JANDA 21 TAHUN

JANDA 21 TAHUN

Telitilah Soal Legalitas

Dua kalimat ini hampir sama;

Janda 21 tahun.
Menjanda 21 tahun.

Hanya beda 3 huruf, tapi artinya bisa jauh berbeda. Jika harus memilih, sepertinya janda 21 tahun dapat lebih banyak fans deh ketimbang yang menjanda 21 tahun, hehe ..

Sobat properti, dalam urusan legalitas, 1 kata bisa membedakan arti secara ekstrem dan memberi pengaruh yang besar terhadap konteks keseluruhan.

Klien saya membeli lahan 3.850 m2 dari seseorang dan dieksekusi melalui skim PPJB dan Kuasa-Kuasa (Menjual, Mengurus, Membangun, Memecahkan Sertipikat). Lokasi di Ngaliyan Semarang.

Demi memudahkan penjualan dan proses KPR, lahan langsung displit menjadi 21 kavling masih atas nama pemilik setelah KRK (keterangan rencana kota) terbit. Pemecahan bisa dilakukan oleh klien saya dan berjalan lancar, karena ada Kuasa Memecahkan Sertipikat. Juga karena regulasi di BPN waktu itu belum seketat sekarang, yang mempersulit split kolektif banyak kavling keatas nama perorangan (bukan PT).

Pemasaran juga lumayan. 3 bulan sudah terjual 14 unit. Langsung diproses akad kreditnya ke bank yang mendukungnya dalam KPR.

Masalah tiba ketika sudah terbit Surat Persetujuan Kredit untuk 4 konsumen dan akan dilakukan realisasi akad kredit.

Pihak notaris mengatakan Akta Kuasa Menjual yang ada tak bisa dipakai untuk mengeksekusi transaksi. Harus didatangkan pemilik lahan yang asli. Kenapa?? Karena Kuasa Menjual yang ada hanya menunjuk ke Sertipikat Induknya; SHM 0012x/Ngaliyan. Padahal sekarang sertipikat tersebut sudah tidak ada, karena berubah menjadi 21 sertipikat pecahan.

Meski dalam riwayat 21 SHM pecahan tertulis berasal dari Induknya SHM 0012x/Ngaliyan, tapi tetap saja Notaris mengatakan tidak bisa dieksekusi.

Lahan bisa dieksekusi jika dalam Akta Kuasa Menjual seharusnya tertulis;

KUASA MENJUAL INI BERLAKU ATAS SHM 0012x/NGALIYAN DAN/ATAU BESERTA PECAHAN-PECAHANNYA.

Artinya jika dahulu sempat mengantisipasi dengan menambahkan 5 kata saja; DAN/ATAU BESERTA PECAHAN-PECAHANNYA, niscaya Kuasa Manjual yang ada bisa digunakan.

Klien saya sadar dan memahami alasan notaris. Makanya kemudian dia mencari pemilik lahan untuk dibuatkan Kuasa Menjual yang baru, dengan langsung menyebut nomor SHM dari 21 pecahan. Betapa lemasnya saat tahu pemilik tanah sedang menunaikan ibadah haji dan baru kembali 3 minggu kedepan. Realisasi akad gagal total. Delay sampai pak haji datang.

Pelajaran yang bisa dipetik dari kasus ini; Teliti dan hati-hati soal legal. Antisipasi segala kemungkinan yang menyulitkan dengan pengetahuan kita soal hukum.

Oh ya, saat klien saya mau membuat Kuasa Menjual atas 21 bidang pecahan, saya menyarankan dia supaya tidak membuat 21 Akta yang berbeda, karena nanti biayanya juga 21x. Tapi semua dimasukkan kedalam 1 Akta Kuasa Menjual, dan kemudian minta notaris menerbitkan 21 SALINAN ASLI. Beda biayanya. Jatuhnya lebih murah karena hanya 1 nomor akta saja yang dipakai.

Semoga sharing ini bermanfaat.

KUCING HITAM KUCING PUTIH

KUCING HITAM KUCING PUTIH
Manajemen Aneh

Di sebuah proyek dimana saya jadi konsultannya, ada bisik-bisik dari staf level officer bahwa Pimpronya suka nitip fee ke kontraktor sebesar 2% dari nilai kontrak (harga borongan). Titipan 2% itu untuk SPK bangunan dan juga infrastruktur.

Saya yang merasa kurang nyaman dengan issue bisik-bisik ini, mencoba cross check ke beberapa kontraktor. Ada kontraktor yang berdalih bahwa tak ada konspirasi apa-apa. Katanya paling banter cuma membayari teh botol dan rokok saja untuk sang Pimpro.

Tapi ada seorang kontraktor yang mengaku bahwa benar dia ada deal mengembalikan 2% sebagai fee untuk Pimpro. Bahkan dia bersumpah pegang bukti slip setoran ke rekening istri sang Pimpro.

Mengetahui hal ini, bukan bermaksud mengadu, tapi hanya ingin menciptakan suasana kondusif ditengah tim, saya sampaikan secara halus ke klien saya alias owner proyek soal praduga tak bersalah saya soal kelakuan sang Pimpro.

Astaga naga??!! Bukannya terkejut dan marah-marah, klien saya malah katakan; "Iya, saya sudah tahu sejak lama hal tersebut. Tapi saya sengaja diam. Selama kualitas produk tetap terjaga, dan selesai tepat waktu, it's oke. Harga borongan juga tak melanggar budget koq. Masih untung dia cuma nitip 2%, kalau saya ganti Pimpro baru yang belum saya kenal, jangan-jangan malah nitip 3% atau 5%. Pimpro yang ini jenis KUCING HITAM, mampu tangkap tikus 20 ekor, dimana 1 ekor dimakan sendiri, dan 19 ekor dibawa ke tuannya. Apapun itu, dia mampu tangkap tikus kan?? Masih lebih baik ketimbang pelihara kucing yang tak bisa menangkap tikus."

Aneh banget. Masak jelas-jelas tahu Pimpronya menyimpang tapi ditanggapi dengan enteng memakai teori KUCING HITAM. Manajeman aneh entah dari kitab apa acuannya.

"Lha apa anda gak takut mengurangi laba yang menjadi hak para pemegang saham? Dan tak ada respon apapun atas tindakan yang jelas jelas menyimpang tersebut?" tanya saya dengan mengernyitkan dahi.

"Hehe .. Begini bang AW. KUCING HITAM saya pasang di proyek-proyek luasan kecil. Kalau untuk proyek skala besar, saya tempatkan KUCING PUTIH yang tangkap tikus 20 ekor semua dibawa ke tuannya tanpa ada yang dimakannya sendiri."

Penjelasan yang logis. Make sense. Tapi saya tetap tak bisa menerima penjelasan ini. Prinsip yang aneh; Asal bisa tangkap tikus, kucing hitam atau putih tetap dipelihara. Hanya kucing yang tak bisa tangkap tikus akan dibuang.

Saya ingin protes dan komplain. Tapi saat sadar bahwa disitu jobdesk saya hanya sebagai konsultan pemasaran, saya urungkan niat saya. Lagipula si ownernya aja tetap happy masak saya yang kebakaran jenggot??

Bravo KUCING!! Meong, meoong ...

ANAK JIN

ANAK JIN

Menerapkan Ilmu Marketing

Saat sedang makan soto kikil di sebuah warung kecil di pinggiran kota Purwodadi, tak sengaja ketemu mantan sales yang dulu pernah kerja di proyek saya tapi kemudian resign kisaran 1 tahun yang lalu.

Dia menyalami saya, dan kemudian setengah 'memaksa' saya agar mau berkunjung ke rumah dia yang katanya tak sampai 5 menit dari situ. Okelah kalau begitu.

Dari warung soto itu dia mengemudikan mobil Grand Livina yang masih kinclong. Saya mengikuti dari belakang. Dan kemudian berhenti disebuah rumah besar dan bagus 2 lantai, meski berada di kawasan perumahan semi real estate yang agak kumuh. Benar-benar tak menyangka. Mantan sales saya punya kondisi ekonomi yang seperti ini. Mobil kinclong dan rumah besar. Setahun yang lalu dia masih naik sepeda motor.

Cerita ngalor ngidul, dia mengaku sekarang profesinya sebagai guru spiritual. Profesi itu dia jalani setelah suatu malam dia bermimpi didatangi 'anak jin' yang katanya ingin ikut dia. Anak jin minta dijadikan anak sulung yang akan menjaga keluarga mantan sales saya itu, meski tidak berwujud secara fisik. Anak jin menyebut sebuah nama, yang kalau disebut dan dipanggil siap datang untuk diajak berkomunikasi secara gaib.

Pertama dengar saya merinding. Tapi saat logika saya sudah normal, saya tersenyum. Setengah percaya setengah tidak. Buat saya, (maaf) itu omong kosong.

Tapi ketika mendengar cerita lanjutannya bahwa sejak itu dia banyak mendapat rejeki dari kemampuannya mengusir roh halus, menyembuhkan orang sakit, membantu dagangan laris, membuat enteng jodoh dan lain-lain, saya mau tak mau harus percaya. Mobil kinclong dan rumah besar itu bukti valid bahwa rejeki dia lancar.

Saat ditanya apa rahasianya bisa mendapatkan banyak klien, dengan serius dia mengatakan; Saya berterima kasih mendapat ilmu marketing dari boss.

Saya tahu SEGMEN dan TARGET untuk profesi saya ini bukanlah masyarakat modern yang tinggal di perkotaan, makanya saya keluar dari Semarang dan memilih bergaul di komunitas masyarakat di pinggir kota kecil.

POSITIONING saya adalah; 'Membantu dengan tulus hati, rejeki datang sendiri.'

Saya juga paham ajaran bos AW soal 'Jurus 16 Derajat Celcius' dan 'Cost Leadership', makanya di awal-awal praktek saya tidak memungut biaya sama sekali. Saya bantu banyak orang secara free of charge. Dan luar biasa sekali, mereka itu jadi VIRAL MARKETING yang menyebarkan info tentang saya ke masyarakat lainnya dari mulut ke mulut, sehingga klien yang berdatangan semakin banyak.

Ohhh ... Terpaku mendengarnya.

Dalam keterpakuan, saya kembali bertanya; Apakah si Anak Jin itu sangat sakti sehingga tahu semua yang menjadi keluhan si tamu?

Mantan sales menjawab;
Nah, disini kami berkolaborasi bos. Saya yang menjalankan TEKNIK PROBING, mencari tahu dan menyelidiki keluhan si klien. Melemparkan sebuah pertanyaan cerdas yang membuat si klien bercerita tentang dirinya sendiri.

Lalu kemudian saya lakukan SUPORTING menyangkut beberapa opsi-opsi yang saya tawarkan guna membantu menyelesaikan masalah si klien. Kalau si klien sudah sepakat, baru saya bisiki Anak Jin untuk melakukan CLOSING dan eksekusi melalui kekuatannya. Sebenarnya ini banyak terbantu oleh kemampuan saya berkomunikasi bos. Dan tentunya sugesti karena saya mengaku kepada mereka memiliki Anak Jin yang menjadi mitra saya.

Alamaak ... Kalau ceritanya seperti itu, menurut saya yang hebat bukan Anak Jin nya deh. Tapi justru si mantan sales tersebut dengan skill komunikasi serta teknik menjual keahliannya ke pangsa pasar yang tepat.

Karena dia pernah berguru pada JIN PROPERTI tentunya, hahaha .....

CATTENACIO

CATTENACIO

Efisiensi Budget

Tahukah anda, meski dihujat banyak pecinta dan penikmat bola, tapi pada tahun 1982 kesebelasan Italia menjadi juara dunia, dengan mengedepankan teknik pertahanan gerendel yang disebut cattenacio. Artinya menumpuk banyak pemain belakang di kotak penalti.

