YUK BISNIS PROPERTI

WORKSHOP PROPERTI PRIVATE
CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG

Workshop Properti 2 Hari CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG akan segera diselenggarakan lagi tgl 14 - 15 sEPTEMBER 2013 mendatang, di Hotel Oasis Amir, Senen JAKARTA, dengan biaya mulai Rp. 3.000.000,-.

Ini adalah Workshopnya PERGURUAN KUNGFU PROPERTI dengan trainer Ir ARI WIBOWO (praktisi properti 18 tahun) yang siap menginspirasi anda memulai bisnis properti, dengan mengajarkan banyak hal-hal penting yang anda perlukan guna menjadi praktisi properti, yaitu;

1. Teknik memiliki saham besar dengan setoran kecil.
2. Teknik mengakuisisi lahan dengan skenario legal dan skenario pembayaran yang aman.
3. Teknik menghitung proyek properti secara Quick Count.
4. Teknik membuat ACTION PLAN yang menjadi acuan pelaksanaan proyek.
5. Teknik membuat MARKETING PLAN supaya jualan anda laris manis
6. Dan lain-lain

Early bird Rp. 2.500.000,- hanya untuk 3 pendaftar pertama. Peserta ke 4 dan selanjutnya sudah dikenai biaya normal Rp. 3.000.000,- 

Pembayaran dilakukan ke;
BCA cab. Ungaran
Atas nama ARI WIBOWO
A/C 222 0365789, 

konfirmasi pembayaran ke no HP Ari Wibowo : 0878 325 11 888.

Info lebih lanjut hubungi;

• Sdr. Iwan : 0813 2508 8845

TERNYATA OH TERNYATA, SAYA TERTIPU DENGAN GAYANYA

TERNYATA OH TERNYATA
SAYA TERTIPU DENGAN GAYANYA

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Lama tak naik kereta api, saya kaget ketika tahu PT KAI sudah melakukan banyak kebijakan revolusioner dalam manajemen penumpang yang mereka lakukan. Tapi yang saya mau ceritakan disini adalah khusus kereta Eksekutif. Soal kelas bisnis dan ekonomi saya tidak paham kondisi update.

Saya kaget saat tahu sekarang PT KAI tidak menjual tiket suplisi alias tiket tanpa tempat duduk. Dulu saya sering beli tiket suplisi ini dan kemudian nongkrong di bordes (sambungan gerbong) atau duduk di restorasi (gerbong makan). Naik KA sering jadi pilihan terakhir saat urusan saya di Jakarta baru selesai diatas jam 18 dan tak mungkin mengejar flight pesawat jurusan Semarang yang flight terakhirnya jam 19.00. Waktu itu, tidak dapat tiket normal (ada tempat duduk) bukan halangan untuk batal naik KA. Tiket suplisi (tanpa tempat duduk) jadi pilihan saya,

Pemeriksaan tiket didalam KA sekarang juga berlapis. Tidak cuma melibatkan kondektur saja, tapi melibatkan pengamanan internal dari PT KAI dan juga polisi. Cara ini meminimalkan adanya kolusi antara kondektur dan penumpang yang tidak membeli tiket resmi.

Pembelian tiket KA sekarang juga bisa dilakukan secara online melalui Indomaret. Bahkan reservasi bisa anda lakukan online melalui call centre (021) 121. Luar biasa. Secara marketing ini adalah terobosan yang luar biasa untuk memperpendek jalur distribusi tiket ke konsumen.

* * *

Sobat properti, apa yang dilakukan oleh manajemen PT KAI itu dalam ilmu marketing disebut FOCUS. Focus adalah salah satu hal yang membuat produk kita memiliki keunggulan kompetitif terhadap kompetitor di mata konsumen, selain melalui cara differensiasi dan cost leadership. Dan mengingat tidak ada kereta api swasta yang dikelola selain oleh PT KAI, maka kompetitor PT KAI saya asumsikan adalah moda transportasi lainnya, yaitu maskapai penerbangan ataupun perusahaan otobus.

Dalam hal ini PT KAI fokus meningkatkan kualitas pelayanan kepada konsumennya, dengan memberikan berbagai kemudahan dalam membeli tiket, dan memberikan kenyamanan yang lebih baik saat penumpang berada didalam kereta. Toilet di gerbong KA eksekutif sekarang juga airnya lancar mengalir dan selalu tersedia handsoap.

Tapi ada satu hal yang membuat saya tersenyum kecut, yaitu ulah crew KA yang membagi-bagikan makanan seolah-olah sebagai service yang free of charge. Gayanya meyakinkan seakan itu makanan gratis untuk semua penumpang. Ternyata oh ternyata .... selesai makan ada nota tagihannya. Benar-benar saya tertipu dengan gayanya itu. Hahaha .. Tapi saya tetap happy dan tidak komplain sama sekali. Saya merasa senang dengan banyaknya perubahan yang dilakukan oleh PT KAI.

Sobat properti, sudahkah anda menerapkan FOCUS di proyek properti anda?

Caranya dimulai dengan menyebutkan berbagai benefit yang bisa diperoleh konsumen jika membeli produk perumahan di proyek anda, misalnya;

a. Lokasi mudah dijangkau, hanya 500 meter dari jalur angkot
b. Satu-satunya cluster di kabupaten xxx yang punya kolam renang.
c. Lebar jalan 8 meter
d. Saluran listrik dibawah tanah
e. Keamanan 24 jam
f. Bebas banjir

Jika anda sudah menyebutkan benefit sebanyak-banyaknya, kemudian pilihlah 'the most benefit', yaitu benefit yang dianggap paling memiliki nilai jual atau manfaat di mata konsumen.

Saya ambil contoh seolah anda memilih item (b), yaitu tersedianya fasilitas kolam renang di proyek anda. Karena itu satu-satunya perumahan dengan model cluster yang ada di kabupaten tersebut. Nah, tugas anda sekarang adalah FOCUS mengeksplorasi apa saja supaya timbul banyak ekstra benefit dari fasilitas kolam renang.

Misalnya;
- Kualitas airnya dibuat lebih bening, dengan cara melakukan water treatment yang semula 1x seminggu menjadi 2x seminggu.
- Jam buka operasional dibuka lebih pagi, dari semula jam 10 menjadi jam 7 pagi.
- Disediakan water heater di ruang bilas sehingga pengunjung tak lagi bilas pakai air dingin melainkan memakai air panas.
- Dibuatkan mini cafetaria yang menjual makanan dan minuman.
- Tiap week end dan hari libur ada live music untuk menghibur pengunjung.
- Tiap hari libur nasional disediakan soft drink gratis dengan cara tukar tiket.

Tugas anda sekarang adalah menerapkan FOCUS di proyek properti anda masing-masing. Dan jadikanlah itu sebagai competitive advantage terhadap kompetitor anda.

GAGAL NYABUN DI KAMAR MANDI

GAGAL NYABUN DI KAMAR MANDI
Seni Budgeting

Pagi ini saya dibikin senewen di kamar mandi sebuah hotel di Solo. Saat lagi bersiap mau menjadi pembicara Seminar CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG yang diselenggarakan oleh HIPMI Solo.

Gara-garanya saya gagal mendapatkan setelan yang pas untuk mendapatkan air hangat buat mandi. Kran air panas dinginnya sangat susah dikendalikan. Disetel warna MERAH, mengucur air yang panasnya sakit di punggung. Disetel warna BIRU, mengucur air dingin yang membikin tubuh menggigil.

Cari setelan tengah-tengah yang pas supaya mengalir air HANGAT benar-benar sulit. Sudah diatur dengan pelan-pelan. Menggeser kran sedikit-sedikit. Tapi tetap saja yang mengucur air panas atau air dingin. Tak bisa diperoleh air HANGAT. Setelan kran nya sungguh susah diatur. Antara panas dan dingin benar benar tak bisa didapat titik tengahnya.

Saya sampai gagal nyabun di kamar mandi. Hanya menyiram sebentar dengan air dingin lalu buru buru ngambil handuk, hehe .....

Saya jadi membandingkan kejadian di kamar mandi ini dengan kondisi saat kita membikin BUDGET bangunan atau infrastruktur didalam ACTION PLAN proyek kita. Sangat sulit mengestimasi budget yang tepat dan presisi.

