WORKSHOP PROPERTI JAKARTA 30 JUNI - 1 JULI 2018

BAGAIMANA MENGUBAH STATUS PEKERJA MENJADI PENGUSAHA?

Anda boleh belajar menjual 100 unit rumah dalam sehari kepada orang lain. Anda boleh belajar cara menjual dengan sistem syariah (tanpa riba) kepada orang lain. Anda boleh belajar mengurus kredit perbankan (KPR) kepada orang lain. Anda boleh belajar cara jualan rumah secara on line kepada orang lain. Anda boleh belajar manajemen konstruksi kepada orang lain. Anda boleh belajar manajemen resiko kepada orang lain.

Pertanyaannya adalah: Apa yang mau anda pasarkan? Apa yang mau anda bangun? KPR apa yang mau anda urus? Resiko apa yang mau anda kelola? Proyek apa yang mau anda urusi manajemennya? Kalau anda belum punya proyek, semua hal diatas tak akan pernah anda kerjakan.

Ada 2 tahapan yang harus anda lakukan menjadi pebisnis properti, yaitu; 1. MEMULAI 2. MENJALANKAN. Nah, Perguruan Kungfu Properti (PKP) mengambil peran di poin1, yaitu mengajarkan anda untuk #MEMULAI bisnis properti. Jika belum dimulai, proyek apa yang mau anda jalankan?

PKP dikenal memiliki jurus jurus handal untuk mendapatkan lahan hotdeal. Baik secara konvensional (lahan pemilik tanah dibalik nama, kemudian PT mengaku berhutang kepadanya) ataupun secara syariah (lahan diikat tanpa balik nama dan pengakuan hutang).

PKP juga punya jurus teknikal yang sangat handal untuk mendapatkan lahan dengan harga kompetitif, yaitu jurus "Taichi Master". Juga ada jurus "Bedah Rumah" untuk mendapatkan proporsi pembagian laba (profit share) yang menguntungkan kita. Jangan lupa ada jurus "123" untuk menilai kelayakan sebuah investasi serta membatasi skala investasi.

Modul Action Plan ala PKP banyak dipuji orang dan diakui paling detail dan presisi untuk menghitung HPT (Harga Pokok Tanah), karena di lembaga training yang lain kebanyakan hanya diajarkan menghitung secara quick count. Konon Action Plan PKP ini banyak diduplikasi dengan sedikit modifikasi oleh lembaga pelatihan properti lainnya.

Skill alumni PKP makin lengkap dengan pelajaran teknikal menghitung kebutuhan modal kerja serta membuat business plan. Dengan menguasai berbagai teknik dan jurus itulah alumni PKP dikenal sangat handal mendapatkan deal deal cantik skim lunak dengan pemilik tanah.

Jika lahan dengan skim bayar lunak sudah dikuasai, tinggal dibuatkan business plan dan dijadikan sebuah opportunity untuk ditawarkan kepada investor alias mitra pemilik modal. PKP membekali alumninya dengan kriteria kriteria investasi yang menarik minat investor. Ada banyak jenis investor, yaitu investor berstatus konsumen (jurus kadal buntung), investor berstatus kontraktor (turnkey project), atau private investor alias investor yang sesungguhnya.

Yang paling keren, saat ini PKP telah bermitra dengan corporate investor yang berstatus standby dan siap menerima sodoran business plan proyek properti anda untuk dibiayai. Jika rasio labanya menarik, jika legal clereance nya beres, jika skenario legalnya aman, jika potensi market nya menjanjikan, ayo kita bermitra, ayo lahannya kita eksekusi.

Paham kan, kenapa saya sebutkan bahwa PKP adalah pilihan paling tepat untuk MEMULAI bisnis properti anda. Diajari ilmunya, disediakan pemodalnya. Kurang apa lagi? Benar benar modal recehan, benar benar entry point bagi anda yang ingin melakukan lompatan kuantum dari status pekerja menjadi pengusaha.

Minat? Bergabunglah dengan PKP, ikuti kelas terdekat. JAKARTA 30 Juni - 1 Juli 2018. Biaya Rp. 3.500.000/orang. Khusus 10 pendaftar pertama berhak mendapat early bird Rp. 2.000.000/orang. Jangan lupa gabung grup FB bernama PERGURUAN KUNGFU PROPERTI Official. Info PKP banyak dirilis disana. Daftar ke sdr Eko di 0853 8543 4168.

