GINKANG PROPERTI

GINKANG PROPERTI
Jurus Meringankan Cash Flow

www.JinProperti.com - Pernah lihat pendekar silat atau kungfu yang di film digambarkan dengan mudah melompati tembok tinggi atau malah bisa berlarian diatas atap bangunan tanpa jatuh? Mereka konon kabarnya menguasai ilmu meringankan tubuh alias ilmu ginkang. Itu adalah teknik memindahkan titik berat badan ke bidang tanpa momen sehingga berat badan si pendekar bobotnya menjadi sangat ringan.

Kalau di film atau komik, proses belajar ginkang biasanya digambarkan meloncat dari satu tongkat ke tongkat lainnya diatas ketinggian, tanpa boleh jatuh. Kalau latihan tentu saja tongkatnya tidak terlalu tinggi, supaya jika jatuh hanya lecet-lecet saja ditambah sedikit malu pada teman-teman seperguruan.

Sobat properti, selama ini saya hanya sering menulis artikel terkait negoisasi lahan dalam medan yang aman-aman saja. Safe and low risk. Anggap saja itu pertempuran (negoisasi) dengan MPT (mitra pemilik tanah) diatas tanah datar. Kondisi aman karena mengajak MPT masuk skenario kerjasama bagi hasil dimana tanah selepas dibayar DP kecil (max 15%) sisanya dibayar sesuai unit yang terjual. Konsekwensinya adalah memberi iming-iming profit sharing kepada MPT kisaran 30 s/d 35%.

Nah, kali ini saya ingin mengajak anda melakukan praktek ilmu ginkang properti, dengan melakukan transaksi beresiko tapi diback up dengan manajemen resiko alias emergency exit yang meminimalisasi resiko. Artinya anda berpotensi jatuh, tapi hanya lecet-lecet dan tidak remuk. Plus sedikit malu tentunya.

Kenapa mesti beresiko melakukan ginkang properti? Karena anda mendapatkan prospek lahan bagus tetapi tak ingin membagi profit sharing kepada MPT. Ingat ya! Syaratnya lahan mesti bagus dan luasannya tidak besar, supaya bisa dipasarkan dalam waktu singkat dan arus kas masuk mengalir deras, supaya bisa dialokasikan untuk menutup kewajiban membayar tanah. Ini ibarat mempraktekkan ilmu meringankan tubuh, meloncat dari tongkat satu ke tongkat lainnya dengan presisi tinggi supaya tidak terjatuh.

Contoh kasus;
Ada lahan seluas 2.000 m2 (ukuran 50 x 40 meter) dengan harga per meter persegi Rp 1,4 juta di daerah Soragan, Yogya. Total Rp 2,8 Milyar. Anda melakukan deal dengan membayar DP Rp 300 juta saja, dan sisanya sebesar Rp 2,5 Milyar dilunasi dalam waktu 6 bulan.

Lahan dibagi menjadi kavling ukuran 5 x 40 meter) sejumlah 10 bidang kavling, dan diatasnya dibangun kokostel (toko + kost kualitas hotel) type 240 m2. Harga jual Rp 1,1 Milyar/unit.

Nah, disinilah anda mesti mempraktekkan ilmu ginkang dalam implementasi berupa penjualan yang super cepat dan sukses mendatangkan arus kas sebesar-besarnya. Kalau perlu korbankan 50% dari total unit dengan harga miring asalkan dibayar dengan skim tunai bertahap. Tujuannya tak lain adalah supaya dalam waktu 6 bulan ada potensi membayar pelunasan tanah sebesar Rp 2,5 Milyar.

Bagaimana jika pemasaran jeblok dan tak ada piutang yang bisa diharapkan? Ini adalah kondisi terburuk (worst case) yang harus siap anda hadapi. Ini kondisi dimana anda gagal mempraktekkan ginkang properti dan (maaf) terpaksa anda akan jatuh kebawah.

Sobat properti, tentu saja saya ingin melihat anda sukses dan berhasil. Tapi sejak awal saya sampaikan bahwa mempraktekkan ginkang properti ini sangat beresiko. Makanya saya juga ingin memberikan resep agar jika terpaksa anda jatuh anda tidak terkapar remuk. Caranya dengan memasang klausul ini dalam PPJB (perjanjian perikatan jual beli) yang anda tanda-tangani, yaitu;

Pihak Pertama (penjual) setuju memberikan Kuasa Menjual kepada Pihak Kedua (pembeli) untuk luasan tanah yang setara nilainya dengan pembayaran uang muka yang sudah dibayarkan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama, ditambah investasi yang akan/telah ditanam oleh Pihak Kedua diatas lahan yang menjadi obyek jual beli dalam bentuk infrastruktur lingkungan, dimana nilai investasi akan dinilai oleh apraisal yang ditunjuk bersama oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua.

Jika anda memasang klausul tersebut didalam PPJB, maka kalau sampai terjadi kondisi terburuk, setidaknya anda tidak mengalami total loose. Ada investasi yang kembali meski ditukar dalam bentuk aset lahan dengan luasan setara nilai DP tanah dan infrastruktur yang ditanam. Kalau biaya desain perijinan dan overhead cost tentunya lenyap. Itu biaya memar-memar yang terjadi akibat anda gagal mempraktekkan ilmu meringankan tubuh.

Jangan trauma ya ...
Seorang pendekar terkadang sebelum mencapai tataran sakti mandraguna pernah gagal saat berlatih.

PENGIN DICIUM CAT WOMAN

PENGIN DICIUM CAT WOMAN
Penawaran Investasi

www.JinProperti.com - Kejadian tragis terjadi di Amerika, saat penayangan perdana film Batman, dimana ada seseorang bernama James Holmes yang diduga mengidap penyakit jiwa, mendadak muncul ditengah kerumunan penonton, dan berlagak sebagai 'The Joker' musuh Batman yang memberondong penonton tak bersalah dengan senapannya. 12 orang dikabarkan tewas dan belasan luka-luka. Tragis sekali.

Terkadang ada orang yang tak mampu memisahkan antara alam nyata dan imajinasi. Batman dan kota Gotham hanya ada di kisah fiksi dan film layar lebar. Jadi musuh legendaris Batman yang bernama 'The Joker' juga hanya ada di alam fiksi. Kalau 'The Joker' mencari Batman di alam nyata (baca; gedung bioskop) dan menembaki belasan penonton sampai tewas, berarti itu The Joker yang tidak waras, karena mencampur-adukkan alam nyata dan imajinasi. Ataukah dia hanya mencari sensasi? Meski berujung sebagai napi.

Kalau saya malah berfantasi Cat Woman keluar dari layar lebar, menghampiri saya, dan kemudian memberikan hot kissing ke bibir saya seperti gaya Cat Woman mencium Batman. Maknyus tenan!!

Sobat properti, ada imajinasi dan fantasi yang tak bisa menjadi kenyataan. Tak bisa dicampur-adukkan. Tapi ada juga imajinasi liar di otak kita yang bisa diwujudkan. Pengusaha properti termasuk golongan orang yang memulai dengan 'mental creation' lalu dilanjutkan menjadi 'physical creation'. Makin hebat fantasi dan imajinasi anda, makin berkelas produk properti anda.

Jika tak ada aral melintang, kami (Godha Property) akan mendapatkan sewa lahan seluas 3 ha di dusun Tajem kelurahan Maguwoharjo kecamatan Depok kabupaten Sleman propinsi DIY. Lahan 3 ha tersebut kami sewa selama 20 tahun kedepan, dan rencananya akan didirikan kawasan wisata terpadu bernama KAMPOENG PIKNIK. Ini adalah perpaduan antara waterpark + restoran + pondok wisata + cendera mata. Itu adalah mimpi, imajinasi, dan sekaligus fantasi kami.

