KRITERIA LAHAN HOT DEAL

LAHAN SEPERTI APA YANG LAYAK DIEKSEKUSI?
YANG MEMENUHI KRITERIA HOT DEAL

"Pak AW, ada info tanah dijual. Luas sekian meter persegi, harga sekian Rupiah per meter persegi. Jika minat, silahkan disurvei, nanti saya pertemukan dengan pemilik tanahnya."

Penawaran seperti itu hampir tiap hari mengalir, baik ke inbox face book ataupun melalui sms, whatsapp, BBM, ataupun email. Jawaban saya selalu standar, dan cenderung sama karena memang sudah saya siapkan versi copy pastenya sebagai berikut ;

Terima kasih infonya. Maaf saya tidak kekurangan suplai informasi tentang tanah dijual jika harus dibayar secara tunai. Sepanjang kuota paket data internet saya tidak habis, saya tinggal buka internet dan mengunjungi berbagai situs on line dengan keyword "tanah dijual (nama kota)" maka informasi seperti itu banyak banget berserakan dimana-mana. Kecuali jika bisa hotdeal dengan skim bayar lunak, baru saya follow up.

"Pak AW survei dulu saja, kalau minat nanti saya coba sampaikan ke pemilik tanah, begitu biasanya respon selanjutnya."

Maaf, saya mau bekerja efisien. Kita pilih cara praktis saja dengan memanfaatkan teknologi. Mohon anda berdiri di lokasi tanah, kemudian share location by whatsapp atau drop pin di google map dan kirim koordinatnya ke saya. Tinggal saya lihat dari google map untuk menganalisa lokasi.

"Kriteria lahan seperti apa yang pak AW kehendaki?" tanya pihak yang menawarkan tanah.

Ini kriterianya :

1. Sudah bersertifikat dan tak sedang diagunkan
2. Status lahan pekarangan (bukan pertanian)
3. Kondisi eksisting bukan sawah
4. Akses jalan minimal lebar 5 m (idealnya 6 m) dan bisa dilalui 2 mobil bersimpangan
5. Dalam radius 5 km ada kompetitor untuk dilakukan komparasi harga dan analisa market
6. Pemilik tanah tunggal (bukan beberapa orang)
7. Tanah masuk zona kuning (perumahan) didalam rencana umum tata ruang kota yang berlaku
8. Skim bayar HOT DEAL

"Kriteria hotdeal itu seperti apa ya?" Sudah saya duga, dari sekian kriteria pasti definisi HOTDEAL yang bakal ditanyakan.

Inilah kriteria HOTDEAL :

1. Uang tanda jadi kecil, kisaran Rp 1 s/d 10 juta yang dibarengi dengan penandatanganan MoU MPT (mitra pemilik tanah) dan MPK (mitra pemilik keahlian)
2. Jeda antara pembayaran uang tanda jadi dan uang muka pertama minimal 1 bulan, karena jeda tersebut akan dipakai untuk membuat perencanaan dan business plan serta melakukan aktivitas menggandeng pemodal
3. Pembayaran uang muka pertama 5% bersamaan dengan penanda-tangan PPJB secara notariil
4. Ada grace period (masa dimana hitungan waktu belum berjalan) guna mengurus perijinan, setidaknya telah terbit Ijin Lokasi.
5. Pembayaran uang muka kedua 10% dilakukan saat ijin sudah terbit
6. Akumulasi UM 1 dan UM 2 sebesar 15% tak boleh melebihi 500 jt (karena pemodal yang jadi target adalah mereka yang skala investasinya kisaran 1 s/d 2 milyar saja)
7. Pembayaran selanjutnya sesuai unit terjual, dengan dasar perhitungan berdasarkan luas efektif dan harga efektif yang dilepaskan haknya kepada konsumen
8. Jika harus ada pembayaran secara periodik, maka kewajiban jatuh tempo dilakukan di bulan ke 6, 9, 12, 15 masing-masing senilai 5% dan pelunasan 65% dilakukan di bulan ke 18.
9. Skim pembayaran minimal 18 bulan
10. Jika 18 bln belum bisa dilakukan pelunasan, maka ada toleransi selama 3 bulan lagi dengan denda keterlambatan sebesar 0,1% per hari.


"Wah, koq banyak dan ribet ya syarat hotdealnya. Kenapa tidak pak AW sendiri yang bertemu pemilik tanah dan melakukan negosiasi?"

Maaf, saya overload dan mau bekerja yang efisien. Justru itu tugas anda guna melakukan negosiasi awal. Saya beri anda fee mediator sebesar 2% jika nantinya bisa hotdeal. Jadi anda bisa dapat komisi kanan kiri dari penjual dan pembeli, saya tutup mata deh. Saya tak punya waktu untuk mensurvei dan nego semua penawaran lahan yang masuk.

"Kalau pemilik tanahnya tidak mau dengan skim hotdeal gimana pak?"

Ya tinggalkan saja. Tidak semua negosiasi harus terjadi deal. Cari lagi, cari lagi, nego lagi, nego lagi ... Saya maunya terima sodoran yang sudah setengah matang dan siap ditelan.