DICARI : ROMBONGAN CALO TANAH INDONESIA

PENGIN JADI MAKELAR DENGAN KOMISI DOBEL ??

Dimana mana yang namanya makelar pasti dapatnya komisi dari pihak penjual, yang nilainya kisaran 2 atau 3%. Kenapa dari penjual? Ya karena dia yang posisinya menerima duit. Kalau pembeli justru harus keluar duit, tentu saja tak harus ditambahi beban membayar komisi makelar. 

Eh sorry, sebutan makelar koq kayaknya kurang menghormati. Saya ganti jadi RCTI aja ya, singkatannya "Rombongan Calo Tanah Indonesia", hahaaa ... (sami mawon nggih?) 

Hari gini sudah gak musim seorang RCTI cuma dapat fee dari penjual. Mau dapat fee dobel alias kanan kiri? Ayo bermitra dengan saya yang meski berstatus "pembeli" juga siap memberi komisi tambahan 2% lagi. Asyik kan? Oh ya, saya siap main mata dengan anda lho. Maksudnya didepan pemilik tanah, saya akan tutupi kondisi ini, sehingga anda selaku RCTI tetap bisa klaim hak nya dari pihak penjual. 

Mau tahu caranya? Gampang, ayo saya briefing dulu tentang kriteria lahan HOTDEAL. Karena cuma lahan dengan status hotdeal yang membuat saya rela memberi fee tambahan 2%. Kalau anda cuma menawarkan lahan yang harus dibayar tunai, sono deh cari pembeli yang lain. Karena yang kami butuhkan adalah lahan hotdeal.

Kriteria Umum ;

1. Sudah bersertipikat
2. Tidak sedang diagunkan
3. Pemilik 1 orang (bukan rombongan)

Kriteria Khusus ;

CARA BAYAR LUNAK sbb ;

1. Uang Tanda Jadi Rp 5.000.000,-

2. Uang Muka ke-1 (5% atau max Rp 150 jt) dibayar 1 bln sejak UTJ, bersamaan dengan penanda-tanganan PPJB secara notariil.

Jika pemilik tanah bertanya kenapa jaraknya sampai 1 bulan? Jawab saja karena kita butuh waktu untuk melakukan pengukuran lahan, sosialisasi warga, dan mengecek ke Pemda setempat apakah lahannya bisa dijadikan perumahan. Kalau ternyata masuk jalur hijau gimana coba? Itulah sebabnya kita butuh waktu 1 bulan.

Lagipula pemilik tanah juga punya kewajiban melengkapi SPPT PBB s/d tahun terakhir, dan menyerahkan SHM asli ke notaris guna dilakukan pengecekan keabsahannya.

3. Setelah bayar UM ke-1, kita berlakukan grace period guna mengurus perijinan setidaknya Ijin Lokasi dan Site Plan sudah terbit.

4. Saat Ijin Lokasi dan Site Plan sudah terbit, kita lakukan pembayaran UM

ke-2 senilai 10% (maksimal Rp 350 jt), dibarengi penanda-tanganan pelepasan hak kepada PT milik saya selaku pembeli. 

Jadi paham ya? Total UM yang sanggup saya bayarkan cuma 15% atau max Rp 500 jt saja (tergantung mana yang lebih besar). Dan lahan harus diperbolehkan untuk dibalik nama ke PT milik saya selaku pembeli. 

Kalau pemilik tanah takut? Opsinya adalah dia juga masuk ke struktur PT dan tempatkan wakilnya di posisi komisaris serta direktur supaya bisa ikut mengontrol tanahnya dari dalam lorganisasi. 

5. Bersamaan dengan dilakukannya pelepasan hak, dilakukan juga pengakuan hutang senilai [harga tanah total dikurangi total uang muku]. 

6. Pembayaran dilakukan bertahap sesuai penjualan ke konsumen (dilakukan akad kredit atau AJB PPAT).

7. Akan disepakati batasan waktu maksimal pelunasan tanah (minimal 18 bln).

Nah, itu kriteria lahan hotdeal yang bisa ditawarkan ke saya.

Kalau pemilik tanah tidak mau dengan syarat- syarat tersebut? Jangan dipaksa, apalagi diperkosa. Cari lagi lahan lahan lainnya. Tugas anda sebagai RCTI memang untuk capek kesana kemari mencari lahan hotdeal. Untuk itulah anda saya beri fee 2%.

Oh ya, cara klaimnya begini ;

Klaim 1% saat UM ke 1 

Klaim 1% saat UM ke 2

Sudah jelas? Ayo ayo segera carikan lahan hotdeal buat saya. Kirim email ke : ariwibowoproperty@gmail.com

SEMINAR PROPERTI WORKSHOP PROPERTI SEMINAR PROPERTY WORKSHOP PROPERTY

INGIN MEMULAI BISNIS PROPERTI 

DENGAN MODAL RECEHAN ???

Perguruan Kungfu Properti (PKP) tak terasa sudah eksis berbagi ilmu lebih dari 5 tahun. Sudah puluhan kelas workshop diadakan, sudah lebih dari 2000 murid ikut belajar jurus jurus properti dari kitab properti karya Jin Properti yang sangat terkenal di komunitas peminat bisnis properti. 

Perguruan ini begitu berkesan di hati para murid muridnya, karena mengajarkan teknik memulai bisnis properti dengan modal recehan. Ini sebuah paradigma yang anti mainstream, karena disaat banyak orang berpikir untuk memulai bisnis properti harus memiliki tanah hektaran atau uang milyaran, perguruan ini justru memiliki jurus jurus andalan untuk memulai bisnis properti diatas tanah milik orang lain dan dimodali juga oleh orang lain. 

