SALAH SATU ALASAN KENAPA MARKETING SUSAH CLOSING ADA DISINI ...

RAHASIA PRIA JELEK MENDAPATKAN WANITA CANTIK

Dik, aku padamu ...

Ah ogah, abang kulitnya item.

Tapi aku periang dan humoris dik, bisa menghiburmu sepanjang waktu.

Dik, aku padamu ...

Ah ogah, abang gendut tidak sexy.

Tapi abang ini pintar dik. Terkadang kualitas otak jauh lebih bermanfaat daripada sekedar body yang sexy.

Dik, aku padamu ...

Ah ogah, abang tidak ganteng.

Tapi abang punya karir mapan dik. Baru bisnis kaplingan 2 tahun usai lulus kuliah sudah punya mobil Avanza dan rumah type 45. Mungkin 3 tahun lagi abang bisa beli Alphard dan rumah dengan kolam renang dibelakangnya.

Dik, aku padamu ...

Ah ogah, abang cuma merayu doang.

Lha maunya adik gimana??

Katanya abang cerdas, tunjukkan dong kecerdasanmu. Wanita bukan cuma butuh janji, tapi bukti. Bawa kesini mobil Avanza abang, lalu bawa adik meninjau rumah type 45 milik abang, dan sepanjang perjalanan hiburlah adik dengan humor segar darimu, siapa tahu adik mau menerima abang menjadi pendampingku ....

Hebat ya? Meski dibilang kulitnya item, gendut, tidak sexy dan tidak ganteng, akhirnya si cewek mau juga ya dibawa masuk ke mobil Avanzanya, hehehe ....

Sobat properti, terkadang konsumen batal membeli produk properti anda karena mereka memiliki keberatan, keluhan, kekuatiran dan ketakutan yang mungkin terjadi jika mereka membeli produk properti anda. Dan sialnya lagi, sales anda tak punya skill serta kemampuan untuk menjawab, menetralisir, membuat tenang, serta meyakinkan kepada konsumen anda supaya tetap mau membeli produk properti yang anda pasarkan.

Ituah sebabnya anda perlu membekali sales force anda dengan skill khusus yang bernama TEKNIK SUPPORTING. Ini adalah kemampuan seorang sales untuk menerima serangan (baca; keluhan, keberatan, kekuatiran, ketakutan dll) dari konsumen, dan berhasil keluar dari serangan tersebut dengan jawaban-jawaban yang cerdas, yang mengekspos segala benefit dari produk yang kita pasarkan, sehingga konsumen tetap yakin terhadap produk kita.

Ada 2 cara teknik SUPPORTING, yaitu langsung dan tidak langsung.

SUPPORTING LANGSUNG

Dik, aku padamu ...

Ah ogah, abang tidak ganteng.

Jangan kuatir dik, nanti abang akan pergi ke Korea untuk melakukan operasi plastik, sehingga bibir abang yang tebal akan dikoreksi menjadi tipis menawan. Mata abang yang sipit dan kelihatan seperti orang ngantuk akan dikoreksi supaya lebih lebar dan kelihatan tajam saat memandang wajah cantikmu.

Teknik Suporting Langsung adalah langsung menjawab keberatan konsumen dengan substansi yang memang menjadi kekuatiran dan keberatan mereka secara langsung. Dijawab frontal tanpa harus memutar.

Misal konsuman mengaku takut karena jalan menuju lokasi koq kelihatan kecil dan gelap. Maka sales bisa menjawabnya dengan penjelasan bahwa tak lama lagi jalan masuk sepanjang 100 meter tersebut akan dilebarkan dengan ROW 8 m, dipasang paving, dan tiap jarak 25 meter diberi 1 titik PJU (penerangan jalan umum) sehingga tetap terang di malam hari.

Misal konsumen mengaku tak sanggup bayar Uang Muka sebesar 45 juta yang harus diangsur 3x, maka sales menjawabnya bahwa dia akan berusaha mengajukan permohonan ke pimpinan agar bisa diperpanjang menjadi 5x angsuran. Atau mungkin justru disarankan memilih tahap II yang serah-terimanya masih tahun depan, sehingga UM bisa diangsur s/d 9x.

SUPPORTING TAK LANGSUNG

Dik, aku padamu ..

Ah ogah, body abang tidak atletis.

Benar dik, abang tidak atletis. Tapi abang type pria romantis. Yang akan membawakanmu sekuntum mawar merah sebagai ekspresi rasa sayang. Yang akan mengajakmu dinner berdua dengan cahaya lilin temaram. Yang akan membisikimu kata cinta sebelum membuka tali beha.

Teknik Supporting Tidak Langsung adalah menjawab keberatan konsumen tidak frontal sesuai konteks yang menjadi keberatannya, akan tetapi menjawab memutar dengan mengekspos benefit lainnya.

Misal konsumen mengaku takut membeli produk properti anda yang lokasinya dilewati SUTET (tegangan tinggi). Maka sales anda mesti bisa menjelaskan bahwa radiasi SUTET memang berbahaya jika seseorang dalam waktu lama berada dibawahnya. Akan tetapi sesuai siteplan area dibawah SUTET hanya diplotting sebagai ruang terbuka hijau dengan berbagai pohon-pohon hijau yang justru memberikan kesan asri sejuk segar kepada lingkungan sekitarnya.

Tidak mungkin sales anda menjawab dengan janji akan memohon PLN agar memindahkan SUTET. Suka tak suka, SUTET itu sudah ada disitu. Tapi dengan cara memutar, keberatan adanya SUTET justru dinetralisir dengan benefit keberadaan ruang terbuka hijau yang akan memproduksi oksigen.

Misal konsumen mengatakan bahwa harga produk properti anda lebih mahal dibanding harga pesaing. Maka sales menjelaskan bahwa meski mahal tapi kualitas lingkungan infrastruktur kita jauh lebih baik. Pesaing jalannya lebar 5 meter, jalan kita ROW 8 meter. Pesaing salurannya terbuka, kita memakai gorong-gorong dibawah tanah. Pesaing listriknya pakai kabel udara, kita pakai jaringan listrik kabel tanam.

Sobat properti, sudahkah anda membekali sales force anda dengan TEKNIK SUPPORTING? Caranya mudah, kumpulkan saja semua sales force anda, kemudian minta mereka menuliskan semua keberatan, ketakutan, dan kekuatiran yang selama ini sering mereka dengar dari mulut konsumen. Kemudian bantulah mereka membuat jawaban dalam 2 versi, yaitu jawaban langsung dan jawaban memutar. Nah, itulah bekal mereka untuk melakukan SUPPORTING kepada konsumen.

Sales yang dibekali TEKNIK SUPPORTING akan memiliki kans lebih tinggi untuk menggiring konsumen sampai menuju closing, dibanding sales yang begitu konsumen menyampaikan keberatan kekuatiran dan ketakutan tak bisa melakukan counter attack (serangan balik) dengan memakai teknik supporting.

Itulah alasan kenapa meski saya kulitnya hitam, perut gendut dan tidak ganteng, tetap pede menghadapi para wanita-wanita cantik, karena saya punya TEKNIK SUPPORTING guna memikat hati mereka, hahaha ....

JANGAN DITIRU !! GAYA KOBOY MENSIASATI TAKSASI

BAGAIMANA PERASAANMU 

JIKA BB Z10 DI PING OLEH SMARTFREN ???

Jin Properti - Seseorang dengan nama BP di contact list saya, malam itu baru saja ganti PP baru. PP nya unik, berbunyi begini; "Bagaimana perasaanmu, jika BB Z10 di PING oleh Smart fren?" Saya merasa terusik, karena saya dulu membeli BB Z10 dengan harga 7 jutaan, tapi sekarang gradenya terjun bebas di pasaran.

Saya kirim BBM singkat; Ijin copas PP nya ya, lucu bangeeet ..., begitu chat saya ke dia. Eh, malah dia membalas dan merespon panjang lebar. Seakan-akan saya yang memulai percakapan.

