JURUS KADAL BUNTUNG

JURUS KADAL BUNTUNG
Strategi Menyehatkan Cashflow

www.JinProperti.com - Pernah dengar istilah 'autotomi'? Itu cara alami cicak dan kadal melepaskan diri dari bahaya dan ancaman predator, yaitu dengan cara memutuskan ekornya, supaya ekornya dimangsa oleh predator, tetapi dirinya sendiri tetap survive dan bertahan hidup karena berhasil melarikan diri.

Apakah cicak dan kadal merasa kesakitan dan terluka parah akibat memutuskan ekornya sendiri? Tidak. Karena secara alami mereka dikaruniai organ titik putus dibagian ekornya, yang dengan sedikit mengejan akan terlepas tanpa luka-luka berarti.

Ajaibnya, meski sudah terlepas dari rangka tubuhnya, ekor yang lepas itu masih bisa bergerak-gerak menarik perhatian si predator. Sementara cicak atau kadalnya sendiri pergi melarikan diri.

Dan lebih aneh lagi, berapa kalipun mereka melakukan hal ini, ekornya akan tumbuh dan tumbuh lagi. Tidak ada batasan bahwa kalau sudah pernah melakukan teknik autotomi sekian kali akan mengakibatkan ekornya tak bisa tumbuh lagi dan menjadi binatang cacat alias kadal buntung atau cicak buntung.

Sobat properti, dalam bisnis properti kita juga bisa melakukan teknik autotomi lho. Yaitu mengorbankan sebagian lahan kita supaya dimangsa oleh investor pemburu 'gain', dan bersamaan dengan itu kita bisa melepaskan diri dari kesulitan cashflow.

Jangan bingung ya? Hehe ..

Saat saya berpromosi menjual rumah murah (RSH) di proyek Kampoeng Pelangi Jepara type 36 seharga 40 jutaan, banyak yang merespon dengan bingung.

"Suhu, dapat tanah gratisan ya? Kok bisa jual rumah T36 seharga 40 jutaan?" Tanya salah satu teman di BBM.

Yeah, jangan salah sangka. Harga 40 jutaan yang saya tulis di iklan itu sebenarnya adalah Rp 49.950.000,- dan inipun syaratnya berat, yaitu; dibayar cash alias lunas 100% dalam waktu 2 minggu, dimana bangunan siap huni di akhir bulan ke 8 sejak pelunasan.

Kenapa syaratnya berat? Karena kita tak ingin ada transaksi seperti ini secara massal. Ini hanya mengorbankan sebagian kavling dengan harga underprice, supaya dalam waktu singkat ada arus 'cash-in' yang masuk dalam jumlah besar. Misalkan ada 5 transaksi cash, setidaknya ada uang cash masuk 249.750.000,-. Misalkan ada 10 transaksi cash seperti ini, berarti ada uang cash masuk Rp 499.500.000,-

Lumayan sekali bukan? Itu bisa membantu menyehatkan cashflow kita di awal proyek.

Satu hal yang perlu anda ketahui. Uang cash yang masuk mesti dibarengi dengan menunda kewajiban penyerahan bangunan. Makanya dalam kasus diatas, bangunan saya janjikan serah terima di akhir bulan ke- 8 sejak pelunasan.

Kenapa mesti 8 bulan, kok bukan 4 bulan saja?

Karena di bulan ke-1 s/d ke-4 sejak uang cash masuk ke rekening proyek kita, uang tersebut akan kita pakai untuk diputar dalam pembiayaan bangunan yang dibeli konsumen dengan harga normal dan skim pembayaran via KPR. Jadi uangnya tidak dipakai untuk membangun rumah yang dibeli dengan cara bayar cash itu sendiri, tetapi justru dipakai terlebih dahulu untuk membangun rumah lain yang dibeli dengan cara pelunasan via KPR.

Jadi berkat uang cash itu kita terbantu cashflownya, karena ada cadangan kasbank memadai untuk membayar biaya bangunan yang dibeli konsumen dengan sistem pelunasan via KPR. Di akhir bulan ke-4, bangunan sudah selesai dan siap akad kredit. Ketika kredit cair, maka di saldo kasbank kita sudah tersedia saldo bank yang cukup, yang sekarang giliran bisa dipakai untuk membangun rumah yang sudah dibayar dengan cara pembayaran cash keras tadi.

Jadi rumah yang dibayar cash keras baru dibangun di bulan ke-5 s/d ke-8, dan diserahterimakan di akhir bulan ke-8. Tanpa anda menunda jadwal penyerahan bangunan seperti ini, percuma anda memberi harga khusus tetapi tanpa bisa menikmati manfaatnya sama sekali.

Berdasarkan pengalaman saya membangun RSH di Bogor, Karawang, Purwakarta dan Pati, kemungkinan (probabilitas) membayar cash keras untuk rumah murah sangat kecil, hanya ada 1 diantara 100 transaksi. Jadi dalam teori kadal properti di kasus diatas, dimana saya dengan sengaja mengorbankan rumah T-36 seharga Rp 49.950.000,-, kemungkinan ada pembayaran cash keras sangat tipis.

Kalau untuk pembayaran cash bertahap 5 bulan, saya memberikan harga Rp 55.000.000,- yang bisa dibayar 5x sebesar Rp 11.000.000,- tiap bulan. Dimana penyerahan bangunan juga tetap dijanjikan di akhir bulan ke-8.

Untuk kemungkinan mendapatkan pembelian cash bertahap seperti itu, ada probabilitas 5 diantara 100. Jadi sebenarnya untuk teori kadal properti dengan cara mengorbankan sebagian kavling dengan harga murah sekali, kemungkinan yang anda peroleh adalah pembelian secara cash bertahap. Kemungkinannya hanya 5 diantara 100. Jadi kita tak akan mampu mendapatkan konsumen dengan sistem cash bertahap ini secara massal.

Penjualan massal dengan kemungkinan 95 diantara 100 adalah pembelian dengan Uang Muka kecil, dan sisanya dilunasi melalui fasilitas KPR dengan bunga bersubsidi. Untuk kasus diatas, rumah T-36/60 saya jual normal dengan harga Rp 63.600.000,-

Sebagai penutup dari artikel ini, saya berharap anda mendapatkan pelajaran bahwa bisa saja anda melepaskan sebagian kavling dengan harga super miring supaya dimangsa oleh investor pemburu gain (keuntungan), yang penting proyek anda bisa melepaskan diri dari kesulitan cashflow di awal proyek.

Jika cashflow proyek bisa dibantu dengan cara tadi, kenapa tidak? Bukankah cicak dan kadal juga melepaskan ekornya supaya mereka selamat dari bahaya? Ini namanya jurus kadal buntung.