ANDA TAHU TENTANG ADVISE PLANNING?

JANGAN LUPA MENGECEK PERUNTUKAN LAHAN

Satu tahapan krusial yang wajib dilakukan sebelum eksekusi lahan adalah mengecek peruntukan lahan, apakah sesuai dengan fungsi bangunan yang akan kita bangun diatasnya. Jadi sekalipun hasil negosiasi dengan pemilik tanah sangat positif, yaitu bisa hotdeal (DP kecil, sisanya diangsur panjang), jika peruntukannya tak sesuai artinya tak boleh dieksekusi.

Dimana melakukan pengecekan? Bisa di DTK (Dinas Tata Kota), atau Bappeda, atau bisa juga di KPPT (Kantor Pelayanan Perizinan Terpadu). Data apa yang kita perlukan? Minta saja RUTRK (Rencana Umum Tata Ruang Kota) yang merupakan produk legislasi bernama Perda Tata Ruang. Nanti didalamnya ada lagi bagian bagiannya yang bernama RBWK (Rencana Bagian Wilayah Kota) serta RDTRK (Rencana Detail Tata Ruang Kota).

Apa yang harus anda lakukan? Bawa copy SHM, copy KTP pemilik tanah, dan kemudian bertanya "Apakah saya bisa membangun proyek perumahan di lokasi ini? Saya ingin melihat zona peruntukannya."

Gambar yang kita lihat adalah berupa peta dengan kode serta notasi tertentu. Ada warna hijau muda, hijau tua, kuning, coklat dll. Notasi untuk kawasan permukiman (perumahan) biasanya diberi notasi warna kuning. Kawasan campuran (perdagangan, jasa) biasanya warna coklat. Pastikan bahwa lahan yang akan kita eksekusi berada di zona kuning. Jika ternyata berada di jalur hijau, artinya tak boleh dieksekusi.

Di beberapa daerah tertentu (misal Yogyakarta dan Purwokerto), kita bisa meminta informasi tata ruang dengan mengajukan secara tertulis. Nantinya mereka akan memberikan jawaban berupa ADVICE PLANNING. Ini bukan produk perijinan ya, ini cuma informasi saja.

Ini adalah contoh advise planning kabupaten Banyumas. Kami punya rencana membangun sebuah komplek rumah kost, cafe resto dan ruang usaha lainnya. Kami mengajukan permohonan informasi, dan diterbitkan advise planning seperti foto ini. Lihat kesimpulannya! Tertulis bahwa rencana kami sesuai dengan tata ruang (peruntukan lahan).

Mantap. Sekarang tinggal dilanjutkan dengan aktivitas legal clereance.

STRATEGI MENDAPATKAN MODAL KERJA AWAL

ANDA PASTI DEVELOPER PEMULA
JUALAN KOQ ASAL ASALAN

Pak, saya dapat info dari sepupu bahwa ada ruko di Jember seharga 199 jt. Beneran itu ada? Koq murah sekali.

"Iya bu, ada. Nama proyeknya CATOS (Casabella Town House), type 80 tanah 90 m2, bangunannya 2 lt. Lokasi di tepi jln raya Branjangan, Bintoro, Patrang, Jember. Kisaran 3 km dari pusat kota. Lokasi bagus buat buka usaha."

Boleh minta datanya? Siteplan, gambar, spesifikasi bangunan, pricelistnya.

"Baru ada gambar 3D. Siteplan sedang dibuat. Spesifikasi bangunan bisa saya siapkan dulu, siang saya kirimkan. Maaf pricelist belum ada. Tapi harga jualnya saya buka 199 jt asal bayar cash."

Anda pasti developer pemula. Mau jualan ruko tapi tak ada siteplannya dan pricelistnya. Jangan jangan tanahnya pun belum milik anda.