"Om Jin masih ingat saya? Saya peserta workshop KETEMU JIN PROPERTI tahun 2012 yang lalu di Hotel Oasis Amir Senen Jakarta. Saya sekarang sudah punya proyek sendiri 48 unit di Depok. Saya berhasil hot deal dengan jurus-jurus yang diajarkan om Jin di workshop, serta tertulis juga di blog. Makasih ya om Jin. Resep om Jin manjur seperti klinik Tong Fang, hihihihi ...."

Kemudian akun bernama BP tersebut melanjutkan ceritanya bahwa per hari itu dia sudah menjual 31 unit hanya dalam waktu 5 bulan saja. Harga jual aslinya 225 jutaan, tapi di pricelist dia tuliskan seharga 300 juta. Konsumen diminta membayar Uang Muka senilai 85 juta, tapi disubsidi 70 juta. Jadi aslinya hanya bayar UM 15 juta saja.

"Bentar bentaaaar, saya belum jelas. Maksudnya disubsidi 70 juta itu bagaimana?" tanya saya kepada BP.

Kemudian dia menjelaskan bahwa skenario itu sengaja dilakukan untuk mensiasati perbankan. Pada saat mengisi form aplikasi pengajuan KPR, ditulis begini ;

Harga Jual : Rp 300.000.000
Uang Muka : Rp 85.000.000
______________________  -

KPR : Rp 215.000.000

Dikondisikan agar pihak bank seolah tahu bahwa konsumen telah membayar UM 85 juta (hampir setara 30% harga), padahal aslinya cuma bayar Uang Muka riil 15 juta saja, sementara 70 jutanya disubsidi oleh pengembang alias tidak bayar beneran. Sehingga plafond kreditnya sebesar Rp 215.000.000,-

"Memangnya bank bisa diakali seperti itu? Mereka punya apraisal yang melakukan taksasi, yang tak mau diakali dengan cara seperti itu," tanya saya kepa BP.

Dengan diawali permintaan supaya chat malam itu adalah OFF THE RECORD, kemudian BP bercerita bahwa memang betul dia punya masalah dengan perbankan. Ada 4 bank yang sebenarnya sudah MoU KPR dengan dirinya, ternyata hasil apraisal tak sesuai harapan. Semua menilai rendah obyeknya, yaitu kisaran Rp 250 jutaan saja. Sehingga sudah pasti tak ada aplikasi KPR yang disetujui full plafond 100% meski kemampuan finansial dari calon debiturnya bagus.

Tapi BP tak mau menyerah, dia selalu dan terus mencari perbankan yang mau membiayai 31 konsumennya dengan full plafond 215 juta. Sampai suatu ketika dia ingat dengan salah satu temannya yang menjadi Consumer Loan Manager di sebuah bank umum yang berkantor cabang di Bekasi. Dia berhasil kontak temannya, dan kemudian dikenalkan dengan apraisal rekanan bank tersebut yang ternyata cukup kooperatif saat melakukan taksasi.

Apraisal yang kemudian diajak bertemu di ruang karaoke tersebut meminta BP untuk melakukan upgrade beberapa spesifikasi bahan bangunan, sehingga nilai taksasinya bisa mencapai 300 juta per unit. Dan karena permintaannya tidak memberatkan dan bisa dipenuhi, maka BP melakukan apa yang disarankan oleh apraisal, dan hasilnya nilai taksasi berhasil terbit dengan nilai 300 juta.

"Kenapa ketemunya mesti di karaoke room? Bukan di proyek atau di kantor saja?" saya kembali bertanya melihat kejanggalan tersebut.

"Biar happy om Jin. Kalau mau meminta tolong seseorang, usahakan dia mengambil keputusan dalam suasana happy, hihihi ....", jawabnya dengan simpel, tapi masuk akal.

Berkat deal itu, maka kelangsungan terselenggaranya akad kredit atas 31 konsumen menjadi lebih mudah. Bahkan kata BP saat ini sudah realisasi akad 8 konsumen, meski agak ribet karena pengikatannya (akad kredit) dilakukan di Bekasi, sementara obyek jaminan berada di Depok. Yang penting akad kredit lancar dan piutang jadi duit semua, kata BP senang.

Waduh, koboy juga nih BP. Cerdas, dan pantang menyerah dalam mengatasi persoalan. Saya jadi penasaran ini murid workshop yang mana ya? Saya tak pernah mengajarkan jurus zigzag ala koboy dan Jurus Konspirasi dengan apraisal seperti itu, tapi BP mampu melakukannya dan sukses melaksanakannya.

"Maaf, ini mas BP atau mbak BP ya? Saya tidak ingat satu persatu nama eks peserta workshop. Saya pernah lihat PP anda bergambar perempuan. Tapi gaya koboynya mengesankan anda seorang pria ..." tanya saya dengan penasaran sekali.

"Hihihi .... Aduh om Jin. Jelas-jelas saya perempuan. Nama saya BUNDA PUTRI, tapi hanya ditulis inisial saja; BP. Om Jin sih murid workshopnya sudah ratusan atau malah ribuan, sehingga tidak mengenal dengan baik murid-muridnya," katanya.

Lho, bercanda nih orang. Bunda Putri lagi diributkan di TV dan dicari wartawan koq mendadak muncul mengajak saya chat. Bahkan Bunda Putri membuka jatidirinya bahwa dia berprofesi seorang pengembang juga seperti saya. Yang jelas, saya tak akan pernah mengajarkan jurus koboy seperti yang dipraktekkan oleh akun yang mengaku Bunda Putri atau siapalah itu. Saya hanya mengajarkan yang lurus-lurus saja deh ....

Jadwal Workshop KETEMU JIN PROPERTI terdekat; Denpasar 9-10 Nopember 2013. Banjarmasin 30 Nop - 1 Des 2013. Minat? Hub ; Agung (081390888546)

APA YANG ANDA KETAHUI SOAL PERCEIVED VALUE ?

PUTUS CINTA AKIBAT BEDA KEYAKINAN

Jin Properti - Seorang pria jomblo sedang curhat kepada sobatnya tentang alasan dia putus dengan pacar terakhirnya.

"Kami putus karena memiliki BEDA KEYAKINAN yang sangat tajam dan tak bisa mendapatkan titik temu," kata si jomblo.

"Lho, kenapa sobat? Setahuku kalian berdua memiliki iman yang sama. Kenapa bisa mengatakan ada beda keyakinan?" tanya sobatnya dengan heran.

"Bukan soal agama bro. Ini beda keyakinan yang lain. Saya yakin bahwa saya ini ganteng. Dia tak yakin dengan kegantengan saya, yang dia sebut muka pas-pasan. Saya yakin dengan masa depan saya, yang saya yakini bakal cerah. Sementara dia tidak yakin, dan menganggap masa depan saya buram. Beda keyakinan itulah yang membuat kami putus ... ", katanya dengan muka memelas.

Hahhahaa ..., dasar si jomblo. Terlalu pede dengan keyakinannya sendiri.

Sobat properti, saya punya klien yang penjualan proyek propertinya stag alias mandeg 4 bulan sejak launching, baru terjual 2 unit saja. Padahal dagangannya berjumlah 111 unit. Angka cantik nih ye ..

Dia menjual rumah T-36/78 seharga 380 juta belum termasuk PPN. Melihat pricelist semahal itu, langsung saya komen; "Gak kemahalan tuh bro? Rumah type 36 koq harganya hampir melewati angka 400 jutaan jika termasuk PPN."

"Ini tidak kemahalan, om Jin. Ini pantas sekali. Dengan lokasi strategis seperti ini, dan kualitas lingkungan yang direncanakan akan dibangun, harga 400 jutaan masih wajar. Ini kelas real estate lho," kata klien saya mencoba memberikan argumentasi.

Saat saya tanya berapa HPT (harga pokok tanahnya) dia tidak tahu. Saat ditanya berapa target labanya dia juga gagap. Waduh, ini pengembang aliran 'gacuk nggelundung' nih. Alias asal menggelinding saja. Dia tidak punya rencana budget, tidak tahu proyeksi omset. Dia tahunya menyelesaikan proyek dan sisa yang ada di saldo kasbank dianggapnya hasil penjualan tanah plus laba usaha.