Jurus utama yang akan diajarkan adalah bagaimana cara mendapatkan Opportunity yang diawali dengan cara menciptakan kesepakatan Hotdeal dengan pemilik lahan, dan kemudian dibuatkan kemasan berupa Business Plan untuk menggandeng pemilik modal. 

Banyak murid murid perguruan ini yang sudah sukses memulai dan menjalankan bisnis propertinya. Jika mereka bisa, mestinya andapun juga bisa. Perguruan kami sangat cocok bagi pemula, atau yang sudah memulai tetapi ingin punya modul yang bisa diduplikasi. 

Bergabung ke perguruan kami juga berarti anda masuk ke komunitas besar yang dihuni oleh orang orang dengan passion (minat) yang sama dengan anda, yaitu BISNIS PROPERTI. Silahkan jalin SILATURAHMI, silahkan tukar INFORMASI, silahkan berbagi OPPORTUNITY, yang ujungnya akan mendatangkan REJEKI.

Ikuti workshop properti terdekat, yang digelar tgl 17-18 September 2016 di Jakarta. Lokasi penyelenggaraan workshop baru akan dikonfirmasi kepada anda yang sudah terdaftar sebagai peserta (sengaja tidak dipublikasikan). 

Investasi :

Rp 3.500.000 jika dibayar s/d 31 Agustus 2016

Rp 4.000.000 jika dibayar s/d 10 September 2016

Rp 4.500.000 jika dibayar s/d 16 September 2016

Pembayaran ke rekening sbb ;

BCA a/n Ari Wibowo, A/C 2220365789

Mandiri a/n Ari Wibowo, A/C 1360013399479

KETERANGAN :

- Tidak termasuk penginapan

- Peserta mendapat 2 buku + modul

- Peserta wajib bawa laptop

- Acara jam 08.30 - 17.30 

Berminat? Hubungi sdr Eko di HP / WA 0853 8543 4168

ADA OPPORTUNITY DI BANDUNG

TAK PERLU BAYAR DP 

LAHAN 1,5 HA INI BOLEH ANDA KERJAKAN

Hari ini saya survei lahan seluas 1,5 ha di Cileunyi Kab. Bandung. Infonya saya peroleh dari seorang pembaca setia blog jinproperti, yang belajar jurus hotdeal dan langsung mempraktekkannya. 

Lahan terdiri atas 6 bidang dimana 5 bidang diantaranya sudah SHM dan 1 bidang masih girik. Harga per m2 diminta Rp 800.000, berlaku fix selama 24 bulan sejak Ijin Lokasi terbit, dan sesudahnya naik 10% pertahun atas kavling yang belum terjual. 

Pemilik tanah tidak meminta DP, tapi meminta bagi hasil 60:40. Dia yang 40, saya yang 60. Asyik juga nih, gak perlu keluar uang muka.

Tapi ada requestnya begini ;

Saya tak mau dapat mitra ecek ecek dan tidak bonafid. Jadi meski saya tidak meminta uang muka, saya meminta mitra saya memarkir modal kerja sebesar 2 milyar di rekening bersama. Itu untuk memastikan bahwa proyek kita tidak macet ditengah jalan.

Saya jawab begini ;

"Boleh pak! Parkir 2 milyar dimuka, tapi jika setoran modal kami sudah terpakai semua untuk kepentingan proyek, dan ternyata cashflownya belum sehat, maka lahan bapak boleh diagunkan untuk mendapatkan kredit konstruksi."

Tidak masalah. Saya bersedia diagunkan, asal uangnya masuk di rekening yang dikelola kita bersama. Saya memang dosen, tapi saya juga konsultan bisnis, jadi saya paham skim kerjasama seperti ini. Jadi kita sudah deal nih?

"Hmm, secara umum sudah. Tapi saya minta waktu 1 minggu untuk survei kompetitor. Saya belum yakin dengan harga perolehan tanah yang 800rb/m2 tersebut. Saya takut itu kemahalan dan tidak kompetitif."

Ok pak Ari, saya tunggu info selanjutnya. Entah berjodoh atau tidak, ntar kita saling berkomunikasi ya ...

BUTUH PEMODAL NIH, TOLONG SUHU BANTU CARIKAN

OPPORTUNITY DI BABELAN BEKASI 

Morning suhu, ada opportunity nih. Saya share ya. Jika anggap ini layak eksekusi, mohon bantu carikan MPM, kita hajar bersama.. 

Luas lahan 5000 m2, belum bersertipikat, lokasi di Babelan belakang Komplek Harapan Indah kab. Bekasi. Harga Rp 500.000/m2. 

Deal nya seperti ini; 

DP 50 jt saat PPJB, kemudian urus ijin. Saat ijin sudah terbit boleh dibalik nama ke PT kita saat membuat SHGB, dan harus nambah DP lagi 200 jt. Sisanya dibuat pengakuan hutang, dibayar per kavling saat terjual. Pemilik tanah minta profit sharing 20%. 

"Hmm, menarik juga. Meski agak diluar pakem nya PKP yg mensyaratkan lahan harus sudah bersertipikat. Tolong carikan data kompetitor dalam radius 5 km dari lahan itu. Jika harga perolehan 500.000/m2 masih menghasilkan harga jual kompetitif, ntar Selasa saya kesitu deh, survei lokasi syukur syukur langsung eksekusi. Jemput di bandara Halim ya."