Jika kita budget harga borongan yang longgar, kita akan mudah mendapatkan rekanan kontraktor yang bersedia menggarap pekerjaan kita. Tapi resikonya, mungkin harga jual kita kurang kompetitif karena dibebani budget yang besar.

Sebaliknya jika kita budget harga borongan dengan konsep slim and fit (ngepas), maka kita akan beroleh pembebanan yang relatif tidak berat ke proyek kita, tapi konsekwensinya susah banget mencari rekanan pemborong yang mau menerima SPK dari kita.

Jadi kita memlih cara budgeting yang mana? Kalau saya memilih kabur, gak jadi nyabun. Tapi tetap mandi, hehe .... Maksudnya, budget air dingin, tapi tetap jadi bangunan atau infrastaruktur dengan kualitas yang bagus.

URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA BEKASI

URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA BEKASI



Jika anda ingin mengembangkan lahan perumahan dibawah 1 ha di kota Bekasi, mungkin pengalaman yang sudah kami lakukan ini bisa menjadi masukan.

Kami memiliki lahan seluas 8.900 m2 status SHM. Terletak ditengah kota, di pemukiman penduduk yang padat. Berdasarkan konsultasi dengan BPN, maka luasan dibawah 1 ha tak perlu memakai Ijin Lokasi dari Walikota. Berdasarkan konsultasi dengan Pemkot, luasan dibawah 2 ha tak perlu memakai Ijin Lokasi. Ada beda informasi. Tapi karena luasan lahan kami 8.900 m2, maka itu tak menjadi masalah.

ITGT (Ijin Tata Guna Tanah)

Yang pertama diurus adalah ITGT (Ijin Tata Guna Tanah) dari BPN guna memastikan apakah lahan milik kita memang bisa digunakan untuk perumahan. Saat mengajukan kita hanya perlu melampirkan bukti kepemilikan hak dan copy identitas pemilik. Sambil mengajukan permohonan sesuai form.

Nanti dari BPN akan mengirim tim survei ke lokasi. Ijin ini akan terbit kisaran 3 minggu, dan biayanya dialokasikan saja kisaran Rp 2.000/m2 x luas lahan.

IJIN SOSIALISASI WARGA

Warga yang memiliki lahan berbatasan langsung dengan lahan yang mau kita kerjakan mesti menyatakan persetujuannya dengan membubuhkan tanda tangan di form yg bisa kita peroleh form nya di kantor kelurahan. Tentu saja RT dan RW juga wajib mengetahui. Disinilah kepandaian bernegoisasi dan sosialisasi sangat diperlukan. Terkadang kita mesti membayar social cost supaya tercapai kondisi win-win dan warga welcome dengan proyek kita.

REKOMENDASI PENGAPLINGAN

Dengan dilampiri Ijin Sosialisasi Warga, kita mengajukan permohonan Rekomendasi Pengaplingan dari Kantor Kelurahan, dengan menyerahkan gambar siteplan sesuai yang kita rencanakan. Saat membuat siteplan, kita mengacu pada fatwa planologi kota Bekasi bahwa efektivitas lahan max 60% dari lahan. Jadi kavling efektif (saleable area) maksimal hanya 60% saja. Rekomendasi Kelurahan ini bisa terbit kisaran 2 minggu. Biayanya masih wajar dan proporsional.

IJIN PENGAPLINGAN

Berbekal Rekomendasi dari Kelurahan, maka siteplan kita bawa ke kantor kecamatan, untuk diterbitkan Ijin Pengaplingan yang notabene juga berlaku sebagai pengesahan atas siteplan yang kita ajukan. Ijin ini terbit 2 minggu sejak diajukan. Biaya masih wajar dan proporsional.

Catatan;
Khusus pengaplingan yang dilakukan dalam proses ini, kami tidak dikenakan persyaratan apapun semacam; penyediaan lahan makam, UKL/UPL, peil banjir dll. Semua syarat tersebut tidak diminta.

IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)

Berdasarkan Ijin Pengaplingan, maka kita bisa langsung mengajukan IMB sesuai dengan kavling (blok-no) yang sudah ditentukan di siteplan. Biaya (include retribusi IMB) per unit kisaran Rp 2 - 3 juta. Dan selesai dalam waktu 2 minggu sejak diajukan.

SPLITSING SHM

Berdasarkan siteplan yang sudah disahkan oleh Kecamatan, kami langsung mengajukan splitsing (pemecahan) ke BPN sesuai jumlah kavling yang direncanakan. Tak ada masalah walaupun ada puluhan sertifikat pecah masih keatas nama 1 orang, yaitu kami sebagai pemilik.

Nah, dengan sudah dilaluinya tahapan prosedur tersebut, anda sudah memiliki IMB dan sertipikat pecahan. Dan aktivitas membangun serta memasarkan sudah bisa anda laksanakan dengan aman dan nyaman. Bahkan perbankan sekalipun siap anda gandeng untuk membiayai proyek perumahan yang anda laksanakan.

Tips Properti ; URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA DEPOK

URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA DEPOK

Berikut sharing dari saya yang pernah mengembangkan lahan seluas 6.400 m2 di Kelurahan Ratujaya Kecamatan Pancoran Mas Kota DEPOK. Tepat di tepi rel KA, yang bersisian dengan jalan raya arah Citayam.

Lahan dibeli oleh PT dimana saya selaku Dirutnya. Sehingga skenario legalnya; kami lakukan PPJB lunas disertai Kuasa Menjual, Kuasa Mengurus dan Kuasa Membangun. Kemudian oleh notaris dilakukan penurunan hak dari SHM menjadi SHGB terlebih dahulu. Setelah berstatus SHGB, barulah kami lakukan AJB PPAT dan nama PT dimasukkan (balik nama). Waktu itu skenario ini kami pilih karena pemilik menjual lahan dengan kepentingan mau ikut suaminya pindah ke Jepang. Kami takut nanti ada urusan yang tak bisa selesai tanpa menghadirkan pemilik jika kami memakai skenario PPJB dan Kuasa Jual saja.

IJIN WARGA

Berbekal SHGB atas nama PT, dan dilampiri data data PT selaku badan hukum, kami mengurus Ijin Warga, yaitu pernyataan tidak keberatan dari warga yang berbatasan langsung dengan lokasi kami, dan tentu saja diketahui Ketua RT, Ketua RW, dan Lurah. Untuk memudahkan pengurusan ini, kami memakai jasa staf kelurahan dan tahunya terima beres.

REKOMENDASI KECAMATAN

Setelah Ijin Warga yang diketahui RT, RW, Lurah di tangan, kita mengajukan Rekomendasi ke Kecamatan, yaitu Rekomendasi untuk membangun perumahan di lahan yang kami miliki.

Pengurusan sangat cepat, kisaran 1 minggu saja sudah selesai. Biaya juga wajar dan proporsional.

IPR (IJIN PEMANFAATAN RUANG)

Tahapan berikutnya adalah mengajukan IPR ke Badan Pelayanan Perijinan Terpadu cq Dinas Tata Kota. Dimana nantinya DTK akan mengirim tim kecil guna mensurvei lokasi kita dan mengecek batas batas lahan yang kita kuasai, serta verifikasi secara de facto benarkah kita sebagai pemilik lahan. IPR terbit kisaran 2-3 minggu, dilengkapi advis planologi yang berisi; efektif lahan yang diijinkan, KDB, GSB dll. Ada retribusi resmi yang kita bayar dalam pengurusan IPR.

PEIL BANJIR

Setelah IPR terbit, kita mesti mengurus peil banjir di Dinas Pengairan dan Sumber Daya Air (PSDA). Relatif cepat, kisaran 1 minggu bisa kita peroleh.

BERITA ACARA PENYERAHAN TANAH MAKAM

Selain peil banjir, kita juga mesti menyediakan alokasi lahan makam seluas 2% x luasan lahan yang kita ajukan IPR. Tak mesti lahan bersertipikat, tapi masih status Girik atau Letter C juga diperbolehkan. Lahan makam mana yang bisa kita bebaskan, biasanya sudah diarahkan oleh staf DTK. Lakukan Pelepasan Hak melalui Kepala Desa atau Lurah tempat tanah makam berada, maka SPH (Surat Pelepasan Hak) tersebut sudah cukup menjadi dasar buat kita menyerahkan ke Badan Aset Daerah guna dibuatkan Berita Acara Penyerahan Tanah Makam.

