Cari Artikel Menarik Disini
TRAINING PROJECT MANAGER
by Perguruan Kungfu Properti
Anda sudah bisa eksekusi proyek tapi gagap untuk menjalankannya? Ikuti training ini.
Anda mampu mengelola proyek tapi terjebak dalam rutinitas dan merasa overload? Kirim kader anda ke training ini supaya dengan skill yang dia miliki membuat sebagian besar tugas anda bisa didelegasikan kepada kader tersebut sehingga anda lebih memiliki waktu untuk berburu opportunity yang lain.
Anda seorang profesional di bisnis properti dan ingin mengupgrade skill anda? Ikuti training ini.
Investasi Rp 3,5 juta/org, tidak termasuk penginapan. Digelar di JAKARTA tgl 10-11 Desember 2016. Minat? Hubungi sdr Eko di hp/WA 085385434168. Boleh DP dulu 1 jt, pelunasan H-7. Atau lunas langsung dengan imvestasi Rp 3 jt/org.
GARA GARA ANDA,
ANAK SAYA GAGAL JADI PILOT
Pak AW, apa semua aktivitas berburu lahan yang bapak lakukan selalu berakhir dengan manis? Bisa menggandeng MPT (Mitra Pemilik Tanah) dalam sebuah transaksi hotdeal, dan berhasil mendapatkan MPM (Mitra Pemilik Modal) yang bersedia membiayai proyek tersebut?
"Ya jelas tidak. Yang pahit juga ada koq. Gak berhasil eksekusi bahkan rugi puluhan juta Rupiah."
Kenapa pak AW gak pernah ceritakan dalam artikel artikel yang bapak tulis? Apa sengaja ditutupi biar tidak melemahkan mental kami?
"Hahaa, bukan begitulah. Mau tahu kisahnya? Boleh saja. Siapkan tissue basah anda, jangan berlinang air mata. Saya tak butuh belas kasihan, yang penting anda mendapat pelajaran. Oke siap?"
Ceritanya saya berhasil deal lahan seluas 800 m2 di lokasi yang bagus sekali, di daerah Mantrijeron Yogya. Harga total 3,2 milyar, cukup bayar DP 400 juta saja maka lahan miliknya bisa saya kuasai dalam durasi 24 bulan kedepan. Maknyus.
Sudah saya bayar tanda jadi Rp 10 juta, dan diikat dalam sebuah Surat Kesepakatan Bersama. Langsung saya buat gambar perencanaannya, mulai dari denah tampak, 3D, video animasi outdoor dan indoor. Komplit deh. Biayanya kalau dihitung hampir 15 jutaan.
Kemudian saya buatkan Business Plan dengan bunyi keyword seperti ini ; "Dibutuhkan pemodal dengan investasi sebesar 1,5 M dengan bagian potensi laba 1,2 M dalam waktu 21 bulan, dan modal kembali diestimasi bulan ke 18."
Saya jajakan Business Plan tersebut ke beberapa calon investor, dan kebetulan langsung ada yang menyambar. Mantap! Dia berkomitmen siap membiayai proyek tersebut. Sebagai bukti keseriusan, investor tersebut sudah bersedia diajak mendirikan PT dimana biaya pendirian senilai Rp10,5 juta dia yang membayar.
Segera saya lakukan tahapan selanjutnya yaitu melakukan sosialisasi warga. Habis biaya sekitar Rp 20 jutaan juga, dengan output sebuah Berita Acara Sosialisasi yang ditanda tangani 20 warga sekitarnya, pak RT, pak RW dan pak Dukuh. Mereka welcome dan tidak menolak rencana pembangunan kami.
H-3 menjelang transaksi di Notaris, pemilik tanah sudah menyerahkan SHM asli ke notaris untuk dicek keabsahannya, dan sayapun mengontak calon investor untuk segera mengirim kewajibannya menyetor modal tahap awal sebesar Rp 500 juta dulu.
Alamaaak, investornya ternyata membatalkan rencananya. Konon dananya masih keblokir dan butuh waktu cukup lama. Seberapa lama? Hanya menunda atau memang batal? Dengan tersipu malu dan bahasa diplomatis calon investor mengatakan mungkin dicarikan dulu saja investor yang lain. Bagi saya, itu isyarat batal tapi secara terhormat.
