DIANA DIANA KEKASIHKU,
BILANG PADA ORANG TUAMU .....
www.JinProperti.Info - Jaman saya masih sekolah SMP dulu (tahun 1986), saya
pernah diajak pergi 'menggelandang' sama 3 teman sekelas yang lain pada
saat libur sekolah. Kami berempat siswa SMPN 12 Srondol Wetan Semarang.
Dan kami berencana berpetualang ke Solo. Modal kami pas-pasan (saya tak
ingat persis berapa uang saku yang kami bawa). Dan saya juga tak ingat
persis bagaimana bisa dapat ijin dari orang tua untuk pergi keluar kota
selama beberapa hari dengan modal cekak. Apakah ijin beneran atau bohong
dengan sebuah alasan saya lupa.
Kami berangkat menumpang truck terbuka yang dihadang di traffic light.
Makanan kami hanya mie instan tak dimasak, hanya diremas-remas sampai
remuk dan dimakan garing. Buat membeli makan, kami mengamen dari satu
rumah ke rumah lainnya (kami memang membawa gitar). Jaman itu belum
musim mengamen di traffic light. Dan gaya ngamen kami gentleman. Meski
sudah dikasih uang, kami tidak buru-buru pergi dan tetap menyelesaikan
lagunya secara penuh. Pengalaman yang agak unik, kami ngamen di sebuah
rumah bukan dibayar uang tapi dikasih perangko gambar pak Harto, hehehe
...
Saya belum bisa main gitar waktu itu. Jadi tugas saya adalah menyanyi.
Lagu hafalan saya adalah 'Diana' nya Koes Plus.
"Diana Dianaa kekasihku,
bilang pada orang tuamu. Cincin yang bermata jeli itu, tanda cinta
kasih untukmu ...."
Kami tidurnya bukan di hotel atau losmen, tapi di mushola atau masjid.
Tanpa alas tidur, bantalnya adalah tas ransel kami yang berdebu. Tapi
asyiik tuh ...
Sobat properti, kami pergi menggelandang tanpa bawa duit yang cukup,
tanpa pernah tahu berapa kebutuhan biaya yang kami perlukan selama di
Solo. Gacuk nggelundung, asal pergi saja. Dan setelah 3 malam
menggelandang di Solo saya bisa pulang kembali ke Semarang dalam keadaan
tetap hidup dan sehat, malah uang yang ada di kantong saya lebih banyak
dibanding pada saat berangkat, hehee ..
Sobat properti, jurus 'gacuk nggelundung' (asal nggelinding) seperti
yang saya ceritakan diatas jelas tak mungkin anda lakukan disaat mau
mengembangkan sebuah proyek properti. Anda mesti mengkalkulasi dengan
jelas semua kebutuhan modal yang diperlukan supaya proyek anda bisa
berjalan lancar tanpa hambatan dan menghasilkan laba di akhir proyek.
Beberapa sobat properti menanyakan kepada saya, bagaimana menghitung
besaran kebutuhan modal untuk memulai proyeknya. Modal yang cukup untuk
menjamin proyeknya tidak macet ditengah jalan. Tapi juga ada syarat
bahwa modalnya jangan terlalu besar, supaya tak terlalu sulit
mengadakannya.
Nah, berikut mau saya jelaskan beberapa kebiasaan yang saya lakukan jika
diminta menghitung kebutuhan modal sebuah proyek properti ;
A. MODAL TANAH
Ini adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan lahan.
Jika lahan harus dibeli hardcash, sudah pasti modal anda bengkak. Tapi
jika anda berhasil mendapat deal lahan dengan payment yang lunak, maka
itu mereduksi secara signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan.
Beli lahan hard cash tidak disarankan. Lebih baik anda mengusahakan deal
yang lunak, yaitu DP max 15% dan sisanya dilakukan pengakuan hutang dan
dibayar bertahap mulai bulan ke 7 dan seterusnya sampai lunas. Bahasan
detail soal ini ada di artikel yang lain. Yang pasti apapun deal yang
anda lakukan terkait lahan, maka kondisi riil itulah yang anda masukkan
dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
Masukkanlah juga dalam item Perolehan Lahan ini biaya-biaya sebagai berikut ;
A.1. Biaya Notaris;
AJB PPAT atau Pelepasan Hak atau PPJB dilengkapi Kuasa-Kuasa. Mungkin
juga ada akta Pengakuan Hutang. Biaya notaris budgetkan saja 0,6% dari
nilai transaksi.