Catatan;
UKL UPL tidak diminta karena luasannya kecil. Amdal Lalin (lalu lintas) tidak diperlukan kecuali lahan berada ditepi jalan kelas propinsi atau negara.

PENGESAHAN SITE PLAN

Setelah memiliki IPT, Peil Banjir, dan Berita Acara Penyerahan Tanah Makam, maka kita bisa mengurus pengesahan Site Plan di DTK. Ada retribusi resmi yang harus dibayar dalam pengurusan ini. Siteplan selesai kisaran 2-3 minggu, dimana siteplan ditanda tangani oleh Kepala BPPT atas nama Walikota Depok.

IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN)

IPR adalah dasar buat mengajukan IMB, tentu saja dengan lampiran copy SHGB Induk. Di kota Depok, jika anda mengurus IMB atas nama PT, maka seluas apapun bangunan yang akan diajukan IMB nya, mesti ada audiensi dengan Walikota. Sementara kalau IMB atas nama perorangan hanya bangunan diatas 200 m2 yang mesti audiensi dengan Walikota. Retribusi IMB di Kota Depok relatif mahal. Dan menunggu jadwal audiensi dengan Walikota juga bisa membikin hati senewen. Tapi begitu sudah dapat jadwal audiensi, maka hanya dalam hitungan 1-2 hari, IMB anda sudah bisa terbit.

SPLITSING SHGB

Sambil mengajukan IMB, kita bisa mengurus pemecahan sertipikat jika anda menghendakinya. Dasar pecah ke BPN adalah siteplan yang sudah disahkan oleh Pemkot Depok (DTK). Meski anda juga bisa memilih tetap memakai SHGB Induk dan baru dipecah jika sudah terjadi AJB PPAT dengan konsumen.

Demikian yang bisa saya sharingkan. Semoga bermanfaat.

Kalau perlu sharing soal urus Ijin di Depok untuk lahan luasan besar yang lebih rumit karena ada Ijin Lokasi, nanti saya sharingkan juga. Karena saya pernah mengurus Ijin Lokasi seluas 15 hektar di Kleurahan Bojongsari Kecamatan Sawangan DEPOK.

Terima kasih.

Tips Properti ; URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KAB. SEMARANG

URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KAB. SEMARANG

Kalau mau bisnis perumahan dengan pengurusan perijinan paling simpel dan cepat, bisa anda temui di Kota Ungaran yang menjadi ibukota Kabupaten Semarang.

Sejak berlaku UU Otonomi Daerah, pengurusan ijin tak ada yang standar. Tapi jenis serta tahapan yang saya lakukan di Kabupaten Semarang ini saya yakini prototype standar di kota kota kabupaten yang ada di Jawa Tengah khususnya. Jadi bisa anda simak dan jadi referensi misalkan mau mengurus ijin perumahan di Temanggung, Wonosobo, Purbalingga, Purworejo, Banyumas dll.

Berikut adalah sharing dari saya yang pernah mengurus ijin untuk lahan seluas 6.500 m2 di Kelurahan Genuk Kecamatan Ungaran Barat, dimana 2.000 m2 diantaranya masih berstatus sawah. Status Hak Milik.

PENGERINGAN

Pertama tama lahan yang masih berstatus sawah dikeringkan, dimana kami memakai jasa notaris yang berjanji bisa mengurus dalam tempo 2 minggu di BPN. Setelah status sawah berubah menjadi tanah darat, barulah kami mengajukan tahapan selanjutnya.

SURAT KETERANGAN LOKASI

Berhubung luasan dibawah 1 ha, tak disyaratkan mengajukan Ijin Lokasi, tetapi cukup Surat Keterangan Lokasi. Tak bisa memakai nama perorangan, mesti badan hukum. Tapi demi mensiasati agar status tanah tetap HM tanpa perlu turun hak menjadi SHGB, permohonan diajukan dengan memakai wadah CV, yang syaratnya nama pemilik yang tertera di sertipikat mesti masuk ke CV menjadi salah satu sekutu aktif.

Pengurusan SKL hanya memakan waktu 3 hari kerja saja, dimana dokumennya ditanda tangani oleh Kepala Kantor BPN.

Tidak diperlukan UKL UPL, Peil Banjir, ataupun Penyerahan Tanah Makam.

PENGESAHAN SITE PLAN

Berbekal Surat Keterangan Lokasi, maka kami mengajukan desain siteplan ke Kantor Pelayanan Perijinan Terpadu cq. Dinas Pekerjaan Umum. Dan setelah membayar retribusi resmi yang relatif murah, maka dalam waktu 3 hari saja siteplan sudah terbit. Cepatnya pengesahan siteplan juga karena siteplan kami sudah memenuhi kriteria lahan efektif maksimal hanya 60% saja.

IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN)

Kebetulan desain denah tampak potongan rumah yang akan kami bangun sudah siap bendelannya, dan begitu siteplan terbit, maka permohonan IMB Induk kami ajukan. Retribusi yang normal tarifnya langsung kami bayar. Dan dalam tempo 3 hari saja, IMB Induk sudah berada ditangan kami. Semua sangat cepat. Di Kabupaten Semarang, IMB Induk selalu disebut IMB Sementara, karena setelah bangunan selesai 100% baru bisa diajukan IMB pecahannya. Akan tetapi untuk pengurusan KPR pihak bank sudah mau terima hanya dengan copy IMB Induk yang dilegalisir. Jadi semua beres.

SPLITSING SHM

Dengan lampiran Siteplan yang sudah disahkan Dinas PU, kami mengajukan pemecahan Sertipikat per kavling ke BPN, yang dijanjikan selesai kisaran 3 minggu.

Selesai sudah. Mudah dan serba cepat sekali mengurus perijinan di Kabupaten Semarang. Biaya juga relatif normal bahkan murah.

Bahkan pernah saya urus revisi siteplan dimasukkan jam 9 pagi, habis makan siang sudah ditelpon untuk ambil berkas yang sudah ditanda tangani Kepala Dinas PU.

Bukan cuma untuk skim pengurusan Ijin lahan dibawah 1 ha, saya juga pernah mengurus Ijin Perumahan seluas 5,5 ha di Kota Ungaran, yang semua dokumen perijinan selesai dalam waktu 2 minggu saja, meski produknya berupa Ijin Lokasi yang ditanda tangani Bupati. Itu akan dibahas dalam ulasan tersendiri.

Demikian, semoga bermanfaat.

BERLIBUR KE HONGKONG DENGAN ISTRI ORANG

BERLIBUR KE HONGKONG DENGAN ISTRI ORANG
Reward And Punishment

Seorang teman bertanya, bagaimana jurus ampuh buat meningkatkan omset penjualan di perusahaan dia yg memasarkan rumah sederhana dgn jumlah sales force yg cukup besar, kisaran 10 org, dibagi 2 grup dgn 2 org supervisor.

Saya katakan begini; Yang pertama, naikkanlah fee penjualan sales 50% dari ketentuan yang sekarang. Lalu buatlah aturan main "G3KO" artinya Get 3 units or Kicked Out. Jualah 3 unit perbulan per sales atau kena pecat.

Kemudian buatlah kompetisi dengan reward Top Sales (ranking #1)berhak mendapat hadiah berlibur ke Hongkong bersama pasangannya. Dan ranking #2 berhak mendapat sepasang sandal jepit.

Teman saya kaget. Lho?? Kenapa ranking #2 cuma dapat hadiah sandal jepit? Bukan berlibur ke Bali misalnya.

Saya jawab; Selalu tanamkan mental nomer #1 kepada semua sales force kita. Jangan pernah mau jadi ranking #2. Karena ranking#2 tak ada artinya.

Lalu kenapa yang gagal menjual 3 unit perbulan mesti kena pecat? Tugas sales adalah menjual. Jika dia tidak bisa menjual, berarti dia tidak produktif. Dia tak pantas duduk di kursi sales. Itu bentuk punishment. Sementara reward sudah ditunjukkan perusahaan dengan kenaikan fee sales 50%.

Mengenai hadiah ke Hongkong, biarkan dia pergi bersama pasangannya, dimana akomodasi ditanggung perusahaan, dan berikan juga uang saku yg pantas.