Duh, waktunya tinggal 3 hari. Sempat saya carikan investor pengganti, ada yang berminat tapi baru sempat survei minggu depan karena sedang sibuk. Saya hubungi pemilik tanah minta diundur lagi barang 2 minggu. Dianya malah marah.
Saya pikir dia sekedar marah di gagang telepon. Eh rupanya dia malah datang ke kantor pakai celana pendek dan memarahi saya. Dia marah karena begitu berharap terima DP 400 juta dari saya, yang akan dipergunakan untuk membayar sekolah pilot anaknya. Deadline nya 2 hari sejak tanggal transaksi yang telah kami sepakati. Kata pemilik tanah, gara-gara saya anaknya gagal jadi pilot. Dia menyalahkan saya yang wanprestasi.
Saya dimarahi tapi tidak takut dan malah senyum senyum. Lha mau gimana lagi? Saya juga rugi koq. Uang tanda jadi hangus, biaya desain menguap, biaya sosialisasi tak mungkin ditarik balik. Uang hilangnya kisaran 45 juta, dan saya ikhlaskan sebagai resiko yang harus saya tanggung. Pemilik tanah memang kecewa karena tak punya uang untuk membayar sekolah pilot anaknya. Tapi itu urusan dia sebagai bapaknya.
Sobat properti, cerita diatas kisah nyata, bukan fiktif. Mungkin angka angkanya yang beda karena saya sudah agak lupa. Kisah diatas menunjukkan kepada saya bahwa setiap usaha pasti ada resikonya. Saya tak pernah mengatakan bisa mengajarkan kepada anda untuk jadi pengembang tanpa modal. Mana ada bisnis properti tanpa modal? Saya lebih senang menyebutnya sebagai Bisnis Properti Dengan Modal Recehan.
Jika saya berhasil mendapatkan pemodal, maka semua pengeluaran diatas boleh direimburse dan saya mendapat ganti. Jika gagal menggandeng pemodal, ya begitulah, gigit jari.
Apakah anda terharu? Apakah anda meneteskan air mata? Cengeng loe. Saya yang hilang duit puluhan juta saja tetap bersemangat menjemput opportunity selanjutnya. Ayo ayo, berburu lahan lagi, ngemprut lagi.
DITERIMA ATAU DITOLAK ITU URUSAN NANTI
Saya punya kisah lucu dari seorang kenalan, yang merasa bingung saat rumahnya kedatangan seorang pria muda diantar kedua orang tuanya, yang bermaksud melamar putrinya yang masih duduk di semester 1 sebuah perguruan tinggi. Kedatangannya bawa bingkisan berisi baju, sepatu dan perhiasan.
Pria mudanya itu konon keren penampilannya. Maklum alumni Akpol yang sekarang sudah ditugaskan di Jawa Timur. Yang dia merasa bingung, putrinya baru berusia 18 th, kuliah pun juga baru saja mulai. Tak pernah terpikir anaknya menikah di usia semuda itu.
Yang kedua, anaknya tak pernah bercerita punya pacar, koq mendadak ada pria datang melamar.
Yang ketiga, andai benar anaknya berpacaran dengan pria muda itu, dalam adat Jawa yang namanya prosesi lamaran itu pastinya sudah ada pemberitahuan sebelumnya, sehingga ada persiapan penyambutan dari pihak tuan rumah. Bukan mendadak datang untuk melamar, tapi kedatangannya mirip tamu biasa.
Lebih bingung lagi, saat anak perempuannya yang sedang kuliah dan ngekost di Yogya ditelpon dan diberitahu tentang adanya pria muda yang datang melamar ini, si anak malah minta bantuan bapaknya untuk menolak lamaran, karena katanya itu cuma kenalan biasa.
Hahaaaa ..., bapaknya terpaksa harus menjalankan misi yang berat, yaitu menolak lamaran dari pria muda yang didampingi kedua ortunya tersebut, termasuk menolak bingkisan yang dibawa.