Saat saya korek lebih dalam lagi, ternyata tanah seluas 1,9 ha yang dikembangkan itu warisan dari mertuanya kepada istrinya. Kemudian dia punya ide dijadikan perumahan. Nekat juga nih orang, tapi saya tetap respect karena buktinya perijinan bisa dia urus dan terbit. Artinya dia ulet dan punya jiwa entrepreneurship. Tinggal diasah dengan dibekali ilmu-ilmu dasar dari PERKUNGTI (Perguruan Kungfu Properti), maka dia bakal bisa tumbuh sayap sebagai pengusaha properti tangguh.

Sobat properti, di dunia marketing kita mengenal istilah PERCEIVED VALUE, yang definisinya secara akademis adalah; Rasio antara keuntungan dan manfaat yang dirasakan oleh konsumen dibandingkan dengan harga yang harus dibayar atau pengorbanan yang harus dilakukan oleh konsumen."

Dalam kasus diatas, klien saya (pemilik proyek, menantu yang beruntung punya mertua kaya) sangat yakin bahwa harga jual 400 jutaan untuk type 36/78 yang dia pasarkan adalah wajar dan pantas, alias masuk akal. Tapi kenyataannya, konsumen tidak yakin dengan harga tersebut, dan merasa berkorban membayar 400 jutaan untuk membeli rumah type 36 dianggap kemahalan. Jadi antara penjual dan pembeli ternyata BEDA KEYAKINAN.

Akhirnya saya mengajak klien saya tersebut untuk duduk bersama, buka laptop, dan melakukan hitung ulang harga jualnya. Outputnya adalah supaya beda keyakinan antara penjual dan pembeli menipis, dan konsumen mendapatkan harga jual yang wajar dan mau membayar untuk produk yang dibelinya, tidak merasa kemahalan. Harga dimana konsumen bersedia membeli dan penjual bersedia melepasnya, itulah titik tengah yang disebut PERCEIVED VALUED.

Saya tanya berapa pasaran harga tanah di sekitar situ, katanya kisaran Rp 300.000 s/d Rp 350.000 per m2. Oke deh, saya ambil patokan ambang atas, malah saya tambah sedikit lagi, yaitu asumsi Rp 360.000/m2.

Hitung-hitungannya begini ;

Luas Tanah (brutto) = 19.000 m2
Efektifitas Lahan 60%
Luas Tanah (netto) = 11.400 m2
Harga Tanah (brutto)
= Rp 360.000/m2

MENGHITUNG HARGA POKOK TANAH
Harga Tanah (netto)
= Rp 600.000/m2 (a)
Biaya Desain dan Perijinan6
 = Rp 10.000/m2 (b)
Biaya Pematangan Lahan
= Rp 240.000/m2 (c)
Overhead Cost (OHC)
= Rp 150.000/m2 (d)
---------------------------------- +
Harga Pokok Tanah (HPT)
= a + b + c + d
= Rp 1.000.000t

Laba = Rp 600.000/m2 (e)
Target Laba = Rp 6.840.000.000

Harga Jual Tanah
= a + b + c + d + e
= Rp 1.600.000/m2

MENGHITUNG HARGA JUAL T-36/78
Bangunan
= 2.000.000 x 36 m2
= 72.000.000 (a)
Tanah
= 1.600.000 x 78
= 124.800.000 (b)
Listrik, Air, IMB, SHGB
= 10.000.000
----------------------------------- +
Harga Dasar
= a + b + c
= 206.800.000

Gimmick
= 2.400.000 (d)

Harga Dasar + Gimmick
= a + b + c + d
= 209.200.000

Harga + PPH Final 5%
= 209.200.000 : 95%
= 220.210.526
~ (dibulatkan) = 220.000.000

Harga + PPN 10%
= Rp 242.000.000

Mendapatkan hasil perhitungan seperti diatas, saya kaget karena ternyata harga hasil hitungan saya beda jauh dengan harga jual yang sekarang muncul di pricelist.

Saya bertanya; "Kalau dari hasil proyek ini menghasilkan penjualan tanah 6,84 milyar ditambah laba juga 6,84 milyar juga, sehingga totalnya diterima 13,68 milyar, apakah sudah puas dengan hasil tersebut?"

Klien saya menjawab; "Gila, om AW ini benar-benar jin yang bisa menebak isi pikiran saya. Sejak awal memang yang saya bayangkan adalah nilai sebesar itu, antara 13 s/d 14 milyar. Itu sudah merupakan hasil penjualan tanah ditambah laba usaha menjadi developer ...," katanya.

Hahahahha ... Dasar 'gacung ngglundung' alias asal nggelinding nih orang, gak pakai hitung-hitungan yang jelas. Dia gak tahu bahwa dengan harga jual yang sekarang ada di pricelist, dia sebenarnya mengejar target laba sekitar 20 milyar. Padahal dia mengaku sudah puas dengan laba kisaran 6,8 milyar saja. Pantas saja dagangannya kagak laku. Dia menjual di harga yang tidak memenuhi unsur PERCEIVED VALUE. Konsumen tidak yakin bahwa harga jualnya sebanding dengan benefit dan keuntungan yang diperoleh.

Setelah saya jelaskan dengan hitung-hitungan secara teknikal bahwa dengan harga jual Rp 242 juta (include PPN) saja dia sudah mendapatkan laba yang menjadi ekspektasinya, klien saya ini akhirnya setuju untuk segera merevisi harga.

Dengan mata berbinar-binar dia mengatakan bahwa sekarang dia optimis produk rumah dagangan dia bakal laku dan laris manis, karena harga jualnya sudah sesuai dengan PERCEIVED VALUE di mata konsumen.

Apakah anda juga sudah mampu membuat perhitungan seperti diatas sehingga mampu menghitung harga jual produk properti anda?? Jika anda mengikuti workshop 2 hari KETEMU JIN PROPERTI (jadwal terdekat; 9-10 Nopember 2013 di Denpasar, dan 30 Nop - 1 Des 2013 di Banjarmasin), maka anda akan diajarkan cara menghitung ACTION PLAN dan juga menghitung HARGA JUAL produk properti anda. Bukan sekedar kira-kira atau mencomot angka dari langit.

Jika penjual dan pembeli sudah tidak terjadi BEDA KEYAKINAN, maka peluang terjadinya closing sudah didepan mata.

Info Workshop KETEMU JIN PROPERTI, hubungi sdr. Agung di HP 0813 90 888 546

BAGAIMANA MEMBUAT PRODUK PROPERTI ANDA SELALU DIMINATI KONSUMEN

SENSASI GIGI GINGSUL

Jin Properti  - Di jaman saya masih memakai celana panjang nomer 32 dan berat badan saya masih 72 kg duluuuuuuu, saya memiliki 2 artis wanita yang jadi idola saya, yaitu Diah Permatasari dan Desy Ratnasari.

Saya suka Diah Permatasari karena perannya menjadi hantu sexy di film Si Manis Jembatan Ancol. Baju hantunya benar-benar cleguk (bikin air liur meleleh) karena memakai rok ketat dan pendek sekali, membikin hati saya deg-degan menatapnya. Giginya yang gingsul juga makin membuat wajahnya yang manis semakin manis dan enak dilihat. Entah kenapa saya suka dengan gigi gingsulnya. Saya sering berfantasi; kalau ciuman nyangkut gak ya?

Saya juga suka dengan Desy Ratnasari, saat dia bermain di film Si Kabayan Saba Kota bersama Didi Petet. Perannya sebagai Ni Iteung gadis desa yang polos tapi wajahnya segar dan ranum, membuat saya ngefans dan mengidolakan Desy Ratnasari. Apalagi gaya rambutnya yang panjang terurai itu pas banget dengan selera saya. Type wanita berambut hitam pekat panjang terurai menutupi punggungnya yang bolong seperti Desy memang selera saya.

Itu duluuuuu ... Kemana mereka sekarang?? Diah sudah jarang beredar di sinetron-sinetron. Desy terkadang masih tampil, tapi perannya sudah bukan cinta-cintaan lagi. Sudah jadi ibu-ibu, malah terkadang jadi nenek dengan kepala dibalut pakai handuk. Pokoknya sudah gak ngefans lagi deh.