Jualan utama (the most benefit) dari KAMPOENG PIKNIK adalah wisata air waterpark dengan berbagai wahana yang menarik. Salah satu wahana yang sensasional adalah bermain flying fox diatas kolam buaya. Benefit unggulan lainnya adalah lokasi yang super strategis dan aksesbilitas yang sangat mudah, dimana belasan bus bisa parkir di lokasi tersebut.

Konsepnya menarik, karena menyatukan 4 kebutuhan basic dari wisatawan, yaitu; rekreasi, makan, tidur dan belanja. Pantas banget disebut sebagai KAMPOENG PIKNIK, dengan tagline; One Stop Recreation.

Investasi diperkirakan kisaran Rp 15 milyar jika pekerjaan dilakukan sekaligus. Tapi bisa juga hanya sebesar Rp 10 milyar jika dilakukan secara bertahap. Godha Property akan mencari maksimal 15 orang private investor @ 1 milyar, dimana setiap penyertaan paket modal 1 milyar akan mendapatkan saham 6% dalam sebuah PT baru yang didirikan bersama dengan nama PT Pengelola Kampoeng Piknik (PKP).

Jika investasi langsung sebesar 15 milyar berhasil diperoleh, diperkirakan dalam waktu 3,5 tahun semua modal investasi akan kembali, dan seterusnya setiap bulannya akan menghasilkan laba bersih kisaran 450 juta/bulan. Berkembang terus secara progresif sampai masa sewa habis di tahun ke 20. Sangat menarik bukan?

Bagi anda yang suka berinvestasi di bisnis kreatif bidang pariwisata, ini adalah media yang tepat untuk menyalurkan syahwat investasi anda. Karena selain mendapatkan return yang menarik secara investasi, anda punya hak-hak esklusif sebagai owner dari obyek wisata KAMPOENG PIKNIK ini. Misal; members VIP dan hak tinggal gratis selama 14 hari dalam setahun di pondok wisata, dll.

Jika anda tertarik dan ingin mengetahui lebih lanjut soal investasi di Kampoeng Piknik ini, silahkan hubungi Ari Wibowo selaku Direktur PT PKP di no telpon 081215204615 atau PIN BB 29E23EEA atau ari_kinerja@yahoo.co.id.

SPIDERMAN LOVE MUSDALIFAH

SPIDERMAN LOVE MUSDALIFAH
Produk Inovatif

www.JinProperti.com - Saya baru saja menyaksikan film The Amazing Spiderman bersama anak saya. Ada yang aneh dan janggal lihat pemerannya bukan seperti aktor di 3 film Spiderman sebelumnya. Lebih remaja dan kesan anak kuliahannya kuat banget. Terbukti banyak adegan yang diambil di kampus.

Di film ini pacarnya Peter Parker masih berusia 17 tahun dan bernama Gwen Stacy, bukan Mary Jane seperti biasanya. Saya merasa makin janggal karena sosok pacar yang berbeda ini. Terus terang senyum Mary Jane terlanjur lekat di benak saya.

Tapi apa boleh buat, sudah ada didalam gedung theatre maka sayapun menata konsentrasi dan berusaha mengikuti alur ceritanya. Ditemani sebungkus pop corn, saya penasaran melihat kisah spiderman yang suka menggendong ransel di versi film ini.

Eh, lama-lama asyik juga lho .. Pertempurannya dengan manusia kadal dan sisi human yang ditampilkan dalam film tersebut antara Peter Parker dengan Bibi May sangat menyentuh. Opo tumon? Sebelum bertempur dengan manusia kadal, Peter Parker masih sempat-sempatnya menerima telpon Bibi May yang nitip minta dibelikan telur di supermarket.

Sobat properti, otak manusia itu stereotip. Kalau sudah terlanjur dicekokin hal yang sama berulang-ulang, susah untuk berpaling dari hafalan tersebut. Tapi film The Amazing Spiderman memberi pemahaman kepada saya bahwa mengubah pakem itu bukan hil yang mustahal. Asal kontennya tetap menarik, sekedar konteks (kemasan) apalah artinya. Jika suatu saat ada serial lanjutan Spiderman dimana pacarnya Peter Parker bernama Musdalifah, asal musuhnya monster menakutkan dan pertarungannya seru, dijamin penonton tak bakal komplain.

Huhh, saya sering berpikir kapan cengkeraman gaya minimalis modern yang sudah hampir satu dasawarsa ini sangat superior sebagai the best style didalam pemilihan vacade produk properti akan digeser oleh style lain. Bukan berarti gaya minimalis modern ini jelek, terus terang saya menyukainya. Sebagai sarjana arsitektur, saya tahu style ini masih bisa dieksplorasi lebih variatif lagi. Tapi saya tak suka jika kita terus tersandera oleh gaya minimalis modern ini.

Jika anda termasuk aliran yang berani keluar dari mainstream alias berani berpikir out of box, saya yakin jika kemasannya bagus, konsumen masih bisa menerimanya. Karena yang namanya kontent (isi), ukurannya adalah manfaat (benefit). Bahkan jika kontent tersebut memiliki benefit yang luar biasa, itu akan menjadi differensiasi yang menjadi keunggulan kompetitif terhadap kompetitor.

Style alias gaya itu seperti fashion, yang terus berputar dan kembali ke old fashion akibat kejenuhan. Tapi jangan pernah berpikir bahwa gaya tropis dengan berbagai konsol kayu akan populer lagi di masa depan. Isue go green dan ramah lingkungan akan membuat pemakaian material kayu dibatasi dengan sendirinya.

Gaya klasik atau gaya mediteran masih mungkin untuk kembali digandrungi. Bahkan ramalan saya justru antithesis dari minimalis, yaitu gaya maksimalis yang akan muncul ke permukaan.

Jika produk anda sudah lebih dari 50% terjual, dan umur proyek sudah lebih dari separoh waktu yang direncanakan, berarti dalam siklus hidup produk, proyek anda sedang berada di phase kedewasaaan dan itu saatnya anda melakukan strategi produk inovatif. Mengubah gaya bangunan adalah salah satunya. Beranikah anda melakukannya?

Soal ini saya tak begitu merekomendasikan. Tapi bagi yang berani melakukannya, saya sangat mendukung. Keberanian mengubah style bangunan hanya dapat dilakukan oleh mereka yang berani berpikir bahwa pacar Peter Parker di serial mendatang bernama Musdalifah. Jika anda hanya berani berpikir bahwa pacar Peter Parker bernama Mary Jane, saran saya jangan coba-coba melakukannya ...

ONE SHOOT ONE KILL

ONE SHOOT ONE KILL
Awareness di Phase Perkenalan

www.JinProperti.com - Pernah saya ngobrol dengan seorang teman yang ngakunya berprofesi sebagai sniper di sebuah kesatuan. Sniper artinya penembak jitu. Saat berlatih secara nyata ataupun virtual, dogmanya adalah 'one shoot one kill'. Katanya; satu peluru satu nyawa. Wowww, mengerikan. Artinya tak boleh ada peluru yang meleset dari sasaran. Semua mesti kena dan memakan korban.

Dor, doorr, dooorrr !!!!!!!
3 peluru, 3 nyawa.

