STRATEGI MEMBANGUN DENGAN MODAL 45% TAPI PROGRES FINISH 100%

MEMBANGUN DENGAN MODAL MINIMAL HASIL MAKSIMAL

Sebagai alinea pembukaan saya ingin menjelaskan bahwa untuk pekerjaan bangunan saya jarang mengerjakannya sendiri melainkan selalu menunjuk kontraktor dengan memberikan SPK (Surat Perintah Kerja).

Alasannya adalah sebagai berikut ;

1. Memakai modal pihak lain (kontraktor) untuk membangun, meski menyadari bahwa ada margin 10-15% yang harus kita berikan kepada kontraktor.

2. Tidak ingin ribet, karena jika punya divisi produksi sendiri, mesti ada pengeluaran mingguan untuk belanja material dan membayar tukang. 

3. Tidak ingin over budget, karena harga borongan per meter persegi sudah ditentukan dan tinggal melakukan fungsi pengawasan.

Sobat properti, misalkan untuk membangun rumah type 36, biasanya saya beri waktu 3 bulan dengan skim bayar sebagai berikut ;

Termin 1 (30%) saat progres 35%

Termin 2 (35%) saat progres 70%

Termin 3 (30%) saat progres 100%

Termin 4 (2,5%) retensi s/d hari ke 45

Termin 5 (2,5%) retensi s/d hari ke 90

Tahukah anda bahwa jika kewajiban kita membayar kontraktor tidak lancar, biasanya aktivitas di lapangan juga berhenti dan tidak ada perkembangan progres fisik di lapangan. Termin 1 dan termin 2 wajib tersedia, karena jika tidak tersedia sudah pasti kinerja kontraktor berhenti ditengah jalan dan bangunan tidak tuntas 100%. 

Jika anda memakai skim 5 termin seperti diatas, minimal anda butuh modal 30% + 35% = 65% supaya kontraktor terus bekerja. Untuk termin ke 3 bisa mengandalkan dari pelunasan konsumen (biasanya dari pencairan konsumen). 

Nah, sekarang saya ingin berbagi dengan anda bagaimana strategi supaya kita cukup keluar modal 45% saja dari nilai bangunan, dan sisanya kita membayar kontraktor dengan mengandalkan hasil pencairan KPR. 

Caranya kita membuka SPK dengan skim seperti ini ;

Termin 1 (45%) saat progres 50%

Termin 2 (50%) saat progres 100%

Termin 3 (2,5%) retensi s/d hari ke 45

Termin 4 (2,5%) retensi s/d hari ke 90

Sobat properti, cukup sediakan modal sebesar kewajiban termin 1 (45%) maka bangunan kita sudah akan diselesaikan 100%. Jika kontraktor sudah terikat kontrak dengan skim seperti diatas, mereka cuma bisa menagih termin ke 2 jika progres fisik sudah mencapai 100%.  Nah, pada saat tagihan itu tiba, kita akan membayarnya dengan mengandalkan hasil pencairan KPR. 

Itu strategi buat meringankan cashflow kita di posisi developer. Meskipun demikian jangan sampai strategi ini membuat kontraktor kita kesulitan, karena mereka juga punya kewajiban kepada tukang dan suplier material. 

Caranya? Kita mesti overlap dalam pengurusan KPR, dan mengusahakan surat persetujuan kredit dari bank sudah terbit bersamaan dengan progres bangunan dikerjakan, sehingga saat progres bangunan sudah mencapai 100% bisa langsung akad kredit dan ada pencairan yang bisa kita pakai untuk membayar termin 2 ke kontraktor. 

Jangan biarkan kontraktor menunggu tagihan terlalu lama, bisa nyungsep cashflow mereka.

BELAJAR PROPERTI DARI TINGKAT DASAR

BAGI ANDA YANG SALDO TABUNGANNYA TAK LEBIH DARI 100 JUTA, BACA ARTIKEL INI .....

"Saya dengar anda ini seorang guru properti. Tapi kenapa reputasi anda di bisnis ini maaf cuma segitu gitu saja, belum berskala nasional, bahkan sekedar jadi raja di level kota atau kabupaten pun belum bisa anda capai. Semua proyek anda juga tak semuanya sukses."