Maksudnya berlibur ke Hongkong bersama istrinya atau suaminya? Kata teman saya yang bos perusahaan tersebut. Ah, jangan pusing .. Itu urusan yg menang. Mau ajak istri sendiri atau istri orang, yang penting omset perusahaan meningkat. Betul kan? Kataku. Hehe .., temanku cuma nyengir kuda.

Dan hanya dalam 3 bulan, omset penjualan perusahaan temanku yg menjalankan masukan dariku tadi naik 2x lipat.

ISTRIKU MASIH PIPIS DI CELANA

ISTRIKU MASIH PIPIS DI CELANA

Bercerita Tentang Dirinya Sendiri

Berceritalah 1 kalimat kepada beberapa teman yg sedang nongkrong bersama. Misalnya; "Anakku yg kelas 4 SD minta les bahasa Inggris lho .."

Kemungkinan besar jawabannya justru begini;

"Wah, kalau anakku malah mintanya les bahasa Mandarin."

"Anakku kudaftarin les renang, tapi sebentar minta berhenti .."

"Anakku sudah 2 tahun terakhir ikut les piano dan sering menang kontes..".

"Istriku, eh .. anakku malah selalu pipis di celana saat ikut les renang."

Jaka Sembung makan ikan. Gak nyambung kan?

Anda bercerita tentang anak anda, tapi tak ada yg menanggapi cerita tentang anak anda, misalkan memberikan referensi tentang tempat kursus bahasa Inggris yg bagus atau hal lainnya. Semua justru sibuk bercerita TENTANG DIRINYA SENDIRI.

Kita semua perlu tahu bahwa minat dan ketertarikan terbesar manusia sebenarnya adalah kepada dirinya sendiri. Buatlah mereka bercerita tentang diri mereka sendiri, pasti akan dilakukan mereka dgn senang hati.

Saat ini teknik menjual (selling skill) yang populer adalah MENJUAL SECARA KONSULTATIF. Yaitu dgn cara melakukan teknik probing (penyelidikan) secara terselubung (close) ataupun terang terangan (open), guna mengetahui kebutuhan dan keinginan konsumen, sebelum anda menawarkan produk barang atau jasa yg sesuai dgn keinginan dan kebutuhan mereka.

Sudahkah sales force anda melakukan TEKNIK MENJUAL SECARA KONSULTATIF? Yang memiliki urutan; Probing - Supporting - Closing.

Atau masih memakai gaya lama, Tell and Sell (Katakan dan Jual)?

Jika anda ingin OMSET PENJUALAN naik, hubungi Jin AW untuk mengajarkan SELLING SKILL kepada sales force anda.

CD SUPERMAN WARNA BIRU

CD SUPERMAN WARNA BIRU
Berpromosi Secara Unik


Seorang teman berprofesi dokter sedang memulai bisnis propertinya yg pertama kali, ketemu saya hanya 4 hari sebelum launching yg dia rencanakan. Dia launching proyeknya dgn menggelar pameran di sebuah mall. Dia meminta jurus launching yang 'ces pleng'. Itu istilah dia.

Pertama saya katakan pada dia, bahwa launching dgn menggelar pameran seperti ini sebenarnya kurang tepat. Karena kondisi fisik di lapangan secara visual belum ada yg bisa dipamerkan kepada calon konsumen, karena progres pasti masih minim.

Saya katakan kepada dia, bahwa sesuai life cycle product, proyek baru yg saya asumsikan masih berada dlm tahap INTRODUCTION tersebut tugas utamanya adalah menciptakan AWARENESS. Dikenal oleh konsumen. Namanya masuk ke benak konsumen. Jadi fokuslah membagikan selebaran informasi.

Meski begitu, saya tetap berikan jurus sederhana kepada dia seperti ini;

Buatlah umbul umbul sejumlah 100 buah, yg dipasang di lokasi proyek, dan meluas ke radius 100 m dari lokasi.

Yang kedua, jika ada 4 SPG yg direncanakan jaga pameran, saya usulkan menambah 1 ABG cowok yg khusus bertugas membagi bagikan flyer atau selebaran, tapi pakaiannya mesti unik agar punya STOPPING POWER yg kuat. Agar banyak pengunjung mall mendekat dan mengamati, nah saat itulah flyer dia bagikan.

Saya usulkan pakai baju ala Superman, lengkap dgn jubah melambai dan CD yg dipakai diluar. Jubah dan CD nya pilih warna biru, ala kostum klub Chelsea. Jangan warna merah karena nanti Superman bingung pakai apa, hehe ..

Dokter itu nampak bengong dgn usulan saya. Tapi saya langsung menyalami dia dan langsung pergi.

Seminggu berikutnya, iseng iseng saya datang ke mall mau mengintip pamerannya. Astaga, Superman yang bagi bagi flyer bukan cuma ada 1 orang, tapi malah 2 orang. Seorang pakai CD warna merah, seorang pakai CD warna biru. Dan stan pamerannya dikerubuti banyak pengunjung mall.

Benar benar dokter kreatif !

KASIRNYA MANIS

KASIRNYA MANIS
More Than Expectation

Suatu kesempatan, saya bersama beberapa rekan alumni SMPN 12 Semarang melakukan reuni kecil dengan makan siang bersama di sebuah Kolam Pemancingan daerah Jimbaran Ambarawa Kab. Semarang. Ada banyak sekali kolam pemancingan disana. Kami asal masuk saja.


KEBUTUHAN (need) kami adalah sebuah tempat yg santai dan nyaman buat bernostalgia. Dan KEINGINAN (want) kami adalah ditempat tersebut tersedia menu santap siang yang menggoyang lidah.

Keinginan kami terkabul. Ikannya gurih renyah. Sambalnya pedas mantap. Suasananya sejuk khas pegunungan. Pokoknya santai dan happy bersama teman teman. Habis bayar tagihan kisaran 250.000, kasir disitu menanyakan alamat lengkap rumah dan no HP. Saya malas menjawab. Ngapain tanya-tanya segala, begitu kataku dalam hati. Tapi berhubung mbak kasirnya yang manis bertanya dengan sopan, kuberikan data-data yang dia minta.

Waktu berlalu. Sampai suatu saat saya dikejutkan oleh kedatangan 2 orang naik sepeda motor ke rumah, membawa sekarung buah rambutan. Katanya untuk pak Ari Wibowo, hadiah dari kolam pemancingan pak Yono di Jimbaran Bandungan. Kejadian itu hampir 2 minggu sejak kunjungan kami kesana.

Wah, saya benar-benar surprise. Kolam pemancingan itu sebenarnya sudah mampu memenuhi Kebutuhan (need) dan Keinginan (want) saya. Tapi dia memberi bonus sesuatu yang diluar EKSPEKTASI saya. More than expectation. Pastilah saya merasa senang sekali diperlakukan seperti itu.

Percayakah anda bahwa jika suatu saat saya pengin makan ikan bakar lagi ke Jimbaran Bandungan pasti saya akan kembali ke kolam pemancingan pak Yono? Pasti, karena kiriman sekarung buah rambutan tersebut membekas di hati saya.

Jika pak Yono pengusaha kolam pemancingan mampu mengambil hati pelanggannya dengan memberi sesuatu diluar ekspektasi pelanggan, kenapa anda tidak mencoba lakukan hal yang sama terhadap produk barang atau jasa anda? Jual properti lalu memberi bonus; langganan TV kabel setahun, peralatan golf, dll. Asal jangan langganan gratis majalah Playboy aja deh ..., hehe

Sukses!!

GADIS BERAMBUT 32 HELAI (jurus jari lentik)

GADIS BERAMBUT 32 HELAI

Jurus Jari Lentik

Konon pada suatu ketika, di kerajaan Harmoni Raya hidup seorang ibu tua dengan seorang anak gadis semata wayangnya. Ibu itu hidup bahagia berdua saja dengan anaknya itu. Akan tetapi menjelang anak gadisnya tumbuh dewasa, ada perasaan yang membuat gundah ibu tua itu kala memikirkan masa depan anaknya.

Hal itu dikarenakan paras rupa anak gadisnya sangatlah jelek.., saking jeleknya konon rupa anaknya digambarkan hanya mempunyai rambut 32 helai. Dengan kondisi yang begitu apakah nantinya ada jejaka yang mau mempersunting anaknya..?

