BETULKAH MERINTIS BISNIS PROPERTI SEBAGAI PENGEMBANG BENAR-BENAR GAMPANG??? Silahkan simak jawabannya disini : http://bukupengembangproperti.blogspot.com/2012/03/merintis-bisnis-properti-sebagai.html

Cari Artikel Menarik Disini

Sabtu, 28 Agustus 2010

SUAMI ORANG MASUK KAMAR KOST



SUAMI ORANG MASUK KAMAR KOST
Cara Beriklan Yang Efektif

Suatu hari, karena sedang santai dan seluruh berita sport serta politik sudah dibaca tuntas, iseng-iseng saya membaca iklan baris.

IKLAN KOST

Terima kost karyawati baik-baik, AC, KM didalam, air panas, parkir luas, cuci setrika. Radio Dalam II No xx JKT.

Saat membaca iklan KOST seperti diatas, apa yang muncul dibenak kita?

Cuma wanita yang boleh kost disitu. Pria sudah pasti ditolak.

Kata karyawati berarti pelajar dan mahasiswi ditolak? Mungkin ini belum tentu, bisa kompromi.

Karyawati baik-baik? Maksudnya bukan karyawati bar atau pub yang pulang kerja jam 2 dinihari dan suara sepatu boot nya mengganggu orang tidur. Karyawati baik-baik berarti juga tak pernah mengajak suami orang masuk ke kamar kost.

Fasilitas AC, KM didalam, air panas, parkir luas. Ini memberi gambaran bahwa kost yang ditawarkan adalah kost executive. Jangan berharap uang kost perbulannya cuma 500.000 saja. Mungkin kisaran 1,5 jt s/d 2 jt perbulan.

Benar-benar iklan yang bagus. Hanya 3 baris saja, tapi sudah memberikan informasi yang sangat jelas. Siapa yang disasar langsung bisa dipahami dari iklan 3 baris tersebut.

SEGMEN nya jelas; wanita karyawati.

TARGET nya jelas; wanita karyawati yang sanggup bayar uang kost minimal 1,5 jt/bulan.

POSITIONING nya jelas; hanya menerima karyawati baik-baik.


Tantangan buat anda, yang mesti menggali ide dan kreativitas untuk menciptakan iklan singkat tapi informatif, komunikatif, dan efektif untuk mempromosikan produk properti kita.

Ini contoh sebuah iklan baris yang efektif ;

TOWN HOUSE MODEL STUDIO DI PEJATEN, BONUS GARASI DI LANTAI 1, FASILITAS SWIMMING POOL BERSAMA, HARGA DIBAWAH 300 JUTA.

TOWN HOUSE MODEL STUDIO
Menjelaskan bahwa produk yang ditawarkan adalah model studio, berarti cuma 1 kamar besar multi fungsi. Ini jelas menyasar eksekutif bujangan atau pasangan muda tanpa anak, dengan life style tanpa pembantu.

DI PEJATEN
Menggambarkan lokasinya yang strategis dan bagus di Jakarta Selatan, antara Warung Buncit dan Pasar Minggu.

BONUS GARASI DI LANTAI 1
Menjelaskan bahwa ada garasi di lantai 1. Berarti kamar studio ada di lantai 2.

FASIILITAS SWIMMING POOL BERSAMA
Menunjukkan ada fasilitas cukup eksklusif yang bisa dinikmati.

HARGA DIBAWAH 300 JUTA
Mungkin harganya 299 juta. Berarti DP minimal 30 juta. Angsuran KPR minimal 2,7 jt/bulan untuk tenor 15 thn. Berarti target yang disasar adalah pemilik income > 8 jt/bulan.


Ayo, kita belajar membuat iklan cerdas dan mengena tepat ke sasaran. Selamat mencoba !!

SARKAWUT !!



SARKAWUT
Pimpro Tidak Qualified

Benar-benar menyedihkan. Seumur umur jadi konsultan proyek, baru kali itu saya mengeluarkan rekomendasi paling ekstrem, yaitu;
- Pimpronya diberhentikan
- Proyeknya dihentikan

Amit-amit jabang bayi. Saya sampai gak mau terima honor sebagai konsultan saking tidak enaknya memberikan rekomendasi ini.

Alkisah di kabupaten Karawang, proyek klien saya RSH (rumah sehat sederhana) seluas 3,2 ha dengan jumlah unit 245 unit. Sudah terjual dan AJB 194 unit (79%) tapi modal belum balik. Masih tertanam modal 720 jt. Dan Pimpronya masih bermimpi bisa menghasilkan laba 1 Milyar. Makanya saya diminta hadir mengevaluasi kalayakan proyek.

Alasan saya merekomendasikan proyek ini STOP adalah karena proyek ini tidak wajar. Abnormal. Sudah AJB 79% tapi modal belum kembali. Pasti ada BIG MISSING. Dimana mana umumnya saat proyek sudah realisasi akad 60% maka pada saat itu MODAL SUDAH KEMBALI 100%. Tapi ini belum kembali. Sedangkan biaya operasional kantor 35 jt/bulan. Makanya mesti STOP, karena untuk mengaudit secara keseluruhan makan waktu beberapa minggu. STOP proyek berarti biaya operasional tidak nambah dulu sementara waktu. Nanti kalau sudah selesai audit dan dibuat RE-ACTION PLAN baru akan dikumpulkan lagi.

Alasan kenapa saya merekomendasikan Pimpronya dieliminasi adalah sebagai bentuk pertanggung jawaban atas kinerja Pimpro yang membawa proyek tersebut dalam kondisi demikian yang jelas jelas 'bad performance' dan tidak memberi kontribusi signifikan kepada para pemegang saham. Proyek bermasalah = kinerja Pimpro tidak bagus.

Lagipula saya juga meragukan 'kapabilitas' pimpro tersebut karena ketika sedang saya tanya-tanya soal perpajakan, dia menjawab bahwa PPN Final 1% selalu dibayarkan dan dicatat dengan rapi.

Saya geli mendengar istilah PPN Final. Mana ada PPN Final? Yang ada adalah PPH Final 1% untuk kategori RSH dengan harga max 55 jt. Sementara PPN nya ditanggung oleh negara.

Saya sampai bertanya secara khusus;
"Yang 1% itu PPN Final atau PPH Final?"

"PPN pak ...", jawab si Pimpro.

"Bukan PPH?", tanya saya lagi.

"Bukan, PPN Final 1%", jawab si Pimpro yakin.

Saya geleng-geleng kepala. Yeah .... SDM nya saja (maaf) kualitasnya meragukan, pantaslah hasil kerjanya juga sarkawut. Benar benar sarkawut !!!!

Coba kalau di awal proyek memberi kepercayaan kepada tim Perguruan Kungfu Properti melakukan SET UP YOUR TEAM atau mengirim Pimpronya ikut Workshop KETEMU JIN, mungkin ceritanya bakal lain karena personil diupgrade sedemikian rupa agar menguasai hal-hal yang mendasar dalam menjalankan proyek properti secara baik.

Bukan sarkawut !!!

TOTAL THEMATIC



TOTAL THEMATIC
Konseptual Yang Komprehensif

Seseorang dengan nada sinis pernah mengirim sms ke saya; 'Sehebat apakah anda sehingga berani menyebut diri SUHU di bidang properti? Buktinya anda tidak sukses seperti Ciputra ...'

Hehe, saya mah cuma senyum-senyum saja. Karena orang ini tidak memahami konsep serta latar belakang kenapa sebutan itu muncul.

Saya penganut konsep TOTAL THEMATIC. Kalau di sepakbola, mungkin anda pernah kenal dengan istilah TOTAL FOOTBALL ala Belanda. Dimana 10 pemain selain kiper memiliki karakter menyerang. Bukan cuma gelandang serang serta striker yang menggempur gawang lawan. Bahkan back Belanda bisa ikut menyerbu kedepan jika sikon memungkinkan. SUPER OFFENSIF adalah pakem semua pemain Belanda. Jangan berharap ada back yang cuma menunggu di lini pertahanan saat bola sedang dikuasai. Matching bukan, jika sebuah tim yang mengklaim menerapkan Total Football diisi pemain-pemain berkarakter menyerang?

Begitupun dengan nama lembaga yang saya pilih untuk menyalurkan bakat saya mengajar. Saya menamainya PERGURUAN KUNGFU PROPERTI. Saya ambil thematic seolah mirip perguruan kungfu macam shaolin, butong pay dll. Hanya saja disini mengajarkan ilmu properti.

Matching bukan jika lembaganya bernama Perguruan Kungfu maka pengajarnya disebut SUHU? Suhu itu berarti GURU. Selevel guru Oemar Bakri di lagunya Iwan Fals. Apanya yang berlebih lebihan? Ini sekedar soal matching aja. Gurunya dipanggil suhu, muridnya disebut PENDEKAR PROPERTI. Semua soal sebutan. Yang matching serasa lebih enak didengar di telinga. Apa Perguruan Kungfu menyebut gurunya 'pakcik' atau 'babe' atau 'engkong'?? Hehe ..

Pernah saya melihat sebuah pertunjukan lumba-lumba, ada sepasang lumba-lumba jantan dan betina. Yang jantan bernama ROBERT, yang betina bernama SITI MARKONAH. Hehe ... Gak matching bukan? Meski soal nama bukanlah terlalu penting. Yang penting sepasang lumba-lumba tersebut kompak ber-atraksi.

Di Semarang saya punya proyek bernama KAMPOENG SEMAWIS. Semawis adalah Semarang dalam bahasa jawa krama inggil. Disitu saya menerapkan total thematic. Makanya nama-nama type bangunan saya namai ala bangunan bersejarah di kota Semarang, misal; Lawangsewu, Kanjengan, Johar, dll.

Bahkan sculpturenya saya buat patung CHENG HO setinggi 8 m. Cheng Ho adalah ikon sejarah kota Semarang, seorang Laksamana asal negeri Cina tapi beragama Islam.

Jadi semua hanya soal konseptual. Total Thematic. Lebih klop dan pas didengar jika Perguruan Kungfu diajar oleh Suhu. Lebih klop jika lumba-lumba bernama Robert punya pasangan bernama Julia, bukan Siti Markonah, hehe ... Lebih klop minum teh dengan gula batu, bukan pakai sirup.

KONSUMEN KAGETAN



KONSUMEN KAGETAN
Konsumen Diluar Target

Nenek saya di kampung punya warung makan sekaligus toko kelontong kecil-kecilan. Banyak produk consumer goods yang jadi dagangan nenek saya.

Suatu ketika, ada produk baru minuman Kuku Bima Energy rasa anggur. Nenek saya ikut mencicipi 1 sachet yang dijadikan minuman segelas, dicampur es batu biar dingin. Dan apa yang terjadi? Enaaaaakkk, segeeerrrrr .... rasa anggurnya pas, begitu kata nenek.

Oh ya, nenek saya usianya sudah 68 tahun. Sejak saat itu nenek saya demen banget minum Kuku Bima Energy rasa anggur. Terutama disiang hari dicampur es batu. Sehari kadang bisa minum 2x.

Menurut anda, apakah minuman Kuku Bima Energy menyasar target marketnya nenek nenek usia 68 tahun seperti nenek saya?? Saya yakin tidak. Meski salah satu bintang iklannya adalah Mbah Maridjan rosa rosa, tapi 2 bintang yang lain adalah Ade Rai dan Chris John. Lebih menyasar target para pekerja keras yang mengeluarkan banyak energi saat beraktivitas, sehingga memerlukan minuman suplemen penambah tenaga.

Jika nenek saya kebetulan jadi penggemar Kuku Bima Energy rasa anggur, itu hanya kebetulan saja. Diluar segmen dan target yang ditetapkan. Banyakkah terjadi hal seperti ini? Saya yakin tidak, paling hanya 1-2 kasus saja. Selebihnya tetaplah yang mengkonsumsi minuman tersebut adalah sesuai target market yang disasar.

Sobat properti, di salah satu proyek dimana saya jadi konsultan pemasarannya, kami sudah menetapkan didalam Marketing Plan bahwa target market kami adalah keluarga muda dengan income 3 s/d 5 jt. Makanya kami hanya menawarkan rumah type 27/66 seharga 79 jt dan type 36/81 harga 99 jt.