Prinsipnya; bola boleh lewat, tapi pemain tak boleh lewat. Aktor yang dimainkan Italia dalam pola ini adalah jagal jagal tak kenal kompromi yang menerima hukuman kartu itu seperti minum obat, yaitu sehari 3x. Dalam satu pertandingan, bisa 3 kartu kuning bahkan merah keluar dari saku wasit.

Hasilnya? Italia berhasil memenangkan pertandingan dan menjadi juara dunia tahun 1982. Jerman Barat yang dikenal sangat ofensif dengan bintangnya Karl Heinz Rummenigge dibuat frustasi dan menyerah di babak final.

Sobat properti, kembali saya mengupas teori L = P - B yang saya agung agungkan. Laba sama dengan Penerimaan dikurangi Biaya.

Jika dalam artikel berjudul TETAP PERAWAN saya mengatakan, yang penting budget jangan sampai jebol. Dan kalau mau tambahan laba, genjotlah omset penjualan sebesar-besarnya. Jadi margin dari over omset itulah yang dikejar.

Nah, kali ini saya ingin menyampaikan bahwa ternyata seorang Project Manager yang ahli biaya itu seperti seorang pelatih yang ahli menerapkan taktik bertahan. Seorang Pimpro dalam mentoring saya masuk kategori ini. Budget bangunan di ACTION PLAN = Rp 1,4 jt/m2, dalam realisasi dia bisa mendapatkan kontraktor dengan harga borongan Rp 1,26 jt/m2 tanpa mengorbankan kualitas.

Ahli biaya BUKAN SEKEDAR PANDAI MENAWAR HARGA lho. Tapi benar-benar punya skill dan knowledge dalam mengotak atik spec. Terkadang mengubah spec tapi tanpa mengorbankan kualitas.

Contoh;

Budget pembuatan jalan paving Rp 120.000/m2 dengan konstruksi ;
Sub base dari limestone tebal 30 cm
Base dari abu batu tebal 10 cm
Paving K-300 tebal 8 cm.

Dengan skill dan knowledge dari Pimpro, dia hanya kena Rp 95.000/m2 dengan konstruksi ;
Sub base dari sirtu tebal 25 cm
Base dari pasir tebal 5 cm
Paving K-300 tebal 6 cm

Hemat 25.000/m2 dikalikan volume 3.000 m2 bukanlah jumlah yang sedikit. Hemat Rp 75 jt.

Saat saya tanyakan argumennya secara teknis, si Pimpro menjawab; Disini daya dukung tanahnya bagus bos. Zigma tanah mendekati 3. Hanya dengan sirtu 25 cm saja asal ditebar merata, dan dipadatkan dengan wales 20 ton secara benar, dijamin kekuatan paving bakal maksimal. Limestone disini juga susah cari makanya mahal, lebih baik diganti sirtu saja. Abu batu saya ganti pasir karena secara fungsi teknis tidak signifikan.

Itu soal ketatnya si Pimpro mengalokasikan budget di infrastruktur alias pematangan lahan.

Nah, Pimpro yang saya maksudkan tersebut bahkan pernah saya lihat ngotot menolak pengajuan pembelian AC untuk ruang teknik. Alasannya, banyak AC identik listrik boros. Di proyek ini yang perlu dibikin nyaman cukup ruang marketing (front office) saja, karena disitulah konsumen hadir. Ruang lain silahkan buka jendela, atau silahkan kipas kipas. Busyet, sadis amat .... Tapi saya no comment karena menghargai prinsip dia yang ketat mengalokasikan biaya.

Di akhir proyek seluas 2 ha tersebut, laba yang berhasil dibukukan oleh Pimpro yang ahli biaya itu, yang ditarget hanya 3,6 Milyar ternyata bengkak menjadi 4 Milyar persis.

Usut punya usut, bukan kerena durasi proyek yang selesai lebih cepat. Juga bukan karena pencapaian Omset Penjualan yang lebih besar dari target awal. Tapi karena si Pimpro berhasil melakukan EFISIENSI alias penghematan budget di pos Pematangan Lahan dan juga pos Overhead Cost.

Terbukti kan, pelatih yang ahli menerapkan skema BERTAHAN juga mampu memenangkan pertandingan?

TETAP PERAWAN

‎​
TETAP PERAWAN
Pragmatisme Budget

Anda tahu skema permainan yang digunakan oleh tim SPANYOL sang juara dunia? 4-2-3-1. Artinya ada formasi 4 bek sejajar, dilapis 2 gelandang bertahan. Total 6 pemain, malah 7 pemain jika ditambah penjaga gawang, memainkan peranan dengan jobdesk; PERTAHANAN.

Didepannya ada 3 gelandang menyerang, dimana posisi gelandang sentral memainkan fungsi playmaker (pembagi bola). Ketiga gelandang tersebut melayani 1 striker tunggal yang targetnya membobol gawang lawan. Coba kita hitung, hanya ada 4 pemain yang memainkan peranan dengan jobdesk; MENYERANG.

Bahkan klub INTER MILAN si juara Liga Champion Eropa memainkan skema 4-3-2-1 yang lebih defensif dan suka mengandalkan counter attack (serangan balik). Mereka bisa juara Eropa lho ...

Sobat properti, dalam ilmu manajemen saya sangat mengagung-agungkan teori L = P - B. Laba adalah pendapatan dikurangi biaya. Teori yang simpel, tapi tak semua manajer memahami dan menerapkannya dengan baik.

Buat apa mencetak 4 gol, tapi kebobolan 3 gol? Selisihnya cuma 1 gol. Buat apa membombardir gawang lawan dengan 6 gol tapi dibalas 5 gol? Selisihnya tetap 1 gol.

Pelatih timnas Spanyol dan juga pelatih klub Inter Milan adalah typikal pelatih yang PRAGMATIS. Doktrin yang ditanamkan ke kepala pemain adalah; "Jangan sampai gawang kita kebobolan. Jagalah dengan segala daya dan upaya." Tidak kebobolan berarti tidak kalah. Setidak-tidaknya seri (draw). Syukur-syukur jika bisa mencuri gol, maka kemenangan ada dalam genggaman.

Tak heran mereka sering menang dengan skor tipis 1-0. Kadang-kadang menang 2-0. Gawang mereka tetap perawan kan?

Kenapa dalam mengelola proyek kita tak meniru cara PRAGMATIS tersebut? Sebagian besar konsentrasi organisasi difokuskan kepada cara agar semua pelaksanaan proyek TIDAK ADA YANG MELANGGAR BUDGET. Setiap personil ditanamkan doktrin tersebut, terlebih personil divisi teknik yang suka kedodoran mengamankan budget pematangan lahan (infrastruktur, utilitas, fasos/fasum).

Jika budget sesuai Action Plan bisa diamankan, setidaknya kita tak perlu was-was proyek akan tekor. Karena semua sesuai kalkulasi dan estimasi awal. Dalam teori L = P - B diatas, berarti variabel B tidak membesar.

Selanjutnya kita tinggal memberi support atas kinerja personil di organisasi kita yang dapat jobdesk P (penerimaan), yaitu Sales dan Staf Piutang (KPR), agar dapat membukukan Omset penjualan sebesar-besarnya. Bukan sekedar closing, tapi piutangnya bisa ditagih sampai lunas 100%.

Jika target omset penjualan tercapai, maka setiap kelebihan di variabel P (penerimaan) adalah TAMBAHAN LABA alias ekstra laba. Kenapa? Karena kita tahu bahwa variabel B (biaya) sudah diamankan.

Kesimpulannya? Pastikan bahwa dalam organisasi proyek anda, jumlah personil yang fokus pada B (BIAYA) lebih banyak jumlahnya ketimbang yang fokus pada P (PENERIMAAN). Tapi ingat pengertian BIAYA disini adalah mengamankan biaya alias menjaga budget, bukan menghambur-hamburkan biaya.

Dengan demikian, apakah salah jika ada manajer yang lebih berorientasi pada P (Penerimaan) ketimbang B (Biaya) ?? Tak salah juga. Semua manajer punya cara dan gaya. Tak perlu berdebat dan berpolemik soal gaya dan cara, yang penting adalah hasil akhirnya menang. Hasil akhirnya LABA.

Hanya saja, sebagai mantan Manager PSIS Semarang, saya beritahu anda bahwa; Harga penyerang jauh lebih mahal ketimbang bek. Kadang bisa 3x lipat. Christiano Ronaldo, pemain termahal dunia yang dibeli klub Real Madrid seharga 1,3 triliun adalah seorang PENYERANG.

JATUH CINTA PADA PANDANGAN PERTAMA

JATUH CINTA PADA PANDANGAN PERTAMA
Momentum Lebaran

Apakah anda type orang yang bisa jatuh cinta pada pandangan pertama (fallin love in first sight)??

Kalau saya pribadi susah. Entah ya, mungkin karena di jaman saya masih muda dulu gak pernah ketemu DESI RATNASARI atau DIAH PERMATASARI yang jadi idola saya. Saya terkiung-kiung dengan penampilan sexy si gigi gingsul Diah Permatasari dalam lakon Si Manis Jembatan Ancol. Kalau ketemu salah satu diantara 2 wanita tersebut mungkin saya bisa jatuh cinta pada pandangan pertama.

Saya lebih klop dengan falsafah jawa yang berbunyi; WITING TRESNO JALARAN SAKA KULINO (cinta tumbuh karena kebiasaan bertemu). Karena sering bertemu, lama-lama jatuh cinta. Saat pertama ketemu kita anggap wanita didepan kita poinnya cuma 6,9 saja. Eh setelah 15x ketemu poinnya naik jadi 7,1. Lulus deh, karena passing grade nya adalah poin 7,0.

Lebaran hampir tiba nih ...
Apakah anda memanfaatkan momentum Lebaran ini guna menjaring konsumen-konsumen pemudik?? Lumayan lho menyasar para pemudik tersebut, karena sebagian besar diantara mereka yang sukses di perantauan tak jarang berhasrat investasi properti di kota kelahirannya. Meski nantinya hanya ditempati oleh ortunya atau saudaranya.

Berdasar pengalaman saya, konsumen jenis ini biasanya H+1 atau H+2 setelah semua tradisi silaturahmi dilakukan meluangkan waktu berjalan jalan keliling kota, ingin melihat-lihat perkembangan kota sambil wisata kuliner tentunya. Pastikan spanduk spanduk atau baliho informasi proyek anda terpasang di beberapa titik strategis yang bisa dilihat mereka. Saya sarankan memasang spanduk didekat tempat tempat kuliner favorit tempat pemudik bernostalgia.

Selling Point yang menarik di masa Lebaran ini adalah GIMMICK spesial yang dikaitkan dengan Lebaran, misal;

VILLA ANDONGSILI ASRI WONOSOBO
HADIAH LANGSUNG SEPEDA MOTOR
UNTUK TRANSAKSI s/d H+3 LEBARAN

Perlu dicatat bahwa pemudik ini waktunya sangat-sangat terbatas. Biasanya hanya bisa datang 1x itu saja. Jadi berusahalah dengan maksimal agar mereka bisa 'jatuh cinta pada pandangan pertama' ke proyek properti anda. Buatlah kondisi promo yang 'memaksa' mereka mengambil keputusan secepatnya.

Jangan biarkan mereka berlalu tanpa mengambil keputusan. Closing, closing and closing. Tekankan semangan ABC (always be closing) kepada sales force anda. Malah saya usul, jika biasanya UTJ 2jt khusus Lebaran kondisikan UTJ cukup 500rb saja. Biasanya uang sejumlah segitu tersedia di dompet.