Si Ibu tua tidak lantas menyerah dan berhenti berharap, dia lantas berpikir dengan keras untuk mengusahakan masa depan anaknya kemudian setiap hari Si Ibu berdoa kepada Tuhan untuk diberikan jalan keluar dari kesulitannya itu.

Akhirnya dengan doa yang terus menerus, yang pertama muncul di hati Si Ibu adalah suatu HASRAT KEINGINAN akan doanya suatu saat bisa terkabul. Dan semakin lama berdoa bertambah lagi perasaan di hati si Ibu KEYAKINAN bahwa nanti bukan saja jejaka sembarangan yang akan mempersunting anaknya. Melainkan bahkan sang Raja dari negeri itu sendiri . Lo bagaimana Bisa..?

Rupanya Si Ibu sudah mendapatkan ilham dari yang Kuasa tentang bagaimana cara membuat anak putrinya dapat dipersunting raja.

Setelah merasa waktunya sudah cukup, dipanggilah anak gadis tersebut kemudian si Ibu mengutarakan maksud hatinya untuk menjodohkan si anak dengan sang raja. Dan setelah mendengarkan maksud ibunya si anak juga setuju untuk melakukan ritual yang akan dilakukan.

Pertama-tama dihiaslah anak gadinya itu dengan sangat cantiknya. Tetapi aneh, yang dihias ternyata cuma sebatas jari tangannya saja.. dan memang jadi sangatlah cantik dan menawan jari anak gadis itu. Kukunya dipotong rapi dan dicat dengan menarik, ditambah sedikit painting dan cincin emas berlian menghias jari-jarinya. Belum lagi aroma bau harum yang semerbak..

Tetapi toh tetap saja anak tersebut masih jelek..! tapi tunggu dulu, si Ibu kemudian mengambil kurungan yang rapat dan dimasukannya si anak kedalam kurungan, dan hanya dikeluarkannya jari-jarinya saja.

Hmm.., sekarang kecantikan anak itu muncul karena cuma terlihat hanya jari-jari lentik dan harum yang amat sangat menarik.

Setelah memasukan anaknya ke dalam kurungan si Ibu pergi berkeliling ke seantero negeri untuk mengumumkan bahwa dia sekarang mempunyai seorang anak gadis yang sangat cantik, yang bahkan kecantikannya bisa membuat silau para bidadari.

Tanpa henti-henti dan tiada mengenal lelah si Ibu terus mempromosikan kecantikan anaknya ke semua orang di negeri itu. Dan orang-orang pun mulai berdatangan ke rumah si Ibu untuk menyaksikan kecantikan anaknya.

Alkisah cerita tentang kecantikan anak gadis si Ibu tersebut akhirnya sampai juga ke telinga raja yang memang sedang mencari jodoh, dan sang raja akhirnya berkenan juga untuk pergi menyaksikan sendiri kecantikan gadis tersebut.

Dengan iring-iringan bala tentara kerajaan, sang raja datang ke rumah si Ibu dan menyaksikan sendiri akan kecantikan jari-jari si gadis. Menyaksikan kecantikan jari itu angan sang raja ikut melambung membayangkan kecantikan si gadis. Jika jarinya saja demikian cantik apalagi rupa paras si gadis? Mungkin memang kecantikannya bisa menyaingi bidadari kahyangan, demikian angan sang raja.

Akhirnya sang raja tidak dapat menahan keinginannya untuk dapat melihat rupa si gadis secara langsung, dan sang raja meminta pada si Ibu supaya membuka kurungannya.

Si Ibu dengan mantap dan percaya diri akhirnya membuka juga kurungan si gadis… Dan terjadilah MIRACLE (keajaiban)..!

Rupanya berkat DOA si Ibu yang terus menerus memohon dan besarnya HASRAT KEINGINAN dan KEYAKINAN dari si Ibu turunlah para bidadari kahyangan menitis ke dalam tubuh si anak gadis. Dan terperanjatlah mata semua orang termasuk sang Raja menyaksikan kecantikan anak gadis tersebut.

Akhir cerita dongeng, akhirnya si anak gadis dipersunting oleh sang raja dan hidup bahagia bersama dengan ibunya di istana kerajaan.

Cerita tersebut diatas hanyalah sebatas dongeng yang tidak jelas asal usulnya.

Yang perlu kita cermati adalah bahwa cerita itu sangat pas jika dibuat untuk menggambarkan tentang konsep dasar pengembangan dari sebuah proyek real estate. Apa hubungannya.. ?

Diibaratkan kita sebagai pengembang adalah si Ibu tua, dan proyek yang akan kita garap sebagai si gadis kemudian calon costumer adalah sang raja.

Seperti ibu tua, kita juga mengharapkan proyek yang akan kita garap walaupun masih jelek dapat segera laku dijual. Awalnya jika masih berupa tanah kosong atau masih berupa hutan, proyek kita amatlah jelek (gadis rambut 32 helai). Tetapi kita dapat membuat sang raja (costumer) tertarik dengan cukup hanya membangun sebagian dari infra kita (jari) yang mewakili seluruh gambaran dari proyek kita tersebut. Infra (jari) yang kita bangun haruslah sangat cantik sehingga dapat melambungkan angan-angan siapa saja yang melihatnya.

Dengan hanya membangun sebagian infra kita sudah dapat melakukan promosi dan mengajak calon costumer yang datang untuk membayangkan kecantikan seluruh proyek. Biarkan angan dari costumer sendiri yang akan membayangkan kecantikan proyek kita. Sehingga terjadi booming pembelian (perkawinan) di awal proyek pada saat semua masih di angan-angan.

Pada saat proyek masih belum jadi (rupa gadis masih jelek) kita sudah konsisten melakukan positioning produk untuk target costumer tertentu (positioning gadis buruk rupa untuk menjadi istri raja) disertai HASRAT KEINGINAN dan KEYAKINAN yang kuat dari kita (si Ibu). Hasrat keinginan dan keyakinan yang kuat disertai dengan doa yang terus menerus bisa mendatangkan Miracle (keajaiban).

Miracle (keajaiban) yang terjadi adalah dengan adanya booming pembelian, timbul piutang yang menggelembung dan pada akhirnya bisa kita realisasikan pencairan dananya untuk modal kita mempercantik (membangun) keseluruhan proyek.

Percaya tidak percaya, begitulah kira-kira... TETAP SEMANGAT.

GAK NAFSU KETEMU OM OM

GAK NAFSU KETEMU OM OM

Strategi Bernegoisasi

Dalam sebuah transaksi pastilah terjadi proses negoisasi dan tawar menawar. Disinilah seninya, karena kita bisa memainkan jurus ampuh kita buat mendapatkan deal yang bagus.

Jangan membeli lahan dari orang yang niatnya setengah-setengah menjual lahannya. Dengan tanda-tanda;

1. Minta kita yang datang ke rumah/kantornya penjual. Tak mau ketemu di lokasi obyek yang dijual.
2. Yang dikirim mendampingi kita mensurvei lokasi adalah orang suruhannya.
3. Susah banget sekedar memberikan data-data yang kita minta, misal; copy sertipikat dan copy NJOP.
4. Memposisikan kita yang butuh, dengan pertanyaan menjengkelkan; "Anda mau membeli lahan saya berapa?" Tanpa dia menyebutkan harga yang dia harapkan terlebih dahulu.

Tinggal pergi saja deh, GAK NAFSU KETEMU OM OM pemilik lahan macam beginian. Karena bisa dipastikan tak bisa kita dapatkan deal bagus.

Jika kita punya gandengan Mitra Pemilik Modal (MPM) yang memiliki amunisi kapital cukup buat membayar tunai keras, pastikan kita sudah mendapatkan LABA DISAAT PEMBELIAN. Jika harga normal 100, maka kita bisa membeli di harga 60-70. Artinya kita sudah memperoleh laba 30-40, meski belum bisa dinikmati.

Tanda-tanda bahwa penjual dalam posisi BUTUH bisa kita lihat;

1. Pemilik mau menemui kita di lokasi obyek yang ditawarkan. Bahkan kalau pemilik mau datang ke tempat kita, sudah menunjukkan secara bargaining dia dibawah kita.
2. Sangat kooperatif memberikan data yg kita butuhkan.
3. Bersedia membuka harga dan minta kita menawar.