Siap suhu, kabari saja, ntar saya jemput.

JANGAN TERTARIK DENGAN LOKASINYA, TERTARIKLAH DENGAN BISNISNYA

KITA PENGEMBANG, BUKAN PETANI  

Saya baca di FB, katanya suhu AW lagi konsent cari lahan untuk rumah murah FLPP. Barangkali ini sesuai kriteria... 

Luas lahan 5,7 ha lokasi di Tambelang kab. Bekasi. Sudah settipikat model lama (gambar bola dunia, bukan burung Garuda). Harga 100.000/m2. Eksisting sawah kering, butuh nimbun dikit. Sudah saya intip, masuk zona kuning bisa dijadikan perumahan.

Deal nya seperti ini :

DP ke 1 senilai 1 milyar saat PPJB, kemudian urus perijinan. Saat ijin terbit, dilakukan pelepasan hak dan lahan jadi SHGB balik nama ke PT kita. 

DP ke 2 senilai 500 jt dibayar 6 bln sejak PPJB. DP ke 3 senilai 500 jt dibayar 12 bln sejak PPJB. DP ke 4 senilai 1 milyar dibayar 18 bln sejak PPJB. Pelunasan 24 bln sejak PPJB. 

"Demi dewa, deal itu kurang lunak. Laham 5,7 ha tak bisa diselesaikan dalam waktu 24 bln. Mestinya minta waktu 3 atau 3,5 thn. Itupun bukan dimulai sejak PPJB, tapi hitungan waktu dimulai sejak ijin lokasi terbit. 

DP ke 1 senilai 1 milyar juga sangat beresiko. Jika misalnya ijin tidak terbit, uang itu sulit kembali. Paling paling ditukar tanah. Kita ini pengembang, bukan petani yang mau bercocok tanam. Mestinya DP ke 1 cukup 100 juta saja, guna antisipasi jika ijinnya tak bisa terbit."

Kalau pemilik tanahnya tidak mau gimana  suhu? 

"Tinggalkan saja, cari peluang lain. Ingat doktrin kita:  JANGAN TERTARIK DENGAN LOKASINYA, TERTARIKLAH DENGAN BISNISNYA. Jika resikonya terlalu besar, secara bisnis ini tidak baik. Jangan memaksakan diri."

Siap suhu, saya nego ulang dengan pemilik tanah.

CONTOH IKLAN KREATIF YANG MENJEBAK PEMBACA

ANDA TAKUT HANTU? 

Pernah nonton film genre horor seperti Conjuring, Light Off dll? 

Setting tempatnya biasanya rumah dengan halaman luas, dan pasti rumahnya bertingkat. Ada tangganya, ada lotengnya, ada ruang bawah tanahnya, banyak kamar kamar kosong dimana hantunya bisa sembunyi. 

Ruangannya banyak, tempatnya luas, sehingga hantu bisa muncul dari mana saja. Biasanya dari kamar yang gelap, atau dari kolong tempat tidur. Kebanyakan hantu di film termasuk kategori hantu goblok, yang masih terbawa kebiasaannya saat masih hidup sebagai manusia, yaitu masih senang masuk lewat pintu, suka mainan handle pintu. Padahal tubuhnya sudah bersifat halus (goib) dan mestinya bisa masuk menerobos dinding. 

Jika anda takut hantu, belilah rumah type 36 yang memiliki 2 kamar saja, yang sudah pasti dihuni semuanya, dan tak memberi kesempatan kepada hantu untuk tinggal disitu. Hantu senang muncul di kamar yang luas, bukan di kamar ukuran 3x3. Jika anda butuh rumah type 36 di Magelang atau Prambanan atau Boyolali atau Wates Kulonprogo, hubungi kami. Ada program DP super ringan khusus Bulan Agustus ini.

SEMUA TINDAKAN PASTI MENGANDUNG RESIKO

APA PENGUSAHA PUNYA GAJI BULANAN?

Pak AW, saya sarjana pendidikan tapi kurang berminat jadi guru. Saya sekarang bekerja di perusahaan ekspedisi bergaji 5,5 jt/bln. Saya tertarik dengan bisnis properti. Saya banyak belajar dari blog ariwibowojinproperti.blogspot.com yang bahasanya lugas dan trengginas itu. Sangat inspiratif pak. 

Saya sudah cari cari lahan hotdeal sesuai teori bapak, sudah dapat deal dengan pemilik tanah meski baru secara lisan untuk lahan 5000 m2 di Kab. Bekasi. Tapi saya ragu untuk melangkah lebih jauh. Istri saya melarang saya resign karena kuatir dengan mengurus bisnis properti, kami tak punya penghasilan tetap setiap bulannya. Mohon arahannya pak ...

"Semua tindakan dan keputusan yg kita ambil pasti mengandung resiko. Pindah kuadran dari karyawan menjadi pengusaha, memberi anda peluang sekaligus ancaman. Peluang jika proyeknya sukses dan anda menikmati laba, ditambah success story yang akan menjadi batu loncatan untuk menggarap proyek dengan skala kapitalisasi dan potensi laba yang lebih besar lagi. 

Juga ancaman jika ternyata proyeknya tidak sukses, gagal menghasilkan laba, justru mungkin hidupnya stres dikejar tagihan hutang disana sini. Itulah resiko menjadi pengusaha. Mentalnya harus siap untuk untung ataupun rugi."

