PROYEK BANDARA SAJA BISA DITENTANG

MANAJEMEN RESIKO 

(RISK MANAGEMENT)

Buat rekan-rekan properti yang mau buka proyek di DIY, khususnya Sleman, saya pesan supaya berhati-hati dengan proses sosialisasi warga. Karena ini sesuatu yang susah-susah mudah. Banyak berita tentang warga yang resisten alias menolak sebuah proyek. Ada beberapa proyek condotel yang ditolak oleh warga. Bahkan yang terakhir ada berita pembangunan bandara baru di Kulonprogo juga ditentang oleh warga (baca: LSM).

Saya tak mau membahas tentang substansi penolakan, takut analisa saya subyektif dan kurang informasi. Lebih baik saya cerita saja tentang kasus yang saya alami sendiri di sebuah proyek saya di kabupaten Sleman yang juga mengalami kejadian yang sama.

Beberapa bulan yang lalu saya mengeksekusi sebuah proyek berlokasi bagus dekat jalan Godean, mau saya jadikan proyek kostel 3 lantai sejumlah 10 unit. Harga tanah kisaran 8M dan saya baru bayar DP 1M. Untungnya saya sudah punya kebiasaan melakukan manajemen resiko dengan menambahkan klausul EMERGENCY EXIT yang berkaitan dengan sosialisasi warga.

Kurang lebih bunyinya begini: Penjual harus membantu pembeli dalam melakukan proses sosialisasi warga. Jika warga menolak pembangunan proyek kostel, maka transaksi dianggap batal dan penjual harus mengembalikan uang muka kepada pembeli dalam waktu 3 bulan.

Nah, manajemen resiko dan klausul emergency exit itulah yang telah menyelamatkan saya dari resiko investasi.

Warga setempat ternyata menolak kehadiran proyek kostel kami. Bukan sekedar penolakan di forum rapat resmi, tapi sampai ada pemasangan spanduk-spanduk penolakan (aneh juga ada yang rela keluar biaya bikin spanduk) yang terpasang di kampung tersebut. Juga sempat ada gropyokan sekelompok warga (ada yang membawa parang) ke lokasi proyek yang sedang dilakukan pekerjaan pondasi.

Tentu saja saya tak mau terjadi masalah dan menghentikan aktivitas. Dan menghubungi pihak warga bahwa jika memang menolak, saya minta diberikan surat penolakan resmi. Konon rapat warga yang menghadiri pembahasan penolakan tersebut dihadiri 100 orang lebih.

Surat penolakan secara tertulis dikirimkan kepada kami. Tapi anehnya tidak ditanda-tangani oleh pengurus warga, melainkan oleh seseorang yang menuliskan status sebagai 'sesepuh warga'. Eh rupanya pengurus warga yang lama dipecat akibat keterlibatan di kasus sosialisasi proyek kostel ini. Hmm, seru. Kalau mau cerita detail bisa banyak paragraf. Tapi buat apa, tak memberi pelajaran buat anda.

Saya lebih fokus kepada upaya bagaimana menarik kembali uang muka yang sudah terlanjur dibayarkan kepada pemilik tanah. Saya bersyukur sudah memasukkan klausul emergency exit tersebut didalam PPJB.

Surat penolakan warga dan copy klausul PPJB yang menyebutkan tentang pengembalian uang saya serahkan kepada pemilik tanah. Saya beri waktu dia 3 bulan.

Seperti yang saya duga, uangnya sudah terpakai dan pemilik tanah tak mampu mengembalikan. Akhirnya saya menawarkan opsi bahwa saya dikompensasi dengan tanah yang luasannya setara dengan harga 1M. Dan saya maunya lahan yang paling depan dengan akses jalan raya langsung. Pemilik sempat menolak dan minta saya memilih lahan belakang. Saya bersikeras hanya mau bagian depan atau kembalikan saja uang saya 1M.

