JANDA 21 TAHUN

JANDA 21 TAHUN

Telitilah Soal Legalitas

Dua kalimat ini hampir sama;

Janda 21 tahun.
Menjanda 21 tahun.

Hanya beda 3 huruf, tapi artinya bisa jauh berbeda. Jika harus memilih, sepertinya janda 21 tahun dapat lebih banyak fans deh ketimbang yang menjanda 21 tahun, hehe ..

Sobat properti, dalam urusan legalitas, 1 kata bisa membedakan arti secara ekstrem dan memberi pengaruh yang besar terhadap konteks keseluruhan.

Klien saya membeli lahan 3.850 m2 dari seseorang dan dieksekusi melalui skim PPJB dan Kuasa-Kuasa (Menjual, Mengurus, Membangun, Memecahkan Sertipikat). Lokasi di Ngaliyan Semarang.

Demi memudahkan penjualan dan proses KPR, lahan langsung displit menjadi 21 kavling masih atas nama pemilik setelah KRK (keterangan rencana kota) terbit. Pemecahan bisa dilakukan oleh klien saya dan berjalan lancar, karena ada Kuasa Memecahkan Sertipikat. Juga karena regulasi di BPN waktu itu belum seketat sekarang, yang mempersulit split kolektif banyak kavling keatas nama perorangan (bukan PT).

Pemasaran juga lumayan. 3 bulan sudah terjual 14 unit. Langsung diproses akad kreditnya ke bank yang mendukungnya dalam KPR.

Masalah tiba ketika sudah terbit Surat Persetujuan Kredit untuk 4 konsumen dan akan dilakukan realisasi akad kredit.

Pihak notaris mengatakan Akta Kuasa Menjual yang ada tak bisa dipakai untuk mengeksekusi transaksi. Harus didatangkan pemilik lahan yang asli. Kenapa?? Karena Kuasa Menjual yang ada hanya menunjuk ke Sertipikat Induknya; SHM 0012x/Ngaliyan. Padahal sekarang sertipikat tersebut sudah tidak ada, karena berubah menjadi 21 sertipikat pecahan.

Meski dalam riwayat 21 SHM pecahan tertulis berasal dari Induknya SHM 0012x/Ngaliyan, tapi tetap saja Notaris mengatakan tidak bisa dieksekusi.

Lahan bisa dieksekusi jika dalam Akta Kuasa Menjual seharusnya tertulis;

KUASA MENJUAL INI BERLAKU ATAS SHM 0012x/NGALIYAN DAN/ATAU BESERTA PECAHAN-PECAHANNYA.

Artinya jika dahulu sempat mengantisipasi dengan menambahkan 5 kata saja; DAN/ATAU BESERTA PECAHAN-PECAHANNYA, niscaya Kuasa Manjual yang ada bisa digunakan.

Klien saya sadar dan memahami alasan notaris. Makanya kemudian dia mencari pemilik lahan untuk dibuatkan Kuasa Menjual yang baru, dengan langsung menyebut nomor SHM dari 21 pecahan. Betapa lemasnya saat tahu pemilik tanah sedang menunaikan ibadah haji dan baru kembali 3 minggu kedepan. Realisasi akad gagal total. Delay sampai pak haji datang.

Pelajaran yang bisa dipetik dari kasus ini; Teliti dan hati-hati soal legal. Antisipasi segala kemungkinan yang menyulitkan dengan pengetahuan kita soal hukum.

Oh ya, saat klien saya mau membuat Kuasa Menjual atas 21 bidang pecahan, saya menyarankan dia supaya tidak membuat 21 Akta yang berbeda, karena nanti biayanya juga 21x. Tapi semua dimasukkan kedalam 1 Akta Kuasa Menjual, dan kemudian minta notaris menerbitkan 21 SALINAN ASLI. Beda biayanya. Jatuhnya lebih murah karena hanya 1 nomor akta saja yang dipakai.

Semoga sharing ini bermanfaat.

KUCING HITAM KUCING PUTIH

KUCING HITAM KUCING PUTIH
Manajemen Aneh

Di sebuah proyek dimana saya jadi konsultannya, ada bisik-bisik dari staf level officer bahwa Pimpronya suka nitip fee ke kontraktor sebesar 2% dari nilai kontrak (harga borongan). Titipan 2% itu untuk SPK bangunan dan juga infrastruktur.

Saya yang merasa kurang nyaman dengan issue bisik-bisik ini, mencoba cross check ke beberapa kontraktor. Ada kontraktor yang berdalih bahwa tak ada konspirasi apa-apa. Katanya paling banter cuma membayari teh botol dan rokok saja untuk sang Pimpro.

Tapi ada seorang kontraktor yang mengaku bahwa benar dia ada deal mengembalikan 2% sebagai fee untuk Pimpro. Bahkan dia bersumpah pegang bukti slip setoran ke rekening istri sang Pimpro.

Mengetahui hal ini, bukan bermaksud mengadu, tapi hanya ingin menciptakan suasana kondusif ditengah tim, saya sampaikan secara halus ke klien saya alias owner proyek soal praduga tak bersalah saya soal kelakuan sang Pimpro.

Astaga naga??!! Bukannya terkejut dan marah-marah, klien saya malah katakan; "Iya, saya sudah tahu sejak lama hal tersebut. Tapi saya sengaja diam. Selama kualitas produk tetap terjaga, dan selesai tepat waktu, it's oke. Harga borongan juga tak melanggar budget koq. Masih untung dia cuma nitip 2%, kalau saya ganti Pimpro baru yang belum saya kenal, jangan-jangan malah nitip 3% atau 5%. Pimpro yang ini jenis KUCING HITAM, mampu tangkap tikus 20 ekor, dimana 1 ekor dimakan sendiri, dan 19 ekor dibawa ke tuannya. Apapun itu, dia mampu tangkap tikus kan?? Masih lebih baik ketimbang pelihara kucing yang tak bisa menangkap tikus."