Nah, kebetulan pembeli pertama kami adalah pensiunan dari Jakarta yang pulang kampung di Sragen, lalu membeli 2 rumah T-27 dijadikan 1. Membayarnya juga cash bertahap 4x bayar. Tanpa KPR karena memang konsumennya sudah 56 thn.

Menyikapi transaksi pertama seperti itu, teman saya si owner proyek langsung mengusulkan agar 1 blok paling depan yang ukuran kavlingnya 6 x 13,5 = 81 m2 mau diubah menjadi 8 x 13,5 m = 108 m2 dan dibangun type 62.

Saya katakan, transaksi tersebut pantas disyukuri. Tapi tak bisa dijadikan patokan dan over confidence seolah level proyek bisa diangkat sedikit keatas. Menemukan ada konsumen yang bisa membayar 158 jt dibagi rata 4 bulan di level perumahan seperti itu saja menurut saya sudah luar biasa. Belum tentu 100 konsumen berikutnya mampu melakukan skim bayar yang sama.

Konsumen tersebut masuk kategori KONSUMEN KAGETAN. Sekali lagi pantas disyukuri, tapi jangan sampai mengecoh kita seolah produk kita mampu menyasar market diluar segmen dan target yang sejak awal ditetapkan dalam Marketing Plan. Repotnya jika kita memperlebar target market kita, sehingga targetnya terlalu luas dan tidak fokus. Akibatnya pemasaran tidak efektif lagi dan boros di budget.

Tetaplah konsisten menjalankan aktivitas pemasaran sesuai MARKETING PLAN awal. Memang secara periodik (misal perbulan atau triwulan) kita mesti melakukan evaluasi. Tapi janganlah konsumen kagetan yang jelas-jelas bukan target market awal itu membuat kita mengacak acak rencana awal kita.

DEKAT WARUNG SATE



DEKAT WARUNG SATE
Selling Point Saat Launching

Email masuk;

Mas AW, saya mau launching produk perumahan pertama saya di daerah Blora. Dipasarkan type 38, type 54, type 90. Harga mulai Rp 128 jt. Budget promo minim. Hanya 5 jt/bulan. Apa yang mesti saya lakukan terkait strategi promosinya??

Jawab;

Bloranya daerah mana mas?? Dekat warung sate kagak? Hehe ..

Meski anda cuma nanya soal TAKTIK PROMOSI, tapi saya akan menjawab dari kajian 4P, yaitu; Product. Price, Place, Promotion.

PRODUCT
Jangan lupa kerjakan rumah contoh minimal 1 unit tiap type yang dipasarkan. Usahakan selesai cepat 2-3 bln. Cari kontraktor full finance yang bersedia dibayar saat akad kredit. Infrastruktur (pematangan lahan) secara parsial, khususnya dibagian muka wajib dikerjakan. Misal; gerbang, sebagian ruas jalan, taman samping gerbang.

PRICE
Pastikan harga jual minimal lebih rendah 10% dari harga normal yang direncanakan. Harga launching mesti lebih murah dibanding kompetitor selevel yang progres fisiknya sudah bisa dilihat secara visual. Skim bayar DP cukup 3-4 bulan saja.

PLACE
Pasarkan secara in house dengan membuka kantor pemasaran langsung di lokasi. Tak perlu memakai jasa broker.

PROMOTION
Selling point yang paling tepat di phase INTRODUCE (perkenalan) adalah mengekspos lokasi dan harga jual yang relatif murah.

Budget 5 jt saja sebulan? Wow minim banget.

Oke, 1 jt alokasikan membuat umbul-umbul yang terpasang di lokasi.

Sisa 4 jt pesankan saja spanduk ukuran 1 x 4 m. Mungkin bisa jadi 30 buah. Pasang di titik yang strategis.

Maaf, saya tidak tahu nama daerahnya jadi saya ngarang saja ya. Saya tahunya Tawangrejo dan Tempelan di Blora.

Ini contoh materi spanduk;

REAL ESTATE BARU DI TAWANGREJO
HARGA MULAI 128 JUTA

RUMAH 2 KAMAR DI TAWANGREJO
HARGA MULAI 128 JUTA

REAL ESTATE BARU DI TAWANGREJO
ANGSURAN KPR MULAI 1,1 JUTA/ BLN

RUMAH 2 KAMAR DI TAWANGREJO
UANG MUKA 12,8 JUTA DIANGSUR 4x

Buat spanduk dengan huruf yang mencolok dan fokus ke isi, bukan kemasan atau desain grafisnya.

Selamat launching, semoga sukses!

WAHAI ISTRI ISTRI



WAHAI ISTRI ISTRI
Produk Inovatif

Tergelitik juga melihat Dedy Corbuzier mengubah penampilannya yang sudah dikenal publik selama bertahun tahun dengan penampilan baru yang baru saja di declare beberapa hari lalu.

Jika dulu publik mengenal dia tampil dengan polesan warna hitam disekeliling bola matanya, sekarang warna hitam itu dihilangkan. Meski goresan alis matanya tetap tajam.

Jika dulu ada rambut ala ksatria mongol, sekarang gundul klimis. Tulang pipinya dengar dengar sengaja dioperasi biar kelihatan lebih tyrus.

Dedy sangat memahami ilmu marketing. Publik bisa bosan jika dia terus tampil dengan dandanan seperti itu. Oleh karena itulah dia mengubah kemasannya, mengubah konteksnya, meski konten nya tidak berubah.

Dedy tetaplah memposisikan dirinya seorang MENTALIST. Dedy tak akan ikut ikutan Linbad yang menggigit balok kayu dengan giginya. Atau menarik truck dengan rambutnya. Bukan karena Dedy tak punya rambut, tapi karena positioning dia sebagai Mentalist. Dedy hanya mengubah penampilan luarnya saja.

Nah, dalam ilmu marketing sebuah produk yang sudah memasuki phase MATURITY (kedewasaan), sebelum jatuh ke phase DECLINE, sudah sewajarnya melakukan sebuah strategi yang dinamai PRODUK INOVATIF. Yaitu memunculkan sebuah produk baru yang berbeda dengan produk lamanya. Perubahan terkadang sangat sedikit, bisa juga agak ekstrem atau ekstrem sekali.

Contoh kasus;
Walaupun anda pernah sukses menjual rumah T-36/72 model minimalis dengan warna kombinasi abu-abu dan orange, belum tentu saat sisa kavling tinggal tersisa 30% lagi, produk anda tetap digemari konsumen.

Saat itulah anda wajib merilis produk inovatif. Misalnya dengan mengubah vacade (tampak mukanya) dan warna catnya agar konsumen menganggap itu produk baru meski typenya tetap type 36.

Bisa juga anda memodifikasi lay-out ruangan sehingga bukan lagi type 36 melainkan menjadi type 30, dengan style tetap minimalis modern.

Kalau berani ekstrem, sekalian saja diubah bukan lagi style minimalis modern, tapi langsung menjadi style post modern. Tentu saja anda mesti yakin style ini bisa diterima masyarakat.

Yang jelas, pelajaran berharga dari kasus Dedy Corbuzier adalah bahwa sebelum terjadi decline (penurunan), sebelum konsumen meninggalkan kita dan berpaling pada produk lain, sebelum konsumen bosan dengan produk yang itu-itu saja, berubahlah .. Munculkan PRODUK INOVATIF.

Wahai istri-istri ... Saatnya ubah gaya rambut anda, cara berbusana anda, cara mengekspresikan rasa sayang anda, bau parfum anda, sebelum ...?? Sebelum kedahuluan Dedy Corbuzier, hehehe ...

Selasa, 24 Agustus 2010

PEJUANG HOT DEAL



PEJUANG HOT DEAL
Profit Sharing Untuk MPT

Ketika harga satuan tanah per m2 sudah disepakati, baik itu secara brutto ataupun netto, ternyata proses negoisasi dengan MPT (mitra pemilik tanah) belum selesai di titik itu saja.

Banyak diantara pejuang hot deal mengalami kesulitan saat berusaha meyakinkan MPT soal profit sharing. Kenapa? Karena umumnya MPT merasa diperlakukan tak wajar ketika hanya ditawari profit sharing kisaran 10 s/d 35%. Mereka beranggapan bahwa selaku pemilik tanah sudah seharusnya mendapat porsi lebih besar, karena tahu bahwa bahan baku bisnis properti adalah LAHAN. Dan dari aspek tersebut, mereka yang menyediakannya.

Bagaimana cara menjawab argumen keberatan dari MPT tersebut??? Maksudnya soal profit sharing bagian dia yang dianggap kecil.

Giringlah MPT melakukan pendekatan secara UNIT PRICE. Maksudnya hitung-hitungan dengan melihat komposisi penyertaan modal per unit kavling. Perhitungan secara parsial. Jangan mau dilakukan pendekatan dengan asumsi MPT sudah menyerahkan lahannya kepada kita secara glondongan sehingga dianggap dia sudah menyertakan modal dalam jumlah besar, sementara kita baru akan mengeluarkan bertahap sesuai kebutuhan. No way!! Bukan begitu caranya.

Karena dalam praktek riilnya, lahan glondongan milik MPT itu belum diapa apakan. Belum ada yang dipindahkan haknya kepada orang lain. MPT belum berkurang asetnya satu jengkalpun. Justru kita yang harus keluar biaya untuk perijinan, pematangan lahan, bangunan, overhead dll. Jadi penyertaan MPT masih zero, malah kita yang terus menggelinding pengeluaran modalnya.

Buatlah sebuah contoh perhitungan sbb;

Luas Lahan = 10.000 m2
Harga brutto = 120.000/m2
Harga netto = 200.000/m2

Biaya Perijinan = 15.000/m2
Pematangan Lahan = 135.000/m2
Overhead Cost = 75.000/m2

HPT (harga pokok tanah) = 425.000/m2

Laba = 175.000/m2

Harga Jual Tanah = 600.000/m2

RUMAH T-30/90

Bangunan
= 30 x 1,2 jt = 36.000.000
Tanah (Brutto)
= 90 x 200.000 = 18.000.000
Perijinan
= 90 x 15.000 = 13.500.000
Pematangan Lahan
= 90 x 135.000 = 12.150.000
Biaya Lain-Lain
(Listrik, Air, IMB, splitsing, dll)
= 10.000.000

TOTAL HARGA POKOK (sebelum laba dan pajak)
= 89.650.000

Coba kita lihat, dari breakdown harga pokok 89.650.000 tersebut, berapa kontribusi dari MPT?? Cuma 18.000.000 saja. Alias kisaran 20% dari harga pokok.

Sisanya? Sisanya adalah pengeluaran yang keluar dari kantong kita, yaitu untuk perijinan, pematangan lahan, overheadcost, sambung listrik, sambung air, IMB, splitsing sertipikat dll.

Jadi wajar bukan kalau dengan contoh kasus diatas kita hanya menawari profit sharing 20% kepada MPT? Sisanya 80% menjadi hak MPK dan MPM. Jika anda selaku MPK (mitra pemilik keahlian) berhasil menggandeng MPM (mitra pemilik modal) dan hanya membagikan 30% laba ke MPM, berarti sisa 50% menjadi milik anda. Mantap banget coy !!

Catatan ;
- Laba dan Pajak tidak diperhitungkan dalam kalkulasi diatas, karena tidak ada modal yang kita keluarkan dalam kontek tersebut.
- Sepanjang harga tanah netto belum lebih besar dari harga bangunan per meter persegi, maka profit sharing MPT tak bakal melebihi 50%



WORKSHOP KETEMU JIN PROPERTI
SOLO, 25-26 September 2010
EO ; HIPMI Solo
Biaya ; Rp 1.500.000/org
Minat? Hub 087 88 70 111 50

Minggu, 22 Agustus 2010

HIL YANG MUSTAHAL



HIL YANG MUSTAHAL
Target Dan Realisasi

Sabtu tgl 21 Agustus kemarin PSIS Semarang menunjuk GM (general manager) baru untuk musim kompetisi 2010/2011. Ini adalah jabatan prestisius yang pernah saya duduki th 2008/2009 yang membuat nama saya populer di kota Semarang, tapi sekaligus membikin miskin karena terlibat dalam pembiayaan tim tanpa APBD bersama rekan rekan manajemen lainnya. Kenangan manis sekaligus pahit. Hehe ..