A.2. Biaya Sertifikasi;
Jika lahan masih girik atau letter alias belum sertifikat, maka anda
mesti menganggarkan biaya sertifikasi yang kisaran Rp 12.000 s/d Rp
15.000 per meter persegi lahan. Mungkin juga lahan harus dilakukan
penggabungan dari beberapa sertipikat menjadi 1 sertipikat induk, yang
biayanya kisaran Rp 5 juta per bidang sertipikat yang digabung. (Misal; 5
sertipikat digabung jadi 1 sertipikat induk, maka biayanya adalah 5x5jt
= 25jt).
A.3. Pajak;
Saat transaksi jual beli pasti ada BPHTB (5% x [harga AJB - 60
juta])yang harus dibayar oleh kita selaku pembeli. Bahkan tak jarang
penjual terima beres dan kita terpaksa juga menanggung pembayaran PPH
Final (5% x harga AJB) yang seharusnya menjadi kewajiban penjual.
A.4. Mediator;
Kita sebagai pembeli terkadang juga mesti menanggung sebagian fee
mediator (misal; 0.5% atau 1%). Semua tergantung sikon yang ada saat
transaksi.
A.5. Kompensasi;
Mungkin kita mesti membayar kompensasi untuk memakai akses jalan milik
warga. Mungkin kita harus merelokasi petani penggarap lahan atau
penghuni liar yang berada di lokasi. Jika memang ada kewajiban membayar
kompensasi, jelas hal ini wajib dianggarkan.
Note; A.1 s/d A.5 harus disediakan semua budgetnya didalam Rekapitulasi
Menghitung Kebutuhan Modal. Ditambah semua kewajiban terkait pengadaan
tanah yang dibayar sesuai deal yang terjadi.
B. DESAIN DAN PERIJINAN
Semua biaya desain dan perijinan harus dialokasikan 100% dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
B.1. Biaya Desain;
Kita mesti menyediakan budget untuk pembuatan gambar desain dan gambar
kerja sipil. Untuk desain arsitektur (denah, tampak, potongan) versi
CAD, anggarkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan. Untuk gambar kerja
sipil, budgetkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan, maka anda sudah
mendapatkan detail engineering lengkap yang bisa diserahkan ke
kontraktor untuk dilaksanakan pekerjaaannya.
Untuk kepentingan pembuatan brosur marketing, kita juga mesti menyiapkan
peta lokasi + siteplan + denah yang versi warna. Biayanya kisaran Rp
250.000 per gambar. Bagian terpenting untuk versi marketing adalah
pembuatan gambar 3D (3 dimensi) yang budgetnya antara Rp 1 s/d 1,5 juta
per gambar.
B.2. Biaya Perijinan
Output terakhir dari proses perijinan adalah IMB (Ijin Mendirikan
Bangunan), dan semua tahapan yang harus ditempuh sebelum itu hanyalah
prosedur menuju IMB, yaitu;
-
Ijin Prinsip/Ijin Lokasi; budget Rp 3000 s/d 5000 per meter persegi x
luas lahan. Jika luasan lahan kecil (dibawah 5000 m2) maka budgetnya
jauh lebih besar. Tak ada patokan resmi soal ini karena semuanya 'biaya
siluman' dan tergantung anda mengurus ijin di daerah mana.
-
UKL/UPL; budgetnya kisaran Rp 20 s/d 30 juta untuk pembuatan dokumen
UKL/UPL. Tapi jika lahan anda diatas 5 ha dan mesti membuat AMDAL,
biayanya bisa mencapai 75 s/d 100 juta.
-
Siteplan; budget pengesahannya kisaran Rp 10 s/d 25 juta jika lahan anda tak lebih dari 3 ha.
-
Retribusi Lahan Makam; budgetnya kisaran 2% x NJOP x luas lahan yang akan dikembangkan.
Note; jika anda mau membuat budget perhitungan Biaya Perijinan versi
Quick Count, budgetkan saja Rp 10.000/m2 x luas lahan yang dikembangkan,
jika luasan besar. Jika luasan hanya kecil (dibawah 5000 m2) cukup
dianggarkan 75 juta saja. Khusus DKI saya no comment, karena biayanya
mahal sekali.
C. BIAYA DIBAYAR DIMUKA (Overhead Cost)
C.1. Pengadaan Ruang Kantor dan Inventaris Kantor
Kita mesti menyewa ruang kantor selama 1 tahun dan dilengkapi dengan
perlengkapan kantor yang memadai, yaitu; meja kursi lemari, komputer
printer fax, AC, dll. Budget sewa ruang kantor cukup anggarkan 1 tahun
saja, karena sewa tahun ke 2 dst (jika perlu) akan berasal dari
perputaran cashflow. Atau kita pindah kantor ke bangunan yang ada di
proyek.