Tak ada pilihan, akhirnya pemilik bersedia menerima permintaan saya. PPJB lama yang mengikat seluruh luasan dibatalkan, dan ditukar seolah saya hanya membeli 'sebagian' saja tapi sudah membayar lunas.

Yes, aman. Investasi tidah hangus, tapi tetap tertukar aset. Ini jelas musibah, tapi levelnya minimal. Dalam bisnis, resiko terberat adalah proyeknya batal dan modalnya hilang. Di kasus ini  memang gak jadi dapat untung, tapi modalnya masih bisa kembali. Sebenarnya secara value tetap untung. Karena harga rata-rata lahan disitu kisaran 4 jt/m2. Tapi saya ambil posisi paling depan yang nilainya mungkin bisa 5-6 jt/m2.

Sejak kasus penolakan warga tersebut, saat ini saya lebih menyukai hunting lahan diluar Sleman. Ada 4 proyek terakhir yang saya eksekusi, semuanya diluar Sleman, bahkan diluar DIY. Anyway, I'm still loving DIY. Dan saya sekarang selalu meminta pelaksanaan PPJB baru dilakukan setelah dilakukan sosialisasi warga terlebih dahulu. Jadi jika memang ada resistensi warga, kita bisa mundur sebelum uang tercebut.

ANDA SPEKULAN TANAH ATAU PENGEMBANG?

MANAJAMEN RESIKO 

DIDALAM BISNIS PROPERTI

Tahukah anda, bahwa saya sudah mendengar rencana jalan tol Semarang – Solo sejak saya masih duduk di bangku SMA? Tapi sampai sekarang ketika anak saya yang sulung sudah mau lulus SMA, maka yang namanya jalan tol Semarang – Solo itu masih operasional di ruas Semarang – Ungaran saja.

Tahukah anda bahwa seorang menteri (maaf saya tak bisa sebutkan namanya) di jaman Presiden Soeharto berkuasa pernah memborong lahan tambak ratusan hektar di kabupaten Bekasi, karena dalam sebuah rapat kabinet pernah memutuskan untuk membuka bandara baru di daerah Bekasi, tetapi ternyata kebijakan tersebut diralat dan diputuskan bandara baru dibuka di daerah Cengkareng Tangerang. Pasti pak menteri tersebut kecewa dan mimpinya memiliki proyek properti ratusan hektar disekitar bandara baru di Bekasi gagal total. Lahan tambaknya terbengkelai, tak jadi diurug untuk dijadikan proyek properti.

Tahukah anda bahwa banyak pengembang kelas kakap juga modalnya tertanam mati di lahan ratusan/ribuan hektar yang mereka beli di kawasan Jonggol Cariuk? Karena mereka mendengar RENCANA bahwa Bambang Trihatmojo (anak presiden waktu itu) bakal membuka kota baru di Jonggol dengan berbagai fasilitas dan prasarana modern. Nyatanya begitu presiden Soeharto lengser, rencana itu tinggalah rencana belaka. Bambang Tri tak mampu berbuat apa-apa mewujudkan rencananya menjadi sebuah fakta.

Sobat properti, akhir-akhir ini banyak pengembang yang mencoba membuka proyek properti di jalur Yogya menuju Wates Kulonprogo, karena isue panas bahwa  akan dibuka bandara baru di daerah tersebut. Banyak yang menggantang mimpi bahwa terwujudnya rencana bandara baru akan memberi berkah signifikan kepada mereka. Mungkin mereka sekarang belanja tanah dengan harga 200 – 300 ribu per meter persegi, dan berharap 2 – 3 tahun lagi harganya melambung menjadi 1 juta per meter dan mereka untung besar.

Jika anda seorang SPEKULAN TANAH, silahkan melakukan praktek tersebut. Tapi jika anda adalah pengembang properti, saran saya jangan melakukan spekulasi. Anda bukan spekulan tanah. Lakukanlah hal-hal yang terukur dan resikonya serendah mungkin. 