Aneh banget. Masak jelas-jelas tahu Pimpronya menyimpang tapi ditanggapi dengan enteng memakai teori KUCING HITAM. Manajeman aneh entah dari kitab apa acuannya.

"Lha apa anda gak takut mengurangi laba yang menjadi hak para pemegang saham? Dan tak ada respon apapun atas tindakan yang jelas jelas menyimpang tersebut?" tanya saya dengan mengernyitkan dahi.

"Hehe .. Begini bang AW. KUCING HITAM saya pasang di proyek-proyek luasan kecil. Kalau untuk proyek skala besar, saya tempatkan KUCING PUTIH yang tangkap tikus 20 ekor semua dibawa ke tuannya tanpa ada yang dimakannya sendiri."

Penjelasan yang logis. Make sense. Tapi saya tetap tak bisa menerima penjelasan ini. Prinsip yang aneh; Asal bisa tangkap tikus, kucing hitam atau putih tetap dipelihara. Hanya kucing yang tak bisa tangkap tikus akan dibuang.

Saya ingin protes dan komplain. Tapi saat sadar bahwa disitu jobdesk saya hanya sebagai konsultan pemasaran, saya urungkan niat saya. Lagipula si ownernya aja tetap happy masak saya yang kebakaran jenggot??

Bravo KUCING!! Meong, meoong ...

ANAK JIN

ANAK JIN

Menerapkan Ilmu Marketing

Saat sedang makan soto kikil di sebuah warung kecil di pinggiran kota Purwodadi, tak sengaja ketemu mantan sales yang dulu pernah kerja di proyek saya tapi kemudian resign kisaran 1 tahun yang lalu.

Dia menyalami saya, dan kemudian setengah 'memaksa' saya agar mau berkunjung ke rumah dia yang katanya tak sampai 5 menit dari situ. Okelah kalau begitu.

Dari warung soto itu dia mengemudikan mobil Grand Livina yang masih kinclong. Saya mengikuti dari belakang. Dan kemudian berhenti disebuah rumah besar dan bagus 2 lantai, meski berada di kawasan perumahan semi real estate yang agak kumuh. Benar-benar tak menyangka. Mantan sales saya punya kondisi ekonomi yang seperti ini. Mobil kinclong dan rumah besar. Setahun yang lalu dia masih naik sepeda motor.

Cerita ngalor ngidul, dia mengaku sekarang profesinya sebagai guru spiritual. Profesi itu dia jalani setelah suatu malam dia bermimpi didatangi 'anak jin' yang katanya ingin ikut dia. Anak jin minta dijadikan anak sulung yang akan menjaga keluarga mantan sales saya itu, meski tidak berwujud secara fisik. Anak jin menyebut sebuah nama, yang kalau disebut dan dipanggil siap datang untuk diajak berkomunikasi secara gaib.

Pertama dengar saya merinding. Tapi saat logika saya sudah normal, saya tersenyum. Setengah percaya setengah tidak. Buat saya, (maaf) itu omong kosong.

Tapi ketika mendengar cerita lanjutannya bahwa sejak itu dia banyak mendapat rejeki dari kemampuannya mengusir roh halus, menyembuhkan orang sakit, membantu dagangan laris, membuat enteng jodoh dan lain-lain, saya mau tak mau harus percaya. Mobil kinclong dan rumah besar itu bukti valid bahwa rejeki dia lancar.

Saat ditanya apa rahasianya bisa mendapatkan banyak klien, dengan serius dia mengatakan; Saya berterima kasih mendapat ilmu marketing dari boss.

Saya tahu SEGMEN dan TARGET untuk profesi saya ini bukanlah masyarakat modern yang tinggal di perkotaan, makanya saya keluar dari Semarang dan memilih bergaul di komunitas masyarakat di pinggir kota kecil.

POSITIONING saya adalah; 'Membantu dengan tulus hati, rejeki datang sendiri.'

Saya juga paham ajaran bos AW soal 'Jurus 16 Derajat Celcius' dan 'Cost Leadership', makanya di awal-awal praktek saya tidak memungut biaya sama sekali. Saya bantu banyak orang secara free of charge. Dan luar biasa sekali, mereka itu jadi VIRAL MARKETING yang menyebarkan info tentang saya ke masyarakat lainnya dari mulut ke mulut, sehingga klien yang berdatangan semakin banyak.

Ohhh ... Terpaku mendengarnya.

Dalam keterpakuan, saya kembali bertanya; Apakah si Anak Jin itu sangat sakti sehingga tahu semua yang menjadi keluhan si tamu?

Mantan sales menjawab;
Nah, disini kami berkolaborasi bos. Saya yang menjalankan TEKNIK PROBING, mencari tahu dan menyelidiki keluhan si klien. Melemparkan sebuah pertanyaan cerdas yang membuat si klien bercerita tentang dirinya sendiri.

Lalu kemudian saya lakukan SUPORTING menyangkut beberapa opsi-opsi yang saya tawarkan guna membantu menyelesaikan masalah si klien. Kalau si klien sudah sepakat, baru saya bisiki Anak Jin untuk melakukan CLOSING dan eksekusi melalui kekuatannya. Sebenarnya ini banyak terbantu oleh kemampuan saya berkomunikasi bos. Dan tentunya sugesti karena saya mengaku kepada mereka memiliki Anak Jin yang menjadi mitra saya.

Alamaak ... Kalau ceritanya seperti itu, menurut saya yang hebat bukan Anak Jin nya deh. Tapi justru si mantan sales tersebut dengan skill komunikasi serta teknik menjual keahliannya ke pangsa pasar yang tepat.