"Hahaaa, betul sekali bu. Ibu bisa menebak dengan tepat. Tanahnya memang belum milik kami, baru dibayar tanda jadinya saja. Mau dibayar dan pengikatan ke notaris minggu depan. Saat ini kami sedang melakukan tahapan perencanaan dan legal clereance. Sembari melakukan perencanaan, kami sengaja menjual beberapa ruko dengan harga super murah."

Maksudnya gimana pak?

"Kami nantinya membangun 18 unit ruko, akan kami pasarkan di harga 400 s/d 450 jt. Dan strategi kami sengaja melepas 8 unit ruko dengan harga murah 199 jt asal dibayar cash, untuk membantu kami memperkecil modal kerja. Jadi sebenarnya ibu adalah investor kami, tapi diperlakukan sebagai konsumen. Investor pasti dapat laba, makanya harga ibu diberi spesial supaya jika dijual kembali bisa mendapat laba."

Lha bapak untungnya dimana jika laba dibagikan ke konsumen?

"Kami punya 18 unit ruko. Yang harganya dibanting cuma 8 unit saja. Masih ada peluang kami cari untung di 10 unit ruko sisanya."

Hmm, masuk akal sih. Oke, kapan bangunan ruko bisa diserahterimakan?

"Masih 15 bln kedepan bu. Sengaja diundur panjang, karena prioritas kami justru membangun dan menyerah terimakan bangunan kepada konsumen yang membeli dengan harga normal. Ingat kalimat saya tadi, ibu sebenarnya adalah investor kami yang diberi baju sebagai 'konsumen' untuk keamanan. Namanya investor ya tentu saja uangnya diputer puter dulu guna membiayai proyek. Ibu membeli dengan harga murah karena sebagian harganya disubsidi dari laba proyek."

Jadi kalau sekarang saya mau survei lokasi belum ada aktivitas di lapangan?

"Ya belum ada bu. Masih semak ilalang. Selama kami belum membayar dan menanda tangani PPJB dengan pemilik tanah, sudah pasti belum berani melakukan aktivitas fisik. Kami menjual future product. Ibu dapat 'capital gain' karena ikut mengambil resiko sebagai investor berbaju konsumen."

Saya bukan orang Jember, juga tak punya tim sales. Bagaimana cara saya menjual kembali ruko tersebut untuk mendapat untung?

"Kalau ibu tak mau repot, kami bisa memberi jaminan membeli kembali dalam waktu 12 bln seharga 300 jt. Jadi ibu sudah pasti dapat untung."

Wow mantap. Yaa ampun, saya minta maaf pak. Tadi menuduh bapak sebagai developer pemula. Ternyata itu strategi yang canggih untuk mereduksi kebutuhan modal kerja. Anda berguru ilmu properti dimana?

"Makasih pujiannya bu. Saya belajar di Perguruan Kungfu Properti. Ada workshop terdekat di Surabaya tgl 91-10 September 2017. Jika minat bisa hub sdr Eko Budi di 0853 8543 4168."

STRATEGI MEMBUAT SITE PLAN PROYEK FLPP

MAAF, GAK ADA KAVLING HOOK

Persepsi saya saat membuat site plan perumahan FLPP sekarang sudah berubah. Saya menghindari kavling hook alias kavling sudut.

Kenapa?

Pembeli kavling hook terkadang belum mampu melunasi biaya "kelebihan tanah" pada saat jadwal realisasi akad kredit harusnya dilaksanakan. Misal kavling standar 72 m2, kavling hook 90 m2, selisih 18 m2 @ 800rb/m2 = Rp 14,4 jt. Akibat belum lunas, terpaksa akad kredit tertunda. Rencana uang masuk juga tertunda.

Beda luas tanah membuat potensi masalah di perpajakan.

Misal ;
Type 36/72 harga 123 jt
Type 36/90 harga 123 jt.
Koq sama? Kantor pajak curiga. Mana ada luasan tanah berbeda tetapi harga sama. Jika dinaikkan jadi 137 jt, tak lagi masuk kategori rumah FLPP yang PPN nya ditanggung oleh negara. Bisa bisa datang tagihan PPN.

BTN juga terkadang mempertanyakan hal ini, dan tak mau memberikan bunga bersubsidi kepada kavling hook, diarahkan ke bunga komersil.

Berdasarkan pertimbangan itu semua, saya lebih memilih luasan kavling standar di site plan ini.