Sobat properti, pernah saya diberi mandat untuk menangani sebuah program soft launching proyek perumahan sederhana (RSH) di sebuah kabupaten di Jawa Tengah. Kondisi existing masih minim, karena baru dilakukan pekerjaan cut and fill membentuk grading plan. Proyek benar-benar baru, jadi belum dikenal sama sekali oleh konsumen.

Klien saya meminta saya mempersiapkan program promo dan sekaligus mengajukan budget anggarannya. Saya mengajukan budget anggaran 20 juta, dimana sebagian besar dipakai untuk membuat sign board, umbul-umbul dan spanduk, serta kisaran 7,5 juta untuk mengadakan beberapa lomba anak-anak di lokasi. Tujuan saya adalah menghadirkan prospek sebanyak-banyaknya ke lokasi, supaya mereka sembari mengantar anaknya berlomba tahu bahwa disitu akan dibangun proyek perumahan.

Saat hari H pelaksanaan soft launching, transaksi yang terjadi hanya 4 unit saja, meski ratusan orang hadir di lokasi. Klien saya rupanya kecewa dengan hasil ini. Karena menurut kalkulasi dia, anggaran 1 juta mesti menghasilkan 1 closing. Jadi kalau saya mengajukan budget 20 juta, menurut dia seharusnya bisa closing 20 unit. Jika cuma terjual 4 unit, dia anggap program soft launching gagal. Alamaaaakk ..., saya kan bukan sniper. Tak mungkin dinilai dengan konsep 'one shoot one kill' atau 'one million one closing'.

Mungkin dalam hati dia menyesal jauh-jauh datangkan jin properti untuk membantu soft launching, ternyata hasilnya hanya 4 unit. Hehe .. Saya sih tidak merasa mati gaya.

Sobat properti, soft launching ataupun launching adalah tahapan perkenalan sebuah produk. Produk yang belum dikenal oleh konsumen, kita upayakan supaya dikenal oleh konsumen. Jadi aktivitas wajib yang kita lakukan adalah memperkenalkan brand dan produk kita supaya masuk di benak konsumen. Kita sebarkan informasi sebanyak-banyaknya melalui media promo outdoor seperti spanduk dan umbul-umbul. Memasang iklan di koran, dan mengadakan event off air di lokasi. Semua dilakukan serentak guna menciptakan AWARENESS.

Awareness adalah berinvestasi di benak konsumen. Artinya informasi mengenai produk kita sudah tertanam di benak konsumen. Dan yang namanya investasi selalu membutuhkan waktu untuk memanen. Tak mungkin hari itu menanam dan hari itu menuai. Membutuhkan waktu beberapa saat guna meyakinkan konsumen membayar tanda jadi. Jadi bisa saja konsumen yang datang dalam acara soft launching tadi baru transaksi beberapa minggu kemudian.

Memang ada juga soft launching yang langsung sukses membukukan sejumlah transaksi. Tapi dalam konteks ini saya ingin berbagi pemahaman bahwa di phase perkenalan (introduction) biasanya biaya promosi yang keluar relatif lebih besar ketimbang hasil. Artinya tak bisa berharap akan terjadi perbandingan lurus saat kita mengkomparasi antara nilai belanja promosi dan hasil penjualan.

Pengalaman saya selama ini, di phase introduction (perkenalan) biasanya memakan budget promosi 30% untuk mendapatkan hasil 20%. Artinya belanja promosi lebih besar daripada hasil. Tetapi komposisi itu akan mulai balance di phase pertumbuhan (growth), dimana saat budget belanja promosi terpakai 50%, hasilnya juga mencapai 50%.

Selanjutnya budget promosi kita akan tersedot hampir habis (51 s/d 95%) di phase kedewasaan (maturity), dan tersisa hanya kisaran 5% di phase penurunan (decline). Saat budget promosi anda habis, pastikan semua unit yang dipasarkan juga sold out.

Jadi tak perlu berkecil hati dan tak perlu mati gaya jika dalam kali pertama melakukan aktivitas promosi membelanjakan budget promosi 20 juta hanya berhasil closing 4 unit di phase introduction (perkenalan). Klien saya mungkin lupa bahwa sign board (papan penunjuk arah) kecil seharga 4 juta itu akan terpasang selama minimal setahun ditepi jalan raya. Dan 50 umbul-umbul yang sudah dicetak masih bisa disimpan dan sewaktu-waktu dipasang lagi. Jadi itu adalah material promosi yang tak seharusnya dibebankan ke acara soft launching hari itu saja, tapi akan bermanfaat untuk kepentingan pemasaran selanjutnya. Jadi dianggap seperti membeli barang inventaris.

Marketing bukan matematika. Marketing adalah seni.

Dor, doorr, dooorrr !!!!!
Yang penting tembakkan peluru anda sebaik-baiknya ke sasaran. Soal yang mati berapa itu urusan nanti. Yang penting si konsumen tahu dan ingat bahwa anda pernah menembakkan peluru kepadanya.

GAYA RAMBUT KOTAK KOTAK

GAYA RAMBUT KOTAK-KOTAK
Differensiasi dan Benefit

www.JinProperti.com - Baju kotak-kotak ala Jokowi mendadak sontak jadi ngetop dan jadi trade mark disana-sini. Baju kotak-kotak itu seakan identik dengan Jokowi. Bahkan kalau ada orang memakai baju kotak-kotak seperti itu langsung dipersepsikan seakan jadi pendukungnya Jokowi.

Apakah anda berpikir baju kotak-kotak itu yang membuat Jokowi dipilih mayoritas penduduk DKI? Bukan!! Jokowi dipilih karena prestasinya saat memimpin Solo dan track recordnya yang dikenal bersih.

Sekarang kita ganti topik.

Anda tahu Mario Balotelli? Striker Italia bergaya rambut eksentrik yang mendadak jadi buah bibir di dunia sepakbola. Gaya rambut dia banyak ditiru oleh orang-orang di dunia, dan gaya rambut demikian disebut orang sebagai gaya rambut Balotelli.

Apakah anda berpikir bahwa Balotelli populer akibat gaya rambutnya? Tidak!! Dia populer karena berhasil mencetak 2 gol ke gawang Jerman.

Sobat properti, dengan dua ilustrasi diatas ingin saya sampaikan kepada anda bahwa memiliki DIFFERENSIASI yang dikombinasikan dengan BENEFIT (baca; manfaat atau prestasi), maka itu akan memiliki kekuatan dan efek publisitas yang luar biasa.

Jokowi memakai baju kotak-kotak jika tanpa jabatan sebagai walikota Solo dan tidak berprestasi di Solo, juga tak akan berarti apa-apa.

Seorang Balotelli bergaya rambut eksentrik jika dia hanya penyemir sepatu di Italia tak akan berarti apa-apa. Yang membuat dia berarti adalah prestasinya (benefit) di lapangan hijau. Tapi keunikan (differensiasi) gaya rambutnya membuat dia cepat populer.

Sobat properti, berulang kali saya mengatakan bahwa salah satu cara menciptakan keunggulan kompetitif terhadap pesaing adalah melalui DIFFERENSIASI. Memberikan perbedaan yang bukan sekedar beda, tetapi perbedaan yang memberikan manfaat (benefit) kepada konsumen.