Karena dia pernah berguru pada JIN PROPERTI tentunya, hahaha .....

CATTENACIO

CATTENACIO

Efisiensi Budget

Tahukah anda, meski dihujat banyak pecinta dan penikmat bola, tapi pada tahun 1982 kesebelasan Italia menjadi juara dunia, dengan mengedepankan teknik pertahanan gerendel yang disebut cattenacio. Artinya menumpuk banyak pemain belakang di kotak penalti.

Prinsipnya; bola boleh lewat, tapi pemain tak boleh lewat. Aktor yang dimainkan Italia dalam pola ini adalah jagal jagal tak kenal kompromi yang menerima hukuman kartu itu seperti minum obat, yaitu sehari 3x. Dalam satu pertandingan, bisa 3 kartu kuning bahkan merah keluar dari saku wasit.

Hasilnya? Italia berhasil memenangkan pertandingan dan menjadi juara dunia tahun 1982. Jerman Barat yang dikenal sangat ofensif dengan bintangnya Karl Heinz Rummenigge dibuat frustasi dan menyerah di babak final.

Sobat properti, kembali saya mengupas teori L = P - B yang saya agung agungkan. Laba sama dengan Penerimaan dikurangi Biaya.

Jika dalam artikel berjudul TETAP PERAWAN saya mengatakan, yang penting budget jangan sampai jebol. Dan kalau mau tambahan laba, genjotlah omset penjualan sebesar-besarnya. Jadi margin dari over omset itulah yang dikejar.

Nah, kali ini saya ingin menyampaikan bahwa ternyata seorang Project Manager yang ahli biaya itu seperti seorang pelatih yang ahli menerapkan taktik bertahan. Seorang Pimpro dalam mentoring saya masuk kategori ini. Budget bangunan di ACTION PLAN = Rp 1,4 jt/m2, dalam realisasi dia bisa mendapatkan kontraktor dengan harga borongan Rp 1,26 jt/m2 tanpa mengorbankan kualitas.

Ahli biaya BUKAN SEKEDAR PANDAI MENAWAR HARGA lho. Tapi benar-benar punya skill dan knowledge dalam mengotak atik spec. Terkadang mengubah spec tapi tanpa mengorbankan kualitas.

Contoh;

Budget pembuatan jalan paving Rp 120.000/m2 dengan konstruksi ;
Sub base dari limestone tebal 30 cm
Base dari abu batu tebal 10 cm
Paving K-300 tebal 8 cm.

Dengan skill dan knowledge dari Pimpro, dia hanya kena Rp 95.000/m2 dengan konstruksi ;
Sub base dari sirtu tebal 25 cm
Base dari pasir tebal 5 cm
Paving K-300 tebal 6 cm

Hemat 25.000/m2 dikalikan volume 3.000 m2 bukanlah jumlah yang sedikit. Hemat Rp 75 jt.

Saat saya tanyakan argumennya secara teknis, si Pimpro menjawab; Disini daya dukung tanahnya bagus bos. Zigma tanah mendekati 3. Hanya dengan sirtu 25 cm saja asal ditebar merata, dan dipadatkan dengan wales 20 ton secara benar, dijamin kekuatan paving bakal maksimal. Limestone disini juga susah cari makanya mahal, lebih baik diganti sirtu saja. Abu batu saya ganti pasir karena secara fungsi teknis tidak signifikan.

Itu soal ketatnya si Pimpro mengalokasikan budget di infrastruktur alias pematangan lahan.

Nah, Pimpro yang saya maksudkan tersebut bahkan pernah saya lihat ngotot menolak pengajuan pembelian AC untuk ruang teknik. Alasannya, banyak AC identik listrik boros. Di proyek ini yang perlu dibikin nyaman cukup ruang marketing (front office) saja, karena disitulah konsumen hadir. Ruang lain silahkan buka jendela, atau silahkan kipas kipas. Busyet, sadis amat .... Tapi saya no comment karena menghargai prinsip dia yang ketat mengalokasikan biaya.

Di akhir proyek seluas 2 ha tersebut, laba yang berhasil dibukukan oleh Pimpro yang ahli biaya itu, yang ditarget hanya 3,6 Milyar ternyata bengkak menjadi 4 Milyar persis.

Usut punya usut, bukan kerena durasi proyek yang selesai lebih cepat. Juga bukan karena pencapaian Omset Penjualan yang lebih besar dari target awal. Tapi karena si Pimpro berhasil melakukan EFISIENSI alias penghematan budget di pos Pematangan Lahan dan juga pos Overhead Cost.

Terbukti kan, pelatih yang ahli menerapkan skema BERTAHAN juga mampu memenangkan pertandingan?

TETAP PERAWAN

‎​
TETAP PERAWAN
Pragmatisme Budget

Anda tahu skema permainan yang digunakan oleh tim SPANYOL sang juara dunia? 4-2-3-1. Artinya ada formasi 4 bek sejajar, dilapis 2 gelandang bertahan. Total 6 pemain, malah 7 pemain jika ditambah penjaga gawang, memainkan peranan dengan jobdesk; PERTAHANAN.

Didepannya ada 3 gelandang menyerang, dimana posisi gelandang sentral memainkan fungsi playmaker (pembagi bola). Ketiga gelandang tersebut melayani 1 striker tunggal yang targetnya membobol gawang lawan. Coba kita hitung, hanya ada 4 pemain yang memainkan peranan dengan jobdesk; MENYERANG.

Bahkan klub INTER MILAN si juara Liga Champion Eropa memainkan skema 4-3-2-1 yang lebih defensif dan suka mengandalkan counter attack (serangan balik). Mereka bisa juara Eropa lho ...