Persiapkan proyek anda sebaik-baiknya, ibarat seorang pengantin yang menanti kedatangan sang mempelai. Berdandan secantik-cantiknya. Apalagi dalam momentum Lebaran seperti ini, saat jalan-jalan mereka pasti sudah mengajak pasukannya (istri, anak-anak), jadi kalau memang istrinya minat, bapaknya ringan merogoh kantung.

Usai silaturahmi Lebaran di kampung halaman, mereka akan pulang ke kota masing-masing. Sangat sulit menindak-lanjuti prospek yang belum mengambil keputusan saat sedang mudik.

Selamat LEBARAN. Mohon maaf lahir batin. Minal aidzin wal faidzin.

Semoga Lebaran membawa berkah; banyak closing ...

BUKA DULU TOPENGMU

BUKA DULU TOPENGMU

Mengubah Vacade Mengubah Nasib

Seorang teman mengeluh, karena membangun ruko 8 unit di lokasi yang cukup strategis, dengan progres 4 unit sudah 95% kok belum laku terjual barang 1 unitpun. Harga ruko 2 lantai 425 jt. Masih kompetitif.

Dia undang saya datang ke lokasi proyeknya untuk memberi advise. Jalan depan lebar dan padat. Lingkungan sekitar kebanyakan perkantoran. Malah 25 m dari situ ada ATM. Bagus juga. Kenapa tidak laku ya?

Saya memperhatikan vacade (tampak) bangunan dengan seksama. Merapal ilmu jin sambil mencari inspirasi. Sepertinya semua oke-oke saja. Sampai tiba-tiba mata saya melihat pintu ruko yang berupa folding gate besi warna dark brown.

Hmm .., ini dia penyakitnya. Ini ruko bagus tampaknya, tapi kesannya berat dan kurang welcome karena pintu foldingnya tidak memancarkan citra eksklusif. Pemilihan material pintunya menimbulkan kesan seolah ruko itu seperti fungsi gudang. Gelap dan tak memancarkan aura cerah.

Saya kemudian memberi advise sederhana saja; "Pren, bongkar pintu foldingnya. Ganti dengan pintu kaca semua, full. Paling banter juga 5 juta per unit. Kemudian segera pasang KWH meter, dan nyalakan lampu didalam terang benderang tiap malam supaya terlihat ada kehidupan dari luar. Percayalah, ini resep manjur buat atasi seretnya penjualanmu. Mengubah vacade mengubah nasib ...."

Dasar sudah tak ada ide lain alias buntu, teman saya ngikut saja apa saran saya. Membongkar 4 pintu dan keluar budget 4 x 5 jutaan. Padahal biasanya dia cerdas dan suka ngeyel soal biaya.

Puji Tuhan, tak sampai 2 bulan keempat unit ruko yang sudah dipasangi pintu kaca terjual habis. Dan sekarang teman saya melanjutkan pembangunan 4 unit sisanya langsung dengan pintu kaca.

Ibarat gadis cantik, sebelum ketemu jodoh mestinya jangan memakai topeng gelap. Supaya semua orang bisa menyaksikan betapa rupawan paras wajahnya.

Mirip lagunya Peter Pan; "Buka dulu topengmu .... " yang sedang saya putar sambil asyik menyiapkan materi workshop KETEMU JIN di Solo tgl 24-25 Sept nanti.

KISAH PAK DOSEN

KISAH PAK DOSEN

Melakukan Probing

Saya punya dosen lulusan Jepang, baik S2 ataupun S3 nya. Orangnya unik, karena membikin thesis atau desertasi dengan tulisan tangan, bukan ketikan komputer. Outputnya mirip jenis font 'free hand' di komputer. Rapi banget.

Kalau berangkat ke kampus selalu setia naik Vespa. Saat hujan lebat dia memakai jas hujan motif tentara. Unik dan nyeleneh banget.

Saya penasaran dengan dosen unik ini. Rasa ingin tahu saya begitu besarnya. Ingin mengetahu lebih jelas apa latar belakangnya.

Suatu ketika saya asistensi tugas di rumahnya. Ternyata ada sebuah mobil yang diparkir di garasi rumahnya, tapi diselimuti dengan cover plastik. Artinya dugaan bahwa pak dosen tak punya mobil sudah dimentahkan.

Saat asistensi tersebut saya iseng-iseng bertanya; Pak, ini mobil kok tak pernah dibawa ke kampus? Jawabnya; Iya, paling-paling saya pakai belanja ke supermarket yang tak jauh dari situ. Artinya pak dosen bisa nyetir. (mudah-mudahan punya SIM).

Dua hal sudah terpatahkan, yaitu soal punya atau tak punya mobil, dan bisa atau tak bisa nyetir. Ternyata pak dosen punya mobil dan bisa nyetir.

Saya makin penasaran dan nekat bertanya; Pak, berminat gabung dengan Komunitas Penggemar Vespa Antik gak? Saya kenal dengan beberapa pengurusnya.

Jawaban pak dosen justru mengejutkan; Wah, saya justru paling sebel lihat vespa vespa rombeng yang kayak sampah berkonvoi di jalanan. Vespa ini mesinnya berat sebelah, kalau mogok nuntunnya capek ..

Lha, pak dosen bukan penggemar Vespa ternyata. Lalu apa dong alasannya dia selalu ke kampus naik Vespa? Saya gagal menemukan alasannya. Malu deh ... Gagal melakukan probing.

Aktivitas yang saya lakukan diatas dalam Selling Skill disebut TEKNIK PROBING. Yaitu teknik melakukan penyelidikan untuk mengetahui latar belakang dan kebutuhan konsumen. Probing dilakukan secara terbuka (terang-terangan) ataupun tertutup (terselubung).

Probing mesti dilakukan untuk mengetahui kebutuhan yang tepat dari konsumen, sehingga saat kita menawarkan sebuah produk, bukan asal asalan melainkan sudah customize sesuai kebutuhan.

Sales Force kita mesti menguasai TEKNIK PROBING. Setidaknya supaya sales tahu siapa konsumen yang sedang dihadapinya, agar bisa menyodorkan produk dan skim bayar yang pas.

Misal;

Jika konsumennya PNS, maka mesti menyodorkan skim bayar UM dalam jumlah besar supaya angsuran KPR bulanannya kecil.

Jika konsumennya pramuria niteclub yang tak mungkin maju KPR, maka mesti disodorkan skim bayar secara bertahap 12 s/d 18x bayar.

Jika konsumennya pengusaha yang hobby memutar uang dalam bisnis, maka bisa disodorkan skim UM 10% karena pengusaha lebih memilih memutar uangnya dalam investasi yang produktif.

Darimana sales tahu background serta kebutuhan konsumen? Dengan cara sales melakukan probing (penyelidikan) kepada konsumennya.

Makanya, didik sales anda lebih cerdas dan lebih baik lagi dengan membekali mereka SELLING SKILL.

TRIO CICAK

TRIO CICAK
Amati Tiru Modifikasi

Sumprit, ini beneran, bukan asal ngarang. Saya lihat ada spanduk dan baliho terpasang di kawasan wisata Dieng, bahwa nanti hari Lebaran ada pentas artis dari ibukota, yaitu; TRIO CICAK dan DUO MACAN KUMBANG. Saya nyengir kuda membaca nama grup artis yang mau tampil itu. Entah artis dari ibukota sebelah mana, Tambun atau Parung, hehe ..

Nama TRIO CICAK sepertinya terinspirasi dari nama Trio Macan. Atau dari Trio Libels? Yang jelas bukan terinspirasi dari Getuk Trio Magelang. Kalau nama DUO MACAN KUMBANG mungkin juga terinspirasi dari Trio Macan, tapi karena ini cuma dua ekor macannya, sehingga dinamai DUO MACAN KUMBANG.

Gejala apakah ini?? Kok namanya dibikin mirip mirip? Sepertinya gak kreatif. Tapi ditelinga konsumen lebih mudah didengar, dan di benak konsumen lebih gampang nyangkut. Ketimbang membikin nama yang baru dengan konsep benar benar baru dan ide baru yang belum pernah dikenal konsumen sama sekali.

Sobat properti, di kota Semarang, merk wingko babat yang pertama kali ngetop adalah cap Kereta Api. Lalu sekarang ada merk Bus Malam, merk Sepur dll. Lucunya, gambar logonya mirip-mirip semua, padahal gambar bus dan kereta mestinya beda jauh ya?

Nah, jurus duplikasi atau imitasi atau memirip miripkan diri seperti itu dalam dunia marketing sah-sah saja. Yang penting jangan mirip 100%, nanti anda kena klaim melanggar hak cipta.

Biarkan orang lain yang beriklan, berpromosi, dan membelanjakan budget besar guna menciptakan awareness dalam membangun brand name di benak konsumen, entar kita tinggal dimirip miripkan saja langsung menancap lebih mudah di benak konsumen.

Kenapa anda tidak membikin PT dengan nama DUTA PRATIWI? Lalu membikin proyek dengan nama DUKUH WISATA? Kalau nama DUTA PRATIWI juga sudah dipakai orang, plesetin dikit aja menjadi DUTTA PRATIWI atau DUTA PRATIWIE.

Di Semarang ada proyek besar bernama Bukit Semarang Baru (BSB). Akronim BSB saya yakin terinspirasi dari BSD (Bumi Serpong Damai). Tak ada yang salah. Sah sah saja kok.

Buat apa anda repot-repot mendesain type bangunan baru (denah dan tampak) jika hal itu membuat anda keluar budget besar? Jalan-jalan saja ke komplek perumahan di kota anda yang sangat laku, lalu minta brosurnya. Cari type yang sesuai dengan rencana anda. Panggil arsitek baru lulus guna memodifikasi seperlunya, misal ganti warna cat atau sebagian vacadenya, maka outputnya adalah beda. Anda tak bisa diklaim oleh siapapun.

Anda takut disebut tidak kreatif? Memilah milah dan mencari mana yang mau dimirip miripin itu juga sebuah proses kreatif lho. Tak mungkin kita asal asalan. Kemudian mencari ide plesetan serta memodifikasi sebuah gambar rencana, itupun butuh skill.

Yang jelas, jangan pernah menjiplak 100%. Haram jadah hukumnya. Soal memodifikasi desain milik orang, lakukanlah saat modal anda masih pas pasan dan skala proyek yang anda kembangkan masih kecil. Anda masih FOLLOWER, tak perlu malu-malu. Efisiensi budget adalah keniscayaan.

Tapi jika nanti proyek anda sudah berkembang pesat, dan skala proyek lumayan besar, dimana posisi anda sudah menjadi CHALLENGER, tentu anda harus berhitung cermat jika mau mainkan jurus ATM (amati, tiru, modifikasi). Saat itu anda baru boleh kedepankan idealisme anda, karena lawan yang anda hadapi adalah MARKET LEADER. Tak mungkin anda memodifikasi produk mereka lalu berkompetisi dengan mereka.

Sukses buat kita semua.

MOMENTUM SAYUR BENING

MOMENTUM SAYUR BENING

Differensiasi


Biasanya saat lebaran, kami sekeluarga piknik keluar kota, terutama ke tempat saudara yang merayakannya. Ke Purwodadi atau Magelang. Bersilaturahmi dan bermaaf-maafan.

Tapi tahun ini mungkin punya agenda lain, karena anak sulung saya yang cewek kelas 3 SMP tiba-tiba punya ide aneh; "Papa aku gak mau jalan-jalan keluar kota. Aku mau jagain warung makan aja. Soale kalau Lebaran semua warung tutup, kalau kita buka pasti laris manis diserbu pengunjung."

