TEKNIK MENGAKUISISI MEMPELAI PEREMPUAN

TEKNIK MENGAKUISISI MEMPELAI PEREMPUAN
Teknik Akuisisi Lahan

AriWibowoJinProperti.blogspot.com - Sore tadi saya ikut menyaksikan keberangkatan rombongan tetangga saya sejumlah 4 mobil yang katanya mau melakukan prosesi lamaran ke rumah orang tua si wanita. Dalam hal ini tentu saja tetangga saya adalah orang tua si lelaki.

Barang-barang yang dibawa banyak juga lho. Ada makanan, ada perhiasan, ada sepatu, ada baju, bahkan ada (maaf) beha dan celana dalam. Semua dikemas secara unik dan menarik dengan berbagai hiasan.

Semua anggota rombongan berdandan rapi. Ada yang pakai baju batik, ada yang pakai jas. Wajah mereka tampak sumringah (happy) semua. Tak ada yang bermuka kusut, galau, kuatir, atau berkeringat dingin.

Tahukah anda kenapa wajah mereka sumringah (happy) semua? Karena mereka akan melakukan sesuatu yang tidak mungkin gagal. Mereka melakukan prosesi lamaran untuk hasil yang sudah bisa ditebak, yaitu pasti diterima. Bisakah kita bayangkan ada rombongan melamar  sejumlah 4 mobil dan ternyata lamarannya ditolak orang tua si wanita? Atau coba bayangkan saat ada rombongan 4 mobil mau datang melamar, ternyata rumah orang tua si wanita kosong karena penghuninya lagi ngopi di alun-alun. Sepertinya tidak mungkin. Keluarga si wanita pasti sudah menunggu di rumah, dan lamaran pasti diterima. Biasanya tinggal menentukan kapan tanggal pernikahannya.

Sobat properti, kita pasti juga sumringah (happy) jika tahu lamaran kita soal harga dan cara bayar kepada MPT (Mitra pemilik tanah) sudah diterima, dan tinggal menentukan skenario legalnya. Berikut ini saya sebutkan beberapa skenario akuisisi lahan;

A. AJB (Akta Jual Beli) PPAT, Balik Nama Sertipikat

Syaratnya tentu saja lahan sudah dibayar lunas 100%. Akuisisi lahan model A ini hanya recommended jika anda mendapatkan harga lahan yang undervalue. Maksudnya harganya hanya kisaran 60-70% dari harga pasaran. Jika harus membayar dengan harga normal, akuisisi model A ini pantas dihindari karena menyedot kapital dalam jumlah besar.

B. AJB (Akta Jual Beli) PPAT, Balik Nama Sertipikat, dan Pengakuan Hutang
Ini adalah skenario yang paling direkomendasikan. Dimana meski pembayaran belum lunas, akan tetapi pemilik tanah sudah bersedia sertipikatnya dibalik nama. Usahakan pembayaran uang mukanya tak melebihi 15% dari total harga, dan sisanya dinyatakan dalam bentuk Pengakuan Hutang, yang akan dibayar sesuai luasan lahan efektif yang terjual.

2 tips yang penting adalah bahwa;
- Lakukan pelaksanaan AJB PPAT di notaris yang berbeda dengan notaris yang membuatkan Akta Pengakuan Hutang. Tidak disarankan melakukan 2 aktivitas yang saling 'bertentangan' tersebut di notaris yang sama.
- Pastikan bahwa hutang yang timbul tidak dinyatakan terkait dengan pembelian tanah yang kurang bayar. Sebutkan saja hutang timbul akibat pinjaman pribadi. Menghindari keterkaitan hutang dengan pembayaran tanah guna antisipasi jika sewaktu-waktu sertipikat diagunkan ke bank, tidak ada potensi cacat hukum karena mengagunkan lahan yang belum lunas.

C. PPJB (Perjanjian Perikatan Jual Beli) Notariil, Kuasa Menjual, Kuasa Mengurus, Kuasa Membangun, Kuasa Memecahkan Sertipikat, dan Kuasa Mengosongkan
Ini adalah model akuisisi lahan yang juga direkomendasikan, dan mungkin lebih mudah disepakati oleh pemilik tanah ketimbang model B. Berdasarkan pengalaman saya, jika anda tidak mengajukan request khusus kepada notaris, maka anda hanya akan mendapatkan PPJB dan Kuasa Menjual saja. Akan tetapi saya menyarankan anda juga meminta dibuatkan Kuasa Menjual, Kuasa Mengurus, Kuasa Membangun, Kuasa Memecahkan Sertipikat dan Kuasa Mengosongkan. Tujuannya supaya saat anda mengurus segala aspek perijinan dan legal dalam pengembangan lahan, tak perlu repot-repot melibatkan pemilik tanah lagi.