Sobat properti, dalam ilmu manajemen saya sangat mengagung-agungkan teori L = P - B. Laba adalah pendapatan dikurangi biaya. Teori yang simpel, tapi tak semua manajer memahami dan menerapkannya dengan baik.

Buat apa mencetak 4 gol, tapi kebobolan 3 gol? Selisihnya cuma 1 gol. Buat apa membombardir gawang lawan dengan 6 gol tapi dibalas 5 gol? Selisihnya tetap 1 gol.

Pelatih timnas Spanyol dan juga pelatih klub Inter Milan adalah typikal pelatih yang PRAGMATIS. Doktrin yang ditanamkan ke kepala pemain adalah; "Jangan sampai gawang kita kebobolan. Jagalah dengan segala daya dan upaya." Tidak kebobolan berarti tidak kalah. Setidak-tidaknya seri (draw). Syukur-syukur jika bisa mencuri gol, maka kemenangan ada dalam genggaman.

Tak heran mereka sering menang dengan skor tipis 1-0. Kadang-kadang menang 2-0. Gawang mereka tetap perawan kan?

Kenapa dalam mengelola proyek kita tak meniru cara PRAGMATIS tersebut? Sebagian besar konsentrasi organisasi difokuskan kepada cara agar semua pelaksanaan proyek TIDAK ADA YANG MELANGGAR BUDGET. Setiap personil ditanamkan doktrin tersebut, terlebih personil divisi teknik yang suka kedodoran mengamankan budget pematangan lahan (infrastruktur, utilitas, fasos/fasum).

Jika budget sesuai Action Plan bisa diamankan, setidaknya kita tak perlu was-was proyek akan tekor. Karena semua sesuai kalkulasi dan estimasi awal. Dalam teori L = P - B diatas, berarti variabel B tidak membesar.

Selanjutnya kita tinggal memberi support atas kinerja personil di organisasi kita yang dapat jobdesk P (penerimaan), yaitu Sales dan Staf Piutang (KPR), agar dapat membukukan Omset penjualan sebesar-besarnya. Bukan sekedar closing, tapi piutangnya bisa ditagih sampai lunas 100%.

Jika target omset penjualan tercapai, maka setiap kelebihan di variabel P (penerimaan) adalah TAMBAHAN LABA alias ekstra laba. Kenapa? Karena kita tahu bahwa variabel B (biaya) sudah diamankan.

Kesimpulannya? Pastikan bahwa dalam organisasi proyek anda, jumlah personil yang fokus pada B (BIAYA) lebih banyak jumlahnya ketimbang yang fokus pada P (PENERIMAAN). Tapi ingat pengertian BIAYA disini adalah mengamankan biaya alias menjaga budget, bukan menghambur-hamburkan biaya.

Dengan demikian, apakah salah jika ada manajer yang lebih berorientasi pada P (Penerimaan) ketimbang B (Biaya) ?? Tak salah juga. Semua manajer punya cara dan gaya. Tak perlu berdebat dan berpolemik soal gaya dan cara, yang penting adalah hasil akhirnya menang. Hasil akhirnya LABA.

Hanya saja, sebagai mantan Manager PSIS Semarang, saya beritahu anda bahwa; Harga penyerang jauh lebih mahal ketimbang bek. Kadang bisa 3x lipat. Christiano Ronaldo, pemain termahal dunia yang dibeli klub Real Madrid seharga 1,3 triliun adalah seorang PENYERANG.

JATUH CINTA PADA PANDANGAN PERTAMA

JATUH CINTA PADA PANDANGAN PERTAMA
Momentum Lebaran

Apakah anda type orang yang bisa jatuh cinta pada pandangan pertama (fallin love in first sight)??

Kalau saya pribadi susah. Entah ya, mungkin karena di jaman saya masih muda dulu gak pernah ketemu DESI RATNASARI atau DIAH PERMATASARI yang jadi idola saya. Saya terkiung-kiung dengan penampilan sexy si gigi gingsul Diah Permatasari dalam lakon Si Manis Jembatan Ancol. Kalau ketemu salah satu diantara 2 wanita tersebut mungkin saya bisa jatuh cinta pada pandangan pertama.

Saya lebih klop dengan falsafah jawa yang berbunyi; WITING TRESNO JALARAN SAKA KULINO (cinta tumbuh karena kebiasaan bertemu). Karena sering bertemu, lama-lama jatuh cinta. Saat pertama ketemu kita anggap wanita didepan kita poinnya cuma 6,9 saja. Eh setelah 15x ketemu poinnya naik jadi 7,1. Lulus deh, karena passing grade nya adalah poin 7,0.

Lebaran hampir tiba nih ...
Apakah anda memanfaatkan momentum Lebaran ini guna menjaring konsumen-konsumen pemudik?? Lumayan lho menyasar para pemudik tersebut, karena sebagian besar diantara mereka yang sukses di perantauan tak jarang berhasrat investasi properti di kota kelahirannya. Meski nantinya hanya ditempati oleh ortunya atau saudaranya.

Berdasar pengalaman saya, konsumen jenis ini biasanya H+1 atau H+2 setelah semua tradisi silaturahmi dilakukan meluangkan waktu berjalan jalan keliling kota, ingin melihat-lihat perkembangan kota sambil wisata kuliner tentunya. Pastikan spanduk spanduk atau baliho informasi proyek anda terpasang di beberapa titik strategis yang bisa dilihat mereka. Saya sarankan memasang spanduk didekat tempat tempat kuliner favorit tempat pemudik bernostalgia.