Kalau untuk biaya hidup bulanan gimana pak? Pasti kami tidak tahan jika harus menunggu selesainya proyek.

"Kalau anda incharge di proyek dan secara reguler ngantor dan bekerja, ya ada gaji bulanan. Orang hidup butuh operasional, jadi bukan cuma nunggu laba di akhir proyek."

Oh gitu ya pak. Jadi tenang hati saya. Istri saya berpikir jadi pengusaha tak punya gaji bulanan. 

"Hahaaa .... ada lah. Untuk bayar angsuran dan kebutuhan bulanan, mana mungkin tidak bergaji. Itu semua akan dicatat sebagai overhead cost yang dibebankan sebagai biaya proyek. Nominalnya relatif, tergantung besaran omset dan laba proyek."

Apa ilmu itu diajarkan di workshop properti nya pak AW?

"Iya, diajarkan. Ikut saja tgl 17-18 September 2015 di Jakarta. Info lengkap bisa lihat di blog."

SMART DALAM BERBISNIS

DIJUAL : PETI MATI !

BONUS : SEMANGKUK BURCANGJO

Pernah dengar teori SMART dalam berbisnis gak? Kepanjangan dari ; Specific Measurable Achievable Result Time frame.

SPECIFIC 

Bisnis itu harus jelas. Jangan kayak tetangga gue, jualan bubur kacang ijo merangkap jualan peti mati, dan juga telur asin. Gak jelas banget deh. Yang beli bubur kacang ijo biasanya anak muda sambil nongkrong, tapi mana enak nongkrong dengan pandangan peti mati? Mana ada makan bubur kacang ijo dibarengi makan telur asin? Akhirnya bisnisnya tutup alias bangkrut.

MEASURABLE 

Bisnis itu harus terukur. Kalau modal ente cuma cepek tyo (100 jt), ya jangan berani terima borongan 10 unit rumah bung. Ente pikir semua toko leveransir mau kasih hutangan material? Ente pikir developer pemberi pekerjaan bayarnya tagihan pasti on time? Kalau sampai termin ente telat cair, rasain loe ... Modal 100 jt mestinya cukup ambil 2-3 unit bangunan saja.

ACHIEVABLE 

Bisnis itu harus bisa dieksekusi dan direalisasi, bukan cuma didalam mimpi. Buat apa punya angan angan jadi pengusaha properti, tapi cuma menuliskannya di kertas kecil yang dipakukan ke tembok. Gak pernah baca buku Kitab Properti no 1, gak pernah ikut workshop propertinya PKP, gak pernah cari lahan hotdeal, gak pernah bikin business plan untuk dijajakan kepada investor. Itu namanya mimpi bung. Sono pergi ke washtafel lalu cuci muka loe biar segerrr ...

RESULT

Bisnis itu harus ada hasilnya, yaitu laba. Bukan kayak bininya teman gue yang buka butiq dengan modal 180 jt, tapi omset sebulan gak pernah tembus 10 jt dan gagap saat ditanya berapa labanya. Sambil tersenyum bininya menjawab bahwa buka butik cuma buat cari kegiatan. Woiiii, kalau sekedar cari kegiatan mending ikut senam kegel pagi dan sore biar jepitan makin kencang dan bikin suami senang. 

TIME FRAME

Bisnis harus ada batasan waktunya. Modal 1M dengan potensi laba 600 jt memang bagus jika proyeknya selesai 18 bulan. Kalau selesainya 4 tahun, amit amit, itu sih namanya bercocok tanam di lahan yang kurang subur bro. Nunggunya sampai rambut ubanan.

BELAJAR DARI KESALAHAN ORANG LAIN

TAKUT TERGODA WANITA MUDA

Ini kisah nyata, saat saya sedang perjalanan pulang dari Bandung menuju Yogya dengan naik KA eksekutif Turangga jam 20.45. Aslinya KA tersebut tujuan akhir di Surabaya, jadi stasiun Yogya Tugu dimana saya berencana turun nanti hanya stasiun antara saja.

Astaga, saya dapat rejeki nomplok, karena yang duduk disebelah saya adalah seorang wanita muda dengan rambut panjang terurai, berkulit putih, tinggi semampai, dan ada tahi lalat kecil diatas bibirnya. Nggemesin banget deh pokoknya. 

Selang 30 menit KA berjalan, pemeriksaan tiket oleh kondektur pun dilakukan. Saat pak kondektur tahu bahwa saya turun di Yogya, dia berbicara kepada seorang pramugara yang mendampinginya, dan saya lihat pramugara tersebut mencatat no kursi saya. Merekapun berlalu. 

KA terus melaju, saya lihat wanita muda disamping saya sudah tertidur. Uppss, kepalanya miring hampir menyandar bahu kanan saya. Benar benar tidak nyaman. Mana bisa saya tertidur dengan seorang wanita muda cantik bersandar di bahu? Bisa bisa saya tergoda.

Saya tengok kanan kiri. Berjarak 3 row dari kursi saya ada 2 kursi kosong bersebelahan. Setelah mendorong pelan pelan kepala wanita muda itu lepas dari bahu saya, kemudian saya pindah ke kursi kosong yang lebih lega guna melampiaskan rasa kantuk saya. Zzzzz ..

Saya terbangun kisaran jam 04. Tengok jendela, lho koq lewat Klaten? Artinya stasiun Tugu Yogya dimana saya mau turun sudah terlewati. Ada crew KA yang lewat, saya cerita jika tujuan saya sudah kebablasan. Crew KA menjawab tak mungkin bisa kebablasan, karena mereka mencatat semua penumpang yang turunnya bukan di stasiun akhir, untuk diberi servis dibangunkan 15 menit sebelumnya.