Teori saya adalah ; "JANGAN MENGAMBIL KEPUTUSAN BERDASARKAN RENCANA, TETAPI HARUS BERDASAR FAKTA DAN REALISASI DI LAPANGAN.” Kenapa? Rencana bisa berubah, rencana bisa tertunda, rencana bisa bergeser. Padahal investasi anda sifatnya sudah pasti. Uang sudah kecebur, bunga investasi sudah jalan terus, tapi potensi market di lapangan tak seperti yang diharapkan.

Lihat cerita soal jalan tol Semarang – Solo yang saya ceritakan diatas. Sejak saya SMA sudah mendengarnya, dan sampai saya sudah lulus kuliah , punya anak, dan anak saya sudah mau lulus SMA, baru sampai ruas jalan Ungaran (masih ada Bawen, Salatiga, Boyolali,Kartosuro, sampai Solo). Yang terwujud baru 15% saja dari ruas jalan Semarang – Solo. Padahal sudah memakan waktu 20 tahun sejak rencana tersebut dikumandangkan.

Untuk apa berharap beli lahan 300.000/m2 dan bisa dijual menjadi  1 juta/m2, tetapi ternyata justru dalam 2 – 3 tahun berjalan, lahannya tak bisa dikembangkan secara optimal. Karena daya serap pasar masih rendah, dan potensi market yang riil belum ada. Lebih baik menunggu sampai sebuah RENCANA yang anda dengar benar-benar terwujud (terealisasi ) alias sudah bertransformasi  menjadi sebuah FAKTA. Mungkin anda  tak akan menikmati margin tinggi, tapi anda juga tak memiliki resiko rugi yang tinggi. Bisnis harus berjalan dalam pengawalan instrumen MANAJEMEN RESIKO. Dan dalam pemahaman saya, mengambil keputusan berdasarkan RENCANA memiliko resiko yang tinggi ketimbang mengambil rencana berdasar sebuah FAKTA.

Baru-baru ini saya mendapat penawaran mengelola lahan eks tambak udang seluas 2 ha di luar Jawa untuk dikembangkan menjadi perumahan sederhana. Ketika saya bertanya apa potensi kawasan sekitarnya, dijawab disana ada rencana akan dibangun sebuah kawasan industri. Mendengar kata RENCANA sudah membuat saya alergi. Karena rencana bukanlah FAKTA. Saya dengan halus menjawab bahwa penawaran ini boleh disampaikan ulang kepada saya ketika kawasan industri yang diceritakan benar-benar sudah terealisasi. Banyak pabrik terbangun, buruhnya ribuan orang, dan potensi market sudah riil. 

Dijawab bahwa kalau kawasannya sudah ramai, mungkin tak akan dikerja-samakan dengan saya, tapi akan dijual saja secara glondongan kepada pihak lain. Hehe ..., ya gak apalah, silahkan saja kalau mau dijual. Mana mau saya disuruh masuk ketika potensinya masih belum jelas karena baru berdasar RENCANA, sementara kalau nanti semuanya sudah riil dan menjadi FAKTA, malah saya tidak diajak. Bisnis itu manajemen resiko, jadi kalau tahu resikonya tinggi, ya jangan diambil.

SAYA INI PARANOID

SAYA INI PARANOID

www.JinProperti.com - Duluuuuuu sekali di tahun 1995, saat naik pesawat adalah barang mahal, saat gaji masih kecil, saat saya masih kerja setahun di Pulau Batam, saya pernah pulang dari Batam naik kapal milik Pelni. Start dari pelabuhan Sekupang Batam dan tujuan akhir adalah di pelabuhan Tanjung Priok Jakarta.

Satu hal menarik yg saya ingat saat itu adalah bahwa saya membawa 2 tas. Satu tas besar berisi baju-baju, dan satu tas lagi adalah ransel berisi perlengkapan darurat. Jangan ketawa ya, saya ini paranoid. Saking takutnya kalau-kalau kapal tenggelam, saya membawa satu tas ransel khusus berisi beberapa bungkus mie instan, tempat minum berisi air putih (waktu itu belum ada air mineral kemasan), dan beberapa bungkus roti pisang keju.