Selamat bernegoisasi, dapatkan good deal. Dapatkan LABA DISAAT PEMBELIAN.

LABA DI TANAH ATAU BANGUNAN (pembebanan laba)

LABA DI TANAH ATAU BANGUNAN
Pembebanan Laba

Tiap pengembang punya cara hitung dan konsep tersendiri dalam pembebanan laba. Apakah mau dititipkan di TANAH atau BANGUNAN (mungkin) sama saja. Tapi perhatikan contoh kasus dibawah ini;


Lahan 10.000 m2

Harga @ 120.000/m2

Harga Tanah Brutto = Rp. 1.200.000.000

Efektif 60% x 10.000 m2 = 6.000 m2.

Dibagi menjadi 50 kavling x 120 m2

Harga Tanah Netto =
Rp 1.200.000.000 : 6.000 m2
= Rp. 200.000/m2 (I)

Biaya ijin, legal dan pajak-pajak
= Rp. 120.000.000. (A)

Biaya pematangan lahan (infra, utilitas)
= Rp. 780.000.000 (B)

Biaya overhead cost (gaji, promosi, operasional, inventaris kantor dll)
= Rp 50.000.000 x 12 bulan
= Rp 600.000.000 (C)

TOTAL BIAYA (A + B + C)
= Rp 1.500.000.000

Jika kita tahu luas lahan efektif ada 6.000 m2, maka pembeban biaya adalah ;
= Rp. 1.500.000.000 : 6.000 m2
= Rp. 250.000,-/m2. (II)

Jadi HARGA POKOK TANAH adalah
= (I) + (II)
= Rp. 200.000 + Rp. 250.000
= Rp. 450.000

Asumsi;
Target laba 1 hektar = Rp. 1,2 Milyar
= Rp 1.200.000.000 : 6.000 m2
= Rp. 200.000 /m2

Harga Jual Tanah
= 450.000 + 200.000
= 650.000 /m2.

LABA DENGAN CARA PEMBEBANAN DI TANAH ;

T-48/120

Bangunan
= 48 x 1.500.000 = 72.000.000

Tanah (HPT + Laba)
= 120 x 650.000 = 78.000.000

(Laba 200.000 x 120 m2  = 24.000.000)

Lain-lain = 10.000.000

Harga Jual = Rp. 160.000.000

(Sebelum up PPH 5% dan PPN 10%)

DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI BANGUNAN ;

Asumsi jumlah unit = 50

Laba per unit = Rp 24.000.000

Bangunan
= 2.000.000 x 48 = 96.000.000

(Laba 500.000 x 48 m2 = 24.000.000)

Tanah
= 450.000 x 120 = 54.000.000

Lain lain = 10.000.000

Harga Jual = Rp. 160.000.000

(Sebelum up PPH 5% dan PPN 10%)

SAMPAI DI TITIK INI, KELIHATANNYA MAU MEMBEBANKAN LABA DI TANAH ATAUPUN BANGUNAN BISA DISIMPULKAN SAMA SAJA

Tapi coba kita buat kasus bahwa daya serap pasar untuk harga 160 jt dianggap terlalu tinggi, dan kita mau mengecilkan luasan bangunan menjadi T-36 supaya bisa dijual lebih murah. Apa yang terjadi???

DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI TANAH ;

Harga berkurang karena luasan bangunan mengecil
= (48 - 36) x 1.500.000
= 18.000.000

Harga semula Rp 160 jt menjadi 142 jt.

LABA?? Tidak terpengaruh.


DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI BANGUNAN ;

Harga bangunan mesti berkurang 18.000.000 supaya bisa mendapatkan hasil akhir berupa harga jual yang sama, yaitu 142.000.000.

Harga bangunan
= (96.000.000 - 18.000.000) : 36 m2
= 78.000.000 : 36
= 1.888.888 /m2

Laba Semula
= (2.000.000 - 1.500.000) x 48
= 24.000.000

Laba Sekarang
= (1.888.888 - 1.500.000) x 36
= 14.000.000

LABA?? Berkurang.

Sekarang mari kita buat kasus jika misalnya luasan bangunan dibesarkan dari T-48 menjadi T-60;

DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI TANAH ;

Harga naik ;
= (60 - 48) x 1.500.000
= 18.000.000

Jadi jika harga semula Rp 160 jt maka sekarang naik menjadi 178 jt.


DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI BANGUNAN

Harga bangunan juga dinaikkan 18jt supaya hasil akhirnya tetap ketemu di harga jual yang sama, yaitu 178 jt.

Harga Bangunan
= (96.000.000 + 18.000.000) : 60 m2
= 114.000.000 : 60 m2
= Rp. 1.900.000 /m2

Laba semula
= (2.000.000 - 1.500.000) x 48 m2
= 24.000.000

Laba sekarang
= (1.900.000 - 1.500.000) x 60 m2
= 24.000.000

KESIMPULAN ;

Dengan cara membebankan laba di tanah, maka saat type bangunan diperbesar atau diperkecil, labanya TETAP.

Tetapi dengan membebankan laba di bangunan, saat type bangunan diperkecil labanya menjadi berkurang. Sementara saat type bangunan diperbesar, labanya tetap alias tidak bertambah.

Jadi saya pribadi dalam membuat ACTION PLAN di proyek yg saya kembangkan, memilih membebankan laba di tanah saja.

Tapi semua pilihan tak ada yang salah atau benar. Kadangkala hanya soal kebiasaan saja.

Sukses !!! Thanks

KITA PENGEMBANG BUKAN KONTRAKTOR

KITA PENGEMBANG, BUKAN KONTRAKTOR

Omset Besar Tapi Laba Kecil

Suatu ketika saya diundang teman di Jambi, guna menjadi teman diskusi untuk kasus manajemen di proyek properti miliknya. Dia cerita kalau penjualan proyeknya tak jelek jelak amat, tapi dia mengalami kesulitan cashflow. Sampai sampai bayar kontraktor tertunda.

Dengan bangga my pren cerita kalau omsetnya tiap bulan tak pernah kurang dari 1,5 Milyar. Bulan kemarin terjual 4 unit dengan omset 1,7 Milyar diluar PPN.

Tunggu pren, berapa anda katakan?? Terjual 4 unit, tapi omset 1,7 M. Berarti rata-rata harga per unit 425 juta diluar PPN.

Otak empiris saya langsung berhitung, jika 1 unit profit marginnya 20%, berarti 1 unit ada laba 105 jutaan. Sebulan laba 420jt. Kenapa bisa sulit cashflow??

Setelah saya analisa dan pelajari, ketahuan deh ini penyakitnya;

Rupanya type yg dijual adalah bangunan 2 lantai T-150/128.

Harga borongan bangunan 1,8 jt x 150 = 270 jt.

Biaya lain-lain (sambung listrik, sambung air, retribusi IMB, split SHGB, fee sales dll) = Rp. 10 jt.

PPh Final = 5% x 425 jt = 21,25 jt.

Berarti harga tanah =123,75 jt alias kisaran Rp 970.000,-/m2.

Astaga, setelah saya breakdown lebih kedalam lagi, ketahuan bahwa profit 1 unit hanya 50 jt saja, alias kisaran 12,5% dari omset. Wah wah, ini jelas ada strategi yang salah dan perlu dibenahi.

Kemudian saya merekomendasikan 2 hal kepada my pren tersebut;

Berdasar pengalaman empiris saya, profit margin yang normal dalam bisnis properti adalah min 20% dari omset. Jika tak mencapai 20%, coba dikotak katik, pasti ada yang gak beres.

Bangunannya diperkecil pren. Kita ini PENGEMBANG, bukan KONTRAKTOR. Kita cari untung dari jual lahan yang sudah kita matangkan dan diberi added value. Bukan dari jual bangunan. Makin besar type bangunan, makin besar modal kerja yang mesti kita keluarkan. Buat apa dilakukan jika tak memberi tambahan laba buat kita??

Ingat, Laba = Manfaat - Biaya.

Jika tak menambah manfaat, kenapa mesti memperbesar biaya.

Enam bulan sejak kunjungan tersebut, teman saya cerita kalau rumah T-150/128 sudah dia ubah menjadi T-65/128. Harga jualnya kisaran 250jt. Penjualan dia meningkat menjadi 7-8 unit perbulan, dan cashflow dia lancarrrrrrrrr.

HANYA KARENA GERIMIS BANDARA BANJIR SEBAHU

HANYA KARENA GERIMIS, BANDARA BANJIR SEBAHU
Jurus Serempetan

Apa yang ada di otak warga Semarang jika melihat di halaman utama koran lokal ada judul headline seperti itu? Lalu dilampiri gambar ada 3 orang memakai baju kerja yang terendam air sebatas dada, sambil mengangkat tas kerjanya diatas pundak supaya tidak basah kena air.

Semua imajinasi orang, mulai dari warga kota biasa, pengusaha yang biasa mondar mandir naik pesawat, sampai Walikota Semarang dan Gubernur Jateng yang tinggal di Semarang, pasti langsung terbelalak matanya. Bayangkan! Bandara banjir sebahu. Jelas transportasi udara menjadi terganggu. Dan semua sangat penasaran membaca lengkap isi beritanya. Itu berita heboh yang layak dikonsumsi.

Ini lanjutan beritanya;

Tapi jangan kuatir ada pesawat yang batal terbang, karena itu tadi cuma penggalan pantun pendek yang menjadi pemenang dalam lomba kreativitas antar staf PKP menyambut Hari Kebangkitan Nasional. Pantun selengkapnya berbunyi;

HANYA KARENA GERIMIS
BANDARA BANJIR SEBAHU
HANYA KAMPOENG SEMAWIS
YANG PANTAS JADI PILIHANMU

Kampoeng Semawis saat ini sedang mengadakan gelegar promo berupa paket pemberian subsidi angsuran KPR ..... Dst. Dan seterusnya .... Dan seterusnya.

Untuk foto 3 orang terendam air sebahu saya beri keterangan;

Kampoeng Semawis memiliki waterpark yang membuat anda selalu tergiur untuk menikmati kesegaran airnya. Kalau perlu pulang kerja boleh langsung nyebur tanpa harus ganti kostum.

Kena bukan??

Judulnya diberi penjelasan bahwa itu hanya penggalan pantun.

Fotonya diberi penjelasan soal waterpark yang ada di Kampoeng Semawis. Kenyataaannya memang foto dibuat di kolam renang. Airnya saja biru jernih. Kalau banjir pasti coklat keruh.

Itu adalah teknik beriklan yang memiliki STOPPING POWER dahsyat, yang membuat semua pembaca yang sempat membaca judulnya, dijamin tertarik membaca isinya. Apalagi saya tempatkan di halaman utama, sudah pasti kemungkinan dibaca orang sangat besar.

Teori antara judul iklan dan badan iklan yang sebenarnya tidak nyambung ini saya namakan TEORI SREMPETAN. Asal bisa nyrempet dikit saja, pembaca masih bisa menerima. Intinya teori srempeten ini supaya kita bisa membuat sebuah judul iklan yang punya Stopping Power kuat karena menarik perhatian.

Buatlah judul yang unik dan menggelitik, lalu srempetkan sedikit saja dengan badan iklan yang menjadi inti pesan.

Jika anda menyimak beberapa artikel yang saya tulis, lihatlah judulnya selalu memiliki stopping power yang kuat, misal;

BERLIBUR KE HONGKONG DENGAN ISTRI ORANG.
ISTRIKU MASIH PIPIS DI CELANA
GAK NAFSU KETEMU OM OM
CEWEK GENIT BERDADA RATA

Padahal isinya terkadang gak relevan. Srempetannya hanya ada di 1 atau 2 kalimat saja. Tapi pembaca tak merasa terkecoh, karena memang bisa nyambung, hehe ...

Itu hanya entry point yang menggiring pembaca masuk ke essensi dan pesan iklan yang ingin kita sampaikan.

Jadi?? Galilah kreativitas anda, membuat judul iklan yang HEBOH, UNIK, MENGGELITIK, lalu carilah celah bagaimana menyerempetkan judul heboh dengan stopping power kuat tersebut dengan badan iklan yang memuat isi promosi sebenarnya.

Selamat berkreasi !!!!

RENCANA MEMBAWA BENCANA (investasi jangan berdasarkan rencana)

RENCANA MEMBAWA BENCANA
Investasi Jangan Berdasarkan Rencana

Seorang teman yang sudah level Investor cerita ke saya bahwa dia baru saja salah investasi, karena membeli lahan seluas 1.900 m2 seharga 2,2 Milyar tapi tak bisa dijadikan apa apa. Lokasinya di kota Ungaran, tepat ditepi jalan yang akan jadi akses tol Semarang - Solo.

Lebar depan cuma 18 m2 lalu ngantong kedalam dengan bentuk tak beraturan. Ketika dibuat jadi siteplan perumahan, hanya ketemu efektivitas lahan 50% karena bentuknya yang asimetris. Harga perolehan yang sudah 1,15 jt/m2 ketika efektif cuma 50% berarti harga efektif tapi mentah sudah 2,3 jt/m2. Belum ditambah biaya infra, utilitas dan OHC. Apalagi dibebani laba. Bisa bisa harga jual lahan jatuh Rp 3jt/m2. Impossible untuk kelas Kota Ungaran.

Sementara mau dibuat komersil berupa ruko ya percuma karena lebarnya cuma 18 m saja. Dapat 3 ruko saja paling banter. Dan sisa lahan belakang sia sia.

Saya tanya kenapa membeli lahan tersebut? Alasannya dia mendengar info bahwa jalan tersebut di tahun 2010 ini juga akan dilebarkan kisaran 15 m, dengan harga 'ganti untung' sebesar Rp 5jt/m2. Jika lahannya seluas 270 m2 kena ganti untung Rp 5jt/m2, ada uang masuk Rp 1,35 M.

Berarti dia mendapat lahan seluas (1.900 - 270) alias 1.630 m2 seharga (2,2 M - 1,35 M) alias Rp 850jt atau Rp 520.000/m2. Itu harga yang bagus untuk jalan raya yang dilewati akses keluar masuk pintu tol.

Lalu kenapa kok bilang rugi?

Ternyata berdasarkan kemampuan PT Jasa Marga melobi dinas dinas terkait, di ruas jalan tersebut tak jadi dilebarkan melainkan hanya akan dilakukan TRAFFIC MANAGEMENT, dimana jalan tersebut akan diatur hanya menjadi 1 arah saja, dan keluarnya diarahkan ke jalur lain.

Oh astaga, sudah gak jadi dapat 'ganti untung' sekarang malah dapat musibah jalur yang semula 2 arah akan dijadikan 1 arah yang tentunya akan mengurangi valuenya. Pantas teman saya itu mengeluh rugi dan salah investasi.

Pelajaran apa yang bisa kita petik dari kasus tersebut?? Jangan mengambil keputusan investasi hanya berdasarkan sebuah RENCANA yang didengar. Karena rencana bisa diubah, bisa juga ditunda pelaksanaanya. Dan itu diluar kontrol kita. Ambilah keputusan hanya berdasar FAKTA yang ada dan sudah terjadi.

Sambil bergurau saya katakan; Lha saya aja sudah dengar info ada tol Semarang - Solo sejak saya masih SMA. Sekarang sampai saya punya anak sudah kelas 2 SMP, jalan tol itu belum diresmikan. Coba kalau sejak th 1988 beli lahan untuk dijadikan rest area, bisa bisa 22 tahun cuma dapat hasil panen singkong aja, hehe ....

KETIDAK PASTIAN BERPIHAK PADA KITA

KETIDAKPASTIAN BERPIHAK PADA KITA

Dua tahun yang lalu saya pernah membeli lahan di daerah Magelang seluas 5.500 m2 yang masih berupa sawah tapi lokasinya strategis dan aksesnya bagus. Harga normal kisaran 200.000/m2 tapi berhubung pak haji pemilik tanah butuh uang cepat buat Lebaran, dia bersedia deal di harga 125.000/m2 saja. Harga Rp 687,5 jt. Berarti ini membeli dengan harga njomplang.

Pak haji cuma minta DP 87,5 jt dan sisanya 600 jt saya titip dalam bentuk cek tapi tanggal kosongan, dengan perjanjian cek dititipkan di Notaris dan bisa dicairkan 1 minggu sejak konfirmasi tertulis bahwa SHM sudah jadi.