Skenario model C ini memiliki resiko akan dikejar tagihan PPH dan BPHTB oleh kantor pajak, karena dianggap menghindari kewajiban pajak. Kantor pajak pasti berharap mendapatkan 2x pungutan pajak, yaitu;
1. Dari pemilik tanah ke pengembang
2. Dari pengembang ke konsumen
Akan tetapi dengan skenario PPJB serta Kuasa-Kuasa ini, yang terjadi adalah tak pernah ada balik nama sertipikat dari pemilik tanah ke pengembang. Sehingga pungutan pajak hanya terjadi 1x dari pemilik tanah langsung ke konsumen. Meskipun yang mengeksekusi AJB PPAT adalah pengembang berdasarkan Kuasa Menjual dari pemilik tanah.

D. Perjanjian Kerjasama

Model ini menghindari timbulnya kewajiban membayar pajak, karena tak ada proses legal yang bernama AJB PPAT atau PPJB Notariil. Akan tetapi resiko yang mungkin timbul adalah bahwa ikatan bernama perjanjian kerjasama ini bisa dibatalkan oleh pemilik tanah, padahal kita sudah terlanjur mengerjakan infrastruktur dan mendirikan bangunan diatas lahan yang bukan milik kita.

Jika pemilik tanah (perorangan)meninggal dunia, maka Perjanjian Kerjasama bisa saja tak bisa diteruskan oleh ahli warisnya, bahkan Kuasa Menjual yang dibuat otomatis gugur saat pemberi kuasa meninggal dunia. Itu semua resiko yang bisa membuyarkan semua skenario.

Jika pemilik tanah adalah perusahaan, maka bisa saja pergantian direksi akan membuat direksi baru mengevaluasi kerjasama yang sudah ditanda-tangani direksi sebelumnya.

Pendek kata, skenario model D ini tidak direkomendasikan (not recommended). Terkecuali untuk proyek-proyek berdurasi pendek dan anda sangat mengenal dengan baik pemilik tanahnya.


Demikian 4 skenario akuisisi lahan yang bisa anda lakukan untuk bisa memulai proyek properti anda. Rekomendasi saya adalah model B atau model C. Kalau model A dan E saya tidak menyarankan dengan alasan model A menyedot kapital besar, sementara model E membahayakan.

Semoga sharing saya soal 4 teknik akuisisi diatas bisa membantu anda dalam menentukan opsi saat mengakuisisi mempelai perempuan. Maksud saya ..., saat mengakuisisi lahan.

Panduan Negoisasi Lahan ; METAL ROMANTIS

METAL ROMANTIS
Panduan Negoisasi Lahan

AriWibowoJinProperti.blogspot.com - Ada olok-olok di kalangan anak muda soal istilah cowok pengangguran yang menikah dengan anak orang kaya. Istilahnya 'Metal Romantis'. Married Tanpa Modal, Rokok Makan Gratis. Modalnya cuma jenis kelamin saja, asal pria tulen, maka dijadikan menantu dengan status Metal Romantis.

Nah, anda juga bisa jadi pengusaha properti dengan tanpa modal lho, karena semua biaya pengadaan lahan dan modal kerja disediakan oleh MPM (Mitra Pemilik Modal). Anda cukup membawakan opportunity (peluang) dan dilengkapi dengan modal keahlian mengelola proyek properti, maka itu sudah jadi goodwill yang bisa dihargai 20 s/d 50% profit sharing. Tidak percaya?

Saya baru saja bersinergi dengan teman-teman properti eks peserta workshop properti yang saya gelar di Solo. Mereka membawa prospek membeli lahan seluas 12.400 m2 di kota Semarang dengan skim lunak. Dimana menurut draft Action Plan yang saya buat, hanya dengan modal kisaran 600 juta saja akan bisa mendapatkan potensi laba sebesar 1,5 milyar dalam waktu 18 bulan.

Tak sampai 2 minggu sejak opportunity itu saya verifikasi dan memang benar-benar valid, saya berhasil mendatangkan MPM (Mitra Pemilik Modal) yang akan mendanai proyek tersebut dengan investasi sebesar 600 juta, dengan profit sharing 50% untuk MPM dan sisa 50% buat kami selaku MPK (Mitra Pemilik Keahlian). Ini valid; dapat share 50% meski tanpa mengeluarkan modal.

Kuncinya sederhana;
CIPTAKAN PELUANG INVESTASI YANG MENARIK KEPADA INVESTOR.

Investasi hakekatnya adalah ratio modal terhadap laba dan terhadap waktu. Asalkan labanya menggiurkan dan sebanding dengan durasi investasi, maka tak sulit mendapatkan MPM (Mitra Pemilik Modal).