Sekaligus diumumkan target musim kompetisi 2010/2011 adalah; SEKEDAR BERTAHAN DI PAPAN TENGAH DIVISI UTAMA. Artinya tahu diri tidak berharap banyak PROMOSI ke Liga Super. Hanya bertahan agar tidak DEGRADASI ke Divisi Utama.

Ironis. Jika memasang target PAPAN TENGAH, bisa bisa kepleset di papan bawah alias kena degradasi. Coba kalau pasang target PAPAN ATAS, kalaupun gagal setidaknya kepleset di papan tengah dan lolos degradasi.

Menurut saya; TARGET MESTI SETINGGI MUNGKIN. Tapi juga REALISTIS.

Seorang sahabat CGJP pernah japri pada saya, terkesan dengan KONSEP 1:2:3 yang saya paparkan dalam artikel berjudul PRIA MISTERIUS (Wiro Sableng 212). Itu adalah konsep kelayakan sebuah proyek layak diambil atau tidak.

Jika sebuah proyek memenuhi kriteria; MODAL 1 mendapat LABA 2 dalam WAKTU 3 TAHUN, maka proyek itu feasible untuk digarap. Karena ada potensi laba 200% dalam waktu 3 tahun. Alias kisaran 65% setahun.

Apakah target 1:2:3 realistis? Jika kita harus membeli lahan sekaligus juga menyiapkan modal kerjanya, rasio 1:2:3 jelas hal yang tak realistis. HIL YANG MUSTAHAL.

Kata kuncinya ada di lahan. Jika kita bisa mendapatkan lahan secara KERJASAMA alias hot deal, atau setidaknya dengan DP 10% bisa mendapat lahan, maka rasio 1:2:3 tersebut masih realistis alias mampu dicapai. Saya pernah mengerjakan proyek seluas 3 ha yang selesai dalam waktu 3 tahun, dengan MODAL 1,5 M mendapat LABA 8 M. Berarti malah rasionya 1:5:3.

Target 65% pertahun, jika meleset jatuh di angka 45 s/d 50%. Masih bagus secara investasi. Coba bayangkan kita memasang target 40% pertahun, ‎​jika meleset jatuh di angka 25 s/d 30%. Jika harus dibagi ke MPT dan MPM, habislah bagian kita coy. Bisa bisa kita kerjabakti saja tanpa hasil.

Nah, dalam ilmu jin, jatuh tak selalu kebawah lho. Kepeleset tak harus kebawah. KEPELESET bisa saja justru KEATAS. Target 65% pertahun bisa bisa malah kepeleset menjadi 70% pertahun. Caranya? Bikin ACTION PLAN yang benar dan presisi. Jangan GACUK NGGLUNDUNG, maju berperang tanpa kalkulasi apapun.

Bagilah tim kita menjadi 2 kelompok;
Kelompok P (pendapatan)
Kelompok B (biaya)

Tempatkan orang-orang yang ahli manfaat, ahli promosi, ahli jualan, ahli estetika di kelompok P. Mereka bertugas mencetak OMSET sebesar-besarnya. Merancang manfaat sebesar-besarnya.

Dipihak lain, tempatkan orang-orang yang ahli mengontrol budget di kelompok B. Mereka ini adalah kumpulan manusia cerewet yang suka memelototi SPK dengan harga tak wajar, yang komplain saat tagihan listrik bengkak, yang komplain jika ada nota dengan harga satuan mencurigakan, kritis terhadap pengeluaran yang tak memberi dampak langsung terhadap naiknya omset penjualan.

Biarkan kelompok P dan B menjalankan fungsinya masing-masing.

Lalu kita di kelompok mana?? Kita ada di kelompok L (Laba), karena ;

L = P - B.
Laba = Pendapatan - Biaya

Sebagai MPK, kita mesti memegang teguh paham maximize profit minimize cost. Kita memotivasi P supaya omset terus naik, dan mendukung B supaya biaya terus turun.

Jumat, 20 Agustus 2010

SUGRIWO - SUBALI



SUGRIWO - SUBALI
Conflict Interest

Saat sedang menengok proyek, salah satu agenda rutin yang saya jalani setelah rapat koordinasi adalah menanda-tangani SPK (surat perintah kerja) untuk kontraktor.

Nah, suatu ketika saya sedang meneliti sebuah SPK yang akan saya tanda-tangani. SPK 5 unit bangunan rumah T-36.

Saya cek HARGA SATUAN BANGUNAN. Masih wajar, karena dengan spesifikasi bangunan yang kami tentukan, harga @ 1,275 jt/m2.

Saya cek TERMIN PEMBAYARAN. Dibagi 4 bulan dengan termin 20%, 25%, 25%, 25% dan retensi 2,5% x 2 bulan. Masih wajar. Apalagi ini INDENT, jadi sebenarnya pencairan KPR sudah kami terima. Cashflow kami memungkinkan membayar.

Saya cocokkan 5 unit bangunan tersebut dengan Buku MONITORING SPK, yaitu buku yang mencatat rumah di kavling (blok-mana) saja yang sudah pernah dibangun. Tujuannya supaya tidak ada pembangunan ganda. Ternyata 5 unit tersebut memang belum pernah dibangun sebelumnya.

Nah, 3 hal mayor sudah selesai saya periksa, yang lain lain adalah administratif. Saya merem saja, mengandalkan peran dan ketelitian Pimpinan Proyek yang saya percaya memimpin disitu.

Saya siap mau tanda tangan.

Ups ... Ada sesuatu yang menarik perhatian saya. Nama kontraktornya adalah PANJI SUGRIWO. Nama yang tidak begitu asing di telinga saya. Kenapa? Karena nama Pimpro disitu adalah PANJI SUBALI. Bukankah kedua nama itu menandakan ada sebuah 'hubungan' khusus?

Saya langsung panggil Panji Subali dan bertanya;

Panji, ini siapa kontraktor yang akan menerima pekerjaan bangunan? Kok namanya mirip denganmu, ada nama PANJI??

Iya bos, ini adik saya. Sudah berpengalaman 10 tahun di proyek perumahan. Harga borongan juga wajar, dijamin tak ada mark up dan kolusi.

Begini Panji, saya percaya adikmu punya pengalaman. Harga juga wajar. Yang jadi masalah, kalau sampai terjadi 'penyimpangan' atau kesalahan dalam pelaksanaan, maka kamu TIDAK AKAN BISA BERSIKAP TEGAS kepada adikmu, karena kamu takut dia rugi. Terjadi CONFLICT INTEREST. Padahal kalau dengan kontraktor lain yang bukan adikmu, mungkin kamu bisa bersikap tegas. Ok?

Jadi gimana bos? Bos tak bersedia tanda-tangan?? Tanya Panji melongo.

Saya mau tanda-tangan, jika nama kontraktornya bukan PANJI SUGRIWO. Cari kontraktor lain, syukur-syukur namanya SEMBODRO atau SRIKANDI, hehe .....

Rabu, 18 Agustus 2010

PUNYA SELIR 365 ORANG

PUNYA SELIR 365 ORANG
The Right Man On The Right Place

Apakah anda berpikir seorang Kaisar mengerti masalah Pertanian? Tidak. Tapi dia bisa menunjuk seorang Menteri Pertanian yang bertanggung jawab atas ketahanan pangan negerinya.

Apakah anda berpikir seorang Kaisar mengerti Ilmu Perang? Tidak. Tapi dia bisa menunjuk seorang Panglima Perang yang sakti mandraguna yang mampu menjaga negeri dari ancaman serangan lawan.

Apakah anda berpikir seorang Kaisar mengerti soal Kesehatan? Tidak. Tapi dia bisa menunjuk seorang tabib menjadi Menteri Kesehatan yang mengurusi kesehatan rakyat seluruh negeri.

Kerja kaisar itu cuma makan makan, lihat sexy dancer, pesta, menghukum pancung kepala orang. Dan malamnya memilih 1 diantara 365 selir mana yang akan diajak menemani paduka bercinta.

Asyik ya? Tapi jalannya pemerintahan negeri tetap menggelinding. Kenapa? Karena ada orang-orang yang tepat yang bertanggung jawab dibidangnya.

Selama Kaisar memilih orang yang tepat, maka Kaisar tak perlu mengerti detail dan mengurusi sendiri semua permasalahan. Semua dijamin beres. Running well.

Kata kuncinya? THE RIGHT MAN ON THE RIGHT PLACE.

Nah, sebagai pengusaha properti, tak perlu kita mesti jago di semua bidang. Keuangan, Teknik, Marketing, Umum, Perijinan, semua adalah hal yang spesifik dan berbeda beda. Butuh waktu panjang untuk menguasai semuanya. Memakan waktu jika anda mau belajar satu demi satu.

Lebih baik anda memilih orang-orang yang tepat dibidang yang tepat. Berbakat, berpengalaman, cerdas, dan tekun. Merekalah yang akan bertanggung jawab dibidangnya masing-masing. Anda hanya tinggal melakukan fungsi koordinasi saja. Melatih dan membiasakan mereka dengan sisdur yang kita tentukan.

Jika semua anggota tim sudah bisa menjalankan fungsinya masing-masing dengan baik, tugas kita menjadi ringan dan punya waktu luang.

Tapi ingat, jangan tiru-tiru Kaisar yang menggunakan waktu luangnya guna mengunjungi salah satu diantara 365 selirnya, hehe ...

Selasa, 17 Agustus 2010

SEMAR BAGONG



SEMAR BAGONG
Perlunya Time Frame Dalam Bisnis

Saat kami sedang jalan jalan memantau kompetitor disekitar proyek yang kami pasarkan, kami melihat sebuah papan info bertuliskan; DIJUAL KAVLING, disertai No HP penjual.

Lokasinya masuk kisaran 500 m dari jalan raya, terdiri atas beberapa kavling saja yang dibagi di kanan kiri dengan jalan lebar 6 m ditengahnya, yang belum ada apa apanya. Sementara proyek kami bisa diakses langsung dari jalan raya. Artinya lokasi kavlingan tersebut dibawah proyek kami.

Harga kavling efektif ditempat kami Rp 900.000/m2. Bayangan kami harga kavling disitu paling cuma kisaran 400 - 500.000/m2. Iseng-iseng saya kontak no HP penjualnya. OMG, harga per m2 adalah Rp 1,5 jt/m2. Saya terkejut. Saya minta diulang; Betul, harga 1,5 jt/m2.

Saya geleng-gelang kepala. Entah darimana atau menghitung pakai kalkulator merk apa penjual kavlingan tersebut. Jangan jangan angkanya dicomot dari langit saat ada meteor jatuh, hehe ...

Bisnis itu adalah aktivitas yang mesti direncanakan. Kita mesti mengacu pada konsep SMART.

SPECIFIC
Bisnis kita mesti jelas.

MEASURABLE
Bisnis kita mesti terukur.

ACHIEVABLE
Bisnis kita mesti bisa diraih atau direalisasi.

RESULT
Bisnis kita harus ada hasil yang jelas, yaitu laba.

TIMEFRAME
Bisnis kita meski punya batasan waktu kapan hasilnya diraih.

Penjual kavlingan tersebut mungkin tidak berkhayal, karena harga lahannya bisa saja dihargai 1,5 jt/m2 pada saatnya nanti. Misalnya saja 10 tahun lagi. Tapi apakah dia mau menunggu sampai 10 tahun kedepan??

Mungkin dia bukan penganut konsep SMART, melainkan konsep SMAR. Aspek Time Frame dihilangkan. Bisnisnya tanpa batasan waktu, umur proyek tidak ditentukan. Hehe ...

SMAR?? Semar kan bapaknya Bagong. Semar Bagong !!

JENIS KELAMIN


JENIS KELAMIN
Hubungan Produk Dan Target Market

Sisdur standar buat saya sehabis mandi adalah; ketiak diolesi obat ketek, muka diberi krim pelembab, rambut dikasih wetlook, dan leher disemprot parfum.

Tapi pagi itu parfum botol hitam pekat kesukaan saya habis. Makanya iseng-iseng saya memakai parfum milik anak perempuan saya yang kelas 2 SMP. Entah merk nya apa, saya asal semprot saja.

Acara pertama pagi itu ke bank, menemui CS yang kebetulan mantan adik kelas SMA dulu. Entah kenapa CS itu saat sedang melayani saya kok malah senyum senyum.

Mas, pakai parfum apa sih? Sepertinya ini parfum buat cewek deh. Aromanya jasmine, aroma feminim. Masak ada mahkluk berkumis parfumnya feminim ..