Saat ini sudah hadir artis-artis muda pendatang baru yang wajahnya masih seger, yang kulitnya belum kisut, yang bodynya belum melar. Usinya juga masih belasan, tak seperti Diah dan Desy yang sudah beranjak tuwir. Yang dulu cantik menarik, sekarang terlihat uzur. Banyak pesaing artis muda yang datang dengan pesona baru, daya tarik baru, image baru dll. Takdir memang kejam. Hukum alam tak bisa ditolak. Selalu akan hadir yang baru menggantikan yang lama.

Sobat properti, dunia ini terus berputar, dan semua akan dimakan aus. Dalam dunia marketing kita mengenal LIFE CYCLE PRODUCT (siklus hidup produk, dimana produk akan mengalami phase I (introduction), phase II (growth), phase III (maturity), dan yang terakhir phase IV (decline).

Anda jangan berpikir bahwa sebuah produk properti yang pernah sukses saat anda pasarkan, punya jaminan sukses lagi saat dilakukan pemasaran ulang produk yang sama tapi di waktu yang berbeda. Misal; anda pernah sukses memasarkan type 45/90 bentuk minimalis di tahun 2012 saat proyek anda baru saja launching dan memasarkan tahap I.

Saat ini anda sudah masuk tahap III, ketika mungkin 60% lahan anda sudah terjual, dan ketika infrastruktur di proyek anda sudah sebagian besar dikerjakan. Satu catatan penting; harga jual produk rumah yang anda pasarkan sudah tak murah lagi. Karena secara periodik pasti sudah anda lakukan penyesuaian alias kenaikan harga bertahap.

Saran saya, lakukanlah STRATEGI PRODUK INOVATIF. Munculkan produk baru dengan kesan baru dimata konsumen. Meski sama-sama type 45/90, konsumen yang belum membeli produk anda merasa lebih senang jika model rumah yang mereka beli tidak sama dengan rumah yang sudah ada di proyek itu sebelumnya. Membeli rumah bermodel yang sama dengan rumah yang sudah ada disitu sebelumnya, sama rasanya dengan anda membeli Kijang LGX edisi tahun 2013 (mesin 2013, interior baru) padahal saat ini sudah musimnya Innova. Aroma jadul gitu lho ....

Namanya produk inovatif tak harus mengubah secara ekstrem koq. Bisa yang ringan-ringan saja, misal mengubah desain vacade (tampak muka) dan warna catnya, meski style tetap minimalis. Bisa juga mengubah pilihan materialnya. Yang penting konsumen harus merasa tidak sedang membeli produk model lama meski buatan tahun sekarang.

Kalau mau agak ekstrem, denahnya diubah lay-outnya (tata letak). Style bangunan juga diubah, bukan lagi minimalis, tapi pakai style baru yang disebut eco-architecture. Ini adalah arsitektur yang ramah lingkungan. Yang menghindari pemakaian energi berlebihan, tetapi tetap nyaman sebagai hunian, dengan banyak bidang bukaan serta memuja unsur green and nature di lansekap.

Itu hanyalah salah satu contoh soal aplikasi PRODUK INOVATIF. Untuk aplikasi lainnya saya yakin anda lebih kreatif. Yang pasti produk usang bakal tidak dilirik dan pasti ditinggalkan oleh konsumennya. Semua harus sesuai dengan kondisi update dan sesuai perkembangan jaman.

Jaman saya kecil dulu, wingko babat hanya ada 1 rasa. Tetapi sekarang sudah ada rasa coklat, rasa nangka, rasa durian, dll. Itu adalah penerapan strategi produk inovatif supaya tidak ditinggalkan oleh konsumennya.

KESIMPULAN ;

1. Untuk pemasaran proyek properti yang memiliki luasan besar dan harus dipasarkan dalam waktu panjang, maka harus sering dimunculkan produk inovatif supaya konsumen tidak bosan dan selalu merasa membeli produk yang baru.

2. Produk inovatif tak harus menyajikan perubahan secara ekstrem. Sedikit perubahan sudah menimbulkan kesan baru dimata konsumen.

Sebagai penutup, meski sekarang sudah gak jaman gigi gingsul karena bisa dipasang kawat behel, buat saya sensasi gigi gingsul tetaplah lebih natural ...

TEKNIK MEMBUAT SKENARIO LEGAL AGAR DENGAN MODAL KECIL ANDA BISA MENDAPAT LABA BESAR

CUCI MATA DI TEPI KOLAM RENANG YUUK !!

Jin Properti - Minggu siang disaat saya sedang mengantar anak bungsu saya berenang di sebuah waterpark di Ungaran, mendadak ada telpon masuk, yang ternyata dari eks peserta workshop properti yang saya adakan.

"Om jin, saya sudah hunting tanah dan dapat kriteria seperti yang om jin ajarkan. Saya berhasil hot deal dengan MPT (mitra pemilik tanah) dengan profit sharing 70:30. Sudah saya buat pula business plan dan rekapitulasi kebutuhan modal kerjanya. Laba total 6 milyar. Kebutuhan modal hanya 2 milyar saja," katanya via telepon dengan berapi-api.

"Saya juga sudah berhasil mendapatkan MPM (mitra pemilik modal) bernama pak Roy yang bersedia menanamkan modalnya sebesar 2 milyar, asal selama 2 tahun juga mendapatkan laba lebih kurang 2 milyar juga. Masalahnya saya lupa dengan strategi mengenai masalah ini yang om jin ajarkan di workshop properti dulu. Bolehkah saya datang menemui om jin kesitu? Sembari melihat ABG-ABG pakai baju renang. Cuci mata yuuk, hahhahaahaa ...", lanjutnya sambil ketawa ngakak.

Akhirnya murid workshop yang bernama pak Gesang itupun menyusul ke waterpark, dan sambil mengamat-amati anak saya yang sedang berenang, kami berdua diskusi ditepi kolam renang. Saya menjelaskan kepada dia urutan dan tahapan yang harus dia lakukan sebagai berikut ;

Step #1. MEMBUAT MASTER AGREEMENT
Antara pak Gesang selaku MPK (mitra pemilik keahlian) dan pak Roy selaku MPM (mitra pemilik modal) membuat 'master agreement' yang menjelaskan bahwa pak Gesang telah bertindak sebagai arranger proyek dan memiliki opportunity berupa lahan kerjasama dengan potensi laba (70% x 6 milyar = 4,2 milyar) yang diestimasi akan selesai dalam waktu 2 tahun, dan memerlukan modal kerja sebesar 2 milyar.

Pak Roy akan diundang masuk sebagai investor dengan cara diajak masuk kedalam kepemilikan 49% saham PT yang akan dibentuk khusus untuk menjadi mitra kerjasama dari pemilik tanah. Selain itu pak Roy juga mempunyai kewajiban extra untuk memberikan pinjaman senilai 2 milyar ke PT, yang disebut sebagai pinjaman pemegang saham (share holder loan).

Mengambil 49% saham PT dan memberikan pinjaman 2 milyar adalah 2 tindakan berbeda yang dilakukan dalam 1 paket. Tanpa memberikan pinjaman 2 milyar, maka pak Roy tidak bakal ditawari mengambil bagian 49% saham PT.

Bagaimana cara pak Gesang melakukan bargaining dengan pak Roy soal paket 2in1 (2 menjadi 1) tersebut? Gampang!! Karena PT baru yang akan didirikan tersebut sudah memiliki opportunity proyek perumahan dengan opportunity laba 70% x 6 milyar = 4,2 milyar.

Jika pak Roy hanya mau mengambil saham 49% tanpa memberikan pinjaman 2 milyar, maka tinggalkan saja pak Roy, karena secara skenario legal tidak mendukung planning yang kita siapkan.

Step #2. MENDIRIKAN PT
Pak Gesang selaku MPK (mitra pemilik keahlian) kemudian mendirikan PT baru bersama MPM, dengan ketentuan sbb:

MPK (Gesang), saham 51%
MPM (Roy), saham 49%

Komisaris Utama : MPM
Kom : wakil MPK
Dirut : MPK
Dir : wakil MPM

Modal Dasar : Rp 250.000.000
Modal Disetor : Rp 100.000.000

Catatan penting :

Pak Gesang punya HAK 51% atas saham PT, tetapi punya KEWAJIBAN setor modal 51% x 100.000.000 = 51.000.000.