Bagaimana bisa menawarkan peluang investasi dengan ratio yang menarik kepada MPM (Mitra Pemilik Modal)? Caranya adalah anda mesti mendapatkan deal dengan skim lunak dengan MPT (mitra pemilik tanah. Karena bisnis properti disebut orang sebagai bisnis padat modal adalah akibat untuk pengadaan lahannya saja (jika beli cash) diperlukan kapital yang besar. Oleh karenanya jika lahan bisa diperoleh dengan skim yang lunak maka kebutuhan modal bisa direduksi sangat signifikan.

Berikut saya berikan panduan sederhana untuk SKIM PEMBAYARAN tanah yang bisa kita sebut sebagai HOT DEAL;

#1. TANDA JADI SEMINIMAL MUNGKIN
Uang tanda jadi cukup seperlunya saja, misal Rp 5 - 10 juta, dilakukan bersamaan dengan saat penanda-tanganan PPJB. Ini untuk antisipasi jika sampai terjadi gagal mendapatkan ijin lokasi, tak ada uang yang melayang sia-sia.

#2. MINTA GRASS PERIOD
Buat kesepakatan dengan pemilik tanah bahwa kita meminta waktu selama 2 - 3 bulan untuk mengurus perencanaan dan perijinan. Sebelum ijin terbit, dianggap argo waktu belum berjalan. Ijin terbit yang dimaksudkan dalam perjanjian ini adalah terbitnya siteplan. Dicatat; bukan saat terbitnya Ijin Lokasi, tetapi saat terbit site plan.

#3. BAYAR DP MAKSIMAL SETARA LUASAN 1.000 M2
Membayar DP yang besar adalah hal yang harus dihindari. Tetapi tanpa membayar DP dimuka terkadang membuat negoisasi menjadi sulit. Karena itu jika terpaksa membayar down payment, pastikan jangan lebih dari nilai yang setara dengan luasan 1.000 m2 dikalikan harga satuan tanah yang disepakati. Pembayaran DP dilakukan setelah ijin siteplan terbit. Misal; harga per m2 = Rp 150.000. Maka maksimal DP adalah Rp 150.000.000,-

#4. KEWAJIBAN BERIKUTNYA MINIMAL 6 BULAN SEJAK BAYAR DP
Dalam bisnis properti, saat anda memulai proyek dari progres 0%, maka untuk mencapai progres fisik infrastruktur lingkungan yang layak (meski hanya secara parsial diprioritaskan di blok yang dipasarkan), biasanya memakan waktu 4-5 bulan. Demikian pula pembangunan unit rumah yang kita pasarkan biasanya membutuhkan waktu 4-5 bulan. Dan konsumen (pembeli) dalam menjalankan kewajiban membayar uang muka 20% biasanya juga lebih mampu jika diberi waktu 4-5 bulan ketimbang diberikan jangka waktu yang pendek.
Dengan beberapa alasan diatas, kita tahu bahwa potensi penerimaan piutang yang besar dari hasil realisasi akad kredit akan terjadi di bulan 5 atau 6. Jadi jika kita harus berjanji menjalankan kewajiban membayar lahan, usahakan baru jatuh tempo lagi paling cepat di bulan ke 6 sejak DP. Saat memulai nego, bisa kita mulai dengan minta dijadwalkan bayar di bulan ke 9 atau ke 10. Meski kita tahu bahwa sebenarnya minimal jatuh di bulan ke 6.
Jumlah pembayaran yang kita lakukan adalah setara dengan luasan 5.000 m2 dikurangi pembayaran DP. 

#5. PEMBAYARAN 1 TAHUN SETARA 1 HEKTAR TANAH
Jika harus menjadwalkan pembayaran tanah kepada MPT (Mitra Pemilik Tanah), maka nilai pembayaran yang mampu kita lakukan pakai asumsi bahwa 1 tahun kita hanya sanggup membayar minimal setara 1 hektar lahan. Jika penjualan kita bagus pastinya kita akan melakukan percepatan pembayaran melebihi kewajiban minimal.

Jika anda sanggup menciptakan deal dengan pemilik tanah dalam kondisi diatas, maka bisa dipastikan ratio investasi dengan laba lumayan bagus. Dan itu memudahkan anda mencari MPM (Mitra Pemilik Tanah). Potensi laba yang cukup besar memungkinkan kita sebagai MPK (Mitra Pemilik Keahlian) masih mendapatkan sisa profit sharing dalam prosentase yang lumayan menggiurkan.

Catatan ;
Artikel ini hanya menjelaskan perihal skim pembayaran, bukan soal skenario legal yang akan dikupas secara terpisah nanti.