Hmm, sebuah pertanyaan yang bagus untuk dijawab. Senang sekali ada yang berani bertanya seperti itu, karena biasanya orang merasa sungkan jika harus bertanya seperti itu.

Sobat properti, jika saya analogikan dengan dunia pendidikan secara umum, yang mengenal level SD SMP SMA Universitas S1 S2 S3, positioning saya adalah guru properti tingkat SD. Saya mengajarkan hal-hal yang basic dan mendasar sekali. Bagaimana seseorang yang tak punya modal dan tak punya tanah bisa memulai bisnis properti. Bahasa kerennya adalah "Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan."

Ilmu saya bukan sekelas pengembang nasional yang mencari instrumen pembiayaannya dengan mengagunkan asetnya yang sudah di mark up, atau malah sudah listing di lantai bursa pasar modal. Saya mengajarkan jurus mencari modal dengan cara membuat business plan dan menawarkannya kepada investor.

Ilmu saya bukan menawar tanah dengan harga serendah rendahnya untuk kemudian dibayar kontan dan dibalik nama. Saya mengajarkan jurus hot deal dengan cara membujuk pemilik tanah agar bersedia menyerahkan lahannya kepada kita meski cuma dibayar DP nya 15% dan sisanya diangsur panjang.

Ilmu saya bukan untuk membebaskan lahan ratusan atau ribuan hektar untuk dijadikan kota mandiri atau komplek real estate kelas elite. Saya mengajarkan jurus yang bahkan bisa diaplikasikan untuk eksekusi lahan 1-2 kavling saja.

Ilmu properti yang saya ajarkan adalah ilmu developer, bukan main flip atau cash back atau ilmu properti lain yang hanya bisa dilakukan oleh mereka yang sudah level investor. Bagi anda yang saldo tabungannya tak pernah lebih dari 100 juta, bagaimana mungkin anda memborong sekian unit apartemen dengan harga perdana, dan berharap dapat untung dari selisih kenaikan harga. Bagi anda yang modalnya recehan tapi punya passion dan mimpi menjadi pengusaha properti, mungkin anda cocok berguru kepada saya.

Modal saya adalah pengalaman, ditambah talenta menulis dan mengajar. Banyak praktisi properti yang lebih hebat dari saya, tapi belum tentu mereka punya talenta menulis. Padahal untuk jadi seorang guru anda mesti bisa menulis, bisa membuat deskripsi, bisa membuat modul, supaya ilmunya bisa diduplikasi oleh para murid.

Untuk menjadi seorang guru anda mesti punya talenta mengajar. Tak semua praktisi punya talenta ini, sehingga meski ilmunya tinggi tetapi tak bisa dibagi. Banyak pebisnis properti papan atas yang diundang menjadi pembicara seminar atau kuliah umum tetapi durasi bicara mereka paling cuma 1-2 jam, itupun modulnya disiapkan oleh stafnya. Hanya memaparkan hal hal yang global, bukan sesuatu yang detail dan bisa diduplikasi.

Seorang guru juga mesti punya jiwa berbagi. Karena anda akan membuka banyak rahasia bisnis properti kepada murid muridnya. Nah, saya type orang yang dengan penuh sukacita rela berbagi. Saya mirip guru Oemar Bakri yang rela mendidik murid muridnya agar pintar dan syukur syukur suatu saat bisa menjadi Menteri. 

Jika anda orang awam di bisnis properti, dan ingin belajar dari dasar, bergabunglah dengan PERGURUAN KUNGFU PROPERTI. Ini perguruan yang tepat bagi anda, dan telah menjadi tempat belajar ribuan orang tentang properti. Bahkan kitab perguruan kami sudah dipasarkan di TB Gramedia dengan judul Kitab Properti No 1 dan menjadi best seller.

Kelas YOGYAKARTA digelar tgl 28-29 Mei 2016. Investasi mulai Rp 1,5 jt saja. Info lengkap buka di ariwibowojinproperti.blogspot.com ata hub sdr Eko di hp/WA 0853 85434168