"Kenapa saya tidak dibangunkan mas? Padahal tadi pak kondektur juga menanyakan dimana saya turun."

"Apa bapak tadi pindah kursi dari nomor kursi yang seharusnya?" Tanya crew tersebut.

Astaga, betul juga. Jadi rupanya saya tidak dibangunkan karena saat dicari di kursi saya, tidak ketemu, jadi mungkin dianggap sudah terbangun sendiri. Nasib deh, terpaksa turun di Solo dan mesti cari angkutan umum menuju Yogya. 

Sobat properti, pelajaran apa yang bisa ditarik dari kasus diatas? Lain kali jika saya naik KA lagi, jika tujuan akhir KA bukan di Yogya, saya tak akan pindah kursi dengan alasan apapun. Karena bisa berakibat saya yang sedang tertidur tidak dibangunkan dan kebablasan. 

Kita sering belajar dari kesalahan yang dilakukan. Setelah tahu salah, baru paham harus bersikap bagaimana yang benar. 

Nah, jika anda bisa belajar sejak awal dan menjadi pintar dari kesalahan yang dibuat orang lain, tanpa harus perlu melakukan kesalahan sendiri, bukankah itu sebuah keuntungan?

Apakah anda harus kebablasan dulu naik KA baru punya pengetahuan bahwa  naik KA malam sebaiknya jangan pindah kursi? Tidak! Cukup baca cerita saya diatas, anda sudah punya pengetahuan tentang hal ini. 

Begitupun jika anda ingin belajar properti, ingin memulai bisnis properti. Haruskah nabrak sana sini, harus benjut benjut dahulu separoh batok kepala baru bisa paham bagaimana menjalankan bisnis properti yang baik dan aman?

Saya jadi praktisi properti sejak 2001. Banyak pengalaman pahit yang sudah saya alami. Tentang beli lahan berstatus pertanian yang tak bisa diurus ijin perumahan. Tentang beli tanah dengan memakai hutang bank yang bunganya mencekik leher. Tentang memaksa konsumen melakukan akad kredit padahal uang mukanya belum genap. Tentang konflik menentukan besaran uang muka konsumen yang hangus akibat terjadi pembatalan sepihak, dimana konsumen mendatangkan pengacara dan preman. Tentang kesulitan cashflow dan tak bisa membayar tagihan kontraktor, sampai sampai kontraktornya menagih di rumah jam 06 pagi. Dan banyak cerita pahit lainnya.

Semua pengalaman pahit itu membuat saya bertambah pintar, dan menyiapkan langkah antisipasinya supaya tidak terulang lagi. Saya buatkan klausul klausul pengaman, saya bagikan tips tips pencegahan dan antisipasinya. Supaya saya dan juga anda tidak mengalami kejadian yang sama. 

Semua pengalaman pahit itu beserta jurus jurus antisipasinya akan saya bagikan kepada peserta workshop Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan yang digelar oleh Perguruan Kungfu Properti. Kelas terdekat 17-18 September 2016 digelar di JAKARTA. 

COBA ADA ISTRI YANG DISEWAKAN

SYAHWAT INI TAK TERBENDUNG LAGI

Dulu pernah terjadi, seorang konsumen yang direncanakan mau realisasi akad kredit (KPR) dengan pihak bank, ternyata di hari H tak bisa datang bersama istrinya. 

Saya marah kepada staf saya, apa belum dikonfirmasi mengenai hal ini kepada konsumen? Kenapa suaminya datang sendirian, dan istrinya ketinggalan di Balikpapan. Ternyata memang tak ada pemberitahuan kepada konsumen, Ya wajarlah jika istrinya tidak diajak. Suami berpikir bahwa rumah dibeli atas nama dia, jadi cukup dia yang datang untuk tanda tangan AJB PPAT.

Iya betuuul, kalau mau beli rumah tanpa melibatkan istri bisa. Yang tidak bisa adalah karena beli rumahnya dengan memakai fasilitas KPR dari bank. Istri harus ikut tanda tangan pengakuan hutang. Jika pembelian dilakukan secara tunai, tentunya tidak perlu melibatkan istri. 

Saya pusing, tak ingin kehilangan momentum pencairan KPR senilai 900 jt. Notaris minta ditunda sampai istrinya bisa didatangkan. Atau membuatkan akta persetujuan di notaris Balikpapan lalu dikirim ke Yogya. Ahhhh, kesuweeen (kelamaan). Gak sabar lihat duit 900 jt cair ke rekening. 

Akhirnya saya menawarkan solusi seperti ini ke notaris; saya didampingi salah satu staf dari notaris membawa akta pengakuan hutang serta dokumen dokumen lain yang harus ditanda-tangani oleh istri debitur langsung ke Balikpapan. Disana akan dimintakan tanda tangan secara langsung. Untunglah notaris setuju, meski sebenarnya di akta tertulis bahwa istri debitur sedang berada di Yogyakarta. 

Demi cairnya uang 900 jt, saya bela belain beli tiket pesawat Yogya Balikpapan PP untuk 2 orang yang kalau gak salah ingat habis kisaran 5 jutaan. 