C.2. Operasional Kantor
Budgetkan saja berapa estimasi biaya untuk operasional bulanan, yaitu;
bayar listrik, bayar air, bayar telepon, bayar internet, belanja
stationery, belanja rumah tangga kantor dll. Misalkan estimasinya adalah
7,5 jt/bulan, maka sediakan budget untuk 6 bulan pertama.
C.3. Gaji Karyawan
Buat estimasi membayar semua gaji karyawan (termasuk gaji anda) setiap bulan, dan sediakanlah budget gaji untuk 6 bulan pertama.
C.4. Promosi Pemasaran
Hitung dan anggarkan semua budget pemasaran untuk kebutuhan selama 6
bulan pertama saja. Bahkan untuk biaya yang besar seperti pembuatan
billboard dan signboard yang ijinnya 1 tahun, harus anda sediakan
budgetnya di awal juga.
D. BIAYA PEMATANGAN LAHAN
(Infrastruktur dan Utilitas)
Tak mungkin konsumen tertarik membeli produk yang anda pasarkan jika tak
ada aktivitas fisik di lapangan. Karena itu pastikan kita menyediakkan
budget untuk kebutuhan pematangan lahan selama 6 bulan pertama.
D.1. Grading Plan
Jika lahan anda memerlukan cut and fill, sudah pasti pekerjaan ini harus
dituntaskan 100% dimuka. Termasuk pembuatan talud atau DPT (dinding
penahan tanah) jika ada beda level dengan lahan disebelahnya.
D.2. Utilitas
Jaringan induk listrik dan jaringan induk air wajib disediakan
budgetnya. Saya sarankan anda menanam jaringan induk listrik + air di
area lahan yang akan anda pasarkan dalam 1 tahun pertama. Lahan sisanya
dilanjutkan pengerjaannya di tahun kedua saja. Kalau lahan anda kecil
(dibawah 2 ha), tentu saja budget untuk utilitas listrik dan air harus
disediakan sekaligus 100% dari total budget.
D.3. Infrastruktur Lainnya
Pekerjaan jalan, saluran, gerbang, taman, pagar keliling, fasos/fasum
dll harus dikerjakan dan tuntas bersamaan dengan selesainya proyek. Akan
tetapi dalam hal menetapkan Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal
cukup disediakan budget yang diperlukan dalam 6 bulan pertama saja. Jika
proyeknya berdurasi 12 bulan, maka budget 6 bulan setara 50% biaya
pematangan lahan keseluruhan. Tapi jika durasi proyek anda misalnya 4
tahun, maka budget 6 bulan infra hanya setara 12,5% saja dari biaya
pematangan lahan keseluruhan.
E. BIAYA BANGUNAN
Berapa budget biaya bangunan yang harus anda sediakan dalam Rekapitulasi
Menghitung Kebutuhan Modal? Harus setara dengan target penjualan selama
1 bulan. Misalnya anda dalam 1 bulan mentargetkan penjualan 5 unit. Dan
breakdownnya adalah T-36 = 3 unit ditambah T-54 = 2 unit. Maka anda
harus menyediakan budget biaya bangunan untuk membangun 5 unit bangunam
tersebut.
F. LAIN - LAIN
Yang dimaksud lain-lain adalah biaya pendukung yang wajib tersedia diluar item A s/d E diatas, yaitu;
F.1. Biaya Split Sertipikat
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama
mesti dipecahkan sertipikatnya terlebih dahulu. Biaya split untuk RSH
kisaran 1jt/bidang. Tapi kalau bukan rumah murah, bervariasi antara 2,5
s/d 4jt per bidangnya.
F.2. Biaya Sambung Listrik dan Air
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 2 bulan pertama
mesti disediakan budgetnya untuk sambung listrik dan sambung air. Kenapa
bukan seperti sertipikat yang harus disediakan budget 6 bulan langsung?
Karena mengurus sambung listrik dan air hanya memakan waktu 2-3 minggu
saja. Jadi biaya sambung listrik air selanjutnya bisa berharap dari
perputaran cashflow yang ada.
F.3. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama
mesti diurus dulu IMB nya. Mengingat urusan IMB termasuk sulit karena
berhadapan dengan birokrasi Pemda, maka kita sekali urus mesti banyak
sekalian. Besarnya retribusi IMB masing-masing daerah berbeda. Kalau mau
estimasi, masukkan saja budget 30.000/m2 x luas bangunan x jumlah unit
yang diurus. Selain biaya resmi mesti disediakan juga biaya taktis
kisaran 25% dari total retribusi resmi.