Selling Point yang menarik di masa Lebaran ini adalah GIMMICK spesial yang dikaitkan dengan Lebaran, misal;

VILLA ANDONGSILI ASRI WONOSOBO
HADIAH LANGSUNG SEPEDA MOTOR
UNTUK TRANSAKSI s/d H+3 LEBARAN

Perlu dicatat bahwa pemudik ini waktunya sangat-sangat terbatas. Biasanya hanya bisa datang 1x itu saja. Jadi berusahalah dengan maksimal agar mereka bisa 'jatuh cinta pada pandangan pertama' ke proyek properti anda. Buatlah kondisi promo yang 'memaksa' mereka mengambil keputusan secepatnya.

Jangan biarkan mereka berlalu tanpa mengambil keputusan. Closing, closing and closing. Tekankan semangan ABC (always be closing) kepada sales force anda. Malah saya usul, jika biasanya UTJ 2jt khusus Lebaran kondisikan UTJ cukup 500rb saja. Biasanya uang sejumlah segitu tersedia di dompet.

Persiapkan proyek anda sebaik-baiknya, ibarat seorang pengantin yang menanti kedatangan sang mempelai. Berdandan secantik-cantiknya. Apalagi dalam momentum Lebaran seperti ini, saat jalan-jalan mereka pasti sudah mengajak pasukannya (istri, anak-anak), jadi kalau memang istrinya minat, bapaknya ringan merogoh kantung.

Usai silaturahmi Lebaran di kampung halaman, mereka akan pulang ke kota masing-masing. Sangat sulit menindak-lanjuti prospek yang belum mengambil keputusan saat sedang mudik.

Selamat LEBARAN. Mohon maaf lahir batin. Minal aidzin wal faidzin.

Semoga Lebaran membawa berkah; banyak closing ...

BUKA DULU TOPENGMU

BUKA DULU TOPENGMU

Mengubah Vacade Mengubah Nasib

Seorang teman mengeluh, karena membangun ruko 8 unit di lokasi yang cukup strategis, dengan progres 4 unit sudah 95% kok belum laku terjual barang 1 unitpun. Harga ruko 2 lantai 425 jt. Masih kompetitif.

Dia undang saya datang ke lokasi proyeknya untuk memberi advise. Jalan depan lebar dan padat. Lingkungan sekitar kebanyakan perkantoran. Malah 25 m dari situ ada ATM. Bagus juga. Kenapa tidak laku ya?

Saya memperhatikan vacade (tampak) bangunan dengan seksama. Merapal ilmu jin sambil mencari inspirasi. Sepertinya semua oke-oke saja. Sampai tiba-tiba mata saya melihat pintu ruko yang berupa folding gate besi warna dark brown.

Hmm .., ini dia penyakitnya. Ini ruko bagus tampaknya, tapi kesannya berat dan kurang welcome karena pintu foldingnya tidak memancarkan citra eksklusif. Pemilihan material pintunya menimbulkan kesan seolah ruko itu seperti fungsi gudang. Gelap dan tak memancarkan aura cerah.

Saya kemudian memberi advise sederhana saja; "Pren, bongkar pintu foldingnya. Ganti dengan pintu kaca semua, full. Paling banter juga 5 juta per unit. Kemudian segera pasang KWH meter, dan nyalakan lampu didalam terang benderang tiap malam supaya terlihat ada kehidupan dari luar. Percayalah, ini resep manjur buat atasi seretnya penjualanmu. Mengubah vacade mengubah nasib ...."

Dasar sudah tak ada ide lain alias buntu, teman saya ngikut saja apa saran saya. Membongkar 4 pintu dan keluar budget 4 x 5 jutaan. Padahal biasanya dia cerdas dan suka ngeyel soal biaya.

Puji Tuhan, tak sampai 2 bulan keempat unit ruko yang sudah dipasangi pintu kaca terjual habis. Dan sekarang teman saya melanjutkan pembangunan 4 unit sisanya langsung dengan pintu kaca.

Ibarat gadis cantik, sebelum ketemu jodoh mestinya jangan memakai topeng gelap. Supaya semua orang bisa menyaksikan betapa rupawan paras wajahnya.

Mirip lagunya Peter Pan; "Buka dulu topengmu .... " yang sedang saya putar sambil asyik menyiapkan materi workshop KETEMU JIN di Solo tgl 24-25 Sept nanti.

KISAH PAK DOSEN

KISAH PAK DOSEN

Melakukan Probing

Saya punya dosen lulusan Jepang, baik S2 ataupun S3 nya. Orangnya unik, karena membikin thesis atau desertasi dengan tulisan tangan, bukan ketikan komputer. Outputnya mirip jenis font 'free hand' di komputer. Rapi banget.

Kalau berangkat ke kampus selalu setia naik Vespa. Saat hujan lebat dia memakai jas hujan motif tentara. Unik dan nyeleneh banget.

Saya penasaran dengan dosen unik ini. Rasa ingin tahu saya begitu besarnya. Ingin mengetahu lebih jelas apa latar belakangnya.

Suatu ketika saya asistensi tugas di rumahnya. Ternyata ada sebuah mobil yang diparkir di garasi rumahnya, tapi diselimuti dengan cover plastik. Artinya dugaan bahwa pak dosen tak punya mobil sudah dimentahkan.

Saat asistensi tersebut saya iseng-iseng bertanya; Pak, ini mobil kok tak pernah dibawa ke kampus? Jawabnya; Iya, paling-paling saya pakai belanja ke supermarket yang tak jauh dari situ. Artinya pak dosen bisa nyetir. (mudah-mudahan punya SIM).

Dua hal sudah terpatahkan, yaitu soal punya atau tak punya mobil, dan bisa atau tak bisa nyetir. Ternyata pak dosen punya mobil dan bisa nyetir.