(itu kasus lama)

Nah, hari ini kasus yang sama terjadi lagi. Konsumen mau akad kredit, tapi tidak mengajak serta istrinya. Tapi kali ini bukan lagi kesalahan staf saya yang tidak melakukan konfirmasi. Konsumen sudah diberitahu wajib mengajak istrinya, tapi saat mau berangkat dari Semarang menuju Yogya pagi tadi, dilarang oleh ibu mertua. Alasannya karena sedang hamil tua 8 bulan. 

Terpaksa deh, demi pencairan uang 380 juta harus memfasilitasi seperti dulu lagi, yaitu membawa staf Notaris menjumpai istri debitur. Untung aja cuma di Semarang, tak perlu beli tiket pesawat.

Coba ada istri sewaan yang bisa ditenteng untuk akad kredit siang ini, kelar deh urusannya, hehee. Jujur saya katakan, syahwat menunggu pencairan sudah tak terbendung lagi.

LAHAN TAK MEMILIKI AKSES JALAN

SAYA KAPOK !! 

"Suhu AW, saya punya hotdeal lahan 9500 m2 di Weleri. Lokasi hanya 300 m dari jalan raya, cuma 5 menit dari pusat keramaian di Weleri. Harga 200rb/m2, DP 160 jt buat nebus di bank, SHM boleh dibalik nama ke PT kita untuk dijadikan perumahan RSH FLPP. Lahan boleh dihutang dan diangsur max 2 thn."

Seseorang (sebut saja mr B) mengaku pembaca berat blog jinproperti tapi belum pernah ikut kelas workshop, menghubungi saya dan menyampaikan opportunity tersebut. Secara umum info yang dia sampaikan sudah memenuhi kriteria hotdeal. 

Kebetulan sore itu saya lega dan punya waktu, jadi langsung saya niatkan diri untuk survei lokasi. Terus terang passion saya saat ini memang mengincar lahan lahan yang bisa dikembangkan jadi proyek RSH FLPP. Kalau untuk kembangkan real estate, saya sedang membatasi karena pasar di segmen itu sedang lesu. Sayapun berangkat ke Weleri.

Lahan tidak jelek, sesuai dengan yang saya bayangkan untuk kriteria RSH FLPP. Tapi ternyata di gambar SHM tersebut tidak nampak akses jalan apapun, meski eksistingnya ada jalan tanah selebar 5-6 m yang dalam bayangan saya tinggal diaspal saja karena dasarnya sudah keras. Setelah saya usut, ternyata jalan itu milik Perhutani, bagian dari hutan ratusan hektar milik Perhutani disitu. 

Saya langsung mengkerut nyalinya untuk eksekusi lahan ini. Meski didalam tas saya sudah disiapkan uang tunai 10 juta untuk tanda jadi. Bahkan mr B sudah saya pesan untuk menghubungi pemilik tanah yang akan langsung saya jumpai usai survei lahan. Tapi saya sudah bernadar untuk tidak mengambil lahan yang akses jalannya secara legal belum ada. Itu bakal jadi penyakit !!

Di Sleman, gara-gara kasus pemakaian jalan bersama yang tidak ada dukungan legalnya, kami harus kehilangan 370 juta guna membereskannya. Saya kapok. 

(Cerita singkatnya begini ; Ada kakak beradik yang punya lahan bersebelahan, bersepakat membuat jalan bersama selebar 5 m. Adiknya merelakan jalan selebar 3 m, kakaknya merelakan jalan selebar 2 m. Semua cuma berdasar kesepakatan lisan, karena kakak beradik saling percaya. Saat lahan milik kakaknya kami beli, aktivitas progres pembangunan dianggap mengganggu adiknya, akibatnya jalan selebar 3 m yang memang ada di tanah milik adiknya dipasang pagar setinggi 2 m. Proyek kami macet 7 bln tak bisa beraktivitas. Urusannya panjang, masing-masing sewa pengacara, melapor polisi dll. Akhirnya bisa damai, tapi 370 juta melayang).

Saya kapok! Kasus itu jadi pelajaran bagi saya. Jika jalan masih milik Perhutani, saya malas mengurusnya, karena birokrasinya mungkin panjang dan berbelit belit. Belum lagi biayanya. Kalau tidak diurus, ijin perumahannya juga tak mungkin terbit karena tak pun. Kenapa saya mesti repot untuk hal hal yang belum pasti.

Lebih baik opportunity di Weleri itu saya tinggalkan, memilih berburu opportunity lainnya yang tidak mengandung resiko dalam hal jalan. Ini soal jalan, soal primer, tak boleh yang statusnya abu-abu. Pastikan ada peruntukan jalan yang terkoneksi dengan lahan yang akan kita kembangkan. 

Ayo hunting lahan lagi ...

JANGAN MENERIMA MODAL YANG DIPEROLEH DARI HASIL MENGAGUNKAN ASETNYA INVESTOR

ISTRI SAYA PENGIN BERTEMU BAPAK

(LHO, ADA APA INI?)

Ada apa nih? Mr X, salah seorang investor di proyek saya pada suatu malam hari diluar jam kerja mengajak saya ketemuan. Yang janggal, katanya istrinya pengin jumpa saya. Saya tidak paham ini ada urusan apa hingga istrinya dilibatkan begini. 

Oh ya, Mr X adalah pihak yang menanam investasi sebesar 400 jt di salah satu proyek saya sejak 14 bulan yang lalu. Dia bergabung bersama 3 investor lain di sebuah proyek dengan kebutuhan modal kerja 1,6 milyar. Proyeknya sempat lambat saat start, tapi untungnya ditengah jalan bisa melakukan akselerasi hingga akhirnya running well. 