Sobat properti, seumur hidup saya, itu satu satunya cerita lamaran yang endingnya ditolak yang pernah saya dengar. Kisah lamar melamar yang lain biasanya happy ending alias diterima. Karena si anak memang sudah punya komitmen menikah, sudah sama-sama mendapat restu ortunya. Jadi prosesi lamaran yang dilakukan cuma sekedar legitimasi saja. Proses melamarnya juga ada upacara kecil dimana rombongan pihak pria datang ke rumah pihak wanita yang juga menyambut secara berombongan.
Nah, sekarang saya ingin berkisah tentang bagaimana cara seorang pebisnis properti mengajukan lamaran kepada pemilik tanah. Tentu saja harus ada pertemuan dan ada pendekatan. Berdiskusi tentang harga, tentang luasan, tentang pembagian laba, tentang cara bayar, tentang skenario legal dll. Konsep bermitra sebenarnya cuma ada 2, yaitu menguntungkan dan aman. Jika keduanya terpenuhi, biasanya terjadi kesepakatan.
Ada 2 hal yang paling sulit untuk tercapainya kesepakatan, yaitu menyepakati harga satuan tanah dan prosentase laba untuk pemilik tanah. Dua hal itu yang biasanya saling bertentangan. Pemilik tanah mau harga setinggi tingginya, kita menawar sewajarnya menggunakan Jurus Taichi Master. Pemilik tanah mau bagian laba yang besar, kita cuma bersedia memberikan secara proporsional, berdasarkan analisa breakdown memakai Jurus Bedah Rumah.
Jika perkenalan dan pendekatan dengan pemilik tanah sudah dilakukan, langkah selanjutnya tinggal kita ajukan LAMARAN secara tertulis kepada pemilik tanah. Seperti apa bentuk lamarannya? Tak ada yang saya tutupi, langsung secara detail saya lampirkan draft nya di artikel ini.
Soal diterima atau ditolak itu urusan nanti. Berani melamar sudah pantas dihargai. Maaf ini cuma versi pdf/jpeg nya. Kalau yang versi words hanya dibagikan kepada peserta workshop Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan. Jadwal terdekat tgl 17-18 September 2016 di Jakarta. Minat? Hub sdr Eko di hp/WA 085385434168.
KALAU TAK PUNYA 50 JUTA
ARTINYA SITU GAK BONAFID
Kalau bapak memang serius untuk menggarap tanah saya, tolong beri saya tanda jadi 50 jt dulu.
"Maaf pak, kalau cuma 5 jt atau 10 jt, saya siap bayar sekarang juga. Tapi jika harus 50 jt saya keberatan."
Kenapa keberatan? Jika memang serius uang 50 jt tak seberapa dibanding nilai lahan saya yang lebih dari 1,5 milyar.
"Maaf pak, saya mesti pastikan dulu beberapa hal. Tentang luasan dimana harus dilakukan pengukuran fisik di lapangan, termasuk menunjukkan batas lokasi. Tentang pengecekan tata ruang, guna memastikan lahan ini bisa dikembangkan jadi perumahan."
Ah kelamaan, situ bonafid apa gak sih? Kalau tak punya uang 50 jt bagaimana mau garap lahan 5000 m2 milik saya ini?
(hati panas nih dibilang gak bonafid)
"Oke deh, saya siap bayar tanda jadi 50 jt, ayo kita ke notaris. Bapak bawa SHM aslinya, kita langsung PPJB. Saya sebelumnya cuma lihat foto copy nya saja. Mohon bapak tunjukkan SHM aslinya."
(muka pemilik tanah agak bingung)
Hmm, hmm .. Saya belum bisa menunjukkan SHM aslinya, karena karena karenaaa .... karena aslinya saat ini sedang saya gadaikan ke orang lain.
"Lha bapak serius jual tanah gak sih? Kalau jual barang ya mesti ada dokumennya. Jual tanah ya mesti ada sertipikatnya. Bapak gadaikan berapa?"
Saya gadaikan ke orang senilai Rp 150 juta.
"Oke deh, bapak tadi bilang saya gak bonafid. Sekarang saya tunjukkan bahwa saya bonafid. Saya siap bayar bapak 50 jt + 150 jt. Ayo kita datangi pihak yang memegang SHM nya bapak, kita tebus, dan kita bawa SHM asli ke notaris."