Saya makin penasaran dan nekat bertanya; Pak, berminat gabung dengan Komunitas Penggemar Vespa Antik gak? Saya kenal dengan beberapa pengurusnya.

Jawaban pak dosen justru mengejutkan; Wah, saya justru paling sebel lihat vespa vespa rombeng yang kayak sampah berkonvoi di jalanan. Vespa ini mesinnya berat sebelah, kalau mogok nuntunnya capek ..

Lha, pak dosen bukan penggemar Vespa ternyata. Lalu apa dong alasannya dia selalu ke kampus naik Vespa? Saya gagal menemukan alasannya. Malu deh ... Gagal melakukan probing.

Aktivitas yang saya lakukan diatas dalam Selling Skill disebut TEKNIK PROBING. Yaitu teknik melakukan penyelidikan untuk mengetahui latar belakang dan kebutuhan konsumen. Probing dilakukan secara terbuka (terang-terangan) ataupun tertutup (terselubung).

Probing mesti dilakukan untuk mengetahui kebutuhan yang tepat dari konsumen, sehingga saat kita menawarkan sebuah produk, bukan asal asalan melainkan sudah customize sesuai kebutuhan.

Sales Force kita mesti menguasai TEKNIK PROBING. Setidaknya supaya sales tahu siapa konsumen yang sedang dihadapinya, agar bisa menyodorkan produk dan skim bayar yang pas.

Misal;

Jika konsumennya PNS, maka mesti menyodorkan skim bayar UM dalam jumlah besar supaya angsuran KPR bulanannya kecil.

Jika konsumennya pramuria niteclub yang tak mungkin maju KPR, maka mesti disodorkan skim bayar secara bertahap 12 s/d 18x bayar.

Jika konsumennya pengusaha yang hobby memutar uang dalam bisnis, maka bisa disodorkan skim UM 10% karena pengusaha lebih memilih memutar uangnya dalam investasi yang produktif.

Darimana sales tahu background serta kebutuhan konsumen? Dengan cara sales melakukan probing (penyelidikan) kepada konsumennya.

Makanya, didik sales anda lebih cerdas dan lebih baik lagi dengan membekali mereka SELLING SKILL.

TRIO CICAK

TRIO CICAK
Amati Tiru Modifikasi

Sumprit, ini beneran, bukan asal ngarang. Saya lihat ada spanduk dan baliho terpasang di kawasan wisata Dieng, bahwa nanti hari Lebaran ada pentas artis dari ibukota, yaitu; TRIO CICAK dan DUO MACAN KUMBANG. Saya nyengir kuda membaca nama grup artis yang mau tampil itu. Entah artis dari ibukota sebelah mana, Tambun atau Parung, hehe ..

Nama TRIO CICAK sepertinya terinspirasi dari nama Trio Macan. Atau dari Trio Libels? Yang jelas bukan terinspirasi dari Getuk Trio Magelang. Kalau nama DUO MACAN KUMBANG mungkin juga terinspirasi dari Trio Macan, tapi karena ini cuma dua ekor macannya, sehingga dinamai DUO MACAN KUMBANG.

Gejala apakah ini?? Kok namanya dibikin mirip mirip? Sepertinya gak kreatif. Tapi ditelinga konsumen lebih mudah didengar, dan di benak konsumen lebih gampang nyangkut. Ketimbang membikin nama yang baru dengan konsep benar benar baru dan ide baru yang belum pernah dikenal konsumen sama sekali.

Sobat properti, di kota Semarang, merk wingko babat yang pertama kali ngetop adalah cap Kereta Api. Lalu sekarang ada merk Bus Malam, merk Sepur dll. Lucunya, gambar logonya mirip-mirip semua, padahal gambar bus dan kereta mestinya beda jauh ya?

Nah, jurus duplikasi atau imitasi atau memirip miripkan diri seperti itu dalam dunia marketing sah-sah saja. Yang penting jangan mirip 100%, nanti anda kena klaim melanggar hak cipta.

Biarkan orang lain yang beriklan, berpromosi, dan membelanjakan budget besar guna menciptakan awareness dalam membangun brand name di benak konsumen, entar kita tinggal dimirip miripkan saja langsung menancap lebih mudah di benak konsumen.

Kenapa anda tidak membikin PT dengan nama DUTA PRATIWI? Lalu membikin proyek dengan nama DUKUH WISATA? Kalau nama DUTA PRATIWI juga sudah dipakai orang, plesetin dikit aja menjadi DUTTA PRATIWI atau DUTA PRATIWIE.

Di Semarang ada proyek besar bernama Bukit Semarang Baru (BSB). Akronim BSB saya yakin terinspirasi dari BSD (Bumi Serpong Damai). Tak ada yang salah. Sah sah saja kok.

Buat apa anda repot-repot mendesain type bangunan baru (denah dan tampak) jika hal itu membuat anda keluar budget besar? Jalan-jalan saja ke komplek perumahan di kota anda yang sangat laku, lalu minta brosurnya. Cari type yang sesuai dengan rencana anda. Panggil arsitek baru lulus guna memodifikasi seperlunya, misal ganti warna cat atau sebagian vacadenya, maka outputnya adalah beda. Anda tak bisa diklaim oleh siapapun.

Anda takut disebut tidak kreatif? Memilah milah dan mencari mana yang mau dimirip miripin itu juga sebuah proses kreatif lho. Tak mungkin kita asal asalan. Kemudian mencari ide plesetan serta memodifikasi sebuah gambar rencana, itupun butuh skill.

Yang jelas, jangan pernah menjiplak 100%. Haram jadah hukumnya. Soal memodifikasi desain milik orang, lakukanlah saat modal anda masih pas pasan dan skala proyek yang anda kembangkan masih kecil. Anda masih FOLLOWER, tak perlu malu-malu. Efisiensi budget adalah keniscayaan.