Saat bertemu, istri Mr X memohon mohon agar modal yang ditanam suaminya di proyek saya segera dikembalikan. Katanya modal yang ditanam itu diperoleh dari hasil mengagunkan sertipikat rumahnya di sebuah BPR. Sudah jatuh tempo 2 bln yang lalu, dan jika sampai bulan ke 3 tak mampu menebusnya, katanya rumah mereka mau dilelang.

Speechless, saya tak bisa ngomong. Ini sebuah fait accomply yang telak. Kalau tak bisa saya penuhi, saya sungguh berdosa membuat mereka kehilangan rumahnya. Tapi mau dipenuhi, ya darimana duitnya? Proyek yang diestimasi selesai 18 bulan itu mungkin bakal mundur jadi 21 bulan. Pengembalian modal yang semula diestimasi bulan ke 12, mungkin mundur menjadi bulan ke 16 s/d 18. Tentang target laba masih aman sesuai Action Plan.

Yang namanya sebuah proyek, tak ada yang pasti. Apa yang direncanakan di awal sifatnya hanyalah PROYEKSI dan ESTIMASI. Waktunya bisa maju bisa mundur. Labanya, bisa naik bisa turun. Dan yang namanya bisnis, bisa untung bisa juga merugi. Siapa yang tahu? Betul gak bro?

Mr X mengagunkan rumahnya untuk kredit di BPR berdurasi 12 bln. Saat proyek ternyata molor, modal belum bisa kembali, dan rumahnya terancam dilelang. Resiko itu mestinya adalah resiko dia pribadi, bukan resiko saya. Karena sejak awal saya katakan yang namanya bisnis tak ada yang pasti. Molornya pengembalian modal harus bisa dia antisipasi secara internal Mr X, bukan memaksa proyek menyesuaikan kebutuhan pribadinya. 

Andai saya bisa mengembalikan modal Mr X, tentunya 3 pemodal lain juga harus dikembalikan. Tak mungkin cuma dia sendiri yang dikembalikan. 

Saat istrinya meratap dan memohon, saya lihat Mr X cuma diam. Sepertinya dia paham resiko bisnis yang dihadapinya, jadi justru tak berani bicara apapun. Kalau yang maju istri, mungkin ini sudah bukan dalam konteks bisnis lagi, tapi sudah dalam konteks kemanusiaan. Bagaimana menyelamatkan sebuah rumah yang hampir dilelang. 

Dalam hitungan Business Plan yang saya sodorkan dulu, dengan ikut berinvestasi sebesar 400 jt, ada potensi laba sebesar 240 juta dalam durasi 18 bulan, dan modal kembali di bulan ke 12. Mungkin Mr X berhitung bahwa meski ambil kredit di BPR dengan bunga 19%/thn sekalipun, selisihnya masih menggiurkan.  

Ternyata oh ternyata ... realisasi tak sesuai dengan proyeksi dan estimasi. Hingga akhirnya terancam eksekusi.

Saya kemudian bicara dengan pasangan suami istri tersebut, untuk membantu mencarikan pemodal pengganti. Tapi resikonya mungkin mereka harus kehilangan sebagian besar hak nya atas laba proyek yang menjadi bagian mereka (mereka dapat 15% dari potensi laba total 1,6 milyar). Mungkin malah harus kehilangan semua hak nya.

Jawabannya cukup mengagetkan, yaitu bahkan mereka siap kehilangan seluruh hak nya, asal uang 400 jt nya kembali. Mereka ikhlas merugi atas beaya kredit serta bunga bulanan yang telah dibayarkan selama ini. Yang penting rumahnya tidak dilelang bank.

Untunglah saya berhasil mencarikan investor pengganti, meski Mr X kehilangan 12,5% sahamnya dan cuma dapat sisa 2,5%.

Sobat properti, pelajaran apa yang bisa saya petik dari kasus diatas? Saya harus menanyakan asal usul modal yang ditanamkan oleh investor. Harus saya pastikan itu uang dingin yang semula ditaruh di tabungan atau deposito, bukan hasil menggadaikan sertipikat rumahnya. Ini bisnis bung, jangan mikir manisnya saja, bisa-bisa dapat yang pahit lho. 

Ketimbang anda mengalami kejadian seperti diatas, yaitu istri orang meratap dan memohon mohon didepan anda. Rasanya nano nano. Ada geli, kasihan, jengkel, semua bergabung jadi satu. Semoga tak terjadi lagi kepada diriku.

ANDA MESTI TAHU ASAL USUL MODAL YANG DIINVESTASIKAN DI PROYEK ANDA

SEJAK SAYA TAHU BAHWA MIYABI TAK PERAWAN LAGI ...

Sobat properti, pelajaran penting yang ingin saya sampaikan melalui artikel ini adalah bahwa anda harus menanyakan darimana asa usul uang pemodal yang akan berinvestasi membiayai proyek properti anda. 

Pasti anda sungkan, pasti anda merasa tidak sopan. Syukur syukur sudah dimodali koq malah bertanya sesuatu yang sifatnya privacy. Mau duit sendiri, duit mertua, duit pinjaman bank, itu bukan urusan saya. Ntar kalau pemodalnya tersinggung bisa bisa malah tidak jadi membiayai proyek properti kita. Itu yang anda pikirkan? Sama bro! Dulu saya juga berpikir seperti itu. Tapi sejak saya tahu bahwa Miyabi sudah tidak perawan lagi, saya berubah pikiran.