Bayangan saya, andai terjadi musibah kapal tenggelam, saya akan mencari pelampung lalu melompat ke air laut dengan membawa ransel tadi. Setidaknya saya akan mampu survive di laut selama beberapa hari asal tidak dimakan ikan, hehe ....

Sobat properti, bersikap paranoid itu terkadang mungkin dianggap lebay. Terlalu berlebihan. Seperti kisah saya naik kapal membawa ransel diatas. Tapi sebuah pelajaran penting pernah saya hadapi terkait dengan hubungan saya selaku MPK (Mitra Pemilik Keahlian) dengan seseorang yang memposisikan diri sebagai MPM (Mitra Pemilik Modal).

MPM tersebut sudah setuju menjadi investor sebuah proyek yang saya kelola seluas 3 ha di sebuah kota di Jawa Tengah, dengan potensi laba 9 milyar, dimana MPM saya janjikan profit sharing 35%, asalkan bersedia menanamkan modalnya sebesar 1,5 milyar.

Tentu saja saat presentasi kepada MPM saya menyiapkan ACTION PLAN yang menjelaskan detail berapa omset, berapa budget biaya, berapa kebutuhan modal, berapa lama umur proyek, dan berapa potensi labanya. Tentu saja dilengkapi dengan proyeksi cash flow bulanan.

Dalam kasus tersebut, didalam proyeksi cash flow dijelaskan detail bahwa modal 1,5 milyar akan disetorkan MPM secara bertahap sebesar 300 juta selama 5 bulan berturut-turut.

Setoran ke 1 s/d ke 3 berjalan lancar. Pada saat setoran bulan ke 4, MPM ternyata megap-megap tak mampu menyetorkan modalnya. Saya kelimpungan. Proyek sedang berjalan kencang-kencangnya malah amunisinya tidak ada akibat MPM gagal menjalankan kewajibannya. Saya jatuh bangun dan babak belur menghadapi tagihan kontraktor serta kebutuhan operasional. Harus memberikan talangan pribadi dulu supaya proyek tidak macet.

Kondisi itu berlangsung sampai pertengahan bulan ke 5. MPM benar-benar membuat saya yang mengelola proyek kelimpungan. Sampai kemudian MPM datang lagi di pertengahan bulan ke 5 menyetorkan modal 300 juta lagi sehingga total setorannya menjadi 1,2 milyar. MPM mengatakan itu setoran modal terakhir yang sanggup dia jalankan. Kekurangan 300 juta lagi tak sanggup dia penuhi dan MPM meminta dicarikan MPM bayangan dengan diberikan profit sharing yang dipotongkan dari haknya.

Akhirnya saya carikan lagi modal 300 juta dari MPM bayangan, dengan menjanjikan profit sharing 7,5% yang saya potongkan dari hak MPM pertama, sehingga sisa hak MPM pertama tinggal 27,5% saja.

Pelajaran apa yang bisa dipetik dari kasus diatas?? Jangan percaya 100% kepada MPM. Karena bisa saja terjadi didalam perjalanan proyek ternyata MPM kesulitan menyetor modal. Bukan karena MPM tak punya duit, tapi mungkin karena duitnya dipakai untuk keperluan lain.

Jadi solusinya?? Setoran modal MPM jangan dicicil atau diangsur, tapi harus disetorkan dimuka supaya ada jaminan bahwa setoran modal terpenuhi. Jangan takut membuat MPM tersinggung karena seakan kita tidak percaya kepadanya. Tapi jelaskan bahwa sikap paranoid kita ini semata-mata demi kelancaran proyek.

Modal yang sudah tersedia di saldo kasbank akan membuat kita lebih save dan nyaman menjalankan proyek. Sediakan payung sebelum hujan. Bawalah mie instan dan air minum sebelum kapal tenggelam, hahaha ...