TEKNIK MENGAKUISISI MEMPELAI PEREMPUAN

TEKNIK MENGAKUISISI MEMPELAI PEREMPUAN
Teknik Akuisisi Lahan

AriWibowoJinProperti.blogspot.com - Sore tadi saya ikut menyaksikan keberangkatan rombongan tetangga saya sejumlah 4 mobil yang katanya mau melakukan prosesi lamaran ke rumah orang tua si wanita. Dalam hal ini tentu saja tetangga saya adalah orang tua si lelaki.

Barang-barang yang dibawa banyak juga lho. Ada makanan, ada perhiasan, ada sepatu, ada baju, bahkan ada (maaf) beha dan celana dalam. Semua dikemas secara unik dan menarik dengan berbagai hiasan.

Semua anggota rombongan berdandan rapi. Ada yang pakai baju batik, ada yang pakai jas. Wajah mereka tampak sumringah (happy) semua. Tak ada yang bermuka kusut, galau, kuatir, atau berkeringat dingin.

Tahukah anda kenapa wajah mereka sumringah (happy) semua? Karena mereka akan melakukan sesuatu yang tidak mungkin gagal. Mereka melakukan prosesi lamaran untuk hasil yang sudah bisa ditebak, yaitu pasti diterima. Bisakah kita bayangkan ada rombongan melamar  sejumlah 4 mobil dan ternyata lamarannya ditolak orang tua si wanita? Atau coba bayangkan saat ada rombongan 4 mobil mau datang melamar, ternyata rumah orang tua si wanita kosong karena penghuninya lagi ngopi di alun-alun. Sepertinya tidak mungkin. Keluarga si wanita pasti sudah menunggu di rumah, dan lamaran pasti diterima. Biasanya tinggal menentukan kapan tanggal pernikahannya.

Sobat properti, kita pasti juga sumringah (happy) jika tahu lamaran kita soal harga dan cara bayar kepada MPT (Mitra pemilik tanah) sudah diterima, dan tinggal menentukan skenario legalnya. Berikut ini saya sebutkan beberapa skenario akuisisi lahan;

A. AJB (Akta Jual Beli) PPAT, Balik Nama Sertipikat

Syaratnya tentu saja lahan sudah dibayar lunas 100%. Akuisisi lahan model A ini hanya recommended jika anda mendapatkan harga lahan yang undervalue. Maksudnya harganya hanya kisaran 60-70% dari harga pasaran. Jika harus membayar dengan harga normal, akuisisi model A ini pantas dihindari karena menyedot kapital dalam jumlah besar.

B. AJB (Akta Jual Beli) PPAT, Balik Nama Sertipikat, dan Pengakuan Hutang
Ini adalah skenario yang paling direkomendasikan. Dimana meski pembayaran belum lunas, akan tetapi pemilik tanah sudah bersedia sertipikatnya dibalik nama. Usahakan pembayaran uang mukanya tak melebihi 15% dari total harga, dan sisanya dinyatakan dalam bentuk Pengakuan Hutang, yang akan dibayar sesuai luasan lahan efektif yang terjual.

2 tips yang penting adalah bahwa;
- Lakukan pelaksanaan AJB PPAT di notaris yang berbeda dengan notaris yang membuatkan Akta Pengakuan Hutang. Tidak disarankan melakukan 2 aktivitas yang saling 'bertentangan' tersebut di notaris yang sama.
- Pastikan bahwa hutang yang timbul tidak dinyatakan terkait dengan pembelian tanah yang kurang bayar. Sebutkan saja hutang timbul akibat pinjaman pribadi. Menghindari keterkaitan hutang dengan pembayaran tanah guna antisipasi jika sewaktu-waktu sertipikat diagunkan ke bank, tidak ada potensi cacat hukum karena mengagunkan lahan yang belum lunas.

C. PPJB (Perjanjian Perikatan Jual Beli) Notariil, Kuasa Menjual, Kuasa Mengurus, Kuasa Membangun, Kuasa Memecahkan Sertipikat, dan Kuasa Mengosongkan
Ini adalah model akuisisi lahan yang juga direkomendasikan, dan mungkin lebih mudah disepakati oleh pemilik tanah ketimbang model B. Berdasarkan pengalaman saya, jika anda tidak mengajukan request khusus kepada notaris, maka anda hanya akan mendapatkan PPJB dan Kuasa Menjual saja. Akan tetapi saya menyarankan anda juga meminta dibuatkan Kuasa Menjual, Kuasa Mengurus, Kuasa Membangun, Kuasa Memecahkan Sertipikat dan Kuasa Mengosongkan. Tujuannya supaya saat anda mengurus segala aspek perijinan dan legal dalam pengembangan lahan, tak perlu repot-repot melibatkan pemilik tanah lagi.

Skenario model C ini memiliki resiko akan dikejar tagihan PPH dan BPHTB oleh kantor pajak, karena dianggap menghindari kewajiban pajak. Kantor pajak pasti berharap mendapatkan 2x pungutan pajak, yaitu;
1. Dari pemilik tanah ke pengembang
2. Dari pengembang ke konsumen
Akan tetapi dengan skenario PPJB serta Kuasa-Kuasa ini, yang terjadi adalah tak pernah ada balik nama sertipikat dari pemilik tanah ke pengembang. Sehingga pungutan pajak hanya terjadi 1x dari pemilik tanah langsung ke konsumen. Meskipun yang mengeksekusi AJB PPAT adalah pengembang berdasarkan Kuasa Menjual dari pemilik tanah.

D. Perjanjian Kerjasama

Model ini menghindari timbulnya kewajiban membayar pajak, karena tak ada proses legal yang bernama AJB PPAT atau PPJB Notariil. Akan tetapi resiko yang mungkin timbul adalah bahwa ikatan bernama perjanjian kerjasama ini bisa dibatalkan oleh pemilik tanah, padahal kita sudah terlanjur mengerjakan infrastruktur dan mendirikan bangunan diatas lahan yang bukan milik kita.

Jika pemilik tanah (perorangan)meninggal dunia, maka Perjanjian Kerjasama bisa saja tak bisa diteruskan oleh ahli warisnya, bahkan Kuasa Menjual yang dibuat otomatis gugur saat pemberi kuasa meninggal dunia. Itu semua resiko yang bisa membuyarkan semua skenario.

Jika pemilik tanah adalah perusahaan, maka bisa saja pergantian direksi akan membuat direksi baru mengevaluasi kerjasama yang sudah ditanda-tangani direksi sebelumnya.

Pendek kata, skenario model D ini tidak direkomendasikan (not recommended). Terkecuali untuk proyek-proyek berdurasi pendek dan anda sangat mengenal dengan baik pemilik tanahnya.


Demikian 4 skenario akuisisi lahan yang bisa anda lakukan untuk bisa memulai proyek properti anda. Rekomendasi saya adalah model B atau model C. Kalau model A dan E saya tidak menyarankan dengan alasan model A menyedot kapital besar, sementara model E membahayakan.

Semoga sharing saya soal 4 teknik akuisisi diatas bisa membantu anda dalam menentukan opsi saat mengakuisisi mempelai perempuan. Maksud saya ..., saat mengakuisisi lahan.