PKP PUNYA JURUS AMPUH BARU

WORKSHOP PKP KELAS ADVANCE
BERBAGI JURUS BARU

Perguruan Kungfu Properti telah menemukan strategi baru eksekusi lahan. Jika semula selalu berusaha meyakinkan pemilik tanah agar bersedia lahannya dibalik nama ke PT kita, kali ini sudah ketemu cara yang lebih fair, lebih syariah, lebih aman bagi semua pihak, dan memperbesar peluang terjadinya deal. Yaitu eksekusi lahan tanpa harus membalik nama ke PT kita.

Saya berani sebut konsep baru ini lebih #syariah karena hak yang kita ambil setara dengan kewajiban yang telah kita jalankan. Tak ada hutang piutang, tak ada bunga atau riba.

Berapapun luasannya, jurus baru ini bisa mengakomodirnya. Entah luasan kecil yang dikembangkan secara perorangan, atau luasan besar yang akan dikembangkan memakai PT nya pemilik tanah (catat, bukan PT nya kita).

PKP akan membuka workshop 1 hari tentang "Eksekusi Lahan Yang Paling Aman", dimana aplikasi jurus ini beserta semua draft format formatnya sudah disiapkan dalam 1 flashdisk yg akan dibagikan (bukan dipinjamkan) ke anda. Peserta akan diberi form penawaran lahan, form surat kesepakatan, form order PPJB Notaris, beserta penjelasan dari semua tahapannya.

Ini jurus baru, fresh from the oven. Hanya dibagikan kepada mereka yang tahu betapa berharganya pengetahuan ini untuk eksekusi lahan.

Investasi Rp 2,5 jt/org (BCA a/n Ari Wibowo, A/C 222 0365789). Digelar tgl 21 Agustus 2017 di #SURABAYA. Peserta dibatasi max 50 org demi eksklusifitas jurus baru ini. Pendaftaran ke sdr Eko Budi di WA 0853 8543 4168. Lunas hari ini cukup Rp 2 jt saja.

(Yang belum ikut kelas reguler tidak disarankan ikut kelas ini. Karena di kelas ini materinya advance, bukan materi dasar)

JALANKAN PROYEK BUTUH OVERHEAD COST

MAKIN SULIT TUTUP BUKU

Pak AW, apa resiko anda sebagai MPK jika proyeknya molor alias tidak selesai tepat waktu?

Hmm, apa ya... mau menawarkan dikurangi laba misal 5% jika telat 1 s/d 12 bln koq sayang banget. Potensi laba ada 5M. Dikurangi 5% setara dengan 250 jt. Padahal jika cuma mundur 2 atau 3 bln, asumsi sebulan kena overhead cost 20 s/d 30 jt, total loose cuma 90 jutaan.

Akhirnya dengan gagah saya jawab begini; "Kalau proyek tak bisa selesai tepat waktu 24 bln, overhead cost bln ke 25 sampai tutup buku boleh distop alias tak perlu keluar biaya lagi. Semua biar saya biayai pribadi sampai proyek selesai."

Salaman.
(waktu berjalan 24 bln, proyek belum tutup buku, bukan cuma molor 2-3 bln, bablas sampai bln ke 31)

Selama 7 bln molor, harus menutup sendiri semua biaya overhead. Baru terasa nombok 20-30 jt sebulan rasanya pedih. Karyawan dikurangi, atau malah resign sendiri akibat gaji telat dibayar. Dulu berpikir lebih menguntungkan opsi ini, ternyata malah bikin macet cet ceeet. Saat cashflow sulit, kita berusaha menekan pengeluaran. Promosi dikurangi, karyawan dikurangi, dll. Malah gak ada yang jualan, makin gak rampung dan gak bisa tutup buku.

Kesimpulan :
Pelajaran dari kasus ini, apapun yang terjadi, overhead cost jangan pernah berhenti. Itu seperti diamputasi, malah tak bisa bergerak sama sekali. Tak dapat gaji, tak ada operasional, tak bisa promosi, dll. Lebih baik pertaruhkan bagian kita sebagai MPK (mitra pemilik keahlian). Silahkan dipotong 5% atau 7,5% pertahun, asal tidak nombokin bulanannya.