Percuma anda memberikan nama proyek anda dengan nama (misalnya) BARCELONA RESIDENCE dan type rumahnya disebut type Puyol (T-60), type Fabregas (T-45) dan type Messi (T36), tetapi itu sekedar thematic kosong belaka yang intangible (tidak riil). Tak ada lapangan sepakbola di komplek tersebut, tak ada SSB (sekolah sepakbola), tak ada patung Lionel Messi. Manfaat apa yang dinikmati konsumen anda dengan nama BARCELONA RESIDENCE? Hanya slogan belaka. Seandainya anda mengaplikasikan thematic Barcelona dengan warna cat bergaris-garis biru dan ungu, itu bukanlah level benefit yang signifikan dengan nama perumahan yang memakai embel-embel Barcelona.

Beda cerita jika anda memberi nama perumahan anda dengan nama (misalnya) KAMPOENG BOLA, dimana didepan gerbang ada sculpture patung bola besar dari kristal warna warni yang memperindah estetika. Kemudian didalamnya ada fasos fasum berupa lapangan futsal yang bisa menjadi tempat berolah raga. Jelas-jelas itu semua adalah BENEFIT. Memberikan manfaat kepada penghuninya.

Atau anda memberi nama proyek anda ORCHID PARK sebagai thematic, dan implementasinya setiap halaman depan rumah dapat bonus berupa taman anggrek nan asri dengan bunga berwarna warni, pastinya itu menjadi benefit yang dinikmati oleh konsumen. Disaat perumahan lainnya tidak memberikan bonus taman anggrek kepada konsumen, maka perlakuan ini menjadi perbedaan (differensiasi), dan perbedaan tadi menjadi keunggulan kompetitif terhadap pesaing-pesaing disekitarnya.

Kesimpulannya; ciptakanlah perbedaan (differensiasi), tetapi harus memberikan manfaat (benefit). Perbedaan seperti itulah yang mampu menciptakan keunggulan kompetitif terhadap pesaing. Sekedar beda tanpa manfaat adalah sia-sia.

Seandainya Balotelli memotong gaya rambutnya dengan model kotak-kotak ala bajunya Jokowi, pasti dia akan lebih top lagi.

SELAMAT ATAS TERPILIHNYA MB SEBAGAI GUBERNUR DKI

SELAMAT ATAS TERPILIHNYA MB SEBAGAI GUBERNUR DKI
Metode Quick Count

www.JinProperti.com - Setiap kali terjadi Pilkada, maka selalu dibarengi dengan munculnya QUICK COUNT (hitung cepat) hasil Pilkada yang dilakukan oleh sebuah lembaga atau pihak-pihak tertentu yang berkaitan dengan penyelenggaraaan Pilkada.

Jika pencoblosan dilakukan s/d jam 14 siang, dan kemudian perhitungan suara di tiap TPS dilakukan antara jam 14 s/d 15, jangan heran jika jam 15.30 sudah muncul versi Quick Count-nya.

Ini abad teknologi, era social media. Cukup dengan menempatkan 1 orang wakilnya di seluruh TPS yang ada, dan kemudian wakil tersebut mengirimkan data hasil perhitungan suara di TPS yang menjadi pantauannya via sms atau telepon, maka data valid langsung diperoleh, untuk bisa dimasukkan ke tabel tabulasi data quick count yang bisa dishare ke publik.

Jangan heran jika disaat kotak-kotak suara resmi sedang diusung dari TPS ke KPUD, di dunia maya sudah berseliweran hasil quick count-nya. Bahkan terkadang media online ada yang sudah berani memberitakan secara bombastis, misal; SELAMAT ATAS TERPILIH MB SEBAGAI GUBERNUR DKI. (MB = Malih Bolot, pasangan no 13, dengan slogan Ayo Jakarta Ketawa).

Sobat properti, sebagai praktisi properti terkadang anda juga perlu memiliki ilmu hitung cepat (quick count) disaat anda sedang ditawari lahan dan sedang menganalisa sebuah lahan, apakah cukup kompetitif jika dikembangkan menjadi sebuah proyek properti.

Ilmu hitung cepat (quick count) versi PERKUNGTI (Perguruan Kungfu Properti) dilakukan dengan otak anda langsung sebagai processornya, dan mungkin dibantu secarik kertas dan kalkulator. Anda melakukannya sendiri (tidak dibantu staf atau asisten) dan mungkin melakukannya didalam mobil atau sambil duduk ditemani secangkir kopi.

Metode urutannya sebagai berikut;

A. KUMPULKAN DATA KOMPETITOR
B. HITUNG HPT (Harga Pokok Tanah)
C. TETAPKAN LABA
D. HITUNG HARGA JUALNYA

A. KUMPULKAN DATA KOMPETITOR
Jika anda sedang mensurvei serta menganalisa sebuah lahan, maka kumpulkanlah data kompetitor yang diambil dalam radius 2 km diseputar lahan yang anda analisa. Kumpulkan sebanyak-banyaknya, lalu pilihlah 2 kompetitor yang akan anda jadikan sebagai sparring partner dalam komparasi harga nantinya. Tentunya anda memilih kompetitor yang selevel. Maksudnya jika anda akan membangun Real Estate, ya kumpulkanlah data kompetitor real estate, bukan data pemain RSH (rumah sehat sederhana).

B. HITUNG HPT (Harga Pokok Tanah)

Semua biaya dikonversikan kedalam satuan pembebanan per 1 m2 lahan efektif. Mohon maaf bagi yang belum pernah ikut Workshop Perguruan Kungfu Properti mungkin kurang paham.

B.1. Hitung Harga Lahan Netto
Jika harga lahan yang ditawarkan ke anda (contoh) adalah Rp 300.000/m2, itu adalah harga lahan brutto. Sedangkan lahan yang bisa dijual (saleable area) atau luas lahan netto biasanya hanya 60% saja dari luas lahan brutto, jadi rumus mencari harga lahan netto adalah;

Harga Lahan (netto)
= Harga Lahan (brutto)
--------------------------------
Efektivitas Lahan

Efektivitas lahan adalah total saleable area hasil siteplan dan tentunya sesuai dengan fatwa planologi di perijinan. Dalam versi hitung cepat, efektivitas lahan pakai saja angka 60%.

Harga Lahan (netto)
= Rp 300.000 /m2 = Rp 500.000/m2
-------------------
60%

B.2. Hitung Bea Desain dan Perijinan
Untuk versi hitung cepat, beaya desain dan perijinan bebankan saja sbb;

Rp. 10.000/m2 jika luasan > 1 ha
Rp. 25.000/m2 jika luasan < 1 ha

Note; tidak berlaku untuk DKI.

B.3. Hitung Bea Pematangan Lahan
Setelah ketemu harga netto dan dibebani biaya desain dan perijinan, langkah selanjutnya adalah membebani biaya pematangan lahan. Yang dimaksud pematangan lahan adalah untuk item pekerjaan infrastruktur, utilitas, dan fasos fasum. Versi hitung cepatnya sbb;

RSH = Rp 75.000 - 100.000/m2
RSH+ = Rp 100.000 - 125.000/m2
Semi RE = Rp 125.000 - 200.000/m2
RE = Rp 200.000 - 350.000/m2
RE+ = Rp 350.000 - 500.000/m2

RSH (Rumah Sehat Sederhana)
RE (Real Estate)

B.4. Hitung Biaya OHC (Overhead Cost)
Jika lahan sudah matang, maka tahapan selanjutnya tinggal dibebani dengan biaya overhead cost yang meliputi; biaya pengadaan kantor dan barang inventaris, biaya operasional, biaya gaji dan bonus, dan biaya promosi.

Versi hitung cepatnya sbb;
RSH = Rp 50.000 - 75.000/m2
RSH+ = Rp 75.000 - 100.000/m2
Semi RE = Rp 100.000 - 150.000/m2
RE = Rp 150.000 - 250.000/m2
RE+ = Rp. 250.000 - 350.000/m2

Jika sudah mencapai tahapan ini, maka anda sudah bisa mendapatkan angka HPT (harga pokok tanah) nya.

