ANDA DEVELOPER TIDAK BONAFID YA?

BOS PROPERTI MENGHAJAR SUPLIER ALUMUNIUM

Jin Properti - Di siang hari yang panas terik begitu menyengat, saya mendapat laporan dari staf teknik di lapangan. "Bos, ini ada orang namanya Kusni mau merusak semua pintu di 4 bangunan yang ada di blok D, katanya barang milik dia belum dibayar. Dia akan mengurangkan niatnya merusak pintu jika tagihannya sebesar 19,5 juta dibayar hari ini."

Lho, lhoo... siapa pula kunyuk satu itu yang saya merasa tidak kenal dan juga tidak punya hutang koq mendadak mengancam mau merusak semua pintu? Hati saya penasaran, dan langsung minta bicara kepada orang bernama Kusni tersebut. Staf teknik menyerahkan telepon kepada Kusni supaya bisa berbicara dengan saya via telepon.

Kusni mengaku adalah suplier kusen alumunium yang sudah memasang kusen aluminium dan kaca disitu. Yang memberi dia order dan membuka PO (purchase order) adalah pak Achay. Nilai 19,5 juta yang dia tagihkan adalah kekurangan pembayaran yang selama 2 bulan terakhir tak jelas kapan dibayarkan oleh pak Achay, sehingga dia nekat akan melepas atau merusak semua kusen disitu.

Dengan tenang saya jelaskan bahwa pak Achay adalah subkontraktor yang saya berikan SPK (Surat Perintah Kerja) guna mengerjakan 4 unit bangunan tersebut, dan sejauh ini kewajiban pembayaran ke pak Achay dari kami tergolong lancar. Unit tersebut sudah selesai 100%, dan kami sudah membayar termin senilai 95%, hanya tersisa 5% saja sebagai retensi. Bangunan tersebut sudah diserah-terimakan secara resmi dari kontraktor kepada kami, dan saat ini memasuki masa pemeliharaan.

Saya katakan bahwa saya tidak punya hubungan administratif dan hutang piutang apapun dengan pak Kusni. Jadi kalau ada hutang piutang ya silahkan menagih ke pak Achay, bukan kepada kami.

Suplier aluminium yang bernama Kusni tersebut bersikeras tak mau tahu soal itu, dan meminta saya membayar tagihan sebesar 19,5 juta. Pilihan yang diberikan kepada saya cuma 2, yaitu pintunya dirusak, atau tagihannya dibayar. Panas hati saya digertak demikian. Kemudian saya berkata kepada dia untuk menunggu saya barang 20 menit di lokasi. Saya akan datang kesana menemui dia.

Diantar sopir, sayapun bertemu dia di lapangan. Dia ngotot minta dibayar atau merusak pintu-pintu yang ada. Saya berusaha sabar menghadapi kunyuk satu itu. Saya jelaskan bahwa semua bangunan tersebut sudah dalam penguasaan kami, dan bangunan itu milik kami, bukan milik subkontraktor bernama pak Achay. Jika bangunan dirusak, maka Kusni akan berhadapan dengan kami. Saya katakan akan melaporkan dia ke polisi.

Kusni tertawa sinis dan berkata; "Anda developer tidak bonafid ya? Beraninya lapor polisi. Urusan duit 19,5 juta saja tak sanggup bayar dan malah mau melapor polisi..."

Saya hilang kesabaran. Saya dekati Kusni dalam jarak dekat, saya tatap matanya dengan tajam, saya tunjuk mukanya, sambil berkata; "Oke, saya tidak akan melapor polisi. Sekali lagi saya katakan ini bukan soal mampu atau tidak mampu membayar. Saya menolak membayar karena memang tidak punya hutang piutang dengan anda. Anda pakai intimidasi? Saya layani. Sekarang silahkan anda buktikan ancaman anda untuk merusak pintu-pintu bangunan ini. Jika anda melakukan hal itu, dan kemudian saya membalas dengan gebukin anda sampai anda berlumuran darah atau bahkan cacat sebelah kaki, jangan salahkan saya...."

Saya berdiri didepan Kusni, saya melepaskan jam tangan dan HP saya dan saya taruh disebuah meja kecil. Saya siap berduel dengan kunyuk bernama Kusni tersebut. Sopir saya mendekat, saya katakan; "Jangan ikut-ikutan, ini urusan kami berdua." Staf teknik saya yang mencoba mencegah juga saya suruh menepi. Saya hadapi Kusni satu lawan satu. Beberapa tukang yang sedang bekerja di blok lain, berhamburan mendekati kami.