Saya tersenyum kecut. Baru sadar, parfum ternyata punya jenis kelamin. Saya pikir asal harum saja, biar gak bau keringat, hehe .....

Yup, sekarang kita bicara soal bisnis properti. Berkali kali saya mengupas soal SEGMENTASI dan TARGETING. Itu adalah hal yang penting. Produk yang kita bangun bukan produk asal asalan. Mesti produksi secara khusus untuk menyasar target market yang khusus.

Teman saya di Bekasi sedang dalam tahapan perencanaan membangun sebuah perumahan yang bersebelahan persis dengan RSH (rumah sederhana sehat). Dia punya target market yang secara psikografis didefinisikan; "Mereka yang pengin naik kelas, dari lingkungan RSH ke lingkungan semi real estate". Konsep yang bagus.

Saya bertanya; Apa aplikasinya secara riil didalam produk?

Dia menyebutkan;
- Jalan lingkungan di RSH cuma lebar 6 m, di perumahan ini lebar 7 atau 8 m.
- Jalan lingkungan di RSH memakai aspal penetrasi berkualitas rendah, sedangkan di perumahan ini memakai paving K200.
- Bangunan di RSH memakai batako, sedangkan di perumahan ini memakai bata merah.

Wow, aplikasi yang keren. Sesuai dengan target market yang disasar, yaitu mereka yang ingin 'naik kelas'. Artinya produk dibuat sesuai dengan target yang disasar.

Kemudian saya bertanya;
Type berapa yang dipasarkan?

Teman saya menjawab T-30 dan T-38, tapi dengan harga borongan bangunan 1,5 jt/m2 sehingga kualitas bangunanya dijamin diatas kelas RSH. Dia tidak mau type yang lebih besar, karena jika harga jualnya kemahalan dikuatirkan tidak terjangkau.

Saya sepakat dengan dia. Tapi mendengar T-30 dan T-38, langsung terbayang rumah 2 kamar saja. Padahal di rumah T-21 RSH, hampir sebagian besar sudah menambah 1 kamar lagi dibelakang. Jadi definisi naik kelas hanya diperoleh secara kualitas lingkungan dan bangunan saja.

Kemudian saya memberi usulan agar dia mengalokasikan sekitar 10% dari rencana jumlah kavling yang ada agar dibuat lebar 8. Kemudian diatasnya dibangun rumah ukuran T-65 yang memiliki 3 kamar, tapi spec nya tetap batako ala RS+ yang harga borongannya max 1 jt/m2.

Jadi definisi 'naik kelas' disini bukan secara kualitas bangunan, tapi lebih kearah jumlah kamar. Naik kelas dari rumah 2 kamar menjadi 3 kamar. Mungkin saja anaknya sudah beranjak besar dan minta kamar terpisah.

Yoi, ide bagus pren, kata teman saya menanggapi usulan tadi. Berarti definisi 'naik kelas' yang disasar menjadi lebih banyak variannya. Mulai dari kualitas bangunan, kualitas lingkungan, sampai dengan jumlah kamar serta luasan tanah lebih besar.

Pelajaran yang bisa dipetik;
SEBUAH PRODUK HARUS DIBUAT SESUAI DENGAN TARGET MARKETNYA.

Senin, 16 Agustus 2010

CAPEK DEH



CAPEK DEH
Menganalisa Sebuah Prospek

Mas AW, saya mau ketemuan di Semarang nanti sore ya. Tunggu saya yang mau datang bersama teman dari Solo. Ada prospek bagus di Sumedang Jabar.

Sorenya mereka datang dan kamipun ngopi bareng. Mereka langsung menggelar beberapa dokumen diatas meja;

1. Ijin lokasi 15 ha dari Bupati Sumedang tertanggal Nop 2005.
2. Siteplan 15 ha yang sudah disahkan Bupati Sumedang Des 2005.
3. Dukungan dari Jamsostek untuk PUMP (Pinjaman Uang Muka Perumahan) apabila ada perusahaan peserta Jamsostek yang karyawannya mengambil perumahan di proyek tsb.
4. Dukungan KPR dari BTN untuk pembeli perumahan tsb.

Saya lihat-lihat sebentar saja dan langsung saya taruh di meja. Saya kemudian bertanya;

Mana bukti penguasaan HAK ATAS TANAH? Apakah lahannya sudah dikuasai?

Mereka gelagapan.

Justru kami mau menggandeng partner untuk membebaskan lahan. Kisaran 5 tahun yang lalu harganya masih 120.000/m2, sekarang sudah 150.000/m2.

Harga lahan RSH kok semahal itu!

Saya bertanya lagi;
Apakah sudah ada CAPTIVE MARKET alias daftar calon pembeli yang sudah siap membeli unit-unit rumah di proyek ini?

Mereka menyodorkan 2 lembar list perusahaan di Kabupaten Sumedang yang jadi peserta Jamsostek.

Hehehe ... Saya benar-benar geli dengan prospek yang disodorkan ini. Sebenarnya tak ada opportunity apapun yang mereka bawa.

1. Ijin Lokasi sudah expired
2. Siteplan belum tentu kita suka
3. Dukungan Jamsostek tak ada arti apa apa
4. Dukungan KPR tak ada arti apa apa

Kenapa?? Dalam bisnis ini, yang kita butuhkan adalah LAHAN atau KONSUMEN (captive market). Jika lahan sudah dikuasai, tinggal kita carikan konsumennya. Jika konsumen sudah tersedia, tinggal kita carikan lahannya. Lha ini?? Keduanya belum ada. Perijinan memang penting, tapi itu bukan hal terpenting. Punya ijin tak punya lahan buat apa?

Lahan suruh kita yang membebaskan sendiri dengan modal kita. Konsumen? Cuma ada list perusahaan peserta Jamsostek. Ibarat menawarkan kijang, tapi kijangnya masih lari-lari di padang savana dan kita disuruh mengejar sendiri.

Capek deh !!!

Minggu, 15 Agustus 2010

ES PISANG IJO



ES PISANG IJO
Creating Demand Educate Market

Di Jakarta saya hobby banget makan es pisang ijo. Ada 2 tempat favorit saya, yaitu di Tanjung Duren dan Kelapa Gading. Saya suka banget pisangnya, dan bubur sumsumnya. Segarrrrr ...

Terinspirasi dari situ, saya ingin membuka restoran es pisang ijo di kota UNGARAN kabupaten Semarang, tempat dimana saya tinggal.

Saya minta pendapat pada anak perempuan saya, dia malah bertanya; Apa itu es pisang ijo? Orang sini doyannya es kelapa muda atau malah es dawet. Mana laku, papa?

Asem tenan, padahal justru temannya dia yang ABG ABG itu yang saya pikir jadi market potensial.

Saya tanya teman di kantor, dia berkomentar; Lidah orang sini mana cocok makanan Makasar, bos. Es pisang ijo itu pasangannya Cotto Makasar itu kan? Buktinya se kabupaten Semarang ini tak ada warung Cotto Makasar. Jadi es pisang ijo mana bisa laku.

Saya tak bergeming. Tetap yakin ini makanan enak, bisa dipasarkan. Soal produk belum dikenal, saya ahli promosi. Soal lidah belum kenal, bisa dibiasakan. Pendekatan saya simpel saja. Orang jawa suka kolak, suka manis. Jadi es pisang ijo yang manis ini juga akan mendapatkan penggemar.

CREATING DEMAND, EDUCATE MARKET. Menciptakan permintaan, mengedukasi pasar. Itulah yang harus saya lakukan. Menjual es pisang ijo yang belum ada di kota Ungaran, dan berusaha agar rasanya bisa diterima lidah orang situ.

Hari pertama omset 172.000.
Hari kedua omset 365.000
Hari ketiga omset 480.000
Hari keempat omset 548.000

Hari kelima sudah gak saya monitor lagi. Saya sudah yakin dagangan bakal laris manis. Kenapa? Ada bapak yang saya lihat datang sendirian di hari kedua, di hari ketiga datang bersama istri dan 2 anaknya. Artinya market sudah tercipta.

Seperti kasus es pisang ijo, saya juga mengaplikasikan konsep CREATING DEMAND EDUCATE MARKET di bidang properti. Dimana saya menjual KOKOST (toko - rumah kost). Sebuah kombinasi yang tidak lazim. Saya melihat potensi lahannya yang dekat dengan kawasan industri.

Saya mengangkat positioning 'Berinvestasilah Secara Produktif'. Karena dengan kewajiban mengangsur KPR 2,3 jt/bln, bisa dicover sebagian dari hasil toko 1 jt/bln dan dari 4 kamar kost @ 250.000 = 1 jt. Total pendapatan 2 jt.

Tinggal nombok 300.000 buat angsuran KPR, ditambah bayar listrik air kisaran 300.000 juga per bulan.

Paling banter itu cuma berjalan 2 tahun saja. Mulai tahun ke 3 estimasi saya sudah equel antara angsuran KPR dan pendapatan.

Gak salah kan jika saya katakan CREATING DEMAND EDUCATE MARKET? Ayo, carilah ide lain yang lebih kreatif.

Beranikah anda menjual RSH T-22 di jalan Thamrin atau Soedirman? Hahaahaha ......

Sabtu, 14 Agustus 2010

PRIA MISTERIUS



PRIA MISTERIUS
Belajar Dari Banyak Guru

Menjelang petang, dibawah hujan gerimis datang seorang pria misterius. Badannya kekar dan tegap, berambut panjang. Membawa sebuah bungkusan panjang yang tak jelas apa isinya. Dia mengetuk pintu padepokan Kungfu Properti.

Suhu, terimalah saya sebagai murid perguruan. Ajari saya cara menggandeng MPM (mitra pemilik modal). Beritahu proposal investasi macam apa yang membuat MPM mau berinvestasi di proyek kita. Saya sudah mencoba kesana kemari tiada hasil. Saya hampir putus asa.

Padahal sudah saya praktekkan ajaran dari guru saya, yaitu menawarkan proposal proyek dengan Rasio Investasi dimana dengan MODAL 2 milyar mendapat LABA 1 milyar dalam WAKTU 2 tahun. Namanya konsep 212.

Mohon petunjuk Suhu Perguruan Kungfu Properti, kata pria misterius itu sambil menyilangkan tangan haturkan sembah.

Karena merasa ngeri, biar dia cepat-cepat pergi, saya segera menjelaskan;

Jangan pakai Konsep 212. Kalau dalam waktu 2 tahun potensi laba cuma 50% dari modal, berarti setahun 25%. Jika mesti dibagi-bagi lagi ke MPT, MPM dan MPK, hasilnya kurang menarik. Suhunya pasti gendeng jika mengajarkan konsep investasi seperti itu.

Memang guru saya namanya Ibu Sito Gendeng, jawab pria misterius tersebut. Tetap dengan wajah serius.

Pakailah konsep kelayakan investasi dengan JURUS 1:2:3. Sebuah proyek dianggap layak (feasible) dikerjakan apabila memenuhi kaidah; MODAL 1 mendapat LABA 2 dalam WAKTU 3 TAHUN. Artinya laba 200% dalam waktu 3 tahun, alias kisaran 65% pertahun. Dengan laba sebesar itu, dibagi bagi 3 pihak (MPT, MPK, MPM) sekalipun masih tetap menarik.

Tapi saya tak boleh menyimpang dari kaidah 212, suhu. Itu pakem saya. Murid Sito Gendeng tak boleh pakai jurus lain.

Lho, siapa bilang? Jangan terlalu kenceng memegang pakem. Fleksibel saja. Ibarat mobil retreat, kadang kita lihat spion kiri, kadang lihat spion kanan. Yang penting tidak nabrak. Dalam menjalankan bisnispun, tak perlu fanatik pakai otak kanan atau otak kiri. Sinergi saja, kapan mesti kita gunakan yang kiri, kapan mesti gunakan. Kalau setahu saya, pimpinlah dengan otak kanan, manajemenkan dengan otak kiri.

Juga jangan fanatik dengan 1 guru. Justru belajar dari banyak guru dan banyak aliran makin memperkaya diri kita. Dari guru A belajar cara membeli properti tanpa modal. Dari guru B belajar mendapatkan hot deal secara mudah.

Dari guru C belajar cara menjual dengan strategi pemasaran yang benar. Dari guru D belajar cara berhutang tanpa perlu mengembalikan, hehe ..