Dengan memakai asumsi harga lahan brutto Rp 300.000/m2 luas 2 ha dan saya mau main di kelas RE (real estate), maka hitungannya adalah sbb;

Harga Lahan (netto) = 500.000/m2
Desain Perijinan = 10.000/m2
Pematangan Lahan = 240.000/m2
Overhead Cost = 200.000/m2
--------------------------------------------
HARGA POKOK TANAH = 950.000/m2

C. TETAPKAN LABA
Jika HPT sudah diperoleh, maka langkah selanjutnya tinggal membebani target laba. Dalam bisnis properti menurut pengalaman empiris saya selama ini di landed house (bukan high rise building), target laba biasanya 1x harga tanah netto.

Jadi jika di B.1 disebutkan harga lahan netto adalah Rp 500.000/m2, maka beban laba juga Rp 500.000/m2 lahan efektif.

D. HITUNG HARGA JUALNYA

Jika anda sudah mendapatkan HPT (Harga Pokok Tanah) dan juga sudah menetapkan target labanya, maka anda sudah bisa menghitung harga jual tanah per meter persegi, yaitu;

HPT + Laba
= Rp 950.000 + Rp 500.000
= Rp 1.450.000 /m2

Dengan sudah menemukan harga jual tanah per meter persegi, maka kita bisa menindak-lanjutinya dengan menghitung harga jual tanah dan bangunan yang dijadikan bahan komparasi dengan kompetitor.

Catatan; supaya komparasi bisa dilakukan apple to apple, maka saya sarankan anda mengambil type bangunan dan luasan kavling yang sama dengan produk kompetitor untuk dijadikan sebagai simulasi perhitungan. Misal kita ambil contoh type 50/100.

Jangan lupa anda juga mesti mendapatkan data harga satuan bangunan per meter persegi dari produk kompetitor dengan cara investigasi langsung di lapangan, atau berpura-pura mengaku sebagai kontraktor yang berniat memborong pekerjaan di proyek milik kompetitor. Misal kita ambil contoh harga satuan borongan bangunan hasil investigasi adalah Rp 2.000.000/m2.

Mari kita hitung harga jual ke konsumen sbb ;

Type 50/100
Harga Bangunan
= 2 jt x 50 m2 = 100 jt
Harga Tanah
= 1,45 jt x 100 m2 = 145 jt
Listrik, Air, IMB, SHGB
= 10 jt
------------------------------
Sub Total = 155 jt
PPH 5% = 7,75 jt
------------------------------
Harga = 162,75 jt
PPN 10%. = 16,275 jt
------------------------------
Harga + PPN = 179,25 jt
Pembulatan = Rp 180 jt

Setelah hasil perhitungan anda menghasilkan angka Rp 180 jt untuk rumah type 50/100. Tinggal anda tengok berapa harga jual kompetitor. Bandingkan apakah harga jual anda lebih murah ketimbang harga kompetitor. Jika lebih murah, berarti produk anda kompetitif. Jika harga jual anda jatuh lebih mahal, waspadalah bahwa produk anda tidak kompetitif. Anda mesti menawar harga tanahnya supaya dapat harga lebih murah, atau tinggalkan saja dan mencari lahan lain.

Enak kan jika anda punya kemampuan menghitung secara QUICK COUNT? Anda bisa mengambil keputusan penting sebelum keluar uang apapun. Kalau belum begitu paham, ikuti saja workshop yang diadakan oleh PERKUNGTI (Perguruan Kungfu Properti). Paling dekat tanggal 15-16 September 2012 di Jakarta.

PENDEKAR SAKTI PERKUNGTI

PENDEKAR SAKTI PERKUNGTI
Menundukkan Mitra Pemilik Tanah

www.JinProperti.com - Serial drama radio Brama Kumbara adalah drama radio yang sangat populer dan digandrungi masyarakat di era 80-an. Maklum, hiburan saat itu cuma ada TVRI dan radio saja. Belum seperti jaman sekarang yang sudah era social media dan internet.

Saya sangat menggemari drama radio ini, dan sangat mengidolakan Brama Kumbara sang raja Madangkara. Digambarkan sebagai sosok yang gagah perkasa dan sakti mandraguna. Semua pertempuran melawan musuh-musuhnya selalu berhasil dimenangkannya karena dia punya jurus andalan bernama ajian Serat Jiwa.

Sampai dengan episode ke seratus sekian, yang saya dengar di radio adalah kemenangan dan kemenangan Brama Kumbara di setiap pertempuran. Tak pernah dia kalah. Ajian Serat Jiwanya sangat ditakuti lawan.

Sampai suatu saat di drama itu muncul seorang pendekar sakti tanpa nama yang berasal dari Perguruan Kungfu Properti (PerKungTi), yang berhasil menundukkan Brama Kumbara dengan ajian hebat bernama Lampah Lumpuh. Brama dibuat lumpuh tak berdaya. Semua kehebatan ajian Serat Jiwa milik Brama berhasil dinetralkan dan tak mempan dihadapan pendekar sakti dari PerKungTi tersebut.

Sobat properti, ibarat nego dengan MPT (Mitra Pemilik Tanah) adalah sebuah pertempuran, maka tahapan tersulit adalah ketika anda harus bisa memberikan alasan yang make sense (masuk akal) kenapa MPT justru diberikan profit sharing yang lebih kecil dibanding anda. Dalam situasi tersebut, jika anda tak memiliki jurus handal, jangan berharap mampu menaklukkan MPT. Pasti MPT tak rela diberikan profit sharing yang hanya kisaran 25 s/d 40% saja. Sementara anda selaku MPM (Mitra Pemilik Modal) sekaligus MPK (Mitra Pemilik Keahllian) mendapatkan profit sharing kisaran 60 s/d 75%.

CONTOH KASUS;
MPT biasanya punya argumen seperti ini; "Saya punya lahan fisiknya ada. Bukti hak (HGB/HM) ada. Nilainya ada. Kenapa hanya dapat 30% saja? Lahan saya 2 hektar. Harga Rp 300.000/m2. Nilai lahan Rp 6 Milyar. Penyertaan saya di proyek properti kerjasama ini adalah Rp 6 Milyar. Sementara anda duitnya belum jelas seberapa besar. Kenapa anda bisa mendapatkan profit sharing lebih besar dari saya?"

Bagi anda yang tak memahami cara hitung secara teknikal ala PerKungTi, mungkin akan kesulitan menjawab pertanyaan berat tersebut, dan seakan mengatasi MPT dalam nego seperti itu sangatlah berat.

Berikut adalah langkah-langkah yang harus anda lakukan;

1. Sampaikan kepada MPT bahwa anda bukan 'the trully buyer' alias bukan pembeli dalam konteks yang sebenarnya. Anda membeli dengan skenario PPJB (Perjanjian Perikatan Jual Beli) dan Kuasa Menjual hanya untuk mengamankan proyek supaya tidak berhenti ditengah jalan jika ada sesuatu (kejadian tak diingankan) yang menimpa diri MPT.

2. Jadi meski secara legal anda berstatus pembeli, tapi secara mindset minta MPT menganggap anda sebagai mitra. Mitra dalam hal mencairkan aset lahan milik MPT supaya bisa liquid. Resiko bermitra adalah memakan waktu cukup panjang dalam mencairkan aset, dan itu dikompensasi dengan memberikan profit sharing kepada MPT.