"Semua orang juga bosan makan kupat opor sambel goreng yang full santan. Hari kedua pasti mereka mau cari variasi. Nah, khusus Lebaran kita jualan menu sayur asam dan sop aja. Yang enak dan segerr. Pasti banyak pembeli ngantri. Selain tentu saja mencari menu andalan warung makan kita, ES PISANG IJO ... "

Salut buat anak perempuan saya itu. Sudah ketularan ilmu marketing papanya. Dia tahu apa artinya DIFFERENSIASI. Menyajikan sesuatu yang berbeda, yang memiliki demand tersendiri. Saat semua menghadirkan menu santan, dia akan menyajikan sayur bening.

Dia tahu MOMENTUM. Saat warung yang lain tutup, warung makan kami malah akan buka. Ini saya sebut; Momentum Sayur Bening.

Saya jadi ingat tahun yang lalu saat Lebaran, saat pembantu mudik kampung, kami kesulitan cari makan. Terpaksa 2 hari makan sate sapi pak Kampleng Ungaran. Itu satu-satunya warung yang buka, selain McD 24 jam. Mungkin pengalaman Lebaran tahun lalu itu yang menginspirasi anak saya ini.

Supaya misi sayur beningnya berhasil, saya akan bantu buatkan spanduk MMT berbunyi;

LEBARAN WARUNG KAMI TETAP BUKA
MENU KHUSUS SOP DAN SAYUR ASAM
MINUMANNYA TETAP ES PISANG IJO


Jika anak saya tahu momentum sayur bening, kita semua mestinya juga bisa mencari momentum-momentum yang lain di bisnis properti. Ciptakan DIFFERENSIASI.

Saat yang lain berpikir rumah sederhana sehat (RSH) hanya type 22 (1 kamar) atau type 36 (2 kamar), beranikah anda membangun RSH type 54 (3 kamar) dari batako dan atap spandek??

‎ Saat yang lain berpikir setiap rumah mesti diberi carport yang membuat massa bangunan anda mesti mundur 4,5 m dari kavling terluar, padahal GSB cuma 3 m saja, beranikah anda membangun carport di lantai 1 dan rumahnya vertikal keatas supaya massa bangunan anda bisa maju kedepan sejauh 3 m dari sisi kavling terluar?

Saat yang lain menerapkan strategi rumah indent yang mewajibkan konsumen sudah mengangsur KPR selama 6 bln baru serah terima bangunan, beranikah anda menerapkan strategi rumah stok dimana begitu terbit Surat Persetujuan Kredit dari bank, konsumen langsung dipersilahkan masuk ke rumah baru??? Tanpa menunggu akad kredit.

Semua hanya contoh. Intinya, ciptakanlah differensiasi, tapi bukan asal different. Tetap mesti dikalkulasi benefitnya serta resikonya. Selamat mencoba.

TENGGELAM ATAU TIDAK?

TENGGELAM ATAU TIDAK?

Action Plan Adalah Kebutuhan

Dilakukan sebuah percobaan terhadap 10 anak-anak yang belum pernah diajari cara berenang sama sekali, tapi langsung dipaksa menyebur ke air yang dalam. Ternyata berdasarkan instink dan nalurinya, 10 anak-anak tersebut mampu survive dan tidak tenggelam. Bahkan pengalaman pertama masuk ke air tersebut sekaligus dijadikan pembelajaran buat 10 anak-anak tersebut untuk sebuah hal baru yang mengasyikkan, yaitu; BERENANG.

Hasil percobaan diatas tidak mempengaruhi prinsip saya bahwa sebaiknya seseorang diajari 'cara berenang' atau 'teknik berenang' terlebih dahulu sebelum diceburkan ke air. Boleh saja langsung diceburkan ke air sebelum diajari 'teknik berenang' asal kita selaku instruktur siap mendampingi dan jadi safety guard. Artinya ada mentor yang mendampingi.

Demikian pula pemahaman saya soal eksekusi pelaksanaan sebuah proyek properti setelah penguasaan lahan ada di tangan, yaitu bahwa sebuah proyek properti baru boleh dilaksanakan jika si Pimpro (pimpinan proyek) sudah menyiapkan ACTION PLAN untuk proyek yang akan dilaksanakannya. Action Plan tak harus secara detail ala modul yang diajarkan dalam Workshop KETEMU JIN PROPERTI, tapi Action Plan sederhana sekalipun asal memuat hal-hal yang pokok, sudah lebih dari cukup. Action Plan adalah kebutuhan.

Hal-hal pokok tersebut adalah ;
- Kebutuhan Modal Kerja
- Ekspektasi Laba
- Umur Proyek
- Budget Pematangan Lahan
- Budget Overhead Cost (OHC)
- Harga Pokok Tanah (HPT)

Diluar hal tersebut, yang perlu dipahami oleh seorang Pimpro adalah masalah LEGAL dan PERIJINAN. Saya sangat terhenyak ketika pernah ketemu sebuah kasus di Depok, seorang pemula dengan modal keberanian dan amunisi pas-pasan, mengeluh aplikasi KPR yang diajukan oleh konsumennya ditolak oleh bank. Alasannya? Karena lahannya belum sertipikat dan IMB belum terbit. Sementara progres fisik bangunannya sudah 90%.

Ya iyalah ... sudah pasti bank menolak KPR untuk sebuah obyek yang tak ada sertipikat dan IMB nya. Ini hal yang simpel dan sederhana. Tapi buktinya bisa terjadi. Penyebabnya karena minimnya pengetahuan Pimpro mengenai masalah legal dan perijinan.

Keberhasilan mendapatkan lahan, syukur-syukur HOT DEAL pantas disyukuri. Tapi sebelum melangkah lebih jauh, anda masih punya cukup waktu untuk sekedar bertanya dan berkonsultasi kepada praktisi dan mentor yang mampu memberi anda pencerahan soal membuat ACTION PLAN secara sederhana, syukur-syukur anda punya waktu mengikuti Workshop selama 2 hari agar memiliki skill membuat ACTION PLAN secara detail, sampai dengan proyeksi cashflownya.

Oh ya, saya lupa memberitahu bahwa percobaan terhadap 10 anak-anak di paragraf pertama diatas yang dimaksud adalah anak-anak GAJAH. Bukan anak manusia. Kalau percobaan terhadap 10 anak manusia dilakukan, hasilnya adalah 9 anak manusia tenggelam, dan 1 anak manusia selamat. 1 anak yang selamat itu bernama; TARZAN.

BARU 13 CALO YANG TERTANGKAP

BARU 13 CALO YANG TERTANGKAP

Otak Kanan Coy !!

Benar-benar otak kanan. Modal nekat. Gacuk ngglundung.

Sore ini usai rapat di Jakarta, saya langsung bergegas mau pulang langsung ke Semarang. Mau go show ke bandara gak berani. Kemungkinan dapat tiket kecil deh saat peak season Lebaran seperti ini.

Saya memilih go show ke stasiun Gambir saja. Berharap ketemu calo calo. Setahu saya baru 13 calo yang tertangkap, berarti masih gentayangan calo-calo lainnya.

Calo pertama menawarkan tiket Argo Sindoro jurusan Semarang seharga Rp 750.000,-. Mahal banget. Sambil mengucap amit-amit jabang bayi saya iyakan. Eh, 15 menit berlalu tiket yang dijanjikan tak kunjung datang.

Calo kedua menawarkan tiket Taksaka jurusan Yogya juga seharga 750.000 juga. Saya mikir-mikir, karena dari Yogya ke Semarang mesti naik travel lagi.

Tengok sana tengok sini gak ada calo lagi, saya kembali mencari calo kedua tadi yang menawarkan tiket Taksaka. Yeah, sudah keburu disambar orang tiket yang tinggal 1 seat itu.

Saya mulai panik. Saat ada calo ke 3 menawarkan tiket Cirebon Ekspres yang cuma sampai stasiun Tegal saja, saya langsung sambar seharga 350.000. Soal dari Tegal lanjut ke Semarang naik apa, itu urusan nanti. Mantan suporter nekat seperti saya takut apa? Yakin pasti bisa sampai ke Semarang dengan selamat.

Hehe .. Benar benar saya merasa otak kanan saya juga bisa dominan. Ala Lionel Messi. Biasanya saya suka kalkulasi ala otak kiri, mirip Christiano Ronaldo. Kali ini saya sangat menikmatinya.

Saya type orang yang tak berani menjual dagangan dan membagi brosur saat lahan belum saya kuasai.

Bahkan saya tak berani menjual kavling yang alas haknya belum berupa sertipikat (masih girik).

Saya type orang yang tak berani membangun sebelum IMB terbit.

Saya type orang yang selalu menyiapkan budget OHC (overheadcost) proyek mesti tersedia selama 6 bulan pertama karena berpandangan bahwa penerimaan normal baru mengalir mulai bulan ke 7 dan seterusnya.

Saya type orang yang mengajarkan kepada sales bahwa selama konsumen yang menyatakan batal secara lisan belum dibatalkan secara tertulis, maka unit tersebut belumlah menjadi stok yang bisa dipasarkan ke konsumen lain.

Saya type orang yang tak pernah menganggap sebuah proyek layak digarap jika tak memenuhi kaidah investasi 1:2:3 (modal 1 laba 2 waktu 3 tahun).

Tapi kasus naik Cirebon Ekspres ini menjadi bukti bahwa pada dasarnya manusia dikaruniai Tuhan otak yang luar biasa dan fleksibel. Terkadang dominan kanan, terkadang dominan kiri. Semua sesuai kebutuhan saja.

Tak perlu banyak pikir dan kalkulasi. Yang penting masuk gerbong. Bahkan saya menulis artikel ini didalam gerbong Cirex tanpa beban pikiran nanti dari Tegal ke Semarang naik apa. Enjoy aja coy.

Jika mampu mengajar cara membuat ACTION PLAN proyek secara detail, masak gak tahu mencari moda transportasi apa saja dari Tegal menuju Semarang.

Sepanjang tak lupa membawa kartu ATM, dunia ini gak jauh jauh amat kok.

SUAMI ORANG MASUK KAMAR KOST

SUAMI ORANG MASUK KAMAR KOST

Cara Beriklan Yang Efektif

Suatu hari, karena sedang santai dan seluruh berita sport serta politik sudah dibaca tuntas, iseng-iseng saya membaca iklan baris.

IKLAN KOST

Terima kost karyawati baik-baik, AC, KM didalam, air panas, parkir luas, cuci setrika. Radio Dalam II No xx JKT.

Saat membaca iklan KOST seperti diatas, apa yang muncul dibenak kita?

Cuma wanita yang boleh kost disitu. Pria sudah pasti ditolak.

Kata karyawati berarti pelajar dan mahasiswi ditolak? Mungkin ini belum tentu, bisa kompromi.

Karyawati baik-baik? Maksudnya bukan karyawati bar atau pub yang pulang kerja jam 2 dinihari dan suara sepatu boot nya mengganggu orang tidur. Karyawati baik-baik berarti juga tak pernah mengajak suami orang masuk ke kamar kost.

Fasilitas AC, KM didalam, air panas, parkir luas. Ini memberi gambaran bahwa kost yang ditawarkan adalah kost executive. Jangan berharap uang kost perbulannya cuma 500.000 saja. Mungkin kisaran 1,5 jt s/d 2 jt perbulan.

Benar-benar iklan yang bagus. Hanya 3 baris saja, tapi sudah memberikan informasi yang sangat jelas. Siapa yang disasar langsung bisa dipahami dari iklan 3 baris tersebut.

SEGMEN nya jelas; wanita karyawati.

TARGET nya jelas; wanita karyawati yang sanggup bayar uang kost minimal 1,5 jt/bulan.

POSITIONING nya jelas; hanya menerima karyawati baik-baik.


Tantangan buat anda, yang mesti menggali ide dan kreativitas untuk menciptakan iklan singkat tapi informatif, komunikatif, dan efektif untuk mempromosikan produk properti kita.