Pak Roy punya HAK 49% atas saham PT, tetapi punya KEWAJIBAN setor modal 49% x 100.000.000 = 49.000.000.

Ketika mendirikan PT baru dengan modal disetor hanya 100 juta seperti diatas, pasti pak Roy bertanya-tanya kenapa modalnya sekecil itu? Apakah cukup untuk mengerjakan proyek dengan kebutuhan modal 2 milyar?

Nah, justru disitulah letak kecerdasan kita menyusun skenario legal dan skenario permodalan. Hanya dengan menyetor modal 51 juta saja, kita sudah menjadi pemegang saham mayoritas sebesar 51%, yang bisa menentukan hitam putihnya perusahaan. Sementara mitra pemilik modal hanya punya saham 49% saja.

Kalau kita mendirikan PT dengan modal dasar dan modal disetor yang gede, pastinya kita tak kuat menyetorkan modal. Jadi skenario modal kecil itu memang sudah direncanakan dan disengaja, yaitu supaya kita sanggup memenuhi kewajiban setor modalnya.

Step #3. PINJAMAN PEMEGANG SAHAM
Bersamaan dengan waktu pendirian PT, dan ketika pertanyaan dari pak Roy soal mengapa mendirikan PT dengan modal kecil belum dijawab, sodorkanlah Surat Pernyataan (kita yang menyiapkan konsepnya) dari pak Roy untuk kesediaannya memberikan pinjaman senilai 2 milyar kepada PT yang baru saja didirikan, agar PT baru memiliki modal untuk mengerjakan proyek dengan potensi laba 70% x 6 milyar = 4,2 milyar.

Didalam Surat Pernyataan alias kesediaan memberikan pinjaman kepada PT baru tersebut, pak Roy diberikan bunga pinjaman senilai 0,5% perbulan, yang akan dibayarkan bersamaan dengan saat pengembalian modalnya. Bunga 0,5% bukanlah bunga majemuk atau bunga berbunga, tapi hanya diperhitungkan berdasarkan jumlah bulan pemakaian pinjaman. (Note; bunga 0,5% hanyalah contoh saja, tergantung nego. Usahakan jangan memberikan bunga terlalu besar)

Anda mungkin bertanya kenapa pinjaman pak Roy mesti diberikan bunga 0,5% perbulan? Padahal pak Roy tidak memintanya, karena itu sudah merupakan komitmen dia kepada PT, pada saat dia diundang masuk menjadi pemegang saham.

Begini penjelasannya ;

Didalam struktur permodalan PT, pak Roy punya HAK 49% dan punya KEWAJIBAN menyetor modal 49 juta. Tolong dicermati; ada hak, ada kewajiban.

Ketika pak Roy memberikan pinjaman senilai 2 milyar kepada PT, maka itu adalah KEWAJIBAN dia sesuai komitmen awal. Untuk itulah kewajiban yang ada harus diimbangi dengan pemberian HAK berupa bunga pinjaman sebesar 0,5% perbulan. Ada hak, ada kewajiban. Tanpa anda memberikan HAK kepada pak Roy, maka dia akan merasa memiliki kontribusi yang lebih besar kepada anda didalam PT. Bisa-bisa pak Roy mengaku bahwa dia setor modal ke PT senilai 2 milyar + 49 juta. Dan itu jauh lebih besar dibanding anda yang hanya menyetor 51 juta saja.

Tapi dengan strategi diatas, anda 'MEMISAHKAN DENGAN JELAS' antara Setoran Saham dan Pinjaman. Dimana masing-masing memiliki Hak dan Kewajibannya sendiri. Dengan kata lain, adanya Hak akan menetralisir Kewajiban. Pemberian bunga 0,5% perbulan membuat pak Roy tidak akan bertanya-tanya lagi status uang 2 milyar yang dia pinjamkan kepada PT. Pak Roy tahu bahwa itu bukanlah setoran modal.

Sobat properti, dengan uraian serta penjelasan diatas, maka apabila nantinya semua berjalan lancar dan PT milik pak Gesang serta pak Roy berhasil mendapatkan laba 4,2 milyar setelah menyelesaikan proyek selama 2 tahun, maka perhitungannya adalah sebagai berikut ;

LABA PROYEK = 6 Milyar

Bagian MPT
= 30% x 6 Milyar = 1,8 Milyar
Bagian MPK + MPM
= 70% x 6 Milyar = 4,2 Milyar

Pembagian laba di internal PT milik pak Gesang dan pak Roy ;

LABA PROYEK = 4,2 Milyar

Bayar Bunga Pinjaman
= 0,5% x 24 bln x 2 Milyar
= 240 Juta
LABA - BUNGA PINJAMAN
= 3,96 Milyar

Bagian pak Gesang
= 51% x 3,96 Milyar
= Rp 2.019.600.000

Bagian pak Roy
= 49% x 3,96 Milyar
= Rp 1.940.400.000

Ingat, meski bagian laba pak Roy tak sampai 2 Milyar, akan tetapi dia masih mendapat bunga pinjaman senilai 240 juta. Jadi total yang menjadi hasil pak Roy adalah Rp 2.180.400.000,-

Mantap bukan? Pak Gesang hanya dengan setoran modal 51 juta berhak mendapatkan HAK senilai 2 milyar lebih. Semuanya legal, jelas secara hitam putihnya. Pembuatan skenario yang jelas dan benar secara legal, membuat anda bisa mengklaim hak anda secara absolut dan tak terjadi beda tafsir apapun juga dengan mitra anda.

Sobat properti, artikel saya di blog ini selalu berpihak kepada MPK (mitra pemilik keahlian), karena memang DNA saya adalah sebagai MPK, bukan MPT apalagi MPM. Meskipun demikian saya tidak sungkan jika artikel saya ini dibaca oleh mereka yang bukan MPK. Kenapa? Karena apa yang diterima dan dinikmati oleh MPT ataupun MPM tetaplah menarik. Kita tak pernah akal-akalan dan merugikan mereka. Everybody happy.

Jika anda ingin mendapatkan draft Master Agreement ataupun Surat Pernyataan Bersedia Memberikan Pinjaman dari MPM, bisa anda peroleh jika mengikuti workshop 2 hari KETEMU JIN PROPERTI. Disana anda akan diajarkan skill untuk mendapatkan mitra pemilik tanah dan menggandeng mitra pemilik modal, seperti yang sudah dipraktekkan oleh pak Gesang. 

Diskusi berakhir ketika di meja seberang saya dan pak Gesang mendadak datang serta langsung duduk 2 wanita dewasa (bukan ABG lho) dengan baju renang ketat yang masih basah, yang kemudian teriak-teriak memanggil pelayan untuk memesan menu.

Ini tontonan sedap. Maaf, saya sudah tak berselera lagi bicara soal properti kalau pemandangannya begini, hahahahaha ...


Jadwal Workshop KETEMU JIN PROPERTI
DENPASAR : 9 - 10 Nopember 2013
Hotel Fave, jln Teuku Umar Denpasar
Preview : 2 Nopember 2013
Hotel Fave, jln Teuku Umar Denpasar

Contact Person :Fendy Jong [ 0878 - 8479 0668 / PIN 27EAB802 ]
Agung Subroto [ 0813 - 9088 8546 / PIN 29D22D6F ]

CARA MENCIPTAKAN KEUNGGULAN KOMPETITIF ATAS PESAING ANDA

SAMAD : SETELAH ANDI, BULAN DEPAN GILIRAN ANAS

Jin Properti - Setelah hampir 5 tahun tidak pernah ketemu, keponakan saya yang terakhir ketemu masih SD kelas VI, sekarang sudah SMA kelas II. Badannya tinggi tegap, kumisnya tipis, gaya rambutnya keren. Wow, sudah jadi perjaka masa kini sepertinya.

Sore itu saya punya kesempatan ngobrol sama dia di gazebo belakang rumahnya, sambil nunggu bapaknya pulang kerja.

Dia tanpa sungkan-sungkan bercerita tentang kisah cintanya memacari cewek-cewek di sekolahnya. Katanya dia sudah berpacaran 4 bulan dengan Andi Marissa Mattalata dan mulai sering cekcok, makanya Andi mau diputusin saja. Setelah Andi bisa diputus, bulan depan dia mau pendekatan dengan cewek kelas sebelah yang bernama Anna Shakira, biasa dipanggil Anas. Jadi Anas adalah giliran selanjutnya untuk dipacari.

