STRATEGI MENUNDA PEMBAYARAN TANAH YANG JATUH TEMPO

SAYAPUN PURA-PURA IKUT BINGUNG

www.JinProperti.Info - Huuhh, lega rasanya. Punya hutang tanah Rp 2 milyar akhirnya lunas juga di bulan ke 15. Ini kisah tentang 'hot deal' bro. Dimana saya berhasil mendapatkan lahan seluas 2.010 m2 di jalan Golo kelurahan Pandeyan kecamatan Umbulharjo YOGYA hanya dengan DP 100 juta saja, semua lahan langsung bisa balik nama ke PT dan dilakukan penanda-tanganan Pengakuan Hutang.

Habis bayar 100 juta di bulan Juli 2012, saya punya nafas selama 9 bulan lagi untuk bayar kewajiban ke 2 senilai 400 juta di bulan April 2013. Sisanya pelunasan senilai 1,5 milyar jatuh tempo di bulan ke 12 sejak transaksi, tepatnya di bulan Juni 2013 yang lalu. Waktu itu proyeksi saya di bulan ke 12 sudah banyak terjadi akad kredit dan pencairan, yang memungkinkan cashflow sudah sehat sehingga mampu melunasi tanah.

Eh, rupanya beberapa konsumen gagal akad kredit karena direject bank, atau minta ditunda realisasi akadnya usai Lebaran. Akibatnya cashflow kami tak sanggup dibebani kewajiban membayar tanah 1,5 milyar. Upss, pusing juga ya? Saatnya minum racun nih.

Untung saya sudah menyiapkan EMERGENCY EXIT (pintu keluar darurat) yang saya selipkan di klausul lain-lain dalam akta pengakuan hutang yang saya tanda-tangani. Bunyinya begini; "Apabila Pihak Kedua gagal melakukan kewajiban pembayaran yang jatuh tempo, maka Pihak Kedua akan dikenakan denda keterlambatan pembayaran senilai 0,1% (satu permil) dari jumlah yang tertunggak, yang harus dibayar berbarengan dengan saat dilakukannya pembayaran kewajiban jatuh tempo yang tertunggak."

Nah, dengan bekal klausul sakti tersebut, H-1 sebelum jatuh tempo saya menemui pemilik tanah guna menyampaikan ketidak-mampuan kami melunasi pembayaran tanah. Sudah saya tebak pasti pemilik tanah tidak happy mendengar kabar ini. Bisa jadi malah marah-marah menganggap kita wanprestasi, dan akan bicara yang pahit-pahit. Tapi telinga dan mental saya sudah saya siapkan sebelumnya.

Benar juga, pemilik tanah agak sewot mendengar kami tak mampu melunasi pembayaran tepat di bulan ke 12. Dia katakan transaksi batal dan tanah mau diminta balik, hahaha .. Dengan tenang saya mengajak dia membaca klausul lain-lain yang ada di halaman paling belakang sebelum penutup, diatas persis tanda-tangan para pihak. Klausul itu soal denda keterlambatan yang harus kami tanggung.

Pemilik tanah mendadak bingung, merasa tak pernah ada klausul tersebut. Tahunya dia, hari itu harus lunas. Dia tidak tahu ada klausul bisa bayar telat tapi dikenai denda. Sayapun pura-pura ikut bingung, dan menyatakan siap membayar denda keterlambatan.

Dengan bersenjatakan klausul 'emergency exit' tersebut, akhirnya pemilik tanah terpaksa bersedia nego ulang dengan saya soal re-schedule pelunasan. Dia mau pembayaran mundur, tapi tak bersedia dendanya dibayar belakangan. Maunya dibayar dimuka. Saya menyatakan siap, minta mundur 3 bulan, tapi dendanya hanya 2% saja perbulan (aslinya 0,1% x 30 hari = 3% per bulan) dikalikan hutang belum dibayar 1,5 milyar.  Total dendanya adalah 90 juta. Deal !! Meski mengurangi laba, tapi ini opsi terbaik daripada gagal bayar dan tanah dikembalikan.