Tapi jika nanti proyek anda sudah berkembang pesat, dan skala proyek lumayan besar, dimana posisi anda sudah menjadi CHALLENGER, tentu anda harus berhitung cermat jika mau mainkan jurus ATM (amati, tiru, modifikasi). Saat itu anda baru boleh kedepankan idealisme anda, karena lawan yang anda hadapi adalah MARKET LEADER. Tak mungkin anda memodifikasi produk mereka lalu berkompetisi dengan mereka.

Sukses buat kita semua.

MOMENTUM SAYUR BENING

MOMENTUM SAYUR BENING

Differensiasi


Biasanya saat lebaran, kami sekeluarga piknik keluar kota, terutama ke tempat saudara yang merayakannya. Ke Purwodadi atau Magelang. Bersilaturahmi dan bermaaf-maafan.

Tapi tahun ini mungkin punya agenda lain, karena anak sulung saya yang cewek kelas 3 SMP tiba-tiba punya ide aneh; "Papa aku gak mau jalan-jalan keluar kota. Aku mau jagain warung makan aja. Soale kalau Lebaran semua warung tutup, kalau kita buka pasti laris manis diserbu pengunjung."

"Semua orang juga bosan makan kupat opor sambel goreng yang full santan. Hari kedua pasti mereka mau cari variasi. Nah, khusus Lebaran kita jualan menu sayur asam dan sop aja. Yang enak dan segerr. Pasti banyak pembeli ngantri. Selain tentu saja mencari menu andalan warung makan kita, ES PISANG IJO ... "

Salut buat anak perempuan saya itu. Sudah ketularan ilmu marketing papanya. Dia tahu apa artinya DIFFERENSIASI. Menyajikan sesuatu yang berbeda, yang memiliki demand tersendiri. Saat semua menghadirkan menu santan, dia akan menyajikan sayur bening.

Dia tahu MOMENTUM. Saat warung yang lain tutup, warung makan kami malah akan buka. Ini saya sebut; Momentum Sayur Bening.

Saya jadi ingat tahun yang lalu saat Lebaran, saat pembantu mudik kampung, kami kesulitan cari makan. Terpaksa 2 hari makan sate sapi pak Kampleng Ungaran. Itu satu-satunya warung yang buka, selain McD 24 jam. Mungkin pengalaman Lebaran tahun lalu itu yang menginspirasi anak saya ini.

Supaya misi sayur beningnya berhasil, saya akan bantu buatkan spanduk MMT berbunyi;

LEBARAN WARUNG KAMI TETAP BUKA
MENU KHUSUS SOP DAN SAYUR ASAM
MINUMANNYA TETAP ES PISANG IJO


Jika anak saya tahu momentum sayur bening, kita semua mestinya juga bisa mencari momentum-momentum yang lain di bisnis properti. Ciptakan DIFFERENSIASI.

Saat yang lain berpikir rumah sederhana sehat (RSH) hanya type 22 (1 kamar) atau type 36 (2 kamar), beranikah anda membangun RSH type 54 (3 kamar) dari batako dan atap spandek??

‎ Saat yang lain berpikir setiap rumah mesti diberi carport yang membuat massa bangunan anda mesti mundur 4,5 m dari kavling terluar, padahal GSB cuma 3 m saja, beranikah anda membangun carport di lantai 1 dan rumahnya vertikal keatas supaya massa bangunan anda bisa maju kedepan sejauh 3 m dari sisi kavling terluar?

Saat yang lain menerapkan strategi rumah indent yang mewajibkan konsumen sudah mengangsur KPR selama 6 bln baru serah terima bangunan, beranikah anda menerapkan strategi rumah stok dimana begitu terbit Surat Persetujuan Kredit dari bank, konsumen langsung dipersilahkan masuk ke rumah baru??? Tanpa menunggu akad kredit.

Semua hanya contoh. Intinya, ciptakanlah differensiasi, tapi bukan asal different. Tetap mesti dikalkulasi benefitnya serta resikonya. Selamat mencoba.

TENGGELAM ATAU TIDAK?

TENGGELAM ATAU TIDAK?

Action Plan Adalah Kebutuhan

Dilakukan sebuah percobaan terhadap 10 anak-anak yang belum pernah diajari cara berenang sama sekali, tapi langsung dipaksa menyebur ke air yang dalam. Ternyata berdasarkan instink dan nalurinya, 10 anak-anak tersebut mampu survive dan tidak tenggelam. Bahkan pengalaman pertama masuk ke air tersebut sekaligus dijadikan pembelajaran buat 10 anak-anak tersebut untuk sebuah hal baru yang mengasyikkan, yaitu; BERENANG.

Hasil percobaan diatas tidak mempengaruhi prinsip saya bahwa sebaiknya seseorang diajari 'cara berenang' atau 'teknik berenang' terlebih dahulu sebelum diceburkan ke air. Boleh saja langsung diceburkan ke air sebelum diajari 'teknik berenang' asal kita selaku instruktur siap mendampingi dan jadi safety guard. Artinya ada mentor yang mendampingi.

Demikian pula pemahaman saya soal eksekusi pelaksanaan sebuah proyek properti setelah penguasaan lahan ada di tangan, yaitu bahwa sebuah proyek properti baru boleh dilaksanakan jika si Pimpro (pimpinan proyek) sudah menyiapkan ACTION PLAN untuk proyek yang akan dilaksanakannya. Action Plan tak harus secara detail ala modul yang diajarkan dalam Workshop KETEMU JIN PROPERTI, tapi Action Plan sederhana sekalipun asal memuat hal-hal yang pokok, sudah lebih dari cukup. Action Plan adalah kebutuhan.