Oh ya, keponakan saya tersebut bernama Samad. Dia menceritakan bahwa ada 3 cowok pesaing yang juga sama-sama naksir Anas. Tetapi dia yakin mampu mengatasinya, dan berhasil mendapatkan cinta Anas.

Pesaing pertama bernama Alex. Memang ganteng, tapi level gantengnya biasa-biasa saja. Kata Samad, jika kegantengan Alex nilainya 6,99 maka kegantengan Samad adalah 8,01. Jadi Samad merasa lebih ganteng ketimbang Alex.

Pesaing kedua bernama Bravo. Anak ini punya kegantengan yang setara dengan Samad. Tapi Samad merasa bisa mengatasi Bravo, karena Samad punya PERBEDAAN (differensiasi) yang mencolok dengan Bravo, yaitu Bravo berangkat sekolah naik angkot alias jalan kaki, sementara Samad punya sepeda motor masa kini yang bisa dipakai boncengin cewek untuk pergi nonton bioskop atau nongkrong di cafe.

Pesaing ketiga bernama Coki. Ini pesaing paling berat, karena Coki selain gantengnya setara Samad, Coki juga punya motor keren yang tak jauh beda dengan motor yang dimiliki Samad. Meski demikian Samad tetap optimis bahwa dia bisa tampil lebih mempesona di mata Anas ketimbang Coki. Karena Samad akan mengeksploitasi beberapa kelebihan yang ada pada dirinya, supaya dia memiliki nilai lebih di mata Anas.

Samad kemudian berusaha mengidentifikasi serta mengkomparasi hal-hal apa saja yang dia punya nilai lebih dibanding Coki, maka hal itulah yang akan dieksploitasi agar lebih menarik perhatian Anas.

Samad adalah pemain inti tim basket sekolah, sementara Coki tak pandai bermain basket. Samad bisa bermain gitar dan memiliki suara lumayan bagus, sementara Coki suaranya malah parau. Samad jago bikin puisi cinta karena punya jiwa perayu, sementara Coki sepertinya tak punya talenta ala pujangga.

Beberapa perbedaan itu hanyalah perbedaan tipis saja, bukan perbedaan ekstrem. Kalau tidak dieksploitasi tak bakal nampak di permukaan. Tapi karena Samad sadar bahwa hanya perbedaan-perbedaan kecil itulah yang dia miliki diatas Coki, maka dia akan FOCUS mengekspos semua kelebihan itu agar bisa mendapatkan cinta Anas.

Sobat properti, artikel diatas hanyalah analogi yang saya sampaikan kepada anda, sebelum saya menjelaskan bagaimana cara kita MENCIPTAKAN KEUNGGULAN KOMPETITIF ATAS PESAING ANDA. Jika Samad yang SMA kelas 2 saja yakin mampu mengatasi 3 pesaingnya dalam memperebutkan Anna Shakira, mosok sih anda mau kalah dengan Samad??

Ada 3 cara menciptakan keunggulan kompetitif, dan ini sudah berkali-kali saya tuliskan di blog ini. Meskipun demikian saya tak bosan-bosannya menulis ulang, supaya makin dipahami. Ketiga cara tersebut yaitu ;

1. COST LEADERSHIP
Menjual dengan harga lebih murah dibanding harga pesaing, akan tetapi memiliki level benefit yang setidaknya sama, bukan dibawahnya. Jika pesaing menjual 200 juta, maka kita menjual 190 juta. Ini resep sederhana yang diketahui banyak pedagang. Jual lebih murah, pastinya ya lebih laku. Hanya saja masalahnya, dengan menjual (misalnya) 190 juta tersebut, apakah anda mengorbankan laba? Ataukah melakukan efisiensi? Jika anda tidak tahu cara membuat breakdownnya, berapa harga dasar dan berapa margin labanya, tentu saja anda mesti ikutkelas workshop properti dulu supaya mahir membuat ACTION PLAN. (kelas terdekat di Denpasar Bali tgl 9-10 Nopember 2013)

Meskipun harga lebih murah, tetapi ada syarat lain bahwa level benefitnya setidaknya sama, bukan lebih rendah. Jika pesaing pakai bata merah, anda juga mesti pakai bata merah (bukan batako). Jika pesaing pakai plafond gypsum, anda juga mesti pakai gypsum (bukan triplek). Jika pesaing pakai kloset duduk, anda juga mesti pakai kloset duduk (bukan jongkok). Jika pesaing pakai gorong-gorong bawah tanah, anda juga bawah tanah (bukan saluran terbuka). Jika level benefitnya sama, akan tetapi harga jualnya lebih murah, maka dalam kondisi itulah anda bisa disebut memiliki KEUNGGULAN KOMPETITIF atas pesaing anda, dengan aplikasi jurus COST LEADERSHIP.

2. DIFFERENSIASI
Menciptakan perbedaan secara ekstrem atas pesaing anda. Bukan sekedar beda, tetapi beda signifikan yang memberikan manfaat kepada konsumen yang membeli produk perumahan anda. Jika pesaing lebar jalan hanya 6 meter, saluran terbuka, jaringan listrik kabel udara, maka anda membuat jalan lebar 9 meter, gorong-gorong tertutup, dan jaringan listrik bawah tanah. Jika pesaing tanpa kolam renang, maka proyek anda memiliki kolam renang. Jika pesaing tanpa fasilitas IT, maka proyek anda dilengkapi kamera CCTV dan semua rumah mendapatkan fasilitas WIFI. Itu semua hanyalah contoh saja, soal aplikasi di proyek anda silahkan wujudkan gagasan anda sendiri. Teorinya sederhana; berikan PERBEDAAN (differensiasi) yang signifikan dan memberikan manfaat bagi konsumen, sehingga proyek anda bisa memiliki KEUNGGULAN KOMPETITIF atas pesaing anda.

3. FOCUS
Ketika differensiasi (perbedaan signifikan) tidak mampu anda lakukan atas pesaing anda, maka berpikirlah lebih keras lagi dengan mengeksploitasi semua benefit dan kelebihan yang dimiliki proyek anda, agar bisa menciptakan perbedaan kecil yang memberikan manfaat bagi konsumen anda, sehingga mampu memberikan KEUNGGULAN KOMPETITIF atas pesaing anda. Itulah yang disebut dengan FOCUS.

Jika pesaing memakai kloset duduk merk abal-abal, maka anda memakai kloset duduk merk Toto. Jika pesaing memasang keramik dinding KM/WC hanya setinggi 175 cm, maka anda memasang keramik setinggi full plafond. Jika pesaing didepan rumah hanya diberikan rumput saja, maka anda memberikan taman kecil yang ada bunga perdu dan pohon palem. Jika pesaing memberikan waktu 4 bulan kepada konsumen untuk mengangsur uang muka, maka anda memberikan waktu 6 bulan. Jika pesaing hanya menempatkan satpam 1 orang saja di tiap shift, maka estate management yang anda kelola menempatkan 2 satpam setiap shift, dimana 1 orang standby di pos, dan 1 orang keliling naik sepeda. Konsumen yang sedang survei lokasi dan melihat ada satpam keliling naik sepeda akan menarik kesan yang positif atas proyek anda, dan memperbesar peluang untuk segera membayar tanda jadi.

Sobat properti, penjelasan dari saya atas 3 cara menciptakan keunggulan kompetitif terhadap pesaing sudah saya paparkan dengan gamblang, lengkap dengan contoh-contoh konkritnya. Saya yakin jika sudah paham apa yang dimaksud dengan 3 hal diatas, anda dijamin lebih kreatif dibanding saya dalam menciptakan keunggulan kompetitif di produk anda.

Selamat mencoba ya ....

CARA MEMBUAT PEMILIK TANAH BERSEDIA LAHANNYA DIBALIK NAMA KE PERUSAHAAN ANDA

DENPASAR HEBOH !! 

ADA PENAMPAKAN DITENGAH-TENGAH PENTAS TARI TRADISIONAL BALI

Jin Properti melakukan penampakan ditengah pentas tari Bali di Denpasar

AW | Jin Properti - Seorang eks peserta workshop mengabari saya kalau dirinya sudah mendapatkan prospek hot deal dengan pemilik tanah seluas 1,7 ha yang menghargai tanahnya Rp 600.000/m2, dengan DP 10% dan sisanya dibayar sesuai progres penjualan tanah kepada konsumen. Pelunasan tanah harus dilakukan maksimal 24 bulan sejak IMB terbit, dimana harga tanah di tahun ke 2 naik otomatis sebesar 10% untuk lahan yang belum dijual kepada konsumen, dan pembagian profit sharing 30% untuk pemilik tanah.

Wow!!! Ini murid yang cerdas. Karena semua resep nego dengan pemilik tanah yang saya ajarkan di kelas workshop telah dia terapkan semuanya dengan benar, yaitu ;

1. Mendapatkan lahan dengan harga yang wajar sesuai harga pasaran. (Dia mengaku menerapkan JURUS TAICHI MASTER yang saya ajarkan di workshop).

2. Mendapatkan deal profit sharing 70:30, dimana MPT (mitra pemilik tanah) mendapat porsi hanya 30% saja, lebih kecil dibanding porsi 70% milik MPK + MPM (mitra pemilik keahlian + mitra pemilik modal). Dia mengaku saat nego menerapkan JURUS BEDAH HARGA RUMAH yang saya ajarkan di workshop, sehingga bisa meyakinkan MPT untuk menerima profit sharing lebih kecil.

3. Mendapatkan deal bahwa umur proyek adalah 2 tahun, karena di workshop saya ajarkan bahwa mengenai waktu pelunasan tanah harus memakai asumsi konservatif 1 ha = 1 tahun, 2 ha = 2 tahun, dst. Sehingga kalau luasan 1,7 ha diselesaikan 2 tahun masih relevan.

4. Mendapatkan deal mengenai grass period, sehingga hitungan waktu 24 bulan pelunasan dihitung sejak ijin (baca; IMB) terbit, bukan sejak pembayaran DP. Setidaknya ini bisa mendelay kewajiban kisaran 2-4 bulan.

5. Mendapatkan deal bahwa DP pembayaran tanah hanya sebesar 10% saja, sementara sisanya dibayar sesuai progres pelepasan tanah kepada konsumen.

"Om Jin, dengan semua kondisi deal diatas, apakah semua sudah lengkap atau masih ada yang perlu dikondisikan ulang dengan MPT (mitra pemilik tanah)? Saya perlu advise soal teknik eksekusi lahannya. Bagaimana SKENARIO LEGAL nya?" tanya eks murid workshop tersebut.

Kemudian saya menjelaskan bahwa selain Skenario Legal, masih ada 1 hal lagi yang perlu dikondisikan, yaitu "Menyatakan kepada MPT mengenai berapa skala investasi yang akan ditanamkan di proyek tersebut."

Seperti yang sering saya ajarkan di workshop, proyeksi laba biasanya 1x harga tanah. Jadi kalau luas lahan 1,7 ha @ 600.000/m2, maka potensi laba totalnya adalah 10,2 milyar. Dibulatkan 10 milyar. Jika bagian MPT adalah 30% alias 3 milyar, maka bagian MPK + MPM adalah 70% alias 7 milyar.

Untuk sebuah proyek dengan target laba 7 milyar, maka skala investasi maksimal yang bisa dibudgetkan adalah 50% dari potensi laba alias 3,5 milyar saja. Meskipun demikian jangan sampaikan kepada pemilik tanah bahwa kita akan berinvestasi senilai 3,5 milyar. Katakan saja kita akan berinvestasi sebesar 2,5 milyar saja. Selama lahan tidak ada pengurugan atau memotong tanah, maka modal kerja 2,5 milyar untuk mengembangkan lahan 1,7 ha masih relevan. Bahkan kalau itu proyek saya pribadi, dengan ilmu jin yang saya kuasai saya berani mematok modal kerja hanya 2 milyar saja. (di workshop ada pelajaran REKAPITULASI MENGHITUNG MODAL KERJA PROYEK),

Mengenai SKENARIO LEGAL, tidak ada opsi lain mengembangkan proyek ini selain memakai badan hukum (baca; PT). Karena luasan 1,7 ha pasti tidak bisa dikelola memakai nama perorangan atau pribadi. Regulasi soal hal ini sekarang sangat ketat, bagi yang melanggar biasanya mendapat kendala saat mau melakukan pemecahan sertipikat (baca; tak bisa split lebih dari 5 kavling). Konsekwensi turun hak dari HM menjadi HGB sudah pasti terjadi.

Kemudian saya menyarankan urutan seperti ini yang harus dijelaskan kepada MPT, yaitu;

SKENARIO A

Step #1 : MENDIRIKAN PT

Meminta kepada MPT agar mendirikan PT baru (dokumen lengkap: akta pendirian, SIUP, TDP, NPWP, pengesahan Depkumham, keterangan domisili) dengan pemegang saham dan pengurus semuanya dari internal MPT. Estimasi biaya 10 s/d 12,5 juta.

Step #2 : MENGURUS PERIJINAN

Meminta kepada MPT agar mengurus perijinan sampai dengan terbit Ijin Lokasi atau Ijin Prinsip. Tentunya terlebih dahulu dibuatkan desain siteplan dll sebagai dokumen pendukungnya. Estimasi biaya 100 s/d 125 juta.

Step #3 : BALIK NAMA

Jika Ijin Prinsip/Ijin Lokasi sudah terbit, maka SHM atas nama MPT dibalik nama menjadi atas nama PT, dan statusnya otomatis turun menjadi HGB. Ada 2 pajak yang dibayar, yaitu; PPH final 5% (asumsi SPPT PBB hanya 200.000/m2) sebesar 170 juta. Pajak ini dibayar oleh MPT sebagai Penjual/pelepas hak. Dan juga BPHTB senilai 167 juta. Pajak ini dibayar oleh PT (pemegang sahamnya juga MPT) sebagai Pembeli/penerima hak. Total biaya pajak senilai 337 juta.

Jika akumulasi biaya dari #step 1 s/d #step 3 dijumlahkan, maka hasilnya adalah 447 juta.

Semua biaya itu menjadi beban kewajiban MPT, supaya kemudian MPT bisa berhadapan dengan mitranya (baca; kita) dalam kapasitas PT bertemu PT guna melakukan kerjasama melalui MoU khusus, ataupun dikondisikan dalam status PPJB notariil beserta kuasa menjual.

Saya jamin MPT akan terbelalak matanya dan tak mau ditempuh skenario tersebut. MPT tak bakal mau keluar biaya sebanyak itu dari kantongnya sendiri.

Nah, ketika matanya terbelalak kaget, atau minimal dahinya berkerut menatap angka ratusan juta yang harus ditanggungnya, sebenarnya saat itulah peluang bagi kita sudah ada didepan mata, yaitu agar MPT bersedia mengikuti skenario yang sudah kita persiapkan.

Sobat properti, skenario step #1 s/d #3 diatas sebenarnya mengandung 1/2 jebakan. Dimana seolah-olah kita memberikan opsi kepada MPT untuk tetap mengangkangi tanahnya dengan dibalik nama ke PT dimana MPT menjadi pemegang sahamnya sendiri. Akan tetapi dalam prakteknya itu sulit direalisasi, karena MPT tak bakal mau keluar duit sendiri hanya demi menjalankan skenario legal.

Saatnya anda menjadi dewa penyelamat, dengan menolong MPT supaya tetap bisa ngangkang (baca; mengontrol tanahnya) akan tetapi tidak sampai keluar uang 1 sen pun, dengan mengajak MPT menjalani urutan proses dibawah ini;

SKENARIO B

Step #1 MENDIRIKAN PT BERSAMA

MPT, saham 30%
MPK + MPM, saham 70%

Kom-Ut = wakil MPK + MPM
Kom = wakil MPT
Dir-Ut = wakil MPT
Dir = wakil MPK + MPM

Modal Dasar = 2.500.000.000
Modal Disetor = 2.500.000.000

Note ;
MPT punya kewajiban setor 30% x 2.500.000.000 = 750.000.000, akan tetapi tidak perlu setor karena sifatnya ini adalah saham goodwill.

Step #2 MENGURUS PERIJINAN

Perijinan diurus, dimana beban biaya ditanggung oleh PT yang dibentuk bersama oleh MPK dan MPK + MPM. Jadi bukan ditanggung sendiri oleh PT milik MPT seperti rincian diatas sebelumnya.

Step #3 BALIK NAMA

Setelah ijin prinsip / ijin lokasi terbit, maka akan dilakukan proses balik nama. PPH Final 5% dibebankan ke MPT, dan MPT harus membayarnya sendiri dengan mengambil sebagian dari penerimaan Uang Muka pembayaran tanah. Sedangkan BPHTB dibayar oleh PT selaku penerima hak.

Sobat properti, jika ada Skenario A dan Skenario B, menurut pengalaman saya selama ini, MPT cenderung memilih skenario B karena lebih meringankan di pihak dia. Dia bebas dari biaya mendirikan PT, biaya perijinan, dan BPHTB. Bandingkan dengan skenario A dimana dia harus menanggung semuanya.

Soal kekuatiran MPT mengenai tanah yang dibalik nama ke PT, jelaskan saja bahwa MPT dijamin aman, karena ;

1. Untuk melakukan penjualan kepada konsumen, maka AJB PPAT hanya bisa ditanda-tangani oleh Dir-Ut yang merupakan representasi dari MPT sendiri.

2. Untuk melakukan penjualan kepada konsumen, maka Dir-Ut perlu persetujuan dari Dewan Komisaris (baca; bukan salah satu komisaris saja), dimana salah satu anggota Dewan Komisaris adalah MPT sendiri.

3. PT akan membuka joint account di bank, dimana 2 diantara 4 specimen tanda-tangan adalah wakil dari MPT sendiri. Dijamin aman karena semua arus uang keluar-masuk bisa dikontrol oleh MPT.

Sobat properti, lakukan skenario diatas dengan baik dan benar, maka outputnya adalah kondisi dimana MPT akan rela melepaskan tanahnya untuk dibalik nama ke PT yang anda dirikan bersama MPT, karena dia merasa aman dan punya akses kontrol yang kuat atas tanah dan atas keuangan. Apalagi dirinya sendiri atau wakil dari MPT berhak duduk sebagai Dir-Ut yang merupakan representasi dari PT.

Enak bukan? Hanya sediakan modal 2,5 milyar saja, maka PT anda punya penguasaan atas lahan yang nilainya setara 10,2 milyar. Dan potensi laba yang menjadi hak anda adalah sebesar 70% x 10 milyar. Wow!!!! Bikin air liur menetes.

Sobat properti, yang saya jelaskan diatas hanya yang enak-enak saja. Sementara potensi bahaya dan resikonya sengaja belum saya jelaskan disini. Ada 2 resiko besar yang bisa menjegal jalannya proyek jika dieksekusi dengan skenario diatas. Dan jika anda mau tahu resiko apakah gerangan? Dan bagaimana cara mengantisipasinya, ikuti saja WORKSHOP PROPERTI 2 HARI yang diselenggarakan oleh Jin Properti. Semua dikupas tuntas disana. Silahkan saja lihat jadwal workshop terdekat.

TEKNIK MEMBUAT PENAWARAN LAHAN DAN OPSI PEMBAYARANNYA

HAL APA YANG ASYIK DILAKUKAN USAI BERCINTA???

AW | JIN PROPERTI - Kamis malam, menjelang Jumat. Kisaran jam 00.30 saat mata saya sudah mulai liyer-liyer menjelang terlelap, mendadak ada BBM masuk. PING!!! Saya terbangun dan membaca pesan masuk dari seseorang yang ada di daftar contact list BBM saya. Saya tidak mengenal langsung orangnya, tapi dia tahu PIN saya dari blog, dan memang saya jarang menolak seseorang yang invite PIN saya. Hampir 99% saya accept.

Om Jin, saya besok mau nego tanah dengan pemilik. Tanahnya bagus, sudah saya survei tadi siang. Luasnya 4 ha lebih, harganya cuma 80.000/m2. Bukan sawah, sudah sertipikat, dan aksesnya bisa dilalui 2 mobil bersimpangan. Saya mencari lahan dengan kriteria diatas sesuai arahan di blognya om Jin Properti.

Saya minta advise om Jin Properti buat bekal nego besok dengan pemilik tanah. Tapi mengingat saya ini tak cakap bicara, saya minta diberikan 1 contoh draft penawaran tertulis yang terkait skema pembayaran yang akan saya ajukan.

Waduuuuh, fans saya yang satu ini membuat saya sebel karena mengontak saya jam 00.30 dinihari. Capek habis bercinta di malam Jumat, malah diberi pekerjaan memberikan advise skim pembayaran. Tapi saya tak ingin melihat dia gagap saat nego dengan pemilik tanah. Akhirnya saya meminta email dia dan menuliskan beberapa opsi SKEMA PEMBAYARAN yang harus dia negoisasikan nanti, yaitu sbb;

Selain mengirim email berisi draft diatas, saya berikan juga penjelasan sebagai berikut ;

Meski ada 3 SKIM BAYAR, sebenarnya skim yang kita bidik adalah SKIM C, yaitu skim kerjasama panjang, setelah didepan hanya membayar Uang Muka sebesar 15%.

Meskipun demikian kita tetap perlu menawarkan 2 skim bayar lainnya, yaitu skim A dan skim B, supaya pemilik tanah merasa diberikan pilihan.

SKIM A adalah skim pembayaran hardcash. Ini skim bayar jebakan saja. Saat nego kita mesti tampil full power seakan-akan juga sanggup bayar tunai keras, meski sebenarnya skim ini kita hindari alias 'not recommended'. Jika pemilik tanah termakan dengan jebakan ini, jangan galau, kita masih punya waktu cukup untuk mencari investor, karena kita melakukan teknik buying time dengan meminta waktu mengurus perijinan (baca; sampai dengan IMB terbit). Setidaknya itu memakan waktu 2-3 bulan, sehingga memberi kesempatan kepada kita untuk mencari MPM (mitra pemilik modal) alias investor.

SKIM B adalah skim pembayaran tunai bertahap. Tempo atau durasi waktunya tidak terlalu panjang, dan mungkin saja menarik minat pemilik tanah. Tapi harganya kurang bagus karena masih dibawah harga penawaran dan tidak memberikan added value (nilai tambah) apapun meski pembayarannya mundur. Sehingga kemungkinan besar pemilik tanah tak akan memilih skim ini.

SKIM C adalah skim paling bagus, karena harga yang kita tawarkan sama dengan penawaran harga yang disebutkan oleh pemilik tanah. Kerugian pemilik tanah adalah pembayaran yang ditarik panjang kebelakang. Tapi bisa dikompensasi dengan pemberian profit sharing senilai 20 - 30%. Jika sekedar diberi profit sharing belum cukup menarik, maka tambahkan opsi kenaikan harga tanah secara otomatis sebesar 10% pertahun, mulai tahun kedua dan seterusnya. Yang mengalami kenaikan harga hanya luasan lahan yang belum terjual dan belum dilakukan AJB PPAT saja.

Untuk penjelasan mengenai teknis cara pembayaran dan lain-lain, saya persilahkan anda membaca sendiri di draft yang sudah saya email ini. Saya sudah ngantuk, saatnya tidur.

Sobat properti, jika anda bertanya hal apa yang asyik dilakukan usai bercinta di hari Kamis malam? Ternyata jawabnya adalah membuka laptop dan mengirim email mengenai skim pembayaran tanah, hahaahah ...

Jangan dicoba !!! Mending langsung tidur saja deh. Saya saja malas melakukannya, makanya saya menyuruh seseorang yang masih kuat melek malam itu untuk membantu saya mengetik email, upload tabel, dan mengirimkannya .... Saya hanya mendikte saja dengan mata tinggal 5 watt.

_____________________________

Kalau mau penjelasan lebih jelas, ikuti saja workshop properti 2 hari KETEMU JIN PROPERTI di Hotel FAVE Denpasar Bali pada tanggal 9-10 Nopember 2013 mendatang. Minat? Hub: sdr Agung ( 0813 90 888 546)