Ini contoh sebuah iklan baris yang efektif ;

TOWN HOUSE MODEL STUDIO DI PEJATEN, BONUS GARASI DI LANTAI 1, FASILITAS SWIMMING POOL BERSAMA, HARGA DIBAWAH 300 JUTA.

TOWN HOUSE MODEL STUDIO
Menjelaskan bahwa produk yang ditawarkan adalah model studio, berarti cuma 1 kamar besar multi fungsi. Ini jelas menyasar eksekutif bujangan atau pasangan muda tanpa anak, dengan life style tanpa pembantu.

DI PEJATEN
Menggambarkan lokasinya yang strategis dan bagus di Jakarta Selatan, antara Warung Buncit dan Pasar Minggu.

BONUS GARASI DI LANTAI 1
Menjelaskan bahwa ada garasi di lantai 1. Berarti kamar studio ada di lantai 2.

FASIILITAS SWIMMING POOL BERSAMA
Menunjukkan ada fasilitas cukup eksklusif yang bisa dinikmati.

HARGA DIBAWAH 300 JUTA
Mungkin harganya 299 juta. Berarti DP minimal 30 juta. Angsuran KPR minimal 2,7 jt/bulan untuk tenor 15 thn. Berarti target yang disasar adalah pemilik income > 8 jt/bulan.


Ayo, kita belajar membuat iklan cerdas dan mengena tepat ke sasaran. Selamat mencoba !!

SARKAWUT !!

SARKAWUT

Pimpro Tidak Qualified

Benar-benar menyedihkan. Seumur umur jadi konsultan proyek, baru kali itu saya mengeluarkan rekomendasi paling ekstrem, yaitu;
- Pimpronya diberhentikan
- Proyeknya dihentikan

Amit-amit jabang bayi. Saya sampai gak mau terima honor sebagai konsultan saking tidak enaknya memberikan rekomendasi ini.

Alkisah di kabupaten Karawang, proyek klien saya RSH (rumah sehat sederhana) seluas 3,2 ha dengan jumlah unit 245 unit. Sudah terjual dan AJB 194 unit (79%) tapi modal belum balik. Masih tertanam modal 720 jt. Dan Pimpronya masih bermimpi bisa menghasilkan laba 1 Milyar. Makanya saya diminta hadir mengevaluasi kalayakan proyek.

Alasan saya merekomendasikan proyek ini STOP adalah karena proyek ini tidak wajar. Abnormal. Sudah AJB 79% tapi modal belum kembali. Pasti ada BIG MISSING. Dimana mana umumnya saat proyek sudah realisasi akad 60% maka pada saat itu MODAL SUDAH KEMBALI 100%. Tapi ini belum kembali. Sedangkan biaya operasional kantor 35 jt/bulan. Makanya mesti STOP, karena untuk mengaudit secara keseluruhan makan waktu beberapa minggu. STOP proyek berarti biaya operasional tidak nambah dulu sementara waktu. Nanti kalau sudah selesai audit dan dibuat RE-ACTION PLAN baru akan dikumpulkan lagi.

Alasan kenapa saya merekomendasikan Pimpronya dieliminasi adalah sebagai bentuk pertanggung jawaban atas kinerja Pimpro yang membawa proyek tersebut dalam kondisi demikian yang jelas jelas 'bad performance' dan tidak memberi kontribusi signifikan kepada para pemegang saham. Proyek bermasalah = kinerja Pimpro tidak bagus.

Lagipula saya juga meragukan 'kapabilitas' pimpro tersebut karena ketika sedang saya tanya-tanya soal perpajakan, dia menjawab bahwa PPN Final 1% selalu dibayarkan dan dicatat dengan rapi.

Saya geli mendengar istilah PPN Final. Mana ada PPN Final? Yang ada adalah PPH Final 1% untuk kategori RSH dengan harga max 55 jt. Sementara PPN nya ditanggung oleh negara.

Saya sampai bertanya secara khusus;
"Yang 1% itu PPN Final atau PPH Final?"

"PPN pak ...", jawab si Pimpro.

"Bukan PPH?", tanya saya lagi.

"Bukan, PPN Final 1%", jawab si Pimpro yakin.

Saya geleng-geleng kepala. Yeah .... SDM nya saja (maaf) kualitasnya meragukan, pantaslah hasil kerjanya juga sarkawut. Benar benar sarkawut !!!!

Coba kalau di awal proyek memberi kepercayaan kepada tim Perguruan Kungfu Properti melakukan SET UP YOUR TEAM atau mengirim Pimpronya ikut Workshop KETEMU JIN, mungkin ceritanya bakal lain karena personil diupgrade sedemikian rupa agar menguasai hal-hal yang mendasar dalam menjalankan proyek properti secara baik.

Bukan sarkawut !!!

TOTAL THEMATIC

TOTAL THEMATIC
Konseptual Yang Komprehensif

Seseorang dengan nada sinis pernah mengirim sms ke saya; 'Sehebat apakah anda sehingga berani menyebut diri SUHU di bidang properti? Buktinya anda tidak sukses seperti Ciputra ...'

Hehe, saya mah cuma senyum-senyum saja. Karena orang ini tidak memahami konsep serta latar belakang kenapa sebutan itu muncul.

Saya penganut konsep TOTAL THEMATIC. Kalau di sepakbola, mungkin anda pernah kenal dengan istilah TOTAL FOOTBALL ala Belanda. Dimana 10 pemain selain kiper memiliki karakter menyerang. Bukan cuma gelandang serang serta striker yang menggempur gawang lawan. Bahkan back Belanda bisa ikut menyerbu kedepan jika sikon memungkinkan. SUPER OFFENSIF adalah pakem semua pemain Belanda. Jangan berharap ada back yang cuma menunggu di lini pertahanan saat bola sedang dikuasai. Matching bukan, jika sebuah tim yang mengklaim menerapkan Total Football diisi pemain-pemain berkarakter menyerang?

Begitupun dengan nama lembaga yang saya pilih untuk menyalurkan bakat saya mengajar. Saya menamainya PERGURUAN KUNGFU PROPERTI. Saya ambil thematic seolah mirip perguruan kungfu macam shaolin, butong pay dll. Hanya saja disini mengajarkan ilmu properti.

Matching bukan jika lembaganya bernama Perguruan Kungfu maka pengajarnya disebut SUHU? Suhu itu berarti GURU. Selevel guru Oemar Bakri di lagunya Iwan Fals. Apanya yang berlebih lebihan? Ini sekedar soal matching aja. Gurunya dipanggil suhu, muridnya disebut PENDEKAR PROPERTI. Semua soal sebutan. Yang matching serasa lebih enak didengar di telinga. Apa Perguruan Kungfu menyebut gurunya 'pakcik' atau 'babe' atau 'engkong'?? Hehe ..

Pernah saya melihat sebuah pertunjukan lumba-lumba, ada sepasang lumba-lumba jantan dan betina. Yang jantan bernama ROBERT, yang betina bernama SITI MARKONAH. Hehe ... Gak matching bukan? Meski soal nama bukanlah terlalu penting. Yang penting sepasang lumba-lumba tersebut kompak ber-atraksi.

Di Semarang saya punya proyek bernama KAMPOENG SEMAWIS. Semawis adalah Semarang dalam bahasa jawa krama inggil. Disitu saya menerapkan total thematic. Makanya nama-nama type bangunan saya namai ala bangunan bersejarah di kota Semarang, misal; Lawangsewu, Kanjengan, Johar, dll.

Bahkan sculpturenya saya buat patung CHENG HO setinggi 8 m. Cheng Ho adalah ikon sejarah kota Semarang, seorang Laksamana asal negeri Cina tapi beragama Islam.

Jadi semua hanya soal konseptual. Total Thematic. Lebih klop dan pas didengar jika Perguruan Kungfu diajar oleh Suhu. Lebih klop jika lumba-lumba bernama Robert punya pasangan bernama Julia, bukan Siti Markonah, hehe ... Lebih klop minum teh dengan gula batu, bukan pakai sirup.

KONSUMEN KAGETAN

KONSUMEN KAGETAN
Konsumen Diluar Target

Nenek saya di kampung punya warung makan sekaligus toko kelontong kecil-kecilan. Banyak produk consumer goods yang jadi dagangan nenek saya.

Suatu ketika, ada produk baru minuman Kuku Bima Energy rasa anggur. Nenek saya ikut mencicipi 1 sachet yang dijadikan minuman segelas, dicampur es batu biar dingin. Dan apa yang terjadi? Enaaaaakkk, segeeerrrrr .... rasa anggurnya pas, begitu kata nenek.

Oh ya, nenek saya usianya sudah 68 tahun. Sejak saat itu nenek saya demen banget minum Kuku Bima Energy rasa anggur. Terutama disiang hari dicampur es batu. Sehari kadang bisa minum 2x.

Menurut anda, apakah minuman Kuku Bima Energy menyasar target marketnya nenek nenek usia 68 tahun seperti nenek saya?? Saya yakin tidak. Meski salah satu bintang iklannya adalah Mbah Maridjan rosa rosa, tapi 2 bintang yang lain adalah Ade Rai dan Chris John. Lebih menyasar target para pekerja keras yang mengeluarkan banyak energi saat beraktivitas, sehingga memerlukan minuman suplemen penambah tenaga.

Jika nenek saya kebetulan jadi penggemar Kuku Bima Energy rasa anggur, itu hanya kebetulan saja. Diluar segmen dan target yang ditetapkan. Banyakkah terjadi hal seperti ini? Saya yakin tidak, paling hanya 1-2 kasus saja. Selebihnya tetaplah yang mengkonsumsi minuman tersebut adalah sesuai target market yang disasar.

Sobat properti, di salah satu proyek dimana saya jadi konsultan pemasarannya, kami sudah menetapkan didalam Marketing Plan bahwa target market kami adalah keluarga muda dengan income 3 s/d 5 jt. Makanya kami hanya menawarkan rumah type 27/66 seharga 79 jt dan type 36/81 harga 99 jt.

Nah, kebetulan pembeli pertama kami adalah pensiunan dari Jakarta yang pulang kampung di Sragen, lalu membeli 2 rumah T-27 dijadikan 1. Membayarnya juga cash bertahap 4x bayar. Tanpa KPR karena memang konsumennya sudah 56 thn.

Menyikapi transaksi pertama seperti itu, teman saya si owner proyek langsung mengusulkan agar 1 blok paling depan yang ukuran kavlingnya 6 x 13,5 = 81 m2 mau diubah menjadi 8 x 13,5 m = 108 m2 dan dibangun type 62.

Saya katakan, transaksi tersebut pantas disyukuri. Tapi tak bisa dijadikan patokan dan over confidence seolah level proyek bisa diangkat sedikit keatas. Menemukan ada konsumen yang bisa membayar 158 jt dibagi rata 4 bulan di level perumahan seperti itu saja menurut saya sudah luar biasa. Belum tentu 100 konsumen berikutnya mampu melakukan skim bayar yang sama.

Konsumen tersebut masuk kategori KONSUMEN KAGETAN. Sekali lagi pantas disyukuri, tapi jangan sampai mengecoh kita seolah produk kita mampu menyasar market diluar segmen dan target yang sejak awal ditetapkan dalam Marketing Plan. Repotnya jika kita memperlebar target market kita, sehingga targetnya terlalu luas dan tidak fokus. Akibatnya pemasaran tidak efektif lagi dan boros di budget.

Tetaplah konsisten menjalankan aktivitas pemasaran sesuai MARKETING PLAN awal. Memang secara periodik (misal perbulan atau triwulan) kita mesti melakukan evaluasi. Tapi janganlah konsumen kagetan yang jelas-jelas bukan target market awal itu membuat kita mengacak acak rencana awal kita.