*** Jin Properti | 25DCAE68 ***
Akumulasi penjumlahan dari semua budget di item A s/d F diatas adalah
KEBUTUHAN MODAL minimal yang harus anda siapkan untuk memulai proyek
anda. Saya memakai rasio konservatif karena menyediakan nyawa selama 6
bulan dalam pelaksanaan proyek dijamin aman.
Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni
mengelola cashflow, dimana proyek anda akan bertahan hidup dari
perputaran uang yang masuk. Genjot uang masuk, saring uang keluar.
Kunci utamanya adalah kemampuan proyek anda dalam memasarkan produknya.
Semakin banyak penjualan, maka piutang yang dicatat juga menggelembung
dan itu adalah potensi penerimaan. Usahakan anda menjual produk
perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang panjang,
akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah
bisa direalisasi akad kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang
signifikan ke saldo kasbank kita.
Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan cashflow dalam 6 bulan pertama adalah ;
Menjual produk dengan harga buntung, dan dalam jangka waktu yang
disepakati kita berikan jaminan dibeli kembali dengan return menarik.
Misal; menjual T-36/72 dengan harga 150 juta, dan dalam waktu 12 bulan
kita menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 195
juta. Ini sasarannya adalah investor pemburu return tinggi.
Jika anda ketemu dengan end user (bukan investor), maka jurusnya adalah
memberi diskon tinggi tetapi penyerahan bangunan sengaja dibikin lama.
Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk memakai uang yang masuk
guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal;
harga asli 200 juta, dipotong diskon 30% menjadi 140 juta, dan
dijanjikan penyerahan di bulan ke 15. Artinya duit masuk bisa
diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat membantu cashflow.
Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan jurus
memberi diskon besar tetapi menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap
rumah stok yang dibangun, tetapi harus memilih kavling lain yang masih
kosong. Khusus rumah stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli
sistem KPR yang nanti dikejar realisasi akad kreditnya.
Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa anda
lakukan juga dengan memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor
full financiring yang 100% membiayai proyek anda serasa mimpi bagi anda
yang belum punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau
sekedar cari kontraktor 'semi turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar
80% (sisa 20% ditunda sampai akad kredit) itu masih realistis. Lumayan
kan bisa menunda 20% biaya bangunan?
Kalau lahan sudah anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada
pengakuan hutang, anda punya instrumen kredit konstruksi yang sangat
membantu kesehatan cashflow anda, karena setidaknya biaya bangunan ada
yang mengcover yaitu dari kredit perbankan.
KPR Indent juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa
cashflow anda. Dengan kondisi bangunan sedang dibangun (in progres)
tetapi akad kredit bisa dilakukan dan terjadi pencairan secara parsial,
tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi kebutuhan modal
anda, setidaknya meringankan beban cashflow proyek.
Nah, sobat properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG
KEBUTUHAN MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan.
Tak setiap kasus bisa pakai pendekatan menghitung kebutuhan modal
seperti diatas. Karena proyek properti memiliki banyak varian yang
complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah kondisi konservatif saja.
Ada koq direktur epilepsi yang butuh nyawa 8 atau 10 bulan supaya
proyeknya bisa hidup. Ada juga praktisi dengan jurus ala jin botol yang
diberi nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti memerlukan
seni mengelola cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi
eksternal yang tak mampu dilawan dan membuat semua rencana buyar
berantakan.
Saya jaman SMP dulu pergi ke Solo 3 hari tanpa bawa uang saku cukup bisa
bertahan hidup dan pulang bawa uang lebih banyak. Tapi anak saya
sekarang mau pamit kemah semalam saja saya bekali duit 250.000 dan
malamnya saya suruh sopir mengantar jajanan 1 plastik besar, takut anak
saya mati kelaparan saat berkemah, haahahaha ...
Anda masuk golongan yang mana bro??
Sebenarnya saya punya form/template format Excell berjudul
REKAPITULASI
MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL PROYEK PROPERTI yang ada di laptop saya. Tapi
berhubung saya menulis artikel ini sambil sarapan di minggu pagi pakai
BB, maaf tak bisa melampirkannya. Jika berminat sms saja ke 087832511888 / 081315204615 atau invite PIN BB saya 25DCAE68.
Mau lebih mantap lagi? Ikuti saja Workshop Properti 2 hari yang digelar oleh Perguruan Kungfu Properti. Disana anda diajarkan banyak langsung oleh Suhu JIN PROPERTI yang sudah berpengalaman selama 18 tahun di bidang ini. Jadwal terdekat; 14-15 September 2013 di Hotel Oasis Amir JAKARTA.