Ngomong-ngomong, nama kamu siapa sih bung?? Saya memberanikan diri bertanya. Penasaran.

Wiro Sableng, jawabnya. Kali ini sambil cengengesan.

Ups, ternyata dia Wiro Sableng, pendekar Kapak 212 ... Pantesan pakemnya 212 terus.

SETANGKAI EIDELWIS



SETANGKAI EIDELWIS
Perlunya Seorang Mentor

Ibu saya mukanya berubah kayak permen nano nano saat mendengar saya yang baru kelas 1 SMA waktu itu meminta ijin untuk mendaki gunung. Ibu bukan cuma kaget 1/2 modar, tapi kaget 3/4 modar.

Apa kamu kuat nak?

Mudah mudahan kuat ibu, karena setiap sore saya sudah menggembleng fisik dengan berlari lari.

Apa kamu tidak takut nak? Di gunung gelap dan siapa tahu banyak hantu.

Tidak ibu, karena saya membawa senter, dan juga bersama-sama banyak teman.

Apa tidak takut nyasar nak, seperti sering ibu dengar di koran ada pendaki yang tersesat?

Rombongan kami akan dibagi bagi menjadi maksimal 5 orang per regu, dan tiap regu didampingi oleh seorang pemandu yang sudah mendaki gunung tersebut lebih dari 5x, yang sudah hafal jalan dan medannya.

Apakah nanti tidak kelaparan diatas gunung sana?

Tidak bu. Sebelum mendaki kami sudah diberikan training, bahwa perjalanan dari camp ke puncak kami tempuh 6 jam, dengan 6 pos istirahat. Selebrasi 2 jam di puncak. Turun kisaran 4 jam. Dan instruktur kami sudah memberi tahu bekal logistik apa yang harus kami bawa dalam pendakian selama 12 jam tersebut. Semua terencana ibu, bukan asal mendaki.

Ibu bingung tak tahu harus berkata apa apa lagi. Tidak MENENTANG atau melarang karena ingin melihat anaknya jadi laki laki petualang sejati. Mau MERESTUI terbayang gunung yang dingin, gelap dan angker.

Tapi saat teringat anaknya itu bukan SEKEDAR DITRAINING dan DITUNJUKKAN panduan jalan mendaki gunung, tapi benar-benar DIDAMPINGI PEMANDU yang sudah berkali kali mendaki gunung, si ibu merasa lega.

Iya nak, hati-hati ... Berdoa agar selamat tak ada gangguan. Bawakan ibu setangkai eidelweis seperti dulu ayahmu merayu ibumu.

Lha??? Emang dulu ayah juga pendaki gunung ya bu?

Ibu mengangguk.

Saya dekati ibu, peluk ibu. Dan kemudian pergi melenggang dengan carrier besar di punggung.

Dalam memasuki bisnis properti, anda memerlukan tekad dan keberanian, yang berasal dari diri sendiri. Juga pengetahuan, yang bisa anda peroleh melalui training dan workshop. Dan jangan lupa, anda membutuhkan MENTOR. Seorang pemandu dan penasehat yang membuat anda lebih percaya diri.

TERGERAK SYAHWATNYA



TERGERAK SYAHWATNYA
Salurkan!!!

Saat SMA dulu saya sedang mengikuti pelajaran agama. Disitu bu guru menjelaskan; "Barangsiapa memandang seorang perempuan dan kemudian tergerak syahwatnya, maka dia sudah berdosa dalam pikirannya."

Saya komplain; "Gak adil dong bu, jika cuma memandang saja kok dosa, kan kita kagak ngapa ngapain kepada perempuan tersebut. Lagipula ulah si upik ini kadang diluar kendali kita .."

Bu guru tak mau menjelaskan, malah melotot marah. Saya tak berani bertanya apa apa lagi dan memilih diam seribu bahasa.

Bu guru galak ... , hehe

Nah, seberapa banyak diantara anda pembaca blog ini yang sudah tergerak syahwat bisnis propertinya, tapi belum juga memulai proyek pertamanya. Selalu ragu dan ragu. Maju mundur, maju mundur. Nanti bu guru melotot dan marah lho ..

Ikut seminar sana sini. Ikut workshop sana sini. Belum juga ketemu MPT yang jadi tambatan hati. Hot deal seakan hanya mimpi. Ampun DJ !! Hehe ..

Melalui artikel ini, saya ingin menyampaikan ajakan sekaligus challenge.

Selama 3,5 bulan sejak Perguruan Kungfu Properti didirikan, sudah menggelar 3x seminar CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG, 8x workshop KETEMU JIN PROPERTI, 1x Workshop Advance, 2x Training SELLING SKILL.

Nah, terus terang saya sudah mulai malas mengajar di kelas. Sekarang maunya; ACTION !!! ACTION !!! Bukan cuma menyimpan syahwat propertinya di pikiran.

Saya ingin mengajak anda semua untuk ACTION. Ayo ayo ... Jangan cuma punya syahwat properti saja. Segera disalurkan !!!!

FRIDAY THIRTEEN



FRIDAY 13 TH (Friday Thirteen)
Budget Tak Boleh Dilanggar

Ternyata hari ini adalah hari Jumat tanggal 13 (tigabelas). Buat orang barat, ini hari wingit, hari sakral. Banyak pantangan. Banyak hal tak boleh dilakukan di hari yang dianggap banyak setan gentayangan ini.

Kalau di Jawa, setara dengan hari JUMAT KLIWON. Ini hari keramat. Banyak setan dan jin gentayangan. Tapi bukan termasuk jin properti di milist ini.

Friday 13 th dan Jumat Kliwon adalah refleksi penghormatan orang-orang yang percaya klenik terhadap dunia gaib. Banyak larangan, banyak pantangan.

Kalau menurut JIN PROPERTI, semua hari adalah hari baik. Asal memulai hari dengan menyebut nama Allah SWT, maka 'Everyday is blessing day'.

Pantangan alias hal sakral didalam bisnis properti (juga bisnis secara umum) menurut saya adalah; DILARANG MELANGGAR BUDGET. Maksudnya adalah semua budget yang sudah ditetapkan di awal proyek didalam ACTION PLAN.

L = P - B

Laba = Pendapatan - Biaya

Percuma anda jago menjual, jago mendatangkan pemasukan, tapi lemah mengontrol budget. Sia sia aja coy. Laba anda pasti tidak tinggi.

Contoh kasus;
Didalam Action Plan yang kita buat, tertulis rencana pembuatan pagar keliling setinggi 2,4 m dibudget 300.000/m1.

Saat mau realisasi, sudah terjadi eskalasi harga, dimana penawaran yang masuk sbb ;
- Pagar panel beton tinggi 2 m harga Rp 290.000/m1
- Pagar panel beton tinggi 2,4 m harga Rp 325.000/m1

Mana yang kita pilih? Menambah budget menjadi 325.000/m1 supaya pagar terpasang tetap 2,4 m?

Atau memilih pagar 2 m saja seharga 290.000/m1 supaya budget tidak dilanggar, meski sedikit 'mengorbankan' keamanan lingkungan karena pagarnya relatif rendah.

Saya memilih pagar 2 m saja. Pendekatan saya adalah DILARANG MELANGGAR BUDGET. Karena menabrak budget berarti mengurangi laba. Pertimbangan lain boleh dikompromikan. Apalagi soal idealisme, jangan dinomorsatukan.

Buat saya, BUDGET itu ibarat JUMAT KLIWON atau Friday 13 th. Pantang dilanggar coy !!!!! Jin nya bisa marah jika budget dilanggar.

Kamis, 12 Agustus 2010

ITULAH OKENYA BANDREK

ITULAH OKENYA BANDREX
Laba Di Tanah

Saya punya seorang sales bernama kang Dede. Hobbynya aneh, yaitu pagi siang malam minum bandrex. Karena itulah minuman favoritnya. Pernah disebuah panas yang terik, saat biasanya orang memilih minum es, dia tetap memilih bandrex. Saat saya tanya kenapa panas terik tetap minum bandrex, sambil terkekeh dia menjawab; ITULAH OKENYA BANDREX, BISA DIMINUM KAPAN SAJA ...

Dasar Si Dede !!

Dede sedang saya beri tugas memasarkan KOKOST (toko - rumah kost) yaitu sebuah bangunan yang terdiri atas 1 toko menghadap kedepan dan dibelakangnya memiliki 4 kamar kost. Lokasinya di jln Pelita Gedanganak UNGARAN Kab. Semarang. Hanya 6 unit, harga 255 jt. Hanya berjarak 200 m dari kawasan industri yang padat.

Suatu sore dengan nada riang Si Dede menelpon; Lapor Gan, closing 1 unit. Tapi harganya saya kurangi 49,5 juta. Sehingga harga transaksi 205,5 jt.

Sejuta topan badai. Mana bisa diskon sebesar itu?? Saya kaget mendengar laporan Dede.

Dede menjelaskan;
Begini Gan, ada pembeli yang tak mau bisnis rumah kost, dia cuma minat tokonya saja. Jadi dia minta 4 kamar kost dibelakang dihilangkan supaya harganya berkurang.

Saya tadi mencoba kontak juragan, tapi tak diangkat. Saya tahu juragan sedang menjadi pembicara seminar di Solo. Makanya saya mengambil keputusan sendiri, tak mau kehilangan momentum.

Saya tahu juragan penganut pakem KITA PENGEMBANG BUKAN KONTRAKTOR, yang mencari laba dari tanah, bukan bangunan. Artinya berapapun luas bangunan, laba tetap. Diperkecil atau diperbesar, laba tidak terganggu.

Makanya saya hitung luasan bangunan yang berkurang adalah = 4 kamar kost x 2,75 m x 3 m x Rp 1,5 jt/m2. Total pengurangan = Rp 49,5 jt itu.

Artinya saya jual bangunan toko saja seharga 205,5 jt. Harga lebih rendah, laba tidak terpengaruh. Modal kerja bangunan malah lebih kecil, kata Dede menjelaskan.


Wow, kamu pinter juga Dede. Kata saya memuji sales penyuka bandrek ini. Kemudian saya tambahkan; ITULAH OKENYA MEMBEBANKAN LABA DI TANAH, BISA DIPERKECIL ATAU DIPERBESAR LUASANNYA BERAPA SAJA, HEHE ..

Rabu, 11 Agustus 2010

MENGURAS KOLAM RENANG



MENGURAS KOLAM RENANG
Budget Pembuatan Kolam Renang

Pernah kejadian dalam sebuah rapat sosialisasi pelaksanaan proyek di Kampoeng Semawis Semarang kisaran 2,5 tahun yang lalu, ada warga yang menentang rencana pembangunan waterpark milik kami. Alasannya? Warga takut aktivitas kami 'menguras air kolam' yang rutin dilakukan setiap minggunya akan mengakibatkan saluran air di kampung mereka yang kami lewati meluap dan banjir.

Hehe .. Saya tersenyum saja mendengarnya. Mereka pikir kolam renang jaman sekarang ini mirip kolam renang tempoe doeloe yang setiap minggu dikuras dan dibuang airnya, supaya bersih setelah digantikan air yang baru.

Kolam renang jaman sekarang tak ada cerita membuang air dan menguras kolam. Yang ada justru setiap minggu menambah volume air kolam kisaran 10% karena air menguap akibat pemanasan matahari. Sedangkan air yang sudah ada dilakukan treatment sirculation, dan ditaburi zat aditif.

Kenapa ada pendapat warga seperti itu? Akibat KETIDAK TAHUAN.

Sekarang ayo membicarakan (mungkin) KETIDAK TAHUAN kita.
Menyangkut kolam renang jangan jangan anda sebagai pengembang juga takut membuat kolam renang karena anda berpikir membangun kolam renang didalam komplek perumahan yang anda kembangkan memakan budget besar?