3. Yakinkan kepada MPT bahwa anda dan MPT adalah sebuah bentuk synergi. Sama-sama butuh. Bukan hanya anda butuh lahan dan MPT punya lahan. Ingat!!! MPT butuh pembeli. Jika memang lahan dia bagus dan aset dia bagus, mungkin sudah disambar peminat lain sejak dulu-dulu. Jika sampai saat ini masih utuh lahannya dan berjodoh dengan anda, maka ini harus disadari oleh MPT bahwa posisinya sama-sama butuh, sehingga bentuknya adalah synergi.

4. Jangan mau mengakui klaim MPT bahwa penyertaan dia adalah lahan senilai Rp 6 Milyar. Karena nyatanya lahan itu masih belum diserah-terimakan atau dibalik nama ke kita. Lahan itu masih dalam kontrol penuh MPT, karena tak mungkin ada pelepasan hak secara parsial kepada konsumen tanpa tanda-tangan dari MPT.

5. Kalau mau bicara resiko, sampaikan kepada MPT bahwa resiko terbesar justru ada pada kita yang menanam infrastruktur (jalan, saluran, gerbang, taman dll) dan juga bangunan diatas lahan milik MPT. Kalau sampai MPT tak mau tanda-tangan AJB PPAT (pengalihan hak atas tanah), maka semua investasi kita disana mati dan bermasalah.

6. Tahapan paling penting adalah mengajak MPT berhitung secara UNIT PRICE. Saya ulangi; ajak MPT berhitung secara UNIT PRICE. Jangan mau berhitung secara global karena nyatanya lahan tersebut masih berada dalam kontrol MPT. Ajak MPT berhitung berapa kontribusi MPT dan berapa kontribusi anda (MPM + MPK).

Berikut contoh perhitungannya;

KONTRIBUSI MPT
Harga (brutto) = Rp 300.000/m2
Efektivitas = 60%
Harga (netto) = Rp 500.000/m2

Kita bisa melihat bahwa kontribusi MPT untuk setiap UNIT PRICE hanyakah lahan mentah dengan harga Rp 500.000/m2.

KONTRIBUSI MPM + MPK
Perijinan = Rp 10.000/m2
Pematangan Lahan = Rp 250.000/m2
OHC = Rp 100.000/m2
Biaya Lain-Lain (sambung listrik, sambung air, IMB, SHGB, Fee penjualan dll) = Rp 10.000.000/unit.
Bangunan = Rp 1.800.000/m2

Setelah kontribusi masing-masing diperincikan, mari kita aplikasikan kedalam sebuah perhitungan biaya (tanah dan bangunan) sbb;

(*) Kontribusi MPT
(**) Kontribusi MPM + MPK

Type 50/120

Tanah Mentah
= Rp 500.000 x 120 m2
= Rp 60.000.000 (*)

Bangunan
= Rp 1.800.000 x 50 m2
= Rp 90.000.000 (**)

Pematangan Lahan
= Rp 250.000 x 120 m2
= 30.000.000 (**)

Perijinan
= Rp 10.000 x 120 m2
= Rp 1.200.000 (**)

OHC (Overhead Cost)
= Rp 100.000 x 120 m2
= Rp 12.000.000 (**)

Biaya Lain-Lain (sambung listrik, sambung air, IMB, split sertifikat, marketing fee dll)
= Rp 10.000.000 (**)

TOTAL BIAYA = Rp 203.200.000,-

Semua yang diperincikan diatas adalah biaya-biaya yang memang riil keluar. Ada 3 item variabel penyusun harga jual yang tak dimasukkan dalam perincian diatas karena secara riil tak ada biaya yang keluar, yaitu; laba, pajak, dan gimmick.

Sekarang mari kita hitung berapa kontribusi masing-masing pihak. Jumlahkan (*) dan (**) lalu buatlah komparasi.

Kontribusi MPT (*)
= Rp 60.000.000

Kontribusi MPM + MPK (**)
= Rp 143.200.000

Prosentase Kontribusi MPT
= (60.000.000:203.200.000) x 100%
= 29,52%

Prosentase Kontribusi MPM + MPK
= (143.200.000:203.200.000) x 100%
= 70,48%

7. Setelah anda menyajikan perhitungan teknikal secara UNIT PRICE seperti contoh diatas, maka MPT akan tersadar bahwa memang benar kontribusi dia per unit price ternyata hanyalah di angka 29,52% saja yang kemudian anda bulatkan menjadi 30%.


Mohon maaf jika perhitungan secara teknikal diatas kurang bisa dipahami oleh pembaca artikel ini yang belum pernah 'berguru' di PerKungTi (Perguruan Kungfu Properti). Karena jurus-jurus tersebut memang adalah jurus dasar setiap murid PerKungTi.

Anda ingin memiliki jurus sakti untuk mengalahkan Brama Kumbara? Eh, maksud saya menaklukkan MPT. Silahkan mengikuti Workshop Properti dari PerKungTi. Jadwal terdekat lihat di blog http://AriWibowoJinProperti.blogspot.com atau www.JinProperti.com

NEGO FRIED CHICKEN

NEGO FRIED CHICKEN  
Mencari Rekanan Kontraktor

www.JinProperti.com - Nego Fried Chicken adalah jurus baru saya dalam menyeleksi belasan bahkan puluhan rekanan kontraktor yang berniat meminta borongan pekerjaan di proyek guest house Godha Inn 1, 2 dan 3 yang sedang kami kembangkan di kota Yogya.

Kenapa disebut jurus Nego Fried Chicken? Karena saya melakukannya di sebuah restoran waralaba cepat saji di Jln Raya Adisucipto Yogya, sambil makan kentang, ayam, dan burger. Bukan melakukannya di kantor yang cuma tersedia air mineral kemasan gelas.

Sekali janjian biasanya langsung saya lakukan dengan 4 sampai 5 kontraktor sekaligus. Dan saya temui serta lakukan negoisasi barang 30 - 45 menit per kontraktor. Jangan heran jika start jam 19.00 bisa selesai sampai jam 23.00.

Sobat properti, aktivitas mencari rekanan kontraktor adalah hal prinsip dalam sebuah proyek, karena saya melakukannya dengan teori sambil menyelam minum air. Dapat rekanan kontraktor dan sekaligus bonusnya mendapat pembeli.

Maksudnya? Kontraktor yang kita gandeng membangun proyek kita harus sekaligus menjadi pembeli atas produk properti yang sedang kita pasarkan dan kembangkan. Kalau gak mau beli? Ya jangan mimpi jadi rekanan kontraktor di proyek kami. Jadi hukumnya adalah 'Take and Give', mengambil dan memberi. Kadang orang menyebutnya dengan konsep BARTER. Pengembang jual produk properti, dibarter dengan kontraktor menjual jasa konstruksi. Makanya saya bela-belain menyeleksi banyak kontraktor adalah untuk mencari yang bersedia konsep barter.

Kalau sekedar nego soal harga satuan borongan dan skim pembayaran, mungkin cukup ketemu dengan 3 - 4 kontraktor sudah langsung ada yang bisa deal. Tapi untuk mencari yang mau barter anda mesti sabar, dan mungkin rasionya bisa 15:1 atau bahkan 20:1. Jadi perbanyaklah database rekanan kontraktor.