(hening sejenak, dengan gagap menjawab ...)
Ehm, ehmm ... Yang pegang SHM saya baru kemarin sore berangkat naik haji. Jadi mungkin baru 2-3 minggu lagi pulang ke rumah.
"Ya kalau begitu saya tidak mau bayar 50 jt pak. Gimana saya mau bayar segitu jika dokumen aslinya belum saya lihat. Saya tunggu beliaunya pulang haji dulu deh, baru kita transaksi."
Kelamaan pak, saya butuh 50 jt sekarang. Jika bapak serius, segera bayar, jika bapak tidak percaya kepada saya, ya sudah stop sampai disini saja. Saya cari pembeli lain.
"Gak masalah pak .. Mohon maaf bukan saya tidak percaya, tapi ini cuma bentuk kehati-hatian saya saja. Saya berprinsip tanah yang mau saya beli harus saya pastikan SHM aslinya tidak sedag diagunkan atau dijaminkan."
Sobat properti, saya memilih lepas peluang hot deal ketimbang dapat masalah di kemudian hari. Pengalaman saya selama ini jika SHM sedang diagunkan atau digadaikan ke pihak ketiga, maka nilai yang disebut biasanya tak sesuai nilai hutang aslinya.
Contoh ; Ngaku digadaikan 80 jt, saat mau ditebus ternyata hutang aslinya 300 jt. Ngaku dijaminkan 200 jt, saat mau ditebus ternyata hutang aslinya 650 jt. Berkali kali saya alami hal seperti ini.
Oh ya, lahan 5000 m2 dalam kasus diatas dealnya lunak. Harga Rp 500 rb/m2. DP 250 jt, sisanya boleh dibayar sesuai penjualan, maksimal 3 thn. Bagus ya?
Tapi saya memilih tidak ambil resiko, ketimbang dipaksa bayar tanda jadi 50 jt untuk SHM yang sedang digadaikan, saya memilih lepas peluang hotdeal. Feeling saya hutangnya lebih besar dari nilai itu.
Jika saya terlanjur bayar tanda jadi 50 jt dan ternyata hutangnya (misal) 400 jt, saya akan berada di posisi yang sulit. Kehilangan 50 jt yang terlanjur dibayarkan, atau terpaksa memperbesar uang muka demi menyelamatkan uang 50 jt. Amit-amit, jangan sampai terjadi pada diriku.
ASAL SERING AJAK KARAOKE
DIJAMIN LANCAR DEH ...
Pemuda keren ini namanya Pete Sampras, panggilannya Pete. Konon dulu bapaknya ngefans dengan petenis dari AS bernama Sampras, dan ibunya doyan makan pete. Jadilah nama Pete Sampras.
Dia berkongsi dengan 2 rekan lainnya (ketiganya alumni Perguruan Kungfu Properti) melakukan bisnis kavlingan di Sidoarjo Jatim. Ngakunya baru 5 lokasi, tapi gosip yang beredar malah sudah 9 lokasi. Luasannya kisaran 2000 s/d 6000 m2 per lokasi.
Bisnis kavlingan bukanlah bisnis yang diajarkan oleh PKP, akan tetapi jurus jurus dan teknik menggandeng MPT (mitra pemilik tanah) nya tetap bisa diaplikasikan. Artikel ini akan bercerita lebih lanjut tentang bisnis kavlingannya mas Sampras.
Saat ditanya berapa efektivitas lahan yang bisa dijual? Maksud saya untuk mengetahui berapa persen, dia tidak spesifik menjawab 60 atau 70%. Cuma menjawab dibuatkan siteplan nya dengan lebar jalan 6 m, tanpa ploting RTH (ruang terbuka hijau) dan fasos/fasum apapun. Hmm, mungkin bisa mencapai 75 s/d 80% efektifitasnya.
Berapa harga perolehan lahannya dari pemilik tanah, dan berapa harga jualnya? Dia jawab harga perolehan Rp 150.000/m2, dan dijual seharga Rp 500.000/m2. Luasan kavlingnya 90 atau 120 m2.