Sebenarnya tidak lho.
Membangun kolam renang ukuran mini hanya membutuhkan lahan seluas 15 m x 20 m = 300 m2 dengan budget sbb;

KOLAM RENANG
Kedalaman 120 cm
Ukuran 6 m x 15 m = 90 m2
Harga @ Rp 2,5 jt/m2
Total = 225.000.000

POOL DECK
Selebar 2 m disepanjang tepian kolam mengelilingi kolam.
Volume 100 m2 @ 100.000/m2
Total = 10.000.000

KAMAR GANTI / WC
Ukuran 2 m x 4 m = 8 m2
Harga @ 2 jt/m2
Total = 16.000.000

SHOWER BILAS (outdoor)
1 set = 2.400.000

POS JAGA (R. PENGELOLA)
Ukuran 2 m x 4 m = 8 m2
Harga @ 1,5 jt
Total = 12.000.000

PAGAR KELILING (Roaster
Volume 68 m1 x 300.000
= 20.400.000

LANSEKAP
Volume 92 m2 @ 100.000
= 9.200.000

PERLENGKAPAN LAIN LAIN
Asumsi = 5.000.000

TOTAL BUDGET = Rp 300.000.000

Tidak mahal bukan? Cuma 300 juta saja anda sudah bisa mendapatkan sebuah kolam renang mini di komplek perumahan anda.

Biaya maintenance (penjaga, listrik, obat2an) perbulan kisaran Rp 5 jt. Silahkan dianggarkan.

Lahan luasan berapa yang cukup ideal untuk membangun kolam renang? Cukup 1,5 ha saja sudah layak lho ..

Selasa, 10 Agustus 2010

SET UP YOUR TEAM



SET UP YOUR TEAM

Kenapa mesti pusing?
Membentuk tim yang solid dan qualified untuk menjadi pasukan tangguh di bisnis properti yang anda kembangkan sangat mudah caranya.

Siapkan personilnya, kami gembleng secara intensif, dan kami kembalikan kepada anda dalam kondisi SIAP PAKAI.

Tugas anda cuma menunjukkan dimana tempat karaoke terdekat saja supaya para trainer bisa refreshing dimalam harinya, hehe ...


Paket SET UP YOUR TEAM

Brand Promise;
Pimpinlah dengan OTAK KANAN
Manajemenkan dengan OTAK KIRI

Biaya : Rp 15.000.000 (nett)
Harga promo untuk deal di bulanJanuari 2012

Waktu ; 3x Week End
Sabtu - Minggu (I)
Sabtu - Minggu (II)
Sabtu - Minggu (III)

Untuk kondisi tertentu (luar Jawa) bisa juga setiap kedatangan langsung 3 hari, jadi terbagi dalam 2x (Jumat - Sabtu - Minggu)

KEWAJIBAN ;
Menyiapkan 2 personil divisi TEKNIK
Menyiapkan 2 personil divisi KEUANGAN
Menyiapkan 2 personil divisi MARKETING
Menyiapkan sebanyak-banyaknya SALES FORCE

Menyiapkan akomodasi hotel (twin) untuk 2 malam untuk 2 orang trainer setiap week end.

Menyiapkan tiket pesawat PP untuk 2 trainer selama 3x week end jika diluar kota atau 2x jika luar pulau. Homebase trainer adalah Jakarta dan Semarang.

Menyiapkan tempat untuk pelaksanaan training, serta konsumsinya (1x makan siang, 2x coffee break)

Menyiapkan 2 set komputer untuk peserta training dan 1 printer.


GAMBARAN UMUM MATERI

Week End I
SABTU :

Administrasi Pemasaran (SPKB, SKJB, Peralihan Hak, Pembatalan, Permohonan Khusus, Order AJB, pengarsipan riwayat di Buku Induk)

Administrasi KPR (cara menghitung bunga dan angsuran, pengumpulan berkas, simulasi wawancara KPR, make over rekening debitur)
Surat Order Mambangun

Mengurus MoU KPR dengan bank

Week End I
MINGGU :

Teknik Promosi dan Publikasi (membuat flyer, spanduk, iklan di koran dll), panduan memilih selling point secara tepat.

Strategi (Segmentasi, Targeting, Positiong) dan Taktik Pemasaran (Product, Price, Place, Promotion)

Selling Skill (menjual secara konsultatif)


Week End II
SABTU

Prosedur administrasi penerimaan
Prosedur administrasi pengeluaran
Pencatatan bank, kasbank, buku besar, jurnal, kartu anggaran, buku kasbon.

Week End II
MINGGU

Mencatat dan mengelola Piutang
Mencatat dan mengelola Hutang
Mencatat dan melaporkan Pajak
Membuat neraca laba rugi sederhana


Week End III
SABTU

Mengajukan kredit konstruksi ke bank
Menyiapkan dokumen perencanaan
Menentukan spesifikasi bangunan
Mencari kontraktor dan bernegoisasi dengan kontraktor
Membuka SPK (surat perintah kerja)
Mengopname Progres Pekerjaan

Week End III
MINGGU

Pengendalian Mutu
Pengendalian Waktu
Pengendalian Biaya

Lain lain;
Perijinan, Legal, Estate


KETERANGAN ;
Kami bisa customize sesuai kebutuhan klien. Apa yang anda perlukan, kami bisa sajikan. Karena kami punya PENGALAMAN.

Hubungi ;
0878 32511888

Senin, 09 Agustus 2010

KAMI BUKAN HOMO



KAMI BUKAN HOMO
Surat Order Membangun

Di sebuah hotel di Kota KEDIRI. Bangun pagi perut lapar. Setelah mandi, kami bertiga turun ke resto untuk breakfast. Kami benar benar kelaparan ...

Saat mau masuk resto, kami sebutkan no kamar kami. Tapi kami terkejut saat dikatakan bahwa cuma 2 orang yang boleh masuk, 1 orang tidak terdaftar.

Lha bukannya kalau ektra bed juga dapat breakfast? Tanya saya komplain.

Iya betul, ektra bed dapat hak breakfast. Masalahnya di kamar bapak tidak tercatat ada pemakai ekstra bed, jawab mbak penjaga dengan mencoba tersenyum manis. Tapi senyumnya tak mampu meruntuhkan hatiku. Saya tetap komplain.

Piye sih mbak? Lha wong teman saya ini memang semalam tidur bertiga di kamar kami kok ektra bed nya tidak diakui. Yang antar ektra bed ke kamar memangnya siapa? Tak mungkin 1 bed ukuran 120 cm untuk berdua. Kami bukan homo mbak, hehe ...

Begini deh mbak, tak masalah kalau ektra bed kami tidak diakui. Artinya orang ke 3 boleh kena charge untuk breakfast di resto ini. Tapi ingat ya, kami tak mau kena charge tambahan ektra bed, kata saya sambil senyum senyum. Kami bertiga dengan santai masuk ke resto.

Mbak penjaganya agak bengong. Dan kami lihat kemudian dia sibuk berkoordinasi via telepon.

Saat kami bertiga asyik sarapan, dia mendekat ke meja kami, lalu berkata; Maaf sebelumnya pak, setelah kami cek ternyata benar ada tambahan ekstra bed di kamar bapak. Jadi teman bapak free makan pagi karena berhak untuk mendapatkan itu. House Keeping tidak koordinasi dengan FB (food beverage). Maaf pak.

Nah lo?? Siapa yang salah non??

Jadi ingat 5 tahun yang lalu di salah satu proyek saya ada kasus konsumen sudah akad kredit, dan dijanjikan serah terima bangunan 6 bulan berikutnya. Saat sudah 5 bulan sejak akad kredit dan konsumen iseng nengok kavlingnya, konsumen marah-marah karena pondasi rumahnya belum digali sama sekali.

Kami kalang kabut. Antar divisi saling menyalahkan. Saling tuding siapa yang salah sehingga lalai membuka SPK bangunan untuk unit tersebut. Buru buru kami buka SPK untuk target penyelesaian 2 bulan. Pastinya telat STB.

Setelah itu kami rapat koordinasi dan mencoba membuat sisdur yang lebih baik. Kemudian muncul yang namanya SURAT ORDER MEMBANGUN. Ini adalah form yang mesti dibuat oleh staf KPR (cq. Div. Keuangan) ke divisi Teknik, supaya segera memulai pembangunan sebuah unit rumah setelah dilakukan akad kredit.

Dengan SOM ini diharapkan tidak akan terjadi kelalaian lagi yang berakibat keterlambatan penyerahan bangunan kepada konsumen. Karena antar divisi saling mengingatkan dan berkoordinasi.

Kata kuncinya; KOORDINASI.
Lakukan koordinasi lintas divisi supaya tidak terjadi miskomunikasi.

Sabtu, 07 Agustus 2010

GAGAL NYABUN DI KAMAR MANDI



GAGAL NYABUN DI KAMAR MANDI
Seni Budgeting

Pagi ini saya dibikin senewen di kamar mandi sebuah hotel di Solo. Saat lagi bersiap mau menjadi pembicara Seminar CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG yang diselenggarakan oleh HIPMI Solo.

Gara-garanya saya gagal mendapatkan setelan yang pas untuk mendapatkan air hangat buat mandi. Kran air panas dinginnya sangat susah dikendalikan. Disetel warna MERAH, mengucur air yang panasnya sakit di punggung. Disetel warna BIRU, mengucur air dingin yang membikin tubuh menggigil.

Cari setelan tengah-tengah yang pas supaya mengalir air HANGAT benar-benar sulit. Sudah diatur dengan pelan-pelan. Menggeser kran sedikit-sedikit. Tapi tetap saja yang mengucur air panas atau air dingin. Tak bisa diperoleh air HANGAT. Setelan kran nya sungguh susah diatur. Antara panas dan dingin benar benar tak bisa didapat titik tengahnya.

Saya sampai gagal nyabun di kamar mandi. Hanya menyiram sebentar dengan air dingin lalu buru buru ngambil handuk, hehe .....

Saya jadi membandingkan kejadian di kamar mandi ini dengan kondisi saat kita membikin BUDGET bangunan atau infrastruktur didalam ACTION PLAN proyek kita. Sangat sulit mengestimasi budget yang tepat dan presisi.

Jika kita budget harga borongan yang longgar, kita akan mudah mendapatkan rekanan kontraktor yang bersedia menggarap pekerjaan kita. Tapi resikonya, mungkin harga jual kita kurang kompetitif karena dibebani budget yang besar.

Sebaliknya jika kita budget harga borongan dengan konsep slim and fit (ngepas), maka kita akan beroleh pembebanan yang relatif tidak berat ke proyek kita, tapi konsekwensinya susah banget mencari rekanan pemborong yang mau menerima SPK dari kita.

Jadi kita memlih cara budgeting yang mana? Kalau saya memilih kabur, gak jadi nyabun. Tapi tetap mandi, hehe .... Maksudnya, budget air dingin, tapi tetap jadi bangunan atau infrastaruktur dengan kualitas yang bagus.

Kamis, 05 Agustus 2010

NGAJAK HAPPY HAPPY

‎​
NGAJAK HAPPY HAPPY
Seni Menaklukkan MPT

Menjinakkan MPT (mitra pemilik tanah) adalah sebuah seni. Tak semuanya mesti dibujuk dengan proposal yang manis dan presentasi yang memukau. Saya jadi teringat seorang teman bernama Rio di Yogya dapat lahan 3.700 m2 di dekat kota dengan cara yang unik.

Setelah dia tahu bahwa calon MPT adalah seorang Drg (dokter gigi) yang sudah berusia 40 tahunan tetapi masih bujang, Rio justru sibuk mengumpulkan data tentang Drg tersebut. Bukan kumpulkan data soal tanah. Rio tahu bahwa calon MPT aktif bergaul di kelompok dansa, dan juga penggemar kuliner.

Rio dengan sengaja melalui perantaraan seseorang masuk ke komunitas kelompok dansa, dan ikut berlatih 2x seminggu. Saat latihan dengan sengaja dia selalu berusaha mengakrabkan diri dengan calon MPT yang menjadi targetnya. Tak jarang pulang latihan dansa Rio kuliner bareng dengan si dokter gigi.

Selama kurun waktu itu Rio tak pernah menanyakan lahan milik Drg apalagi menawarkan diri untuk dikembangkan. Rio cuma berusaha mengakrabkan diri saja. Sambil ngajak happy happy. Dansa dansi, kuliner sana sini.

Kisaran 2,5 bulan begitu sudah akrab, Rio baru membuka diri kalau dia adalah pengembang kecil kecilan. Yang biasa bekerja dengan modal menggandeng MPT. Nah, tanpa banyak cing cong, si dokter gigi bersedia mempercayakan lahannya kepada Rio. Benar benar hot deal. Meski Rio menjanjikan profit sharing 30% kepada si dokter gigi.