Bagaimana teknisnya? Saya memakai asumsi bahwa profit margin kontraktor umumnya di kisaran 15 s/d 20%. Jadi kalau saya 'memaksa' mereka melakukan pembelian guest house yang saya pasarkan, jangan sampai mengganggu modal kerja kontraktor yang mereka miliki. Modal yang mereka putar dalam bisnis kontraktor harus tetap utuh. Dimana yang dikonversikan menjadi pembelian guest house hanyalah potensi labanya saja.

Jika nilai borongannya besar dan 20% nilai borongan yang dibarter sudah setara dengan guest house yang saya pasarkan, maka kondisi yang berlaku adalah pembelian tunai bertahap. Dibayar sesuai pencairan termin, dan dilakukan bertahap sampai lunas. Tapi jika 20% dari nilai borongan hanya sebagian dari harga guest house, maka kondisi yang berlaku hanyalah pembayaran uang muka saja dan sisanya KPR.

Contoh (a) ;
Nilai Borongan = Rp 3,5 milyar
Barter 20% = Rp 700 juta

Jika harga 1 unit guest house adalah Rp 700 juta, maka 100% harga guest house bisa dibayar dari nilai barter.

Contoh (b) ;
Nilai Borongan = Rp 1,5 milyar
Barter 20% = Rp 300 juta

Jika harga 1 unit guest house adalah Rp 700 juta, maka nilai Rp 300 juta hanya setara dengan Uang Mukanya saja. Sisanya Rp 400 juta harus dilunasi oleh kontraktor dengan cara KPR.

Skenario pemotongan termin pembayaran kontraktor adalah seperti contoh berikut;

Nilai Borongan = Rp 3,5 milyar

Termin I (progres 25%)
Jumlah bayar 20%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (20% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 560 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (20% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 140 juta

Termin II (progres 50%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 700 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 175 juta

Termin III (progres 75%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 700 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 175 juta

Termin IV (progres 100%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 700 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 175 juta

Termin V (pemeliharaan I)
Jumlah bayar 2,5%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 70 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 17,5 juta

Termin VI (pemeliharaan II)
Jumlah bayar 2,5%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 70 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 17,5 juta

TOTAL BAYAR KONTRAKTOR
= Rp 2,8 Milyar

TOTAL BAYAR GUEST HOUSE
= Rp 700 juta

Kita bisa melihat, bahwa jika sebagian termin pembayaran kontraktor dipotong untuk pembelian guest house, maka kita mendapat sedikit keringanan dalam cashflow, dan ada transaksi penjualan yang pantas disyukuri.

Beberapa tips supaya kontraktor bersedia melakukan barter ;

1. Harga satuan borongan untuk pekerjaan fisik diberi sedikit kenaikan diatas RAP (rencana anggaran pelaksanaan), misalnya 5%. Jika harga borongan normal Rp 2.100.000/m2, berikan harga khusus sebesar Rp 2.200.000/m2.

2. Harga jual beli diberi potongan harga sedikit, yang penting ada perbedaan dengan transaksi konsumen biasa. Misal harga konsumen umum Rp 720 juta, maka berikan harga barter Rp 700 juta.

3. Status legalnya jangan sampai ke tahapan AJB PPAT. Tapi cukup PPJB saja, karena kemungkinan besar kepemilikannya akan dialihkan ke pihak lainnya. Jika pembayaran sudah lunas, berikan PPJB Lunas dan Kuasa Menjual. Skenario ini dipilih demi menghindari bayar pajak.

4. Jika stok jualan kita sudah habis, instruksikan sales kita untuk membantu memasarkan unit milik kontraktor. Ini membuat mereka tidak kuatir karena asetnya akan segera liquid.

Jangan serius membaca artikel ini. Habiskan dulu kentang dan burger anda, hehehe ....

DASAR BALOTELLI

DASAR BALOTELLI 

Strategi Negoisasi Soal Aset

www.JinProperti.com - Saya punya teman bernama Balotelli (bukan nama asli, nama aslinya Tongpes) punya kebiasaan buruk, yaitu kalau jajan sendiri terkenal ngirit, tapi kalau tahu sedang ditraktir orang, makannya gak tanggung-tanggung banyaknya. Bahkan tanpa sungkan minta sebungkus rokok yang masuk ke tagihan. Dasar Balotelli, eh .. dasar Tongpes.

Perilaku standar manusia memang umumnya seperti itu, yaitu sedapat mungkin menghindari kewajiban yang memberatkan. Kalau bisa menghindar akan menghindar, kalau terpaksa harus dipikul sendiri ya apa boleh buat.

Sekarang mari kita membahas soal usaha anda bernegoisasi dan mencari lahan yang akan anda kembangkan menjadi sebuah proyek properti.

Sobat properti, meminta MPT (Mitra Pemilik Tanah) untuk mau membalik nama asetnya ke kita adalah hal yang sangat sulit jika itu memakai pendekatan seakan-akan sebagai kepentingan kita. Tapi jika anda tahu bagaimana caranya membalikkan keadaan tersebut seakan-akan adalah menjadi kepentingan mereka, niscaya anda bisa melakukannya lebih mudah.

Langkah-langkah yang biasa saya lakukan adalah sebagai berikut;

1. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit yaitu lebih mudah didalam perijinan (site plan, IMB) dan juga lancar dalam proses splitsing (pemecahan sertipikat).

2. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit yaitu secara perpajakan akan diselesaikan dan dipertanggung-jawabkan di ranah PT, dan tidak menyeret-nyeret MPT secara personal.

3. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit bahwa kita sudah membangun reputasi dan track record di mata perbankan, yang memudahkan kita jika mengembangkan proyek-proyek selanjutnya.

4. Jika lahan yang anda kembangkan diatas luasan 1 ha (di daerah tertentu terkadang diatas luasan 2 ha), maka lebih mudah bagi anda meyakinkan MPT karena anda bisa mengatakan bahwa urusan ijin WAJIB diajukan atas nama PT, tak bisa perorangan. Bahkan lahan yang semula SHM wajib diturunkan hak menjadi SHGB.

5. Sampaikan kepada MPT bahwa pada prinsipnya silahkan MPT mendirikan PT, kemudian membalik nama aset lahan keatas nama PT, baru kemudian PT yang didirikan oleh MPT berhadapan dengan kita dengan status 'kerjasama' atau 'jual beli bertahap'.

6. Pada saat menyampaikan poin ke 5 diatas, jangan lupa membuat perincian potensi pengeluaran biaya-biaya yang harus ditanggung oleh MPT, misal;

- Pendirian PT dan dokumen pendukung lengkap, biaya Rp 10 juta.
- PPH Final 5% x NJOP x luas lahan dengan memposisikan MPT sebagai Penjual.
- BPHTB 5% x [ (NJOP x luas lahan) - 60 juta ], dengan memposisikan PT yang didirikan MPT sebagai Pembeli.
- Biaya AJB PPAT dan balik nama sertipikat sebesar 1% x NJOP x luas lahan.

Jumlahkan total keempat item tersebut, dan katakan kepada MPT bahwa semua biaya tersebut harus keluar seketika dan menjadi beban mereka.

Percaya deh kepada saya, MPT akan terbelalak matanya melihat jumlah biaya yang harus dia tanggung, dan ujung-ujungnya dia akan menghindari kewajiban tersebut dan mencoba mengalihkan beban kepada anda.

Sampai di titik ini, celah buat anda sudah terbuka, dan penggiringan ke skenario supaya aset lahan milik MPT dibalik nama ke PT dimana anda berada didalamnya sudah bisa dimulai. Begini tahapan langkah-langkahnya;

1. Tetapkan komposisi kepemilikan saham. Jika anda sudah belajar di workshopnya Jin Properti, maka anda pasti tahu share yang menjadi bagian MPT adalah kisaran 30 s/d 35% saja. (Asumsi di artikel ini ditetapkan 35%). Maka sisanya 65% menjadi bagian (hak) dari MPM (mitra pemilik modal) dan MPK (mitra pemilik keahlian).