DEKAT WARUNG SATE

DEKAT WARUNG SATE

Selling Point Saat Launching

Email masuk;

Mas AW, saya mau launching produk perumahan pertama saya di daerah Blora. Dipasarkan type 38, type 54, type 90. Harga mulai Rp 128 jt. Budget promo minim. Hanya 5 jt/bulan. Apa yang mesti saya lakukan terkait strategi promosinya??

Jawab;

Bloranya daerah mana mas?? Dekat warung sate kagak? Hehe ..

Meski anda cuma nanya soal TAKTIK PROMOSI, tapi saya akan menjawab dari kajian 4P, yaitu; Product. Price, Place, Promotion.

PRODUCT
Jangan lupa kerjakan rumah contoh minimal 1 unit tiap type yang dipasarkan. Usahakan selesai cepat 2-3 bln. Cari kontraktor full finance yang bersedia dibayar saat akad kredit. Infrastruktur (pematangan lahan) secara parsial, khususnya dibagian muka wajib dikerjakan. Misal; gerbang, sebagian ruas jalan, taman samping gerbang.

PRICE
Pastikan harga jual minimal lebih rendah 10% dari harga normal yang direncanakan. Harga launching mesti lebih murah dibanding kompetitor selevel yang progres fisiknya sudah bisa dilihat secara visual. Skim bayar DP cukup 3-4 bulan saja.

PLACE
Pasarkan secara in house dengan membuka kantor pemasaran langsung di lokasi. Tak perlu memakai jasa broker.

PROMOTION
Selling point yang paling tepat di phase INTRODUCE (perkenalan) adalah mengekspos lokasi dan harga jual yang relatif murah.

Budget 5 jt saja sebulan? Wow minim banget.

Oke, 1 jt alokasikan membuat umbul-umbul yang terpasang di lokasi.

Sisa 4 jt pesankan saja spanduk ukuran 1 x 4 m. Mungkin bisa jadi 30 buah. Pasang di titik yang strategis.

Maaf, saya tidak tahu nama daerahnya jadi saya ngarang saja ya. Saya tahunya Tawangrejo dan Tempelan di Blora.

Ini contoh materi spanduk;

REAL ESTATE BARU DI TAWANGREJO
HARGA MULAI 128 JUTA

RUMAH 2 KAMAR DI TAWANGREJO
HARGA MULAI 128 JUTA

REAL ESTATE BARU DI TAWANGREJO
ANGSURAN KPR MULAI 1,1 JUTA/ BLN

RUMAH 2 KAMAR DI TAWANGREJO
UANG MUKA 12,8 JUTA DIANGSUR 4x

Buat spanduk dengan huruf yang mencolok dan fokus ke isi, bukan kemasan atau desain grafisnya.

Selamat launching, semoga sukses!

WAHAI ISTRI ISTRI

WAHAI ISTRI ISTRI

Produk Inovatif

Tergelitik juga melihat Dedy Corbuzier mengubah penampilannya yang sudah dikenal publik selama bertahun tahun dengan penampilan baru yang baru saja di declare beberapa hari lalu.

Jika dulu publik mengenal dia tampil dengan polesan warna hitam disekeliling bola matanya, sekarang warna hitam itu dihilangkan. Meski goresan alis matanya tetap tajam.

Jika dulu ada rambut ala ksatria mongol, sekarang gundul klimis. Tulang pipinya dengar dengar sengaja dioperasi biar kelihatan lebih tyrus.

Dedy sangat memahami ilmu marketing. Publik bisa bosan jika dia terus tampil dengan dandanan seperti itu. Oleh karena itulah dia mengubah kemasannya, mengubah konteksnya, meski konten nya tidak berubah.

Dedy tetaplah memposisikan dirinya seorang MENTALIST. Dedy tak akan ikut ikutan Linbad yang menggigit balok kayu dengan giginya. Atau menarik truck dengan rambutnya. Bukan karena Dedy tak punya rambut, tapi karena positioning dia sebagai Mentalist. Dedy hanya mengubah penampilan luarnya saja.

Nah, dalam ilmu marketing sebuah produk yang sudah memasuki phase MATURITY (kedewasaan), sebelum jatuh ke phase DECLINE, sudah sewajarnya melakukan sebuah strategi yang dinamai PRODUK INOVATIF. Yaitu memunculkan sebuah produk baru yang berbeda dengan produk lamanya. Perubahan terkadang sangat sedikit, bisa juga agak ekstrem atau ekstrem sekali.

Contoh kasus;
Walaupun anda pernah sukses menjual rumah T-36/72 model minimalis dengan warna kombinasi abu-abu dan orange, belum tentu saat sisa kavling tinggal tersisa 30% lagi, produk anda tetap digemari konsumen.

Saat itulah anda wajib merilis produk inovatif. Misalnya dengan mengubah vacade (tampak mukanya) dan warna catnya agar konsumen menganggap itu produk baru meski typenya tetap type 36.

Bisa juga anda memodifikasi lay-out ruangan sehingga bukan lagi type 36 melainkan menjadi type 30, dengan style tetap minimalis modern.

Kalau berani ekstrem, sekalian saja diubah bukan lagi style minimalis modern, tapi langsung menjadi style post modern. Tentu saja anda mesti yakin style ini bisa diterima masyarakat.

Yang jelas, pelajaran berharga dari kasus Dedy Corbuzier adalah bahwa sebelum terjadi decline (penurunan), sebelum konsumen meninggalkan kita dan berpaling pada produk lain, sebelum konsumen bosan dengan produk yang itu-itu saja, berubahlah .. Munculkan PRODUK INOVATIF.

Wahai istri-istri ... Saatnya ubah gaya rambut anda, cara berbusana anda, cara mengekspresikan rasa sayang anda, bau parfum anda, sebelum ...?? Sebelum kedahuluan Dedy Corbuzier, hehehe ...

PEJUANG HOT DEAL

PEJUANG HOT DEAL

Profit Sharing Untuk MPT

Ketika harga satuan tanah per m2 sudah disepakati, baik itu secara brutto ataupun netto, ternyata proses negoisasi dengan MPT (mitra pemilik tanah) belum selesai di titik itu saja.

Banyak diantara pejuang hot deal mengalami kesulitan saat berusaha meyakinkan MPT soal profit sharing. Kenapa? Karena umumnya MPT merasa diperlakukan tak wajar ketika hanya ditawari profit sharing kisaran 10 s/d 35%. Mereka beranggapan bahwa selaku pemilik tanah sudah seharusnya mendapat porsi lebih besar, karena tahu bahwa bahan baku bisnis properti adalah LAHAN. Dan dari aspek tersebut, mereka yang menyediakannya.

Bagaimana cara menjawab argumen keberatan dari MPT tersebut??? Maksudnya soal profit sharing bagian dia yang dianggap kecil.

Giringlah MPT melakukan pendekatan secara UNIT PRICE. Maksudnya hitung-hitungan dengan melihat komposisi penyertaan modal per unit kavling. Perhitungan secara parsial. Jangan mau dilakukan pendekatan dengan asumsi MPT sudah menyerahkan lahannya kepada kita secara glondongan sehingga dianggap dia sudah menyertakan modal dalam jumlah besar, sementara kita baru akan mengeluarkan bertahap sesuai kebutuhan. No way!! Bukan begitu caranya.

Karena dalam praktek riilnya, lahan glondongan milik MPT itu belum diapa apakan. Belum ada yang dipindahkan haknya kepada orang lain. MPT belum berkurang asetnya satu jengkalpun. Justru kita yang harus keluar biaya untuk perijinan, pematangan lahan, bangunan, overhead dll. Jadi penyertaan MPT masih zero, malah kita yang terus menggelinding pengeluaran modalnya.

Buatlah sebuah contoh perhitungan sbb;

Luas Lahan = 10.000 m2
Harga brutto = 120.000/m2
Harga netto = 200.000/m2

Biaya Perijinan = 15.000/m2
Pematangan Lahan = 135.000/m2
Overhead Cost = 75.000/m2

HPT (harga pokok tanah) = 425.000/m2

Laba = 175.000/m2

Harga Jual Tanah = 600.000/m2

RUMAH T-30/90

Bangunan
= 30 x 1,2 jt = 36.000.000
Tanah (Brutto)
= 90 x 200.000 = 18.000.000
Perijinan
= 90 x 15.000 = 13.500.000
Pematangan Lahan
= 90 x 135.000 = 12.150.000
Biaya Lain-Lain
(Listrik, Air, IMB, splitsing, dll)
= 10.000.000

TOTAL HARGA POKOK (sebelum laba dan pajak)
= 89.650.000

Coba kita lihat, dari breakdown harga pokok 89.650.000 tersebut, berapa kontribusi dari MPT?? Cuma 18.000.000 saja. Alias kisaran 20% dari harga pokok.

Sisanya? Sisanya adalah pengeluaran yang keluar dari kantong kita, yaitu untuk perijinan, pematangan lahan, overheadcost, sambung listrik, sambung air, IMB, splitsing sertipikat dll.

Jadi wajar bukan kalau dengan contoh kasus diatas kita hanya menawari profit sharing 20% kepada MPT? Sisanya 80% menjadi hak MPK dan MPM. Jika anda selaku MPK (mitra pemilik keahlian) berhasil menggandeng MPM (mitra pemilik modal) dan hanya membagikan 30% laba ke MPM, berarti sisa 50% menjadi milik anda. Mantap banget coy !!

Catatan ;
- Laba dan Pajak tidak diperhitungkan dalam kalkulasi diatas, karena tidak ada modal yang kita keluarkan dalam kontek tersebut.
- Sepanjang harga tanah netto belum lebih besar dari harga bangunan per meter persegi, maka profit sharing MPT tak bakal melebihi 50%



WORKSHOP KETEMU JIN PROPERTI
SOLO, 25-26 September 2010
EO ; HIPMI Solo
Biaya ; Rp 1.500.000/org
Minat? Hub 087 88 70 111 50

HIL YANG MUSTAHAL

HIL YANG MUSTAHAL

Target Dan Realisasi

Sabtu tgl 21 Agustus kemarin PSIS Semarang menunjuk GM (general manager) baru untuk musim kompetisi 2010/2011. Ini adalah jabatan prestisius yang pernah saya duduki th 2008/2009 yang membuat nama saya populer di kota Semarang, tapi sekaligus membikin miskin karena terlibat dalam pembiayaan tim tanpa APBD bersama rekan rekan manajemen lainnya. Kenangan manis sekaligus pahit. Hehe ..

Sekaligus diumumkan target musim kompetisi 2010/2011 adalah; SEKEDAR BERTAHAN DI PAPAN TENGAH DIVISI UTAMA. Artinya tahu diri tidak berharap banyak PROMOSI ke Liga Super. Hanya bertahan agar tidak DEGRADASI ke Divisi Utama.

Ironis. Jika memasang target PAPAN TENGAH, bisa bisa kepleset di papan bawah alias kena degradasi. Coba kalau pasang target PAPAN ATAS, kalaupun gagal setidaknya kepleset di papan tengah dan lolos degradasi.

Menurut saya; TARGET MESTI SETINGGI MUNGKIN. Tapi juga REALISTIS.

Seorang sahabat CGJP pernah japri pada saya, terkesan dengan KONSEP 1:2:3 yang saya paparkan dalam artikel berjudul PRIA MISTERIUS (Wiro Sableng 212). Itu adalah konsep kelayakan sebuah proyek layak diambil atau tidak.

Jika sebuah proyek memenuhi kriteria; MODAL 1 mendapat LABA 2 dalam WAKTU 3 TAHUN, maka proyek itu feasible untuk digarap. Karena ada potensi laba 200% dalam waktu 3 tahun. Alias kisaran 65% setahun.

Apakah target 1:2:3 realistis? Jika kita harus membeli lahan sekaligus juga menyiapkan modal kerjanya, rasio 1:2:3 jelas hal yang tak realistis. HIL YANG MUSTAHAL.