Kenapa? Ini bagian dari manajemen resiko. Karena tak semua proyek anda bakalan sukses. Bisa saja terjadi umur proyek molor, bisa terjadi labanya dibawah target, bahkan bisa terjadi proyeknya tak ada laba akibat gagal dieksekusi. 

Ada sebuah proyek saya di Sleman yang tak bisa berlanjut karena warganya resisten. Warga ramai ramai menolak saat dilakukan sosialisasi warga, akibat ada provokasi dari oknum warga tertentu. Terpaksa proyek harus cut off ditengah jalan dengan nilai kerugian kisaran 350 jutaan yang terlanjur keluar untuk biaya pra proyek.

Investornya tak mau tahu. Dia maunya uang yang sudah ditanamnya sebesar Rp 1 milyar tetap harus ada labanya. Dalam Action Plan saya berikan investor hak sebesar 25% dari potensi laba total (proyeksi laba 2,8 milyar durasi 2 thn). Lha ini kan rugi bos??? Dia malah mendelik tak mau tahu. Saya coba nego dengan hanya mengembalikan sejumlah modal yang disetor saja, dan ruginya menjadi beban saya. Investornya menolak.

Saya jelaskan bahwa yang namanya bisnis pastinya ada potensi laba dan juga ada resiko rugi. Laba yang saya tuliskan di Action Plan itu sifatnya hanya PROYEKSI, bisa naik bisa turun, bisa tercapai bisa tidak tercapai. Umur proyek juga sifatnya ESTIMASI, artinya bisa maju bisa juga mundur. Gak ada bisnis yang sifatnya fix. 

Investornya tetap bersikeras menuntut laba. Bahkan dia mengatakan bakal pakai jalur 'kekerasan' jika tuntutannya tak saya penuhi. Alamaak .. (belakangan saya tahu katanya beliau dulu ex paspampres yang dikaryakan ke jalur sipil). Saya coba desak dan mencari info apa alasannya tak mau tahu bahwa proyek ini rugi akibat force majeure. 

Akhirnya dia mengaku bahwa dari uang 1 milyar yang diinvestasikan di proyek saya, itu separonya milik temannya yang seorang perwira senior di Polda DIY. Temannya itulah yang ngotot bahwa modal yang ditanam harus kembali bersama laba yang dijanjikan di awal. Janji yang mana nih? Tentu saja janji investor saya kepada temannya yang diajak investasi. Bukan janji saya yang meletakkan segala sesuatunya secara bisnis yang bisa untung dan bisa juga rugi. Dia mengundang temannya investasi 500 jt dalam waktu 2 thn dengan laba fix 300 jt. Jika proyek hanya berjalan setahun, minta kembali 500 + 150 = 650 jt. 

Pemodal saya yang konon ex paspampres ini kemudian mengatakan dirinya pribadi bisa memahami gagalnya proyek dan cukup meminta modal kembali 500 jt. Untuk temannya harus balik 650 jt. Kerugian? Uhuk uhuk, harus saya tanggung sendiri. Mereka tak mau tahu. Bahkan saat saya tunjukkan perjanjian hitam putih yang dilegalisasi notaris tentang klausul laba/rugi, jawabnya enteng; "Saya gak baca perjanjian itu." Hmmm ....

Oh ya, investor tersebut saya kenal dari seorang mediator yang atas jasanya mendatangkan investor saya beri fee 25 jt. Gak tahunya begini endingnya. Ini jadi pelajaran mahal buat saya, makanya saya share supaya banyak yang mengambil hikmahnya. 

Pelajaran bahwa kita harus memastikan uang investor adalah ekuitas miliknya sendiri (bukan ngajak teman dan cari selisih) sebenarnya bukan cuma dari 1 kasus diatas, tapi ada beberapa kasus lainnya yang pernah saya alami. Lain kali saya ceritakan dalam artikel tersendiri. Kesimpulannya ; not recommended. Karena investor derivatif tersebut tidak kenal dengan kita dan tidak berinteraksi dengan kita, jadi cenderung kaku dan tanpa kompromi. 

Tuntutan dari investor derivatif kepada investor asli yang kita kenal, akhirnya jadi beban kita juga. Gak asyik deh, cenderung ribet dan berpotensi konflik. Apalagi yang mindset nya semacam rentenir, misal taruh 100 jadi 130 dalam waktu setahun, dengan asumsi semuanya bersifat FIX, mampuslah dirimu.

Saat proyek lancar, investor asli akan menyembunyikan investor derivatif. Tapi saat poyeknya bermasalah, barulah ada pengakuan tentang investor derivatif yang dimunculkan untuk memberikan tekanan kepada kita. 

Saat ini saya sudah bertambah cerdas dengan menambahkan klausul seperti ini ; "Pihak kedua terlebih dahulu menerangkan diri bahwa uang yang diinvestasikan di proyek ini adalah ekuitas miliknya sendiri, bukan titipan investasi dari pihak ketiga. Apabila ternyata melibatkan investasi dari pihak ketiga, maka pihak kedua membebaskan pihak pertama dari segala keterkaitan dan resiko apapun yang mungkin timbul dari pihak ketiga tersebut."

Oh ya, anda penasaran dengan ending dari kasus diatas? Tentu saja unhappy ending. Mana mau saya berhadapan dengan ex paspampres dan perwira polda, bisa konyol saya. Terpaksa saya menanggung semua kerugian tersebut meski harus nangis darah. Uhuk uhuk ..