WORKSHOP KELAS ADVANCE, SURABAYA 21 AGUSTUS 2017

TINGGAL TERSISA BEBERAPA SEAT SAJA 

(Dengan menguasai jurus ini, peluang anda mendapatkan transaksi hotdeal menjadi lebih besar)

Terima kasih untuk peserta workshop PKP kelas advance yang akan belajar jurus eksekusi lahan secara aman tanpa pengakuan hutang. Ini jurus baru yang diciptakan setelah mempelajari konsep properti secara syariah. Hasilnya adakah sebuah skim yang sangat fair dan adil karena kita hanya mengambil lahan seluas yang kita bayar. Tetapi secara keseluruhan, opportunity kita tetap besar tak sekedar senilai yang sudah kita bayar. Detailnya akan diajarkan di kelas workshop advance tgl 21 Agustus 2017 di #SURABAYA.

Konsep baru ini selain lebih syariah juga lebih barokah, karena MPT (mitra pemilik tanah) selain dibayar harga tanahnya juga diberi laba dan kenaikan harga secara berkala. Mantap ya? Ini tabel contoh kasus untuk perhitungannya. Dengan menguasai jurus ini, peluang anda mendapatkan hotdeal menjadi lebih besar.

Konsep baru ini juga berpotensi menekan konflik. Karena terkadang MPT MPM MPK harus berada didalam satu gerbong management yang sama, tetapi didalam konsep baru ini MPT tak akan berada dalam gerbong kita. Kita tak perlu dititipi anak, adik, atau menantunya MPT yang harus digaji tinggi padahal kinerja pas pasan. Tak ada biaya itu karena mereka berada diluar.

Minat? Kelas terbatas max 50 org. Tinggal tersisa beberapa seat saja. Mari kosongkan gelas ilmu anda, untuk diisi dengan air yang memabukkan, eh .. yang menyegarkan. Hub sdr Eko Budi di 0853 8543 4168, transfer Rp 2,5 jt ke BCA 222 0365789.

CARA MEMULAI BISNIS PROPERTI

MANA CERITAMU, BUNG???

Alumni A : "Suhu AW, saya ada lahan 2 ha di Kudus, harga Rp 400rb/m2 Terdiri atas 6 SHM, satu pemilik. Minta DP 500 jt boleh balik nama ke PT kita. Minta dibagi laba 20%. Pokoknya sesuai teori HOT DEAL yang diajarkan PKP."

AW : "Hallo B, rumahmu di Kudus ya? Tolong bantu saya survei lahan di Kudus. Beri saya opini apakah lahan itu layak eksekusi atau tidak."

AW : "Hallo C, rumahmu di Pati ya? Dekat dengan Kudus Tolong bantu saya survei lahan di Kudus. Beri saya opini apakah lahan itu layak eksekusi atau tidak."

(B dan C juga alumni PKP. Saya minta tolong dia mensurvei lahan yang diajukan oleh A. Hasil survei, ternyata keduanya memberi laporan positif dan lahan siap dieksekusi).

"A, B, C, begini tahapan kita selanjutnya. Lahan segera dibayar tanda jadinya Rp 5 jt, sekaligus tanda tangan Surat Kesepakatan Bersama dengan MPT (Mitra Pemiik Tanah). Nanti saya yang buat draftnya. Tolong mintakan copy KTP pemilik tanah."

"A,B,C, tolong dicek ke Pemda, pastikan masuk zona kuning. Lakukan legal clereance dengan check list nya PKP, supaya tak timbul masalah di kemudian hari. Setelah itu diukur untuk membuat site plan."

"B dan C, terima kasih sudah membantu survei lahan. Opportunity ini milik A. Jika kalian ingin ikut serta di proyek ini harus berkontribusi mencarikan modal. Kita akan terapkan jurus kadal buntung, supaya ada modal masuk di awal minimal 750 jt untuk eksekusi lahan dan mengurus perijinan. Jadi masing masing (A,B,C) wajib menjual minimal 2 unit rumah T36/72 seharga 140 jt cash, yang bisa dibeli kembali 12 bln kedepan seharga 210 jt. Jika kalian bertiga bisa jual 140 jt x 6 unit = 840 jt, maka proyek ini sudah bisa dibiayai tanpa perlu pemodal."