Kata kuncinya ada di lahan. Jika kita bisa mendapatkan lahan secara KERJASAMA alias hot deal, atau setidaknya dengan DP 10% bisa mendapat lahan, maka rasio 1:2:3 tersebut masih realistis alias mampu dicapai. Saya pernah mengerjakan proyek seluas 3 ha yang selesai dalam waktu 3 tahun, dengan MODAL 1,5 M mendapat LABA 8 M. Berarti malah rasionya 1:5:3.

Target 65% pertahun, jika meleset jatuh di angka 45 s/d 50%. Masih bagus secara investasi. Coba bayangkan kita memasang target 40% pertahun, ‎​jika meleset jatuh di angka 25 s/d 30%. Jika harus dibagi ke MPT dan MPM, habislah bagian kita coy. Bisa bisa kita kerjabakti saja tanpa hasil.

Nah, dalam ilmu jin, jatuh tak selalu kebawah lho. Kepeleset tak harus kebawah. KEPELESET bisa saja justru KEATAS. Target 65% pertahun bisa bisa malah kepeleset menjadi 70% pertahun. Caranya? Bikin ACTION PLAN yang benar dan presisi. Jangan GACUK NGGLUNDUNG, maju berperang tanpa kalkulasi apapun.

Bagilah tim kita menjadi 2 kelompok;
Kelompok P (pendapatan)
Kelompok B (biaya)

Tempatkan orang-orang yang ahli manfaat, ahli promosi, ahli jualan, ahli estetika di kelompok P. Mereka bertugas mencetak OMSET sebesar-besarnya. Merancang manfaat sebesar-besarnya.

Dipihak lain, tempatkan orang-orang yang ahli mengontrol budget di kelompok B. Mereka ini adalah kumpulan manusia cerewet yang suka memelototi SPK dengan harga tak wajar, yang komplain saat tagihan listrik bengkak, yang komplain jika ada nota dengan harga satuan mencurigakan, kritis terhadap pengeluaran yang tak memberi dampak langsung terhadap naiknya omset penjualan.

Biarkan kelompok P dan B menjalankan fungsinya masing-masing.

Lalu kita di kelompok mana?? Kita ada di kelompok L (Laba), karena ;

L = P - B.
Laba = Pendapatan - Biaya

Sebagai MPK, kita mesti memegang teguh paham maximize profit minimize cost. Kita memotivasi P supaya omset terus naik, dan mendukung B supaya biaya terus turun.

SUGRIWO - SUBALI

SUGRIWO - SUBALI

Conflict Interest

Saat sedang menengok proyek, salah satu agenda rutin yang saya jalani setelah rapat koordinasi adalah menanda-tangani SPK (surat perintah kerja) untuk kontraktor.

Nah, suatu ketika saya sedang meneliti sebuah SPK yang akan saya tanda-tangani. SPK 5 unit bangunan rumah T-36.

Saya cek HARGA SATUAN BANGUNAN. Masih wajar, karena dengan spesifikasi bangunan yang kami tentukan, harga @ 1,275 jt/m2.

Saya cek TERMIN PEMBAYARAN. Dibagi 4 bulan dengan termin 20%, 25%, 25%, 25% dan retensi 2,5% x 2 bulan. Masih wajar. Apalagi ini INDENT, jadi sebenarnya pencairan KPR sudah kami terima. Cashflow kami memungkinkan membayar.

Saya cocokkan 5 unit bangunan tersebut dengan Buku MONITORING SPK, yaitu buku yang mencatat rumah di kavling (blok-mana) saja yang sudah pernah dibangun. Tujuannya supaya tidak ada pembangunan ganda. Ternyata 5 unit tersebut memang belum pernah dibangun sebelumnya.

Nah, 3 hal mayor sudah selesai saya periksa, yang lain lain adalah administratif. Saya merem saja, mengandalkan peran dan ketelitian Pimpinan Proyek yang saya percaya memimpin disitu.

Saya siap mau tanda tangan.

Ups ... Ada sesuatu yang menarik perhatian saya. Nama kontraktornya adalah PANJI SUGRIWO. Nama yang tidak begitu asing di telinga saya. Kenapa? Karena nama Pimpro disitu adalah PANJI SUBALI. Bukankah kedua nama itu menandakan ada sebuah 'hubungan' khusus?

Saya langsung panggil Panji Subali dan bertanya;

Panji, ini siapa kontraktor yang akan menerima pekerjaan bangunan? Kok namanya mirip denganmu, ada nama PANJI??

Iya bos, ini adik saya. Sudah berpengalaman 10 tahun di proyek perumahan. Harga borongan juga wajar, dijamin tak ada mark up dan kolusi.

Begini Panji, saya percaya adikmu punya pengalaman. Harga juga wajar. Yang jadi masalah, kalau sampai terjadi 'penyimpangan' atau kesalahan dalam pelaksanaan, maka kamu TIDAK AKAN BISA BERSIKAP TEGAS kepada adikmu, karena kamu takut dia rugi. Terjadi CONFLICT INTEREST. Padahal kalau dengan kontraktor lain yang bukan adikmu, mungkin kamu bisa bersikap tegas. Ok?

Jadi gimana bos? Bos tak bersedia tanda-tangan?? Tanya Panji melongo.

Saya mau tanda-tangan, jika nama kontraktornya bukan PANJI SUGRIWO. Cari kontraktor lain, syukur-syukur namanya SEMBODRO atau SRIKANDI, hehe .....

PUNYA SELIR 365 ORANG

PUNYA SELIR 365 ORANG

The Right Man On The Right Place

Apakah anda berpikir seorang Kaisar mengerti masalah Pertanian? Tidak. Tapi dia bisa menunjuk seorang Menteri Pertanian yang bertanggung jawab atas ketahanan pangan negerinya.

Apakah anda berpikir seorang Kaisar mengerti Ilmu Perang? Tidak. Tapi dia bisa menunjuk seorang Panglima Perang yang sakti mandraguna yang mampu menjaga negeri dari ancaman serangan lawan.

Apakah anda berpikir seorang Kaisar mengerti soal Kesehatan? Tidak. Tapi dia bisa menunjuk seorang tabib menjadi Menteri Kesehatan yang mengurusi kesehatan rakyat seluruh negeri.

Kerja kaisar itu cuma makan makan, lihat sexy dancer, pesta, menghukum pancung kepala orang. Dan malamnya memilih 1 diantara 365 selir mana yang akan diajak menemani paduka bercinta.

Asyik ya? Tapi jalannya pemerintahan negeri tetap menggelinding. Kenapa? Karena ada orang-orang yang tepat yang bertanggung jawab dibidangnya.

Selama Kaisar memilih orang yang tepat, maka Kaisar tak perlu mengerti detail dan mengurusi sendiri semua permasalahan. Semua dijamin beres. Running well.

Kata kuncinya? THE RIGHT MAN ON THE RIGHT PLACE.

Nah, sebagai pengusaha properti, tak perlu kita mesti jago di semua bidang. Keuangan, Teknik, Marketing, Umum, Perijinan, semua adalah hal yang spesifik dan berbeda beda. Butuh waktu panjang untuk menguasai semuanya. Memakan waktu jika anda mau belajar satu demi satu.

Lebih baik anda memilih orang-orang yang tepat dibidang yang tepat. Berbakat, berpengalaman, cerdas, dan tekun. Merekalah yang akan bertanggung jawab dibidangnya masing-masing. Anda hanya tinggal melakukan fungsi koordinasi saja. Melatih dan membiasakan mereka dengan sisdur yang kita tentukan.

Jika semua anggota tim sudah bisa menjalankan fungsinya masing-masing dengan baik, tugas kita menjadi ringan dan punya waktu luang.

Tapi ingat, jangan tiru-tiru Kaisar yang menggunakan waktu luangnya guna mengunjungi salah satu diantara 365 selirnya, hehe ...

SEMAR BAGONG

SEMAR BAGONG
Perlunya Time Frame Dalam Bisnis

Saat kami sedang jalan jalan memantau kompetitor disekitar proyek yang kami pasarkan, kami melihat sebuah papan info bertuliskan; DIJUAL KAVLING, disertai No HP penjual.

Lokasinya masuk kisaran 500 m dari jalan raya, terdiri atas beberapa kavling saja yang dibagi di kanan kiri dengan jalan lebar 6 m ditengahnya, yang belum ada apa apanya. Sementara proyek kami bisa diakses langsung dari jalan raya. Artinya lokasi kavlingan tersebut dibawah proyek kami.

Harga kavling efektif ditempat kami Rp 900.000/m2. Bayangan kami harga kavling disitu paling cuma kisaran 400 - 500.000/m2. Iseng-iseng saya kontak no HP penjualnya. OMG, harga per m2 adalah Rp 1,5 jt/m2. Saya terkejut. Saya minta diulang; Betul, harga 1,5 jt/m2.

Saya geleng-gelang kepala. Entah darimana atau menghitung pakai kalkulator merk apa penjual kavlingan tersebut. Jangan jangan angkanya dicomot dari langit saat ada meteor jatuh, hehe ...

Bisnis itu adalah aktivitas yang mesti direncanakan. Kita mesti mengacu pada konsep SMART.

SPECIFIC
Bisnis kita mesti jelas.

MEASURABLE
Bisnis kita mesti terukur.

ACHIEVABLE
Bisnis kita mesti bisa diraih atau direalisasi.

RESULT
Bisnis kita harus ada hasil yang jelas, yaitu laba.

TIMEFRAME
Bisnis kita meski punya batasan waktu kapan hasilnya diraih.

Penjual kavlingan tersebut mungkin tidak berkhayal, karena harga lahannya bisa saja dihargai 1,5 jt/m2 pada saatnya nanti. Misalnya saja 10 tahun lagi. Tapi apakah dia mau menunggu sampai 10 tahun kedepan??

Mungkin dia bukan penganut konsep SMART, melainkan konsep SMAR. Aspek Time Frame dihilangkan. Bisnisnya tanpa batasan waktu, umur proyek tidak ditentukan. Hehe ...

SMAR?? Semar kan bapaknya Bagong. Semar Bagong !!

JENIS KELAMIN

‎​
JENIS KELAMIN

Hubungan Produk Dan Target Market

Sisdur standar buat saya sehabis mandi adalah; ketiak diolesi obat ketek, muka diberi krim pelembab, rambut dikasih wetlook, dan leher disemprot parfum.

Tapi pagi itu parfum botol hitam pekat kesukaan saya habis. Makanya iseng-iseng saya memakai parfum milik anak perempuan saya yang kelas 2 SMP. Entah merk nya apa, saya asal semprot saja.

Acara pertama pagi itu ke bank, menemui CS yang kebetulan mantan adik kelas SMA dulu. Entah kenapa CS itu saat sedang melayani saya kok malah senyum senyum.

Mas, pakai parfum apa sih? Sepertinya ini parfum buat cewek deh. Aromanya jasmine, aroma feminim. Masak ada mahkluk berkumis parfumnya feminim ..

Saya tersenyum kecut. Baru sadar, parfum ternyata punya jenis kelamin. Saya pikir asal harum saja, biar gak bau keringat, hehe .....

Yup, sekarang kita bicara soal bisnis properti. Berkali kali saya mengupas soal SEGMENTASI dan TARGETING. Itu adalah hal yang penting. Produk yang kita bangun bukan produk asal asalan. Mesti produksi secara khusus untuk menyasar target market yang khusus.

Teman saya di Bekasi sedang dalam tahapan perencanaan membangun sebuah perumahan yang bersebelahan persis dengan RSH (rumah sederhana sehat). Dia punya target market yang secara psikografis didefinisikan; "Mereka yang pengin naik kelas, dari lingkungan RSH ke lingkungan semi real estate". Konsep yang bagus.