Hal-hal pokok tersebut adalah ;
- Kebutuhan Modal Kerja
- Ekspektasi Laba
- Umur Proyek
- Budget Pematangan Lahan
- Budget Overhead Cost (OHC)
- Harga Pokok Tanah (HPT)

Diluar hal tersebut, yang perlu dipahami oleh seorang Pimpro adalah masalah LEGAL dan PERIJINAN. Saya sangat terhenyak ketika pernah ketemu sebuah kasus di Depok, seorang pemula dengan modal keberanian dan amunisi pas-pasan, mengeluh aplikasi KPR yang diajukan oleh konsumennya ditolak oleh bank. Alasannya? Karena lahannya belum sertipikat dan IMB belum terbit. Sementara progres fisik bangunannya sudah 90%.

Ya iyalah ... sudah pasti bank menolak KPR untuk sebuah obyek yang tak ada sertipikat dan IMB nya. Ini hal yang simpel dan sederhana. Tapi buktinya bisa terjadi. Penyebabnya karena minimnya pengetahuan Pimpro mengenai masalah legal dan perijinan.

Keberhasilan mendapatkan lahan, syukur-syukur HOT DEAL pantas disyukuri. Tapi sebelum melangkah lebih jauh, anda masih punya cukup waktu untuk sekedar bertanya dan berkonsultasi kepada praktisi dan mentor yang mampu memberi anda pencerahan soal membuat ACTION PLAN secara sederhana, syukur-syukur anda punya waktu mengikuti Workshop selama 2 hari agar memiliki skill membuat ACTION PLAN secara detail, sampai dengan proyeksi cashflownya.

Oh ya, saya lupa memberitahu bahwa percobaan terhadap 10 anak-anak di paragraf pertama diatas yang dimaksud adalah anak-anak GAJAH. Bukan anak manusia. Kalau percobaan terhadap 10 anak manusia dilakukan, hasilnya adalah 9 anak manusia tenggelam, dan 1 anak manusia selamat. 1 anak yang selamat itu bernama; TARZAN.

BARU 13 CALO YANG TERTANGKAP

BARU 13 CALO YANG TERTANGKAP

Otak Kanan Coy !!

Benar-benar otak kanan. Modal nekat. Gacuk ngglundung.

Sore ini usai rapat di Jakarta, saya langsung bergegas mau pulang langsung ke Semarang. Mau go show ke bandara gak berani. Kemungkinan dapat tiket kecil deh saat peak season Lebaran seperti ini.

Saya memilih go show ke stasiun Gambir saja. Berharap ketemu calo calo. Setahu saya baru 13 calo yang tertangkap, berarti masih gentayangan calo-calo lainnya.

Calo pertama menawarkan tiket Argo Sindoro jurusan Semarang seharga Rp 750.000,-. Mahal banget. Sambil mengucap amit-amit jabang bayi saya iyakan. Eh, 15 menit berlalu tiket yang dijanjikan tak kunjung datang.

Calo kedua menawarkan tiket Taksaka jurusan Yogya juga seharga 750.000 juga. Saya mikir-mikir, karena dari Yogya ke Semarang mesti naik travel lagi.

Tengok sana tengok sini gak ada calo lagi, saya kembali mencari calo kedua tadi yang menawarkan tiket Taksaka. Yeah, sudah keburu disambar orang tiket yang tinggal 1 seat itu.

Saya mulai panik. Saat ada calo ke 3 menawarkan tiket Cirebon Ekspres yang cuma sampai stasiun Tegal saja, saya langsung sambar seharga 350.000. Soal dari Tegal lanjut ke Semarang naik apa, itu urusan nanti. Mantan suporter nekat seperti saya takut apa? Yakin pasti bisa sampai ke Semarang dengan selamat.

Hehe .. Benar benar saya merasa otak kanan saya juga bisa dominan. Ala Lionel Messi. Biasanya saya suka kalkulasi ala otak kiri, mirip Christiano Ronaldo. Kali ini saya sangat menikmatinya.

Saya type orang yang tak berani menjual dagangan dan membagi brosur saat lahan belum saya kuasai.

Bahkan saya tak berani menjual kavling yang alas haknya belum berupa sertipikat (masih girik).

Saya type orang yang tak berani membangun sebelum IMB terbit.

Saya type orang yang selalu menyiapkan budget OHC (overheadcost) proyek mesti tersedia selama 6 bulan pertama karena berpandangan bahwa penerimaan normal baru mengalir mulai bulan ke 7 dan seterusnya.

Saya type orang yang mengajarkan kepada sales bahwa selama konsumen yang menyatakan batal secara lisan belum dibatalkan secara tertulis, maka unit tersebut belumlah menjadi stok yang bisa dipasarkan ke konsumen lain.

Saya type orang yang tak pernah menganggap sebuah proyek layak digarap jika tak memenuhi kaidah investasi 1:2:3 (modal 1 laba 2 waktu 3 tahun).

Tapi kasus naik Cirebon Ekspres ini menjadi bukti bahwa pada dasarnya manusia dikaruniai Tuhan otak yang luar biasa dan fleksibel. Terkadang dominan kanan, terkadang dominan kiri. Semua sesuai kebutuhan saja.

Tak perlu banyak pikir dan kalkulasi. Yang penting masuk gerbong. Bahkan saya menulis artikel ini didalam gerbong Cirex tanpa beban pikiran nanti dari Tegal ke Semarang naik apa. Enjoy aja coy.

Jika mampu mengajar cara membuat ACTION PLAN proyek secara detail, masak gak tahu mencari moda transportasi apa saja dari Tegal menuju Semarang.

Sepanjang tak lupa membawa kartu ATM, dunia ini gak jauh jauh amat kok.