Alumni A : "Kalau tak bisa menjual 6 unit dengan harga kadal buntung, gimana kelanjutannya suhu AW?"

AW : "Nanti aku yang carikan pemodal. Tapi sudah pasti pemodal yang kubawa bakal minta profit margin lebih besar ketimbang jualan unit dengan jurus kadal buntung. Mereka minta laba atas keseluruhan proyek, bukan cuma atas 1 unit saja. Ok?"

Alumni A :"Siaapp ..."

Alumni B & C : "Kami juga siap. Menjual rumah real estate di lokasi sebagus itu seharga 140 jt kami kira bukan hal sulit. Kami optimis bisa berkontribusi .. "

INI SEPENGGAL CERITA TENTANG KISAH PARA ALUMNI PKP YANG SEDANG MEMULAI BISNIS PROPERTI

DALAM BISNIS SELALU ADA RESIKO

BELAJAR DARI FAKTA BRUTAL

Saya adalah seorang risk taker sejati. Orang yang keberaniannya mengambil resiko diatas rata rata. Type seperti saya ini kalau bisa melejit ya pasti tinggi sekali. Tapi jika salah kalkulasi, terjerembabnya ya pasti dalam sekali.

Ibaratnya kepala saya ini sudah benjut benjut karena sering terantuk batu. Setiap luka benjut berisi catatan dan pelajaran tersendiri. Belajarlah dari kisah sukses orang lain untuk menjadi dongkrak (leverage) bagi kesuksesanmu kedepan nanti. Belajarlah dari fakta brutal yang pernah dihadapi orang lain, guna mencegah kejadian itu tak menimpamu.

Ibarat cuaca, saya ini pengusaha properti yang pernah mengalami cuaca cerah, cuaca mendung, hujan, bahkan juga badai. Segala cuaca sudah saya hadapi. Jika orang lain baru bisa bercerita tentang panas teriknya matahari atau dinginnya air hujan, saya mungkin bisa bercerita bagaimana rasanya telinga menjadi pekak dan jantung berdetak begitu keras saat petir hampir menyambar mati.

Pebisnis properti yang baru mencetak success story di 1-2 proyek awalnya, biasanya sangat bergairah menceritakan bagaimana dagangannya bisa sold out, bagaimana gurihnya menerima deviden sehingga saldo tabungannya berisi 10 digit. Bagaimana proses konversi berpindah kuadran dari "pekerja" menjadi "pengusaha". Mereka adalah motivator yang baik bagi mental entrepreneurship yang sedang anda bangun.

Bisnis adalah seni mengelola resiko menjadi keuntungan. Bisnis selalu tak pasti, itulah sebabnya disebut proyeksi dan estimasi. Terkadang justru terjadi sesuatu yang tak bisa diprediksi sebelumnya. Sehebat hebatnya seorang pebisnis properti, bisa saja 1 diantara 10 proyeknya bermasalah. Karena ini bisnis yang sangat complicated.

Anda harus memahami urusan legalitas saat eksekusi lahan, paham desain dan perencanaan, paham cara mengurus perijinan, paham cara memasarkan, paham cara membangun, cara mengelola hutang piutang dan pajak, dan lain lain. Termasuk manajemen interaksi dengan pemodal, pemilik tanah, konsumen, suplier, kontraktor, notaris, perbankan, BPN, birokrasi Pemda dll.

Karakter saya yang risk taker banyak menimbulkan masalah, terkadang harus menghadapi fakta brutal yang jika meleset sedikit saja antisipasinya, bisa bikin klenger dan kena amputasi.

Saya pernah didenda konsumen ratusan juta karena telat serah terima bangunan. Pernah ada kontraktor bawa tikar dan bantal mau tidur didepan rumah dan tak akan pulang sebelum dibayar terminnya. Pernah ditolak warga dan proyeknya tak bisa dilanjutkan. Pernah mengurus pengeringan sampai 14 bln. Pernah punya proyek mangkrak karena duitnya ditarik balik investor. Pernah proyek selesai justru minus karena semua biaya tak terduga harus jadi beban pribadi.