Saya bertanya; Apa aplikasinya secara riil didalam produk?

Dia menyebutkan;
- Jalan lingkungan di RSH cuma lebar 6 m, di perumahan ini lebar 7 atau 8 m.
- Jalan lingkungan di RSH memakai aspal penetrasi berkualitas rendah, sedangkan di perumahan ini memakai paving K200.
- Bangunan di RSH memakai batako, sedangkan di perumahan ini memakai bata merah.

Wow, aplikasi yang keren. Sesuai dengan target market yang disasar, yaitu mereka yang ingin 'naik kelas'. Artinya produk dibuat sesuai dengan target yang disasar.

Kemudian saya bertanya;
Type berapa yang dipasarkan?

Teman saya menjawab T-30 dan T-38, tapi dengan harga borongan bangunan 1,5 jt/m2 sehingga kualitas bangunanya dijamin diatas kelas RSH. Dia tidak mau type yang lebih besar, karena jika harga jualnya kemahalan dikuatirkan tidak terjangkau.

Saya sepakat dengan dia. Tapi mendengar T-30 dan T-38, langsung terbayang rumah 2 kamar saja. Padahal di rumah T-21 RSH, hampir sebagian besar sudah menambah 1 kamar lagi dibelakang. Jadi definisi naik kelas hanya diperoleh secara kualitas lingkungan dan bangunan saja.

Kemudian saya memberi usulan agar dia mengalokasikan sekitar 10% dari rencana jumlah kavling yang ada agar dibuat lebar 8. Kemudian diatasnya dibangun rumah ukuran T-65 yang memiliki 3 kamar, tapi spec nya tetap batako ala RS+ yang harga borongannya max 1 jt/m2.

Jadi definisi 'naik kelas' disini bukan secara kualitas bangunan, tapi lebih kearah jumlah kamar. Naik kelas dari rumah 2 kamar menjadi 3 kamar. Mungkin saja anaknya sudah beranjak besar dan minta kamar terpisah.

Yoi, ide bagus pren, kata teman saya menanggapi usulan tadi. Berarti definisi 'naik kelas' yang disasar menjadi lebih banyak variannya. Mulai dari kualitas bangunan, kualitas lingkungan, sampai dengan jumlah kamar serta luasan tanah lebih besar.

Pelajaran yang bisa dipetik;
SEBUAH PRODUK HARUS DIBUAT SESUAI DENGAN TARGET MARKETNYA.

CAPEK DEH

CAPEK DEH

Menganalisa Sebuah Prospek

Mas AW, saya mau ketemuan di Semarang nanti sore ya. Tunggu saya yang mau datang bersama teman dari Solo. Ada prospek bagus di Sumedang Jabar.

Sorenya mereka datang dan kamipun ngopi bareng. Mereka langsung menggelar beberapa dokumen diatas meja;

1. Ijin lokasi 15 ha dari Bupati Sumedang tertanggal Nop 2005.
2. Siteplan 15 ha yang sudah disahkan Bupati Sumedang Des 2005.
3. Dukungan dari Jamsostek untuk PUMP (Pinjaman Uang Muka Perumahan) apabila ada perusahaan peserta Jamsostek yang karyawannya mengambil perumahan di proyek tsb.
4. Dukungan KPR dari BTN untuk pembeli perumahan tsb.

Saya lihat-lihat sebentar saja dan langsung saya taruh di meja. Saya kemudian bertanya;

Mana bukti penguasaan HAK ATAS TANAH? Apakah lahannya sudah dikuasai?

Mereka gelagapan.

Justru kami mau menggandeng partner untuk membebaskan lahan. Kisaran 5 tahun yang lalu harganya masih 120.000/m2, sekarang sudah 150.000/m2.

Harga lahan RSH kok semahal itu!

Saya bertanya lagi;
Apakah sudah ada CAPTIVE MARKET alias daftar calon pembeli yang sudah siap membeli unit-unit rumah di proyek ini?

Mereka menyodorkan 2 lembar list perusahaan di Kabupaten Sumedang yang jadi peserta Jamsostek.

Hehehe ... Saya benar-benar geli dengan prospek yang disodorkan ini. Sebenarnya tak ada opportunity apapun yang mereka bawa.

1. Ijin Lokasi sudah expired
2. Siteplan belum tentu kita suka
3. Dukungan Jamsostek tak ada arti apa apa
4. Dukungan KPR tak ada arti apa apa

Kenapa?? Dalam bisnis ini, yang kita butuhkan adalah LAHAN atau KONSUMEN (captive market). Jika lahan sudah dikuasai, tinggal kita carikan konsumennya. Jika konsumen sudah tersedia, tinggal kita carikan lahannya. Lha ini?? Keduanya belum ada. Perijinan memang penting, tapi itu bukan hal terpenting. Punya ijin tak punya lahan buat apa?

Lahan suruh kita yang membebaskan sendiri dengan modal kita. Konsumen? Cuma ada list perusahaan peserta Jamsostek. Ibarat menawarkan kijang, tapi kijangnya masih lari-lari di padang savana dan kita disuruh mengejar sendiri.

Capek deh !!!

ES PISANG IJO

ES PISANG IJO
Creating Demand Educate Market

Di Jakarta saya hobby banget makan es pisang ijo. Ada 2 tempat favorit saya, yaitu di Tanjung Duren dan Kelapa Gading. Saya suka banget pisangnya, dan bubur sumsumnya. Segarrrrr ...

Terinspirasi dari situ, saya ingin membuka restoran es pisang ijo di kota UNGARAN kabupaten Semarang, tempat dimana saya tinggal.

Saya minta pendapat pada anak perempuan saya, dia malah bertanya; Apa itu es pisang ijo? Orang sini doyannya es kelapa muda atau malah es dawet. Mana laku, papa?

Asem tenan, padahal justru temannya dia yang ABG ABG itu yang saya pikir jadi market potensial.

Saya tanya teman di kantor, dia berkomentar; Lidah orang sini mana cocok makanan Makasar, bos. Es pisang ijo itu pasangannya Cotto Makasar itu kan? Buktinya se kabupaten Semarang ini tak ada warung Cotto Makasar. Jadi es pisang ijo mana bisa laku.

Saya tak bergeming. Tetap yakin ini makanan enak, bisa dipasarkan. Soal produk belum dikenal, saya ahli promosi. Soal lidah belum kenal, bisa dibiasakan. Pendekatan saya simpel saja. Orang jawa suka kolak, suka manis. Jadi es pisang ijo yang manis ini juga akan mendapatkan penggemar.

CREATING DEMAND, EDUCATE MARKET. Menciptakan permintaan, mengedukasi pasar. Itulah yang harus saya lakukan. Menjual es pisang ijo yang belum ada di kota Ungaran, dan berusaha agar rasanya bisa diterima lidah orang situ.

Hari pertama omset 172.000.
Hari kedua omset 365.000
Hari ketiga omset 480.000
Hari keempat omset 548.000

Hari kelima sudah gak saya monitor lagi. Saya sudah yakin dagangan bakal laris manis. Kenapa? Ada bapak yang saya lihat datang sendirian di hari kedua, di hari ketiga datang bersama istri dan 2 anaknya. Artinya market sudah tercipta.

Seperti kasus es pisang ijo, saya juga mengaplikasikan konsep CREATING DEMAND EDUCATE MARKET di bidang properti. Dimana saya menjual KOKOST (toko - rumah kost). Sebuah kombinasi yang tidak lazim. Saya melihat potensi lahannya yang dekat dengan kawasan industri.

Saya mengangkat positioning 'Berinvestasilah Secara Produktif'. Karena dengan kewajiban mengangsur KPR 2,3 jt/bln, bisa dicover sebagian dari hasil toko 1 jt/bln dan dari 4 kamar kost @ 250.000 = 1 jt. Total pendapatan 2 jt.

Tinggal nombok 300.000 buat angsuran KPR, ditambah bayar listrik air kisaran 300.000 juga per bulan.

Paling banter itu cuma berjalan 2 tahun saja. Mulai tahun ke 3 estimasi saya sudah equel antara angsuran KPR dan pendapatan.

Gak salah kan jika saya katakan CREATING DEMAND EDUCATE MARKET? Ayo, carilah ide lain yang lebih kreatif.

Beranikah anda menjual RSH T-22 di jalan Thamrin atau Soedirman? Hahaahaha ......

PRIA MISTERIUS

PRIA MISTERIUS
Belajar Dari Banyak Guru

Menjelang petang, dibawah hujan gerimis datang seorang pria misterius. Badannya kekar dan tegap, berambut panjang. Membawa sebuah bungkusan panjang yang tak jelas apa isinya. Dia mengetuk pintu padepokan Kungfu Properti.

Suhu, terimalah saya sebagai murid perguruan. Ajari saya cara menggandeng MPM (mitra pemilik modal). Beritahu proposal investasi macam apa yang membuat MPM mau berinvestasi di proyek kita. Saya sudah mencoba kesana kemari tiada hasil. Saya hampir putus asa.

Padahal sudah saya praktekkan ajaran dari guru saya, yaitu menawarkan proposal proyek dengan Rasio Investasi dimana dengan MODAL 2 milyar mendapat LABA 1 milyar dalam WAKTU 2 tahun. Namanya konsep 212.

Mohon petunjuk Suhu Perguruan Kungfu Properti, kata pria misterius itu sambil menyilangkan tangan haturkan sembah.

Karena merasa ngeri, biar dia cepat-cepat pergi, saya segera menjelaskan;

Jangan pakai Konsep 212. Kalau dalam waktu 2 tahun potensi laba cuma 50% dari modal, berarti setahun 25%. Jika mesti dibagi-bagi lagi ke MPT, MPM dan MPK, hasilnya kurang menarik. Suhunya pasti gendeng jika mengajarkan konsep investasi seperti itu.

Memang guru saya namanya Ibu Sito Gendeng, jawab pria misterius tersebut. Tetap dengan wajah serius.

Pakailah konsep kelayakan investasi dengan JURUS 1:2:3. Sebuah proyek dianggap layak (feasible) dikerjakan apabila memenuhi kaidah; MODAL 1 mendapat LABA 2 dalam WAKTU 3 TAHUN. Artinya laba 200% dalam waktu 3 tahun, alias kisaran 65% pertahun. Dengan laba sebesar itu, dibagi bagi 3 pihak (MPT, MPK, MPM) sekalipun masih tetap menarik.

Tapi saya tak boleh menyimpang dari kaidah 212, suhu. Itu pakem saya. Murid Sito Gendeng tak boleh pakai jurus lain.

Lho, siapa bilang? Jangan terlalu kenceng memegang pakem. Fleksibel saja. Ibarat mobil retreat, kadang kita lihat spion kiri, kadang lihat spion kanan. Yang penting tidak nabrak. Dalam menjalankan bisnispun, tak perlu fanatik pakai otak kanan atau otak kiri. Sinergi saja, kapan mesti kita gunakan yang kiri, kapan mesti gunakan. Kalau setahu saya, pimpinlah dengan otak kanan, manajemenkan dengan otak kiri.

Juga jangan fanatik dengan 1 guru. Justru belajar dari banyak guru dan banyak aliran makin memperkaya diri kita. Dari guru A belajar cara membeli properti tanpa modal. Dari guru B belajar mendapatkan hot deal secara mudah.

Dari guru C belajar cara menjual dengan strategi pemasaran yang benar. Dari guru D belajar cara berhutang tanpa perlu mengembalikan, hehe ..

Ngomong-ngomong, nama kamu siapa sih bung?? Saya memberanikan diri bertanya. Penasaran.

Wiro Sableng, jawabnya. Kali ini sambil cengengesan.

Ups, ternyata dia Wiro Sableng, pendekar Kapak 212 ... Pantesan pakemnya 212 terus.