2. Pada saat anda membagi komposisi dengan MPT, posisikan seolah anda adalah MPM sekaligus MPK. Soal kenyataannya nanti anda menggandeng MPM (mitra pemilik modal) itu adalah urusan lain. Jadi MPT mendapat share 35% dan kita (anda) mendapat 65%. Komposisi 65:35.

3. Berikan kesempatan kepada MPT untuk mendudukkan personil di kepengurusan PT, yaitu dengan perincian sbb;

Kom - Ut : wakil MPT
Kom 1 : wakil MPM
Kom 2 : wakil MPK

Dir - Ut : wakil MPM
Dir 1 : wakil MPT
Dir 2 : wakil MPK

4. Berikan penjelasan kepada MPT bahwa dengan mendudukkan pengurus di komisaris dan direksi, maka kontrol dia terhadap perusahaan dalam memperlakukan aset lahan miliknya yang sudah dibalik nama ke PT sangat terkontrol.

5. Aset lahan milik MPT kemudian dilepaskan haknya atau dijual kepada PT, dengan hanya membayar DP (usahakan hanya max 15% dari harga lahan), sementara sisanya 85% dilakukan pengakuan hutang dari PT kepada MPT.

6. Pengakuan Hutang tak boleh dilakukan dengan mengkaitkan timbulnya hutang dengan kekurangan pembayaran atas pembelian tanah. Tak boleh ada benang merah antara hutang dengan tanah. Jadi sebutkan saja hutang piutang timbul atas pinjaman MPT kepada PT untuk keperluan operasional proyek atau untuk modal kerja proyek. Penting: Lakukan AJB PPAT (atau Pelepasan Hak) dan Pengakuan Hutang di notaris yang BERBEDA.

7. Biaya pembuatan PT, PPH Final, BPHTB, dan bea AJB PPAT dan balik nama, tentu saja menjadi beban PT.

8. Pembayaran hutang tanah kepada MPT dilakukan dengan cara mengkaitkan dengan laju penjualan atas proyek yang sedang kita pasarkan dan kembangkan. Pembayaran dilakukan berdasarkan AJB PPAT yang direalisasi, dan tentunya dalam ranah lahan netto (efektif).

Contoh;
Harga (brutto) = Rp 120.000/m2
Efektivitas = 60%
Harga (netto) = 120.000 / 60%
= Rp 200.000/m2

9. Dengan pemahaman kita bahwa MPT sangat concern (peduli) kepada aset lahan miliknya yang sudah diatas namakan ke PT, maka akan sampaikan bahwa nantinya akan dilakukan RUPS dengan legal output berupa penetapan hal khusus didalam penanda-tanganan AJB PPAT, yang hanya bisa dilakukan dengan kombinasi ;

Dir-Ut + Dir 1 atau Dir 1 + Dir 2
MPM + MPT atau MPT + MPK

Dengan penetapan kombinasi ini, dijamin lahan akan aman dan takkan pernah ada lahan yang dilepaskan haknya kepada konsumen tanpa tanda tangan MPT.


Nah, jurus-jurus sakti Perguruan Kungfu Properti sudah dibeberkan dengan detail dan runtut. Tinggal anda pahami (jangan dihafalkan ya, tapi dipahami), dicerna dengan logika dan jadikan sebagai salah satu senjata anda saat melakukan negoisasi lahan.

Semoga sukses !!

SAN SIRO RESIDENCE

SAN SIRO RESIDENCE 
Satu Proyek Dua Nama

www.JinProperti.com - Tahukah anda bahwa stadion yang menjadi kandang klub Inter Milan bernama Giuseppe Meazza? Tahukah anda bahwa stadion yang menjadi kandang klub AC Milan bernama San Siro? Kedua klub kebetulan bermarkas di kota yang sama, yaitu kota Milan di negara Italia.

Tapi mungkin anda belum tahu jika ternyata stadion yang dimaksudkan oleh kedua klub tersebut ternyata adalah stadion yang sama. Jadi saat dipakai Inter Milan namanya stadion Giuseppe Meazza. Dan saat giliran AC Milan yang merumput disitu, namanya menjadi San Siro. Satu stadion bisa punya dua nama, tergantung siapa klub yang sedang bermain saat itu. 

Hasil googling yang saya lakukan, nama awal stadion tersebut memang stadion San Siro, sesuai lokasinya di distrik San Siro negara Italia. Tapi sejak tahun 1979, pemerintah setempat menamainya dengan sebutan stadion Giuseppe Meazza, mengambil nama pemain besar asal klub Inter Milan yang dianggap berjasa besar dalam persepakbolaan Italia.

AC Milan adalah musuh bebuyutan Inter Milan. Dan tentu saja suporter AC Milan tidak rela nama stadion yang menjadi kandang mereka diberi nama seperti nama pemain dari klub rival mereka. Jadi mereka ogah menyebut kata Giuseppe Meazza, dan setia menyebut kandang AC Milan dengan nama stadion San Siro.

Aneh tapi nyata ya?

Sobat properti, saya dan beberapa kawan sedang punya proyek kerjasama dengan koperasi pegawai salah satu Departemen di republik ini, dan sesuai MoU mendapatkan order pengadaan 125 unit rumah T-36/90. Salah satu klausul didalam MoU menyebutkan bahwa nama proyeknya harus disebut DEPARTMENT RESIDENCE. (Note; nama asli disamarkan). Itu sesuai nama departemen yang memberikan order.

Sesuai perhitungan diatas kertas, pengadaan 125 unit rumah T-36/90 memerlukan lahan seluas lebih kurang 2 ha. Setelah hunting lahan kesana kemari, kami mendapat lahan seluas 8 ha di pinggiran kota Bogor. Bukan kabupaten lho ya, tapi masuk kota Bogor meski agak pinggir.

Pemilik lahan bersedia 2 ha lahannya dibeli, dan 6 ha sisanya malah dititipkan untuk dikerjasamakan. Pasti ini peluang yang harus disambar.

Masalah kecil timbul tetapi harus dipecahkan, yaitu soal nama. Kami terikat bunyi MoU bahwa proyek perumahan tersebut wajib dinamai DEPARTMENT RESIDENCE (DR). Tapi jika sisa 6 ha yang lain juga harus dinamai DR sementara konsumennya dari masyarakat umum, pastinya lucu dan kurang klop.

Untungnya dengan jurus stadion San Siro - Giuseppe Meazza, kami mempunyai solusi, yaitu nama proyek sengaja diberikan 2 nama yang digabung jadi satu. Misalnya; PRIMA SEJAHTERA DEPARTMENT RESIDENCE. (Note; nama asli disamarkan)

Saat dipasarkan ke masyarakat, kami memakai nama PRIMA SEJAHTERA. Tetapi khusus untuk memenuhi bunyi MoU, ada 2 ha lahan yang kami plotting mengelompok menjadi 1 cluster khusus dengan nama DEPARTMENT RESIDENCE. Jadi terserah mau menyebut nama apa, dua-duanya benar. Tergantung persepsi masing-masing.

Lokasi sama, tapi memiliki 2 nama yang berbeda. Why not? Yang penting MoU dengan departemen bisa dieksekusi, dan bonus dapat 6 ha lahan yang dikerjasamakan juga bisa disambar.