Pernah dilaporkan ke Polda karena urusan pajak. Pernah kantor saya digembok anak pemilik tanah. Pernah proyeknya digrebeg satpol PP karena berani membangun sebelum ijin terbit. Pernah akses jalan masuk dipasangi pagar oleh orang lain. Pernah muntah darah karena bayar bunga ratusan juta perbulan ke BPR. Pernah agunannya hampir disita bank. Pernah dipaksa tetap bayar laba oleh pemodal padahal proyeknya tak bisa dilaksanakan. Pernah diteror pemilik tanah yang minta kasbon tiap minggu. Pernah mengalami duit konsumen dibawa investor. Pernah memakai duit konsumen untuk menalangi klub sepakbola dan ternyata tak bisa balik duitnya.

Pokoknya saya banyak benjut benjut akibat berbagai kesalahan, kecerobohan, dan ketidak hati hatian.Semua menjadi pelajaran yang sangat mahal. Setelah terjadi, baru menyesal belakangan. Harusnya dulu begini, harusnya dulu begitu. Pahit dijalani, kapok tak ingin terulang kembali.

Orang bijak selalu belajar dari kesalahan. Orang cerdik belajar dari kesalahan orang lain, tanpa harus mengalaminya sendiri. Suatu saat saya akan merangkum semua kisah sedih dan konyol yang pernah saya alami, untuk dibuatkan sebuah buku khusus atau modul tersendiri mengenai MANAJEMEN RESIKO DI BISNIS PROPERTI.

BAGAIMANA CARA EKSEKUSI PROYEK MACET?

BUTUH JASA COACHING BULANAN? CALL ME

Pak AW, jika ada proyek macet dengan statusnya sudah punya ijin tapi lahannya belum dimulai, apa yang mesti kita lakukan?

"Pastikan bahwa SHGB nya tak sedang diagunkan di bank. Kalaupun jadi agunan, saldo hutang out standingnya tak melebihi 10% dari nilai tanah, jadi kalau mau bantu menebus masih memungkinkan."

Oke ntar saya tanyakan tentang itu. Jika ternyata memungkinkan, dengan skenario legal apa kita akan melakukan eksekusi?

"Yang pasti lahan tidak akan kita beli dan balik nama ke PT kita. Karena kita rugi harus mengurus ulang perijinan dan juga mesti keluar pajak pajak. Tetap pakai nama PT tersebut dan memakai perijinan yang sudah terbit. Sahamya saja kita beli 100% dan semua pengurusnya kita ganti. Dengan catatan ..... "

Dengan catatan apa?

"Dengan catatan PT itu tak punya aset lain dan tak difungsikan untuk kepentingan bisnis yang lain. Kita takut ada hutang hutang pajak sebelumnya."

Jika ternyata PT itu pernah dipakai untuk bisnis lain dan juga punya aset lain diluar proyek macet itu, gimana eksekusinya?

"Kita tak perlu beli saham PT nya, tapi membeli lahannya secara parsial, dimana kita membeli ketika setiap kavling sudah split SHGB dan IMB nya. Jangan dibeli dan diikat ketika masih berupa SHGB Induk. Ingat teori ini: JIKA SEBUAH KAVLING SUDAH PUNYA SERTIPIKAT PECAHAN DAN IMB PECAHAN, ARTINYA SEMUA TAHAPAN PERIJINAN SUDAH SELESAI DITEMPUH."

Oh iya, saya paham. Ketika dibeli sudah dalam kondisi seperti itu, otomatis tinggal dibangun dan dipasarkan. Tak ada lagi tahapan perijinan yang harus ditempuh. Jadi kita mengikat dan membeli setiap kavling dengan PPJB masing masing secara parsial.

"Ya betul begitu."

PPJB Lunas dan Kuasa Jual ya?

"Tak harus begitu. Karena model PPJB gantung dan Kuasa Jual begitu sudah menjadi obyek pajak. PPh nya sudah terhutang dan bisa ditagih."

Jadi bagaimana caranya pak AW?

"Hahaaa ..., tak semua ilmu harus dibagikan secara cuma cuma begini. Kalau beneran mau eksekusi proyek macet seperti itu, ayo sign kontrak untuk jasa COACHING alias pendampingan. Ntar saya atur semua skenario legalnya dengan rapi supaya aman."

