keahlian), saya dapat 15%, pak Asfar dapat 12%, dan sisa 3% akan dialokasikan sebagai hak Project Manager (profesional) yang akan kami tunjuk untuk proyek ini.

REJEKI

Asyik bukan? Ini lho yang disebut aplikasi dari konsep CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG DENGAN MODAL RECEHAN, dimana saya dan pak Asfar tanpa perlu setor tanah atau setor uang, bisa dapat saham goodwill 30%. Lumayan untuk pak Asfar, karena dia berpeluang mencetak First Success Story, mendapat laba 12%, dan dapat gaji bulanan sebagai Direktur. Suatu saat nanti jika dia bisa menciptakan opportunity lagi dan tak butuh jasa saya sebagai mentor, pastinya saham goodwill 30% dikantongi sendiri.

PT baru siap didirikan, dan lahan siap dieksekusi.

Ini adalah foto saat kami menanda-tangani akta pendirian PT sekaligus perikatan jual beli atas lahan tersebut. Sumprit, saya kaget saat tahu anak pak haji yang ditempatkan sebagai direktur di PT baru yang kami dirikan bersama ternyata anak muda berwajah lumayan ganteng tapi badan penuh tatoo dan mengaku anggota genk motor di Karawang. Kereeeen abis coy. Saya baru kali ini punya mitra bertatoo, hahaha ...

Doakan proyek ini sukses ya ...

KISAH TONNY DAN RONALD MERAIH JERSEY BIRU

PRIA BERTOPI
DENGAN BANYAK OPPORTUNITY

Namanya Tonny, ciri khas pakai topi

Dia murid PERGURUAN KUNGFU PROPERTI
Yang sudah melakukan 3x eksekusi
Di kota Purworejo nan asri
Berbekal jurus jurus sakti
Dia telah beraksi
Membuktikan diri
Bahwa di dunia ini
Jadi pemenang atau banci
Ditentukan oleh dirinya sendiri
Dan dia sudah buktikan diri
Di bisnis properti

Selamat buat mas Tonny

Anda layak menerima jersey warna biru, sebagai bukti anda bukan seorang pembelajar, tapi sudah seorang eksekutor

Good luck !!!!

SEMESTA MENDUKUNG ORANG BERTALENTA

DENGAN SEMANGAT MEMBARA

Ini foto murid Perguruan Kungfu Properti bernama Ronald Tanuwijaya kelas September 2014.

Dia sudah berburu lahan secara rutin, survei lokasi, dan bernegoisasi. Sudah 33x dia negosiasi dengan pemilik tanah, belum berhasil mencapai kesepakatan hot deal.

Pernah mental dia jatuh saat dilecehkan pemilik tanah dengan kalimat seperti ini; "Kamu mungkin merasa lihai dengan caramu menawar dan membayar tanah yang tidak masuk akal itu. Tapi di dunia ini banyak yang lebih lihai dari kamu, dan tak mungkin menerima proposal penawaranmu."

Ronald mengaku tak bisa tidur semalaman usai dilecehkan dengan kalimat tadi.

Untunglah di kesempatan ke 34 berhasil deal dan mendapatkan lahannya di BEKASI. dia juga sudah berhasil mendapatkan pemodal yang bersedia membiayai proyeknya. Butuh modal 1,6M dgn potensi laba 4M umur proyek 21 bulan.

Maknyusss ...

Ini adalah prosesi penyerahan jersey warna biru, yg bermakna bahwa Ronald sudah masuk kelompok murid Perguruan Kungfu Properti yang telah sukses melakukan eksekusi proyek perdananya.

Ronald bisa
Anda juga bisa !!!!

BERAPA PROSENTASE LABA YANG HARUS DIBERIKAN KEPADA PEMODAL?

MAU INVESTASI BERAPA DI PROYEK KAMI?

Banyak yang menanyakan kepada saya, berapa penawaran yang menarik di mata investor (Mitra Pemilik Modal), akan tetapi tetap menyisakan margin yang besar buat kita selaku MPK (Mitra Pemilik Keahlian)? 

Dialog imajiner dibawah ini mungkin bisa sedikit menjadi bekal bagi anda jika harus berhadapan dengan MPM dan menawarkan proposal BUSINESS PLAN anda kepada mereka.

MPM = Mitra Pemilik Modal 
MPK = Mitra Pemilik Keahlian

MPM : Pak, kalau saya mau invest di proyek properti anda berapa return nya?

MPK : Biasanya dapat 60% dalam waktu 18 bln, dimana modal kembali di bulan ke 15.

MPM : Apa margin 60% itu bisa dijamin pasti terealisasi? Maksudnya hal besaran dan waktunya.

MPK : Ini cuma proyeksi. Bisa lebih besar bisa lebih kecil. Bisa lebih lambat bisa lebih cepat. Kita kawal bersama.

MPM : Tak bisakah memberikan fix profit kepada investor?

MPK : Bisa saja, tapi marginnya cuma 45% saja dalam durasi 18 bln. Modal kembali di bulan ke 15.

MPM : Keamanan apa yang saya peroleh dengan investasi ini?

MPK : Jika eksekusi atas nama PT, maka pemodal masuk sebagai komisaris dan juga memiliki saham secara proporsional, diperhitungkan dari proyeksi laba. Jika eksekusi atas nama perorangan, maka aset dibeli atas nama pemodal jadi aman.

MPM : Cuma itu saja?

MPK : Rekening penampungan akan dibuat joint account dimana specimen tanda tangan pemodal ada didalamnya. Artinya pemodal ikut mengontrol akses uang dan masuk.

MPM : Apa sebagai dobel pengaman saya bisa minta agunan lain?

MPK : Maksudnya?

MPM : Misalnya saya diberi agunan sertipikat milik MPK pribadi.

MPK : Bisa saja. Kami beri agunan pribadi tapi margin cuma dapat 30% dalam 18 bln. Bapak jadi bangkir kami, bukan mitra bisnis kami. Tidak boleh terlibat di manajemen. High risk high return. Low risk low return.

MPM : Oke oke saya paham.

MPK : Boleh tahu berapa skala investasi yang mau bapak tanam? Kami harus tahu estimasi besarannya untuk mencarikan jodoh proyek yang sesuai skala investasi MPM.

MPM : Ya nanti saya kabari lagi deh. Yang penting saya sudah paham.