Apakah dibuatkan infrastruktur (jalan dan saluran) serta utilitas (jaringan listrik dan air)? Dia jawab cuma jalannya saja yang diberi gelaran sirtu dan dipadatkan. Tidak perlu sampai pengaspalan atau paving, juga tanpa saluran. Hmm, saya lupa jika dia bisnis kavlingan, bukan real estate seperti saya.
Jika saya buat perhitungan cepat, kira-kira seperti ini deh ;
Harga tanah (brutto) : Rp 150.000/m2
Efektif (80%)
Harga Tanah (netto) : Rp 187.500/m2
Legal Perijinan : Rp 2.500/m2
Infrastruktur : Rp 60.000/m2
Overhead Cost : Rp 50.000/m2
HARGA POKOK TANAH : Rp 300.000/m2
Jika dia menjual ke konsumen seharga Rp 500.000/m2, kemungkinan besar dia dapat laba Rp 200.000/m2 kavling efektif.
Bagaimana cara menjualnya? Konsumen boleh mengangsur secara bagi rata max 36 bln. Misal luas 90 m2 harga Rp 45.000.000 boleh diangsur Rp 1.250.000 x 36 bln.
Lha kalau konsumennya diangsur sampai 36 bln begitu, bagaimana cara membayar ke pemilik tanah? Oh ya, sampai lupa menjelaskan bahwa deal nya Sampras dengan pemilik tanah cuma kisaran 3 s/d 6 bln saja lho. Pendek banget, itu menyimpang dari ajaran PKP yang mengajarkan bahwa deal minimal seharusnya berdurasi 18 bulan.
Ternyata Sampras mengorbankan sekitar 30 s/d 35% dari jumlah kavlingnya dengan harga miring (Rp 400.000/m2) guna menarik uang masuk melalui penjualan secara hard cash. Kalau di PKP, ini disebut jurus 16 derajat celcius. Dengan hasil penjualan tunai inilah dia mampu melunasi pembayaran tanah.
Yang tidak sanggup bayar tunai, boleh diangsur selama 36 bulan tanpa bunga. Mereka mengangsur langsung ke Sampras tiap bulan.
Lantas gimana dengan legalnya? Astaga! Dia eksekusi lahan yang memang belum bersertifikat. Baru girik atau letter C, atau istilahnya cuma berdasar AJB Camat. Tidak penah dia buat SHM Induk secara global (luasan utuh). Proses split alias pecah dilakukan juga masih dalam status girik pecahan atau letter C pecahan. Itu khusus dilakukan bagi yang pembayarannya sudah lunas. Setelah itu baru proses pembuatan SHM secara parsial dalam luasan luasan kecil.
Tak perlu ada pengesahan site plan, apalagi tetek bengek dokumen lainnya seperti UKL UPL, tanah makam, peil banjir, Andal Lalin dll. Semuanya sudah selesai di kantor kelurahan. Ini jual kavlingan, tidak termasuk menjual bangunan.
Biayanya berapa untuk AJB Camat? Katanya cuma 1,5 juta saja, dan tidak perlu bayar pajak apapun karena harga transaksinya dibawah 60 juta. Ditambah biaya pembuatan sertipikat kisaran 3,5 juta per bidang kavling.
Kuncinya konon harus jaga hubungan baik dengan pak lurah, karena hampir semua dokumen pendukung yang diperlukan untuk mengurus penerbitan sertipikat, semuanya akan diterbitkan oleh pak lurah.
Wow, ini masuk kategori bisnis bagus, tapi urusannya gak rumit dan njlimet seperti jual perumahan sebagai pengembang. Lebih simpel dan pendek jalurnya, tapi hasilnya tetap menggiurkan.
Siapa berani meniru? Ingat, cari perolehan lahan yang murah supaya mudah jualnya (max Rp 200.000/m2). Dan pastikan anda harus akrab dan dekat banget dengan lurahnya, karena hidup matinya bisnis kavlingan ini memang tergantung dengan hubungan kita dengan pak lurah.
Asal sering ajak karaoke dan bagi rejeki, dijamin lancar deh.
