INGIN JADI DIREKTUR PERUSAHAAN PROPERTI TANPA MODAL?

SAYA PILOTNYA, ANDA CO-PILOTNYA

MARI TERBANGKAN PESAWAT INI SAMPAI KE TUJUAN

Seorang pembaca blog menghubungi saya dan bertanya kepada saya;

“Mas AW, saya baca artikel anda yang menyebutkan bahwa mas AW tak mau ditawari tanah, tetapi lebih suka ditawari OPPORTUNITY. Dan disitu juga disebutkan bahwa jika saya membawa opportunity maka saya akan diberikan good will yang nilainya lebih dari sekedar fee perantara. Mohon pencerahannya soal ini ....”

Yeeesssss!!! Betul sekali. Saya menghargai seseorang yang membawa opportunity, yaitu mendapatkan deal tanah dengan skim bayar yang lunak (baca artikel; Pengusaha Properti Harus Bisa Negosiasi). Karena hanya dengan jalan inilah maka saya bisa membantu seseorang yang (maaf) tidak punya tanah dan tidak punya modal melimpah, untuk bisa menjadi pengusaha properti. Kata kuncinya adalah ‘dapatkan deal bagus’ dengan pemilik tanah. Istilah kerennya ‘HOT DEAL”.

Meski sudah berkali-kali saya jelaskan di artikel sebelumnya, tapi saya tak akan bosan untuk mengulangnya. Ini panduan skim lunak yang anda harus negoisasikan dengan pemilik tanah, yaitu ;

1. Uang muka maksimal 20% (duapuluh persen) dari harga tanah, dibayarkan saat PPJB notariil.  Kemudian meminta grace period untuk melakukan pengurusan perijinan sampai dengan terbit Ijin Lokasi/Ijin Prinsip dari Pemda setempat. Ketika ijin sudah terbit (estimasi 2 s/d 4 bulan), maka hitungan waktu baru berlaku.
2. Tanah kemudian dilakukan balik nama ke PT, dimana pihak PT menanda-tangani pengakuan hutang kepada pemilik  sebesar 80% x harga .
3. Menyepakati batas waktu pelunasan, dengan asumsi 1 tahun mampu memasarkan 1 ha tanah (hitungan dimulai diluar grace period)
4. Pembayaran  selanjutnya sesuai dengan progres penjualan, dengan realisasi pembayaran saat sudah dilakukan AJB PPAT dengan konsumen. (Pembayaran dilakukan dengan memperhitungkan nilai hutang  terhadap luasan tanah efektif yang bisa dijual. Lihat contoh perhitungan)

         Misal :

         Luas Tanah = 10.000 m2, harga Rp. 400.000/m2

         Nilai Tanah = Rp. 4.000.000.000

         Uang Muka 20% = Rp. 800.000.000

         Hutang Tanah = Rp. 3.200.000.000

         Luas Tanah (brutto) = 10.000 m2

         Luas Tanah (netto) = 60% x 10.000 m2 = 6.000 m2

         Pembayaran Tanah per 1 m2

         = Rp. 3.200.000.000 / 6.000 m2

         = Rp.    533.333/m2

Oh ya, kondisi diatas kita memperlakukan seolah kita jual beli bersyarat dengan pemilik tanah, yaitu bayar DP 20% dan sisanya dibayar sampai dengan jangka waktu tertentu. Kalau pemilik tanah alot dan susah diajak deal dengan skim tanpa bagi laba, keluarkan jurus kedua, yaitu membagikan laba alias menjanjikan profit sharing. Saya biasa memulai di angka 15% meski sebenarnya masih berani melepas sampai dengan maksimal profit sharing 30% kepada pemilik tanah.

Nah, kembali ke topik, yaitu berapa good will yang bisa saya janjikan kepada pembawa opportunity. Saya memiliki 2 opsi sebagai berikut ......

Notasi :

MPT = Mitra Pemilik Tanah

MPM = Mitra Pemilik Modal

MPK 1 = Mitra Pemilik Keahlian 1 (Ari Wibowo)

MPK 2 = Mitra Pemilik Keahlian 2 (pembawa opportunity)

PEMILIK TANAH TANPA PROFIT SHARING

MPM = 70%

MPK 1 = 15%

MPK 2 = 15%

PEMILIK TANAH MENDAPAT PROFIT SHARING

MPT = 30%

MPM = 50%

MPK 1 = 10%

MPK  2 = 10%

Jika bagian MPT tak mencapai 30%, maka selisihnya bisa didistribusikan ke MPM dan MPK.

Kenapa ada MPK 1 dan MPK 2? Karena dalam konteks ini, pihak yang membawa peluang adalah MPK 2, yaitu mendatangkan lahan dengan cara bayar lunak. Peluang inilah yang memiliki VALUE untuk dikonversi menjadi goodwill. Kalau hanya menunjukkan ada tanah dijual tapi harus bayar cash, maaf tak ada value apapun, kecuali fee perantara saja. Dan saat ini saya hanya berminat membeli lahan cash untuk area Yogya Sleman dan Semarang saja.

Sementara saya sebagai MPK 1 memainkan peran untuk mendatangkan MPM yang bersedia memodali proyek ini. Saya akan buatkan perencanaan (siteplan, desain arsitektur), Business Plan, Action Plan, yang itu semua menjadi bahan negosiasi dengan MPM. Jadi saya memainkan peran disini. Jika sebuah proyek sudah ada Action Plan-nya, maka nanti untuk pelaksanaannya tinggal mengacu ke Action Plan ini. Saya yang bertanggung-jawab untuk mendapatkan MPM. Jika sebuah proyek saya nyatakan bagus dan saya berani ambil, pasti ada keyakinan saya untuk mendatangkan pemodal. MPM bisa dari pihak ketiga, bisa dari perusahaan saya, bisa juga saya pribadi ikut secara proporsional.

Jika lahannya kecil (maksimal 5 kavling) dan dikelola dalam skenario perorangan, maka saya (MPK 1) akan bertindak sebagai Project Manager, dan MPK 2 akan saya tempatkan sebagai Deputy Project Manager. Ibarat mengemudikan sebuah pesawat, maka saya menjadi pilot dan pembawa opportunity (MPK 2) akan bertindak sebagai co-pilot. Kita berdua yang akan menerbangkan pesawat (baca; proyek ini) agar mendarat selamat sampai ke tujuan.

Jika lahannya besar dan mewajibkan menempuh skenario PT, maka MPK 2 akan ditempatkan menjadi salah satu Direksi di PT baru yang akan didirikan guna mengerjakan proyek ini. Mantap bukan? Hanya dengan modal mendatangkan peluang, anda akan duduk menjadi direktur sebuah perusahaan properti. Proyeknya riil, modalnya disediakan oleh MPM, dan anda akan bekerja menjalankan proyek tersebut dengan mentoring langsung dari saya selaku MPK 1. Anda dapat gaji bulanan, dan bertugas mengerjakan proyek tersebut dari awal hingga akhir nanti.

Sobat properti, kata kunci dari artikel ini adalah bagaimana anda mencari dan mendapatkan peluang. Silahkan berburu lahan, lalu mempraktekkan jurus negosiasi dengan panduan diatas. Sebenarnya kalau anda pernah mengikuti workshop KETEMU JIN PROPERTI, skill negoisasi anda bakal lebih lengkap karena anda akan dibekali dengan jurus-jurus sakti (jurus bedah rumah, jurus taichi master, jurus 123) dari Jin Properti. Cari di blog ini, jurus-jurus tersebut juga saya tulis. Tapi mungkin lebih meresap di benak anda jika langsung melihat simulasinya.

Pokoknya jangan pernah patah semangat dalam berburu lahan. Hunting dan huntinglah terus. Rasionya adalah 1:50. Anda survei lahan 50x, negosiasi 50x, dan mungkin hanya 1 yang berjodoh. Jika baru negoisasi 5x sudah anggap jurus ini hanya pepesan kosong, ya pertanyakan saja mentalitas serta keseriusan anda menjadi pengusaha properti.

Oke???? Tetap semangat !!!