Eh, si Kusni yang badannya lumayan besar dan kulit hitam legam itu ternyata kaget saya berani menantang dia. Mungkin dia kaget saya yang dianggapnya bos properti pastinya orang halus dan intelek, sehingga takut saat digertak. Dia tidak tahu kalau saya jaman sekolah dulu termasuk jagoan berantem. Soal nyali saya masih punya, meski fisik belum tentu mendukung sekarang.

Kusni tidak berani melakukan apapun. Entah takut sama saya, atau mungkin takut sopir dan staf teknik saya ikut mengeroyok dia. Yang jelas mendadak dia melembut, tidak memaksa, dan dengan sopan minta dibantu supaya memperjuangkan tagihan dia ke pak Achay. Saya hanya bisa janjikan bahwa saat retensi 5% nanti mau dicairkan, saya akan kontak dirinya supaya bisa menagih langsung ke pak Achay.

Waduh, lega sekali hati saya berhasil mengatasi masalah ini. Untung gak jadi duel. Apa kata dunia? Kalau Jin Properti yang usianya sudah kepala 4 kedapatan berduel dengan suplier aluminium, hahahha.... Bisa masuk koran dengan judul ; "Bos Properti Menghajar Suplier Alumunium Sampai Kakinya Patah Sebelah". Bagi saya ini bukan sekadar soal duit 19,5 juta. tapi ini soal prinsip dan harga diri. Mosok saya akan berdiam diri melihat properti kami dirusak orang lain didepan mata? Padahal secara administrasi kami tak punya kaitan apa-apa dengan dia.

Sobat properti, kebiasaan saya selama ini adalah menunjuk subkontraktor untuk melaksanakan pekerjaan pembangunan fisik di lapangan. Jarang banget kami mengerjakan sendiri secara swakelola. Alasannya? 

1. Alasan pertama adalah saya tidak suka punya team yang gemuk (banyak personil) jika harus melakukan peran sebagai kontraktor. Kami punya divisi teknik hanya melaksanakan fungsi administrasi dan supervisi saja. Misal; buka SPK, opname pekerjaan, pengawasan pelaksanaan pekerjaan, dll.

2. Alasan kedua adalah supaya administrasi keuangan tidak repot. Jika anda juga menjalankan fungsi kontraktor, maka aktivitas pembelian material sifatnya bisa harian, dan pembayaran tukang mesti secara mingguan. Repot banget jika setiap minggu mesti ada pengeluaran, karena itu membuat job reguler kita jadi banyak dan melelahkan. Kalau menunjuk subkontraktor, opname kita lakukan sebulan sekali, begitu juga pembayaran juga sebulan sekali

Memberikan pekerjaan kepada sub-kontraktor mungkin membuat biaya produksi anda lebih mahal 10 s/d 15%, yang menjadi margin keuntungan kontraktor. Akan tetapi secara tidak langsung membuat cashflow anda terbantu karena prosedur pengeluaran (pembayaran) hanya sebulan sekali, bukan harian atau  mingguan.

Repotnya adalah jika kontraktor anda kabur ditengah jalan, sehingga harus mencari kontraktor pengganti. Konraktor kabur biasanya akibat problem internal mereka, atau kontraktor sudah tahu bahwa jika proyek diteruskan bakalan rugi, sehingga mereka memilih kabur. Kenaikan harga material adalah alasan klasik yang membuat kontraktor kabur. Eskalasi harga material memang momok menakutkan bagi kontraktor. Makanya saya sarankan bahwa jika estimasi harga borongan saat ini (misalnya) Rp. 2.250.000,-/m2, saya sarankan agar dalam budgeting anda menganggarkan Rp. 2.350.000,-/m2. Selisih Rp. 100.000,-/m2 anda pegang sebagai safety margin yang sewaktu-waktu bisa dilepas kepada kontraktor jika mereka benar-benar kesulitan.

Salah satu masalah jika kita tunjuk subkontraktor ya seperti kasus diatas, dimana urusan-urusan dengan suplier, tukang, dll yang seharusnya bukan porsi kita, terkadang kita kena imbasnya jika kontraktor kita agak kacau manajemennya. Tapi hal seperti itu selalu selesai dan menang di pihak kita koq, karena nyatanya kita tak ada hubungan hutang piutang dengan mereka. Yang penting kewajiban kita dengan kontraktor beres sesuai bunyi kontrak. 

---------------------------------------------

Workshop Properti 2 Hari KETEMU JIN PROPERTI

DENPASAR BALI, 9 - 10 Nopember 2013, Hotel FAVE, Jln Teuku Umur Denpasar

BANJARMASIN, 30 Nop - 1 Des 2013, Hotel GRAND MENTARI, Jln. Lambung Amangkurat Banjarmasin.

Informasi; sdr. Agung di HP 0813 - 9088 8546 / PIN : 29D22D6F