(chat online dengan alumni PKP)

ANDA BUTUH AKSES KE PEMODAL ?

WORKSHOP PROPERTI SEMINAR PROPERTI

Pak AW, lembaga training dan pelatihan properti menjamur. Banyak trainer yang lebih muda dan energik, juga menawarkan program program yang menarik, yang mengajarkan kita menjadi developer. Kenapa saya harus memilih belajar di Perguruan Kungfu Properti?!

"Terus terang saya tak suka dengan pertanyaan anda, karena memposisikan kami semua sebagai pesaing. Seolah anda harus memilih ikut A, ikut B, ikut C, atau ikut PKP. Jika anda punya uang, ikuti saja semua workshop properti yang ada. Belajar dari banyak guru membuat anda makin lengkap ilmunya, makin banyak komunitas dan jaringannya. Saya tak ingin mengarahkan anda belajar di PKP dengan cara mendiskreditkan lembaga pelatihan properti yang lain."

Iya deh pak AW, maaf. Pertanyaan saya ubah; Jika saya belajar properti di PKP, ilmu apa yang akan saya peroleh?

"Sejak dulu modul andalan PKP adalah Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan. Itulah spesialis PKP, yaitu membekali alumninya tentang cara memulai bisnis properti dengan modal recehan. Ratusan alumni PKP (alumninya sudah diatas 2000 orang) berhasil menjadi pebisnis properti dengan jurus berburu lahan hotdeal dan teknik menggandeng Mitra Pemilik Tanah yang sangat ampuh. Jurus yang selalu diperbaharui teknik tekniknya berdasarkan pengalaman empiris di lapangan."

Cuma diajarkan cara menggandeng Mitra Pemilik Tanah saja? Bagaimana dengan permodalannya?

"Nah, ini yang istimewa dari PKP. Kami menyediakan akses langsung ke pemodal. Artinya jika alumni PKP berhasil mendapatkan lahan hotdeal yang potensi labanya sesuai dengan kriteria kelayakan dari Mitra Pemilik Modal, maka proyek anda akan dibiayai. Mantap ya? Kami melatih anda dengan ilmu ilmu properti, sekaligus memberitahu anda informasi adanya investor standby yang siap menerima sodoran business plan dari anda."

Wuihhh ..., istimewa, luar biasa.Yang begini ini nih yang saya butuhkan. Ada teman yang menakut nakuti saya, dengan mengatakan bahwa dibalik lembaga pelatihan seperti ini ujungnya nanti adalah diminta ikut menyetor modal untuk proyek milik para trainernya, atau diminta ikut kelas intensif dengan biaya puluhan juta. PKP memang lain, justru menyediakan akses ke pemilik modal.

"Kalau sudah mantap, ya segera saja mendaftar. Kelas terdekat di bulan September 2017, hub sdr Eko Budi di WA 0853 8543 4168."

MANA YANG ANDA PILIH? SETOR MODAL ATAU DIBERI MODAL?

WORKSHOP PROPERTI WORKSHOP PROPERTY 

SEMINAR PROPERTI SEMINAR PROPERTY

Banyak lembaga pelatihan dan training properti yang setelah mengajarkan ilmu ilmunya, ternyata endingnya peserta ditawari membeli produk properti milik para trainer, atau malah diajak iuran untuk memodali proyeknya para trainer, dengan modus belajar.

Ada juga yang memakai strategi dengan memberikan ilmu properti yang tidak tuntas, karena yang mau tuntas harus ikut lagi kelas intensif yang berbiaya puluhan juta Rupiah. Trainernya lebih banyak dapat uang dari bisnis pelatihan, bukan dari bisnis properti yang diajarkannya.

Nah, jika anda tak ingin mengalami 2 hal tersebut diatas, bergabunglah dengan Perguruan Kungfu Properti (PKP), dengan modulnya yang sangat fenomenal yaitu "Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan" yang telah memiliki alumni lebih dari 2000 orang, dan terbukti membantu ratusan orang bermodal recehan menjadi pengusaha properti.

Yang istimewa, saat ini PKP telah bermitