ANDA SPEKULAN TANAH ATAU PENGEMBANG?

MANAJAMEN RESIKO 

DIDALAM BISNIS PROPERTI

Tahukah anda, bahwa saya sudah mendengar rencana jalan tol Semarang – Solo sejak saya masih duduk di bangku SMA? Tapi sampai sekarang ketika anak saya yang sulung sudah mau lulus SMA, maka yang namanya jalan tol Semarang – Solo itu masih operasional di ruas Semarang – Ungaran saja.

Tahukah anda bahwa seorang menteri (maaf saya tak bisa sebutkan namanya) di jaman Presiden Soeharto berkuasa pernah memborong lahan tambak ratusan hektar di kabupaten Bekasi, karena dalam sebuah rapat kabinet pernah memutuskan untuk membuka bandara baru di daerah Bekasi, tetapi ternyata kebijakan tersebut diralat dan diputuskan bandara baru dibuka di daerah Cengkareng Tangerang. Pasti pak menteri tersebut kecewa dan mimpinya memiliki proyek properti ratusan hektar disekitar bandara baru di Bekasi gagal total. Lahan tambaknya terbengkelai, tak jadi diurug untuk dijadikan proyek properti.

Tahukah anda bahwa banyak pengembang kelas kakap juga modalnya tertanam mati di lahan ratusan/ribuan hektar yang mereka beli di kawasan Jonggol Cariuk? Karena mereka mendengar RENCANA bahwa Bambang Trihatmojo (anak presiden waktu itu) bakal membuka kota baru di Jonggol dengan berbagai fasilitas dan prasarana modern. Nyatanya begitu presiden Soeharto lengser, rencana itu tinggalah rencana belaka. Bambang Tri tak mampu berbuat apa-apa mewujudkan rencananya menjadi sebuah fakta.

Sobat properti, akhir-akhir ini banyak pengembang yang mencoba membuka proyek properti di jalur Yogya menuju Wates Kulonprogo, karena isue panas bahwa  akan dibuka bandara baru di daerah tersebut. Banyak yang menggantang mimpi bahwa terwujudnya rencana bandara baru akan memberi berkah signifikan kepada mereka. Mungkin mereka sekarang belanja tanah dengan harga 200 – 300 ribu per meter persegi, dan berharap 2 – 3 tahun lagi harganya melambung menjadi 1 juta per meter dan mereka untung besar.

Jika anda seorang SPEKULAN TANAH, silahkan melakukan praktek tersebut. Tapi jika anda adalah pengembang properti, saran saya jangan melakukan spekulasi. Anda bukan spekulan tanah. Lakukanlah hal-hal yang terukur dan resikonya serendah mungkin. 

Teori saya adalah ; "JANGAN MENGAMBIL KEPUTUSAN BERDASARKAN RENCANA, TETAPI HARUS BERDASAR FAKTA DAN REALISASI DI LAPANGAN.” Kenapa? Rencana bisa berubah, rencana bisa tertunda, rencana bisa bergeser. Padahal investasi anda sifatnya sudah pasti. Uang sudah kecebur, bunga investasi sudah jalan terus, tapi potensi market di lapangan tak seperti yang diharapkan.

Lihat cerita soal jalan tol Semarang – Solo yang saya ceritakan diatas. Sejak saya SMA sudah mendengarnya, dan sampai saya sudah lulus kuliah , punya anak, dan anak saya sudah mau lulus SMA, baru sampai ruas jalan Ungaran (masih ada Bawen, Salatiga, Boyolali,Kartosuro, sampai Solo). Yang terwujud baru 15% saja dari ruas jalan Semarang – Solo. Padahal sudah memakan waktu 20 tahun sejak rencana tersebut dikumandangkan.

Untuk apa berharap beli lahan 300.000/m2 dan bisa dijual menjadi  1 juta/m2, tetapi ternyata justru dalam 2 – 3 tahun berjalan, lahannya tak bisa dikembangkan secara optimal. Karena daya serap pasar masih rendah, dan potensi market yang riil belum ada. Lebih baik menunggu sampai sebuah RENCANA yang anda dengar benar-benar terwujud (terealisasi ) alias sudah bertransformasi  menjadi sebuah FAKTA. Mungkin anda  tak akan menikmati margin tinggi, tapi anda juga tak memiliki resiko rugi yang tinggi. Bisnis harus berjalan dalam pengawalan instrumen MANAJEMEN RESIKO. Dan dalam pemahaman saya, mengambil keputusan berdasarkan RENCANA memiliko resiko yang tinggi ketimbang mengambil rencana berdasar sebuah FAKTA.

Baru-baru ini saya mendapat penawaran mengelola lahan eks tambak udang seluas 2 ha di luar Jawa untuk dikembangkan menjadi perumahan sederhana. Ketika saya bertanya apa potensi kawasan sekitarnya, dijawab disana ada rencana akan dibangun sebuah kawasan industri. Mendengar kata RENCANA sudah membuat saya alergi. Karena rencana bukanlah FAKTA. Saya dengan halus menjawab bahwa penawaran ini boleh disampaikan ulang kepada saya ketika kawasan industri yang diceritakan benar-benar sudah terealisasi. Banyak pabrik terbangun, buruhnya ribuan orang, dan potensi market sudah riil. 

Dijawab bahwa kalau kawasannya sudah ramai, mungkin tak akan dikerja-samakan dengan saya, tapi akan dijual saja secara glondongan kepada pihak lain. Hehe ..., ya gak apalah, silahkan saja kalau mau dijual. Mana mau saya disuruh masuk ketika potensinya masih belum jelas karena baru berdasar RENCANA, sementara kalau nanti semuanya sudah riil dan menjadi FAKTA, malah saya tidak diajak. Bisnis itu manajemen resiko, jadi kalau tahu resikonya tinggi, ya jangan diambil.