Lahan statusnya masih Girik. Jadi yang dilakukan adalah tanda tangan Pelepasan Hak, lalu Notaris akan mengurus sampai dengan terbit SHM atas nama saya. Diestimasi kisaran 6 - 7 bulan.

Tapi yang terjadi adalah bahwa proses pensertifikatan memakan waktu sampai 16 bulan. Entah kenapa saya tidak tahu. Mungkin karena diproses melalui jalur biasa. Tak ada doping percepatannya. Buat saya tak ada untungnya selesai dipercepat toh uang yang ditanam baru 87,5 jt saja.

Saat SHM selesai dan cek 600 jt dicairkan, harga di lokasi tersebut sudah naik menjadi 250.000/m2. Tertunda 16 bulan memberi keuntungan saya mendapat lahan dengan harga 50% dari harga normal.

Pelajaran yang bisa dipetik adalah; BUATLAH AGAR KETIDAK PASTIAN BERPIHAK KEPADA KITA. Saya yakin anda paham apa yang saya maksudkan.

Salam Properti !!!

BEBEK BELUR bagi hasil dengan MPM)

BEBEK BELUR
Bagi Hasil Dengan MPM

Soal bagi hasil dengan MPM (Mitra Pemilik Modal), berdasarkan pengalaman empiris saya yang sudah menggandeng banyak MPM, mereka cukup tertarik dengan return kisaran 18% - 24% setahun. Jangan berikan lebih dari itu.

Saya pernah berikan hasil investasi kisaran 36% - 48% kepada MPM dilandasi rasa optimis yang overdosis. Hasilnya? BEBEK BELUR. Seperti kerja paksa sia sia.

Return max 24% tersebut dihitung dari besarnya modal yang ditanam. Jadi misal MPM tanam 1 Milyar, berikan saja 240jt/thn. Sudah cukup menarik. Meski ini bukan patokan pasti.

Jika dihitung dari profit proyek secara global, max hak MPM adalah kisaran 25 % - 35%. Pengalaman empiris saya menunjuk di angka tersebut. Itu dengan catatan SELURUH MODAL KERJA proyek dibiayai oleh MPM.

Background MPM juga mempengaruhi bargaining. Modal dari profesional semacam dokter atau dosen kadang lebih mudah didapat ketimbang modal dari seorang bankir perorangan, hehe ..

Apapun itu, usahakan SEEK FIRST TO UNDERSTAND THEN TO BE UNDERSTOOD. Berusahalah terlebih dahulu memehami kebutuhan MPM, baru meminta kebutuhan kita dipahami.

Sukses !!

AFSEL VS MEKSIKO (seni memprediksi)

AFSEL VS MEKSIKO

Seni Memprediksi

Pesta bola kelas dunia segera dimulai. Partai pembuka antara tuan rumah AFSEL melawan MEKSIKO adalah sajian pembuka. Bagaimana prediksi anda?? Skor akhir berapa?

Bagi pemain properti, memprediksi berapa target penjualan anda setiap bulan atau akumulasi 1 tahun wajib dilakukan. Ini untuk FORECASTING CASHFLOW dan pembebanan Overhead Cost yang wajib anda lakukan.

Contoh kasus;
Misal saya punya lahan seluas 12.000 m2. Efektif 60% atau seluas 7.200 m2.

Dibagi menjadi 60 kavling dengan luas rata-rata 120 m2/kavling.

Kemudian saya lakukan MARKETING RESEARCH (analisa lingkungan, analisa kompetitor, dll), sehingga muncul output misalnya kemampuan daya serap pasar di lokasi kota tempat proyek kita dikembangkan adalah 6 unit perbulan.

Nah, artinya saya bisa estimasi umur proyek saya adalah 16 bulan, yaitu;

3 bulan masa PRA PEMASARAN

10 bulan (60:6) masa PEMASARAN

3 bulan masa PASCA PEMASARAN

Estimasi umur proyek 16 bulan bisa saya pakai datanya untuk estimasi hal-hal sbb;

Estimasi biaya OHC;
@ 30jt x 16 bln = 480 jt

Estimasi membangun rumah stok;
= 6 unit x T-36 x Rp 1.500.000/m2
= Rp 324.000.000,-

Dibayar 4x termin, berarti tiap bulan mesti ada budget 81jt/bln.

Hehe .. Itu cuma membuktikan bahwa seorang pemain properti sudah sepatutnya memiliki kemampuan MEMPREDIKSI pasar.

Piala Dunia? AFSEL bakal draw 1-1 melawan Meksiko di partai pembuka.

KORSEL VS YUNANI (sentimen psikografis)

KORSEL VS YUNANI
Sentimen Psikografis

Ketika di Piala Dunia ada partai KORSEL melawan YUNANI, kebanyakan rakyat Indonesia saya yakin lebih mendukung KORSEL. Kenapa?
Ada 2 alasan;

1. KORSEL adalah salah satu wakil dari benua Asia. Dan sebagai sesama bangsa Asia ada sentimen geografis yang mengemuka disini. Ini disebut (salah satu bagian dari) PSIKOGRAFIS.

2. Beberapa pemain KORSEL lebih dikenal oleh kita dan tak asing di telinga. Terutama Park Ji Sung yang bermain di klub Manchester United. Sementara pemain Yunani terasa asing di telinga. Dan kecenderungan kita adalah lebih memilih yang familiar dan dikenal karena PUBLIKASI yang kita nikmati sebelumnya, ketimbang memilih yang asing dan tidak dikenal.

Apa yang berlaku ANALOG dari case diatas didalam bisnis PROPERTI??

Sentimen PSIKOGRAFIS perlu diperhatikan dalam memasarkan produk properti kita. Sebagai contoh, saya yang sejak SD sampai kuliah tinggal di daerah Semarang Selatan bersama ortu, ketika membeli rumah sendiri juga memilih rumah yang ada di daerah selatan Kota Semarang.

Adik saya saat membeli rumah sendiri juga memilih daerah Banyumanik yang juga ada di wilayah Selatan.

Psikografis yang lebih dominan sebenarnya adalah jika dikaitkan dengan tempat dimana calon konsumen bekerja. Konsumen cenderung memilih perumahan yang lokasinya tak jauh dengan kantor atau perusahaan dimana dia bekerja atau menjalankan usahanya. Alasannya pasti supaya waktu tempuhnya relatif lebih dekat.

Dan jika kita tahu Park Ji Sung sangat dikenal ketimbang pemain Korsel lainnya, itu karena PUBLIKASI klub Manchester United yang masuk ke mata dan telinga kita sangat intensif, sampai sampai kita merasa akrab dengan sosok Park Ji Sung.

Implemantasinya;

Jika misalkan kita memasarkan produk properti didaerah Condongcatur YOGYA misalnya. Lebih baik minggu pertama launching kita lakukan dulu soft launching dengan memasang 100 spanduk dalam radius 2 km dari lokasi. Sebut saja ring 1. Mencoba menjaring konsumen dari wilayah sekitar kita. Dan di lokasi (site) kita pasang umbul umbul 25 buah.

Minggu ke 2 kita pasang spanduk radius 2 - 5 km dari lokasi. Menyisir ring 2. Ke area yang lebih luas. Pemetaan zona (maping) seperti ini perlu dilakukan supaya pendistribusian informasi menjadi efektif. Jika kita percaya terhadap aspek Psikografis yang dibahas diatas, maka kemungkinan menjaring calon konsumen yang berada dalam radius 5 km (ring 1 dan 2) dari lokasi proyek cukup besar ketimbang kita sporadis memasang spanduk di lokasi yang jauh dari site.

Baru di minggu ke 3 kita pasang iklan di Koran Kedaulatan Rakyat yang sudah mencakup area DIY dan sekitarnya. Sekaligus kita launching, yang ditandai dengan (misalnya) peletakan batu pertama pembangunan rumah contoh.

Ini upaya menjaring konsumen di area yang lebih besar. Karena walau kita percaya aspek Psikografis, tapi tetap saja marketnya tipis dan wajib menyasar market yang lebih besar.

Pelajaran dari artikel ini adalah supaya kita memahami aspek PSIKOGRAFIS, dan melakukan PUBLIKASI (promosi) secara tepat sasaran.

Salam properti. Sukses !!!!