Jin Properti - Minggu siang disaat saya sedang mengantar anak bungsu saya berenang di sebuah waterpark di Ungaran, mendadak ada telpon masuk, yang ternyata dari eks peserta workshop properti yang saya adakan.
"Om jin, saya sudah hunting tanah dan dapat kriteria seperti yang om jin ajarkan. Saya berhasil hot deal dengan MPT (mitra pemilik tanah) dengan profit sharing 70:30. Sudah saya buat pula business plan dan rekapitulasi kebutuhan modal kerjanya. Laba total 6 milyar. Kebutuhan modal hanya 2 milyar saja," katanya via telepon dengan berapi-api.
"Saya juga sudah berhasil mendapatkan MPM (mitra pemilik modal) bernama pak Roy yang bersedia menanamkan modalnya sebesar 2 milyar, asal selama 2 tahun juga mendapatkan laba lebih kurang 2 milyar juga. Masalahnya saya lupa dengan strategi mengenai masalah ini yang om jin ajarkan di workshop properti dulu. Bolehkah saya datang menemui om jin kesitu? Sembari melihat ABG-ABG pakai baju renang. Cuci mata yuuk, hahhahaahaa ...", lanjutnya sambil ketawa ngakak.
Akhirnya murid workshop yang bernama pak Gesang itupun menyusul ke waterpark, dan sambil mengamat-amati anak saya yang sedang berenang, kami berdua diskusi ditepi kolam renang. Saya menjelaskan kepada dia urutan dan tahapan yang harus dia lakukan sebagai berikut ;
Step #1. MEMBUAT MASTER AGREEMENT
Antara pak Gesang selaku MPK (mitra pemilik keahlian) dan pak Roy selaku MPM (mitra pemilik modal) membuat 'master agreement' yang menjelaskan bahwa pak Gesang telah bertindak sebagai arranger proyek dan memiliki opportunity berupa lahan kerjasama dengan potensi laba (70% x 6 milyar = 4,2 milyar) yang diestimasi akan selesai dalam waktu 2 tahun, dan memerlukan modal kerja sebesar 2 milyar.
Pak Roy akan diundang masuk sebagai investor dengan cara diajak masuk kedalam kepemilikan 49% saham PT yang akan dibentuk khusus untuk menjadi mitra kerjasama dari pemilik tanah. Selain itu pak Roy juga mempunyai kewajiban extra untuk memberikan pinjaman senilai 2 milyar ke PT, yang disebut sebagai pinjaman pemegang saham (share holder loan).
Mengambil 49% saham PT dan memberikan pinjaman 2 milyar adalah 2 tindakan berbeda yang dilakukan dalam 1 paket. Tanpa memberikan pinjaman 2 milyar, maka pak Roy tidak bakal ditawari mengambil bagian 49% saham PT.
Bagaimana cara pak Gesang melakukan bargaining dengan pak Roy soal paket 2in1 (2 menjadi 1) tersebut? Gampang!! Karena PT baru yang akan didirikan tersebut sudah memiliki opportunity proyek perumahan dengan opportunity laba 70% x 6 milyar = 4,2 milyar.
Jika pak Roy hanya mau mengambil saham 49% tanpa memberikan pinjaman 2 milyar, maka tinggalkan saja pak Roy, karena secara skenario legal tidak mendukung planning yang kita siapkan.
Step #2. MENDIRIKAN PT
Pak Gesang selaku MPK (mitra pemilik keahlian) kemudian mendirikan PT baru bersama MPM, dengan ketentuan sbb:
MPK (Gesang), saham 51%
MPM (Roy), saham 49%
Komisaris Utama : MPM
Kom : wakil MPK
Dirut : MPK
Dir : wakil MPM
Modal Dasar : Rp 250.000.000
Modal Disetor : Rp 100.000.000
Catatan penting :
Pak Gesang punya HAK 51% atas saham PT, tetapi punya KEWAJIBAN setor modal 51% x 100.000.000 = 51.000.000.
Pak Roy punya HAK 49% atas saham PT, tetapi punya KEWAJIBAN setor modal 49% x 100.000.000 = 49.000.000.
Ketika mendirikan PT baru dengan modal disetor hanya 100 juta seperti diatas, pasti pak Roy bertanya-tanya kenapa modalnya sekecil itu? Apakah cukup untuk mengerjakan proyek dengan kebutuhan modal 2 milyar?
Nah, justru disitulah letak kecerdasan kita menyusun skenario legal dan skenario permodalan. Hanya dengan menyetor modal 51 juta saja, kita sudah menjadi pemegang saham mayoritas sebesar 51%, yang bisa menentukan hitam putihnya perusahaan. Sementara mitra pemilik modal hanya punya saham 49% saja.
Kalau kita mendirikan PT dengan modal dasar dan modal disetor yang gede, pastinya kita tak kuat menyetorkan modal. Jadi skenario modal kecil itu memang sudah direncanakan dan disengaja, yaitu supaya kita sanggup memenuhi kewajiban setor modalnya.
Step #3. PINJAMAN PEMEGANG SAHAM
Bersamaan dengan waktu pendirian PT, dan ketika pertanyaan dari pak Roy soal mengapa mendirikan PT dengan modal kecil belum dijawab, sodorkanlah Surat Pernyataan (kita yang menyiapkan konsepnya) dari pak Roy untuk kesediaannya memberikan pinjaman senilai 2 milyar kepada PT yang baru saja didirikan, agar PT baru memiliki modal untuk mengerjakan proyek dengan potensi laba 70% x 6 milyar = 4,2 milyar.
Didalam Surat Pernyataan alias kesediaan memberikan pinjaman kepada PT baru tersebut, pak Roy diberikan bunga pinjaman senilai 0,5% perbulan, yang akan dibayarkan bersamaan dengan saat pengembalian modalnya. Bunga 0,5% bukanlah bunga majemuk atau bunga berbunga, tapi hanya diperhitungkan berdasarkan jumlah bulan pemakaian pinjaman. (Note; bunga 0,5% hanyalah contoh saja, tergantung nego. Usahakan jangan memberikan bunga terlalu besar)
Anda mungkin bertanya kenapa pinjaman pak Roy mesti diberikan bunga 0,5% perbulan? Padahal pak Roy tidak memintanya, karena itu sudah merupakan komitmen dia kepada PT, pada saat dia diundang masuk menjadi pemegang saham.
Begini penjelasannya ;
Didalam struktur permodalan PT, pak Roy punya HAK 49% dan punya KEWAJIBAN menyetor modal 49 juta. Tolong dicermati; ada hak, ada kewajiban.
Ketika pak Roy memberikan pinjaman senilai 2 milyar kepada PT, maka itu adalah KEWAJIBAN dia sesuai komitmen awal. Untuk itulah kewajiban yang ada harus diimbangi dengan pemberian HAK berupa bunga pinjaman sebesar 0,5% perbulan. Ada hak, ada kewajiban. Tanpa anda memberikan HAK kepada pak Roy, maka dia akan merasa memiliki kontribusi yang lebih besar kepada anda didalam PT. Bisa-bisa pak Roy mengaku bahwa dia setor modal ke PT senilai 2 milyar + 49 juta. Dan itu jauh lebih besar dibanding anda yang hanya menyetor 51 juta saja.
Tapi dengan strategi diatas, anda 'MEMISAHKAN DENGAN JELAS' antara Setoran Saham dan Pinjaman. Dimana masing-masing memiliki Hak dan Kewajibannya sendiri. Dengan kata lain, adanya Hak akan menetralisir Kewajiban. Pemberian bunga 0,5% perbulan membuat pak Roy tidak akan bertanya-tanya lagi status uang 2 milyar yang dia pinjamkan kepada PT. Pak Roy tahu bahwa itu bukanlah setoran modal.
Sobat properti, dengan uraian serta penjelasan diatas, maka apabila nantinya semua berjalan lancar dan PT milik pak Gesang serta pak Roy berhasil mendapatkan laba 4,2 milyar setelah menyelesaikan proyek selama 2 tahun, maka perhitungannya adalah sebagai berikut ;
LABA PROYEK = 6 Milyar
Bagian MPT
= 30% x 6 Milyar = 1,8 Milyar
Bagian MPK + MPM
= 70% x 6 Milyar = 4,2 Milyar
Pembagian laba di internal PT milik pak Gesang dan pak Roy ;
LABA PROYEK = 4,2 Milyar
Bayar Bunga Pinjaman
= 0,5% x 24 bln x 2 Milyar
= 240 Juta
LABA - BUNGA PINJAMAN
= 3,96 Milyar
Bagian pak Gesang
= 51% x 3,96 Milyar
= Rp 2.019.600.000
Bagian pak Roy
= 49% x 3,96 Milyar
= Rp 1.940.400.000
Ingat, meski bagian laba pak Roy tak sampai 2 Milyar, akan tetapi dia masih mendapat bunga pinjaman senilai 240 juta. Jadi total yang menjadi hasil pak Roy adalah Rp 2.180.400.000,-
Mantap bukan? Pak Gesang hanya dengan setoran modal 51 juta berhak mendapatkan HAK senilai 2 milyar lebih. Semuanya legal, jelas secara hitam putihnya. Pembuatan skenario yang jelas dan benar secara legal, membuat anda bisa mengklaim hak anda secara absolut dan tak terjadi beda tafsir apapun juga dengan mitra anda.
Sobat properti, artikel saya di blog ini selalu berpihak kepada MPK (mitra pemilik keahlian), karena memang DNA saya adalah sebagai MPK, bukan MPT apalagi MPM. Meskipun demikian saya tidak sungkan jika artikel saya ini dibaca oleh mereka yang bukan MPK. Kenapa? Karena apa yang diterima dan dinikmati oleh MPT ataupun MPM tetaplah menarik. Kita tak pernah akal-akalan dan merugikan mereka. Everybody happy.
Jika anda ingin mendapatkan draft Master Agreement ataupun Surat Pernyataan Bersedia Memberikan Pinjaman dari MPM, bisa anda peroleh jika mengikuti workshop 2 hari KETEMU JIN PROPERTI. Disana anda akan diajarkan skill untuk mendapatkan mitra pemilik tanah dan menggandeng mitra pemilik modal, seperti yang sudah dipraktekkan oleh pak Gesang.
Diskusi berakhir ketika di meja seberang saya dan pak Gesang mendadak datang serta langsung duduk 2 wanita dewasa (bukan ABG lho) dengan baju renang ketat yang masih basah, yang kemudian teriak-teriak memanggil pelayan untuk memesan menu.
Ini tontonan sedap. Maaf, saya sudah tak berselera lagi bicara soal properti kalau pemandangannya begini, hahahahaha ...
Jadwal Workshop KETEMU JIN PROPERTI
DENPASAR : 9 - 10 Nopember 2013
Hotel Fave, jln Teuku Umar Denpasar
Preview : 2 Nopember 2013
Hotel Fave, jln Teuku Umar Denpasar
Contact Person :Fendy Jong [ 0878 - 8479 0668 / PIN 27EAB802 ]
Agung Subroto [ 0813 - 9088 8546 / PIN 29D22D6F ]
Tidak ada komentar:
Posting Komentar
Catatan: Hanya anggota dari blog ini yang dapat mengirim komentar.