Kisah soal Rio mendapatkan MPT nya ini membuat saya terkesan sekaligus geli. Ternyata tak semua MPT mesti ditaklukkan melalui negoisasi dan presentasi. Dengan ngajak happy happy mampu juga membuat MPT terkiung kiung.

Anda juga bisa lho??!!

SORRY SORRY JACK



SORRY SORRY JACK

Seorang pilot pesawat yang sedang menerbangkan pesawat dari sebuah kota (keberangkatan) ke kota yang lain (tujuan), setiap saat mesti 'siap' dikontak dan dikontrol oleh menara pengawas.

Pada saat pilot dihubungi oleh menara pengawas, maka pilot harus bisa menyebutkan;
- Posisi pesawat berdasarkan titik lintang dan bujur, dalam bentuk report berupa angka koordinat.
- Ketinggian pesawat, yaitu berapa ribu kaki dari permukaan laut.
- Stok persediaan bahan bakar.
- Dan lain lain.

Dengan report itu maka menara pengawas bisa menilai apakah flight tersebut aman dan on the track menuju kota tujuan.

Nah, dalam sebuah proyek, maka kita selaku pemilik proyek juga mesti bisa melakukan fungsi kontrol seperti menara pengawas pesawat. Dan seorang Pimpro (Pimpinan Proyek) wajib hukumnya bisa menyebutkan data-data sebagai berikut;

HUTANG TANAH
Berapa posisi hutang tanah kepada MPT (mitra pemilik tanah), yaitu nilai total harga lahan dikurangi pembayaran tanah yang sudah dilakukan kepada MPT.

HUTANG MODAL
Berapa posisi hutang modal kepada MPM (mitra pemilik modal), yaitu modal kerja yang pernah diinject oleh MPM dikurangi pengembalian yang sudah dilakukan.

HUTANG BANK
Jika ada kredit konstruksi atau pinjaman rekening koran, maka harus disebutkan berapa posisi saldo outstanding pinjaman pokok.

HUTANG KONTRAKTOR
Berapa hutang SPK bangunan dan SPK infrastruktur yang sudah dibuka ke kontraktor, ditambah SPK bangunan yang belum dibuka tetapi terhutang karena omset penjualan sudah diakui sebagai Piutang.

HUTANG PAJAK
Adakah hutang pajak yang timbul dari AJB PPAT yang sudah ditanda tangani tetapi pajaknya belum dibayarkan dan masih berada di saldo

Pastikan bahwa Pimpro yang kita tempatkan sebagai pengelola proyek mampu menjawab tuntas 5 item hutang diatas secara benar. Tidak bisa menjawab pertanyaan soal hutang berarti 'rohnya' tidak berada disitu. Semua informasi makro soal proyek wajib diketahui oleh Pimpro.

Berikutnya, seorang Pimpro wajib hukumnya bisa mengetahui data perihal;

PIUTANG KONSUMEN
Berupa report tentang total omset penjualan, piutang sudah tertagih, piutang belum tertagih.

STOK BANGUNAN
Nilai stok bangunan yang SPK nya sudah dibuka dan diakui sebagai hutang, tetapi bangunannya belum dibeli oleh konsumen.

SALDO KAS BANK
Posisi saldo kas bank, baik saldo efektif ataupun saldo yang sedang diblokir dan berada di escrow account, atau berupa deposito.

Jika 5 item hutang ditambah 3 item diatas mampu dijawab serta direport secara akurat oleh Pimpro, bersyukurlah, berarti Pimpro tahu persis apakah project yang sedang dia laksanakan on the track atau berpotensi menyimpang. Pimpro juga tahu dimanakah posisi proyeknya saat ini jika sewaktu waktu proyek di cut off.

Berbahaya sekali jika Pimpro yang anda tempatkan disitu tidak mengetahui sama sekali 8 data penting diatas, saya pastikan Pimpro tersebut tidak tahu kemana arah project yang sedang dia kendalikan.

Lebih baik anda katakan; Sorry sorry sorry Jack, anda tidak pantas duduk di kursi itu ......

Rabu, 04 Agustus 2010

CARI MITRA UNTUK KOTA MAGELANG



CARI MITRA UNTUK KOTA MAGELANG

Seorang calon MPT melalui japri mengirim pesan;

Bos AW, kudengar punya banyak network di bisnis properti. Ini ada lahan bagus banget, bentuk memanjang berhimpit jalan raya sepanjang 80 m. Kedalaman antara 24 s/d 30 m. Mungkin bisa jadi ruko kisaran 20 pintu. Lokasi tak jauh dari alun-alun Kota MAGELANG. Harga Rp 200.000/m2.

Tak perlu bayar DP apapun, terjual baru bayar saja. Lalu di akhir proyek saya minta diberi bagian profit 35%. Lahan boleh diagunkan ke bank untuk kredit konstruksi.


Wah, sebuah penawaran yang bagus juga. Saya akan umumkan di milist dan juga blog, siapa tahu ada calon MPK dan MPM yang berminat menggarap proyek di Kota MAGELANG. Nanti biar berunding langsung deh.

Tapi tiba-tiba saya berpikir, mana ada lahan tepi jalan bisa buat ruko, kok harganya cuma 200.000/m2. Setengah tak percaya saya mencoba konfirmasi; Ini benar harga lahan Rp 200.000/m2??

Setengah tertawa MPT itu berkata; Betul bos, tapi itu harga transaksi setelah dilakukan kebijakan REDENOMINASI oleh BI nanti. Jadi harga sebenarnya Rp 2 jt/m2. Nol nya nggelinding 1. Kata pejabat BI, nanti akan dilakukan penetapan ulang denominasi nilai Rupiah, dengan menghilangkan 1 nol, 2 nol, atau 3 nol. Akan dikaji ulang supaya kebijakannya tepat. Kalau sign MoU sekarang dihargai Rp 2 jt/m2, kalau sign MoU setelah REDENOMINASI, dihargai Rp 200.000/m2.

Asem tenan, dikerjai nih. MPT bikin joke soal Redenominasi. Giliran saya tanya; Luasan sesuai sertifikat berapa ya?

Dia jawab; Luas 2.100 m2.

Oke, saya bayar sekarang aja deh, dengan asumsi sudah diberlakukan kebijakan Redenominasi. Luas 2.100 m2 setelah kebijakan berlaku, 2 nol dianggap tidak berlaku, jadi luas lahan cuma 21 m2 x 200.000 = 4.200.000.

Minta no rekening bank nya ya. Saya bayar lunas sekarang ..., kata saya.

Kena deh!!!
Redenominasi memang bikin pusing.

Senin, 02 Agustus 2010

URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA BEKASI



URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA BEKASI



Jika anda ingin mengembangkan lahan perumahan dibawah 1 ha di kota Bekasi, mungkin pengalaman yang sudah kami lakukan ini bisa menjadi masukan.

Kami memiliki lahan seluas 8.900 m2 status SHM. Terletak ditengah kota, di pemukiman penduduk yang padat. Berdasarkan konsultasi dengan BPN, maka luasan dibawah 1 ha tak perlu memakai Ijin Lokasi dari Walikota. Berdasarkan konsultasi dengan Pemkot, luasan dibawah 2 ha tak perlu memakai Ijin Lokasi. Ada beda informasi. Tapi karena luasan lahan kami 8.900 m2, maka itu tak menjadi masalah.

ITGT (Ijin Tata Guna Tanah)

Yang pertama diurus adalah ITGT (Ijin Tata Guna Tanah) dari BPN guna memastikan apakah lahan milik kita memang bisa digunakan untuk perumahan. Saat mengajukan kita hanya perlu melampirkan bukti kepemilikan hak dan copy identitas pemilik. Sambil mengajukan permohonan sesuai form.

Nanti dari BPN akan mengirim tim survei ke lokasi. Ijin ini akan terbit kisaran 3 minggu, dan biayanya dialokasikan saja kisaran Rp 2.000/m2 x luas lahan.

IJIN SOSIALISASI WARGA

Warga yang memiliki lahan berbatasan langsung dengan lahan yang mau kita kerjakan mesti menyatakan persetujuannya dengan membubuhkan tanda tangan di form yg bisa kita peroleh form nya di kantor kelurahan. Tentu saja RT dan RW juga wajib mengetahui. Disinilah kepandaian bernegoisasi dan sosialisasi sangat diperlukan. Terkadang kita mesti membayar social cost supaya tercapai kondisi win-win dan warga welcome dengan proyek kita.

REKOMENDASI PENGAPLINGAN

Dengan dilampiri Ijin Sosialisasi Warga, kita mengajukan permohonan Rekomendasi Pengaplingan dari Kantor Kelurahan, dengan menyerahkan gambar siteplan sesuai yang kita rencanakan. Saat membuat siteplan, kita mengacu pada fatwa planologi kota Bekasi bahwa efektivitas lahan max 60% dari lahan. Jadi kavling efektif (saleable area) maksimal hanya 60% saja. Rekomendasi Kelurahan ini bisa terbit kisaran 2 minggu. Biayanya masih wajar dan proporsional.

IJIN PENGAPLINGAN

Berbekal Rekomendasi dari Kelurahan, maka siteplan kita bawa ke kantor kecamatan, untuk diterbitkan Ijin Pengaplingan yang notabene juga berlaku sebagai pengesahan atas siteplan yang kita ajukan. Ijin ini terbit 2 minggu sejak diajukan. Biaya masih wajar dan proporsional.

Catatan;
Khusus pengaplingan yang dilakukan dalam proses ini, kami tidak dikenakan persyaratan apapun semacam; penyediaan lahan makam, UKL/UPL, peil banjir dll. Semua syarat tersebut tidak diminta.

IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)

Berdasarkan Ijin Pengaplingan, maka kita bisa langsung mengajukan IMB sesuai dengan kavling (blok-no) yang sudah ditentukan di siteplan. Biaya (include retribusi IMB) per unit kisaran Rp 2 - 3 juta. Dan selesai dalam waktu 2 minggu sejak diajukan.

SPLITSING SHM

Berdasarkan siteplan yang sudah disahkan oleh Kecamatan, kami langsung mengajukan splitsing (pemecahan) ke BPN sesuai jumlah kavling yang direncanakan. Tak ada masalah walaupun ada puluhan sertifikat pecah masih keatas nama 1 orang, yaitu kami sebagai pemilik.

Nah, dengan sudah dilaluinya tahapan prosedur tersebut, anda sudah memiliki IMB dan sertipikat pecahan. Dan aktivitas membangun serta memasarkan sudah bisa anda laksanakan dengan aman dan nyaman. Bahkan perbankan sekalipun siap anda gandeng untuk membiayai proyek perumahan yang anda laksanakan.

Tips Properti ; URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA BANDUNG



URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA BANDUNG

Jika anda berniat memulai bisnis properti lahan luasan kecil di Kota Bandung, pengalaman kami mengurus perijinan untuk lahan seluas 3100 m2 di Kelurahan Jatihandap Kec. Mandalajati Kota Bandung ini barangkali bisa menjadi masukan bersama.

Instansi yang menjadi tempat mengurus Perijinan di Kota Bandung adalah BPMPPT (Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Perijinan Terpadu), khususnya Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya cq. Bidang Perencanaan.

Syaratnya adalah bukti kepemilikan hak berupa copy sertipikat dan copy identitas pemohon. Jika anda belum membayar lunas lahan yang mau dikembangkan, lampirkan copy PPJB, copy Kuasa Menjual dan copy Kuasa Mengurus.

RESI PENGUKURAN

Langkah pertama adalah kita mengajukan permohonan pengukuran ke DTR CK Bidang Perencanaan cq Bagian Pengukuran. Dimana mereka akan menerjunkan petugas surveyor guna mengukur luas fisik existing lahan yang kita miliki di lapangan, dicocokkan dengan data luasan sertipikat. Output dari tahapan ini adalah berupa Resi Pengukuran yang menyebut soal data luasan hasil ukur dan juga data ketinggian DPL (dari permukaan laut). Waktunya lebih kurang 2 minggu.

KRK (KETERANGAN RENCANA KOTA)

Dengan bekal Resi Pengukuran, selanjutnya kita mengajukan penerbitan REKPER (Rekayasa Perencanaan) atau dikenal juga sebagai KRK (Keterangan Rencana Kota). Lampiran terpenting di tahapan ini tentu saja rencana siteplan yang sudah kita buat. Karena outputnya sebenarnya berupa pengesahan siteplan.