Sobat properti, jika anda cermat membaca kisah diatas tadi, saya menyebutkan kalimat; "Sayapun pura-pura ikut bingung ..... dst." Itu ada cerita khususnya lho.

Jadi ceritanya, draft pengakuan hutang saya yang mempersiapkan sendiri, tapi aktanya dibuat oleh notaris. Saya diam-diam dengan 'sengaja' menyelipkan pasal denda keterlambatan tersebut didalam akta pengakuan hutang. Tidak saya masukkan di pasal yang membahas soal jadwal atau skim pembayaran, karena belum tentu pemilik tanah mau jika ada opsi telat pembayaran. Memang sengaja saya selipkan di klausul lain-lain paling belakang biar tidak terdeteksi.

Jadwal penanda-tanganan akta pengakuan hutang sengaja saya kondisikan jam 13,30, supaya sudah mepet dengan jadwal tutup operasional bank.

Pada saat pembacaan akta pengakuan hutang oleh notaris, didepan pemilik tanah sengaja sering saya selingi dengan penjelasan detail yang panjang lebar demi mengulur-ulur waktu. Ketika semua pasal-pasal pokok sudah dibacakan dan dijelaskan, dan mendekati halaman belakang, saya mengatakan begini; "Waduh, sudah jam 14.15 nih, bank sudah mau tutup. Takut tak bisa transaksi hari ini. Bagaimana kalau minuta notariil ini langsung kita tanda-tangani saja? Toh bagian-bagian yang penting sudah kita lewati ... "

Berani taruhan, jika usulan cepat-cepat tanda tangan itu dikondisikan seolah untuk kepentingan pemilik tanah agar bisa menerima duit hari itu juga, maka akan langsung direspon dengan anggukan kepala. Hewes hewees heweeessss, semua buru-buru tanda-tangan agar bank tak keburu tutup. Yess!!! Klausul 'emergency exit' berhasil lolos dari radar pemilik tanah.

Sobat properti, mungkin anda menuduh saya licik. Tapi menurut versi Eyang Subur, ini masuk kategori cerdik. Jangan lihat sepotong seolah saya memaksakan klausul menghindari kewajiban bayar yang jatuh tempo. Tapi lihatlah balancing yang saya lakukan dimana saya menyodorkan diri untuk didenda 3% perbulan. Gede lho 3% perbulan.

Kalau saya menyelipkan klausul bisa telat bayar tanpa dikenakan denda, itu namanya tidak fair alias ngerjain pemilik tanah. Tapi dengan balancing bersedia dikenakan denda 3% perbulan, itu sudah merupakan bukti bahwa saya tetap fairplay. Belum tentu pemilik tanah mampu memutar uangnya dengan return 3% perbulan.

Satu-satunya 'dosa' saya adalah diam-diam menyelipkan klausul emergency exit tanpa pemberitahuan dahulu alias tidak terang-terangan. Salah pemilik tanah sendiri juga kenapa diajak buru-buru tanda-tangan koq mau sebelum semua minuta akta pengakuan hutang dibaca tuntas, hahaha ...

Kalau artikel ini dibaca pemilik tanah, mereka akan menyebut saya licik. Tapi kalau artikel ini dibaca pemain properti dan aktivis pemburu lahan, mereka akan menyebut saya cerdik. Yeahh, cerdik seperti ular, tapi tulus seperti merpati .....  Suka-suka ente lah.

Akhirnya hutangnya dibayar LUNAS koq.

Ikutilah; Workshop Properti CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG, tgl 5-6 Okt 2013 di Semarang, tgl 12-13 Okt 2013 di Jakarta, dan tgl 19 Okt 2013 di Yogyakarta. Info via HP 0858 7586 7797.