Pada saat ajukan RekPer akan diverifikasi apakah lahan bersisian dgn; Sungai, Jalan Raya kelas negara, atau Rel KA. Jika kena maka butuh ADVIS TEKNIS dari masing-masing instansi terkait. Misal; Dinas Bina Marga, Dinas Sumber Daya Air, PT KAI, DLLAJR. Advis Teknis mesti diurus dahulu sebelum permohonan RekPer diproses.

Pengurusan KRK atau Rekper memakan waktu kisaran 2 - 3 minggu, dan nanti outputnya berupa Pengesahan Gambar Site Plan yang dilampiri ketentuan ketentuan teknis seperti; KDB (koefisien dasar bangunan), KLB (koefisien lantai bangunan), KTB (koefisien tinggi basement), KDH (koefisien dasar hijau), juga menyebut jumlah massa bangunan yg diijinkan berdasarkan ketentuan tabulasi kavling.

Info tembahan; dalam KRK juga mesti ditampilkan rencana outlet pembuangan air kotor yang mesti terkoneksi ke saluran riol (brandgang). Dan di Kota Bandung, saluran riol ini tak boleh diletakkan di muka kavling atau mepet jalan, tapi justru dibelakang kavling.

DATA UKUR VERSI BPN

Tahapan setelah terbit KRK, maka kita juga mesti mendapatkan data hasil ukur luasan lahan versi BPN. Meskipun kita juga sudah memegang data Resi Pengukuran versi DTR CK (Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya). Data ukur versi 2 instansi ini dilampirkan untuk berkas permohonan IPPT.

IPPT (IJIN PERUNTUKAN PENGGUNAAN TANAH)

Setelah terbit KRK, baru bisa diajukan permohonan IPPT (Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah), yang memakan waktu 2 minggu dan outputnya berupa IPPT yang ditanda tangani oleh Kepala BPPT atas nama Walikota Bandung. Dalam IPPT ini akan diperoleh data tabel luasan max bangunan yang diijinkan dan daftar persil yang merinci blok dan no kavling.

IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN)

Setelah KRK dan IPPT terbit, baru bisa dilakukan pengajuan IMB. Tentu saja mesti melampirkan rencana denah tampak bangunan sesuai luasan yang direncanakan, lengkap dengan gambar kerjanya. Retribusi IMB di Kota Bandung relatif mahal, tapi waktu pengurusan normal 2 minggu. Kita bisa mengurus IMB Induk terlebih dahulu atau langsung IMB pecahan per kavling.

Demikian info yang bisa saya share, semoga bermanfaat.

Tips Properti ; URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA DEPOK



URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA DEPOK

Berikut sharing dari saya yang pernah mengembangkan lahan seluas 6.400 m2 di Kelurahan Ratujaya Kecamatan Pancoran Mas Kota DEPOK. Tepat di tepi rel KA, yang bersisian dengan jalan raya arah Citayam.

Lahan dibeli oleh PT dimana saya selaku Dirutnya. Sehingga skenario legalnya; kami lakukan PPJB lunas disertai Kuasa Menjual, Kuasa Mengurus dan Kuasa Membangun. Kemudian oleh notaris dilakukan penurunan hak dari SHM menjadi SHGB terlebih dahulu. Setelah berstatus SHGB, barulah kami lakukan AJB PPAT dan nama PT dimasukkan (balik nama). Waktu itu skenario ini kami pilih karena pemilik menjual lahan dengan kepentingan mau ikut suaminya pindah ke Jepang. Kami takut nanti ada urusan yang tak bisa selesai tanpa menghadirkan pemilik jika kami memakai skenario PPJB dan Kuasa Jual saja.

IJIN WARGA

Berbekal SHGB atas nama PT, dan dilampiri data data PT selaku badan hukum, kami mengurus Ijin Warga, yaitu pernyataan tidak keberatan dari warga yang berbatasan langsung dengan lokasi kami, dan tentu saja diketahui Ketua RT, Ketua RW, dan Lurah. Untuk memudahkan pengurusan ini, kami memakai jasa staf kelurahan dan tahunya terima beres.

REKOMENDASI KECAMATAN

Setelah Ijin Warga yang diketahui RT, RW, Lurah di tangan, kita mengajukan Rekomendasi ke Kecamatan, yaitu Rekomendasi untuk membangun perumahan di lahan yang kami miliki.

Pengurusan sangat cepat, kisaran 1 minggu saja sudah selesai. Biaya juga wajar dan proporsional.

IPR (IJIN PEMANFAATAN RUANG)

Tahapan berikutnya adalah mengajukan IPR ke Badan Pelayanan Perijinan Terpadu cq Dinas Tata Kota. Dimana nantinya DTK akan mengirim tim kecil guna mensurvei lokasi kita dan mengecek batas batas lahan yang kita kuasai, serta verifikasi secara de facto benarkah kita sebagai pemilik lahan. IPR terbit kisaran 2-3 minggu, dilengkapi advis planologi yang berisi; efektif lahan yang diijinkan, KDB, GSB dll. Ada retribusi resmi yang kita bayar dalam pengurusan IPR.

PEIL BANJIR

Setelah IPR terbit, kita mesti mengurus peil banjir di Dinas Pengairan dan Sumber Daya Air (PSDA). Relatif cepat, kisaran 1 minggu bisa kita peroleh.

BERITA ACARA PENYERAHAN TANAH MAKAM

Selain peil banjir, kita juga mesti menyediakan alokasi lahan makam seluas 2% x luasan lahan yang kita ajukan IPR. Tak mesti lahan bersertipikat, tapi masih status Girik atau Letter C juga diperbolehkan. Lahan makam mana yang bisa kita bebaskan, biasanya sudah diarahkan oleh staf DTK. Lakukan Pelepasan Hak melalui Kepala Desa atau Lurah tempat tanah makam berada, maka SPH (Surat Pelepasan Hak) tersebut sudah cukup menjadi dasar buat kita menyerahkan ke Badan Aset Daerah guna dibuatkan Berita Acara Penyerahan Tanah Makam.

Catatan;
UKL UPL tidak diminta karena luasannya kecil. Amdal Lalin (lalu lintas) tidak diperlukan kecuali lahan berada ditepi jalan kelas propinsi atau negara.

PENGESAHAN SITE PLAN

Setelah memiliki IPT, Peil Banjir, dan Berita Acara Penyerahan Tanah Makam, maka kita bisa mengurus pengesahan Site Plan di DTK. Ada retribusi resmi yang harus dibayar dalam pengurusan ini. Siteplan selesai kisaran 2-3 minggu, dimana siteplan ditanda tangani oleh Kepala BPPT atas nama Walikota Depok.

IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN)

IPR adalah dasar buat mengajukan IMB, tentu saja dengan lampiran copy SHGB Induk. Di kota Depok, jika anda mengurus IMB atas nama PT, maka seluas apapun bangunan yang akan diajukan IMB nya, mesti ada audiensi dengan Walikota. Sementara kalau IMB atas nama perorangan hanya bangunan diatas 200 m2 yang mesti audiensi dengan Walikota. Retribusi IMB di Kota Depok relatif mahal. Dan menunggu jadwal audiensi dengan Walikota juga bisa membikin hati senewen. Tapi begitu sudah dapat jadwal audiensi, maka hanya dalam hitungan 1-2 hari, IMB anda sudah bisa terbit.

SPLITSING SHGB

Sambil mengajukan IMB, kita bisa mengurus pemecahan sertipikat jika anda menghendakinya. Dasar pecah ke BPN adalah siteplan yang sudah disahkan oleh Pemkot Depok (DTK). Meski anda juga bisa memilih tetap memakai SHGB Induk dan baru dipecah jika sudah terjadi AJB PPAT dengan konsumen.

Demikian yang bisa saya sharingkan. Semoga bermanfaat.

Kalau perlu sharing soal urus Ijin di Depok untuk lahan luasan besar yang lebih rumit karena ada Ijin Lokasi, nanti saya sharingkan juga. Karena saya pernah mengurus Ijin Lokasi seluas 15 hektar di Kleurahan Bojongsari Kecamatan Sawangan DEPOK.

Terima kasih.

Tips Properti ; URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KAB. SEMARANG



URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KAB. SEMARANG

Kalau mau bisnis perumahan dengan pengurusan perijinan paling simpel dan cepat, bisa anda temui di Kota Ungaran yang menjadi ibukota Kabupaten Semarang.

Sejak berlaku UU Otonomi Daerah, pengurusan ijin tak ada yang standar. Tapi jenis serta tahapan yang saya lakukan di Kabupaten Semarang ini saya yakini prototype standar di kota kota kabupaten yang ada di Jawa Tengah khususnya. Jadi bisa anda simak dan jadi referensi misalkan mau mengurus ijin perumahan di Temanggung, Wonosobo, Purbalingga, Purworejo, Banyumas dll.

Berikut adalah sharing dari saya yang pernah mengurus ijin untuk lahan seluas 6.500 m2 di Kelurahan Genuk Kecamatan Ungaran Barat, dimana 2.000 m2 diantaranya masih berstatus sawah. Status Hak Milik.

PENGERINGAN

Pertama tama lahan yang masih berstatus sawah dikeringkan, dimana kami memakai jasa notaris yang berjanji bisa mengurus dalam tempo 2 minggu di BPN. Setelah status sawah berubah menjadi tanah darat, barulah kami mengajukan tahapan selanjutnya.

SURAT KETERANGAN LOKASI

Berhubung luasan dibawah 1 ha, tak disyaratkan mengajukan Ijin Lokasi, tetapi cukup Surat Keterangan Lokasi. Tak bisa memakai nama perorangan, mesti badan hukum. Tapi demi mensiasati agar status tanah tetap HM tanpa perlu turun hak menjadi SHGB, permohonan diajukan dengan memakai wadah CV, yang syaratnya nama pemilik yang tertera di sertipikat mesti masuk ke CV menjadi salah satu sekutu aktif.

Pengurusan SKL hanya memakan waktu 3 hari kerja saja, dimana dokumennya ditanda tangani oleh Kepala Kantor BPN.

Tidak diperlukan UKL UPL, Peil Banjir, ataupun Penyerahan Tanah Makam.

PENGESAHAN SITE PLAN

Berbekal Surat Keterangan Lokasi, maka kami mengajukan desain siteplan ke Kantor Pelayanan Perijinan Terpadu cq. Dinas Pekerjaan Umum. Dan setelah membayar retribusi resmi yang relatif murah, maka dalam waktu 3 hari saja siteplan sudah terbit. Cepatnya pengesahan siteplan juga karena siteplan kami sudah memenuhi kriteria lahan efektif maksimal hanya 60% saja.

IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN)

Kebetulan desain denah tampak potongan rumah yang akan kami bangun sudah siap bendelannya, dan begitu siteplan terbit, maka permohonan IMB Induk kami ajukan. Retribusi yang normal tarifnya langsung kami bayar. Dan dalam tempo 3 hari saja, IMB Induk sudah berada ditangan kami. Semua sangat cepat. Di Kabupaten Semarang, IMB Induk selalu disebut IMB Sementara, karena setelah bangunan selesai 100% baru bisa diajukan IMB pecahannya. Akan tetapi untuk pengurusan KPR pihak bank sudah mau terima hanya dengan copy IMB Induk yang dilegalisir. Jadi semua beres.

SPLITSING SHM

Dengan lampiran Siteplan yang sudah disahkan Dinas PU, kami mengajukan pemecahan Sertipikat per kavling ke BPN, yang dijanjikan selesai kisaran 3 minggu.

Selesai sudah. Mudah dan serba cepat sekali mengurus perijinan di Kabupaten Semarang. Biaya juga relatif normal bahkan murah.

Bahkan pernah saya urus revisi siteplan dimasukkan jam 9 pagi, habis makan siang sudah ditelpon untuk ambil berkas yang sudah ditanda tangani Kepala Dinas PU.

Bukan cuma untuk skim pengurusan Ijin lahan dibawah 1 ha, saya juga pernah mengurus Ijin Perumahan seluas 5,5 ha di Kota Ungaran, yang semua dokumen perijinan selesai dalam waktu 2 minggu saja, meski produknya berupa Ijin Lokasi yang ditanda tangani Bupati. Itu akan dibahas dalam ulasan tersendiri.

Demikian, semoga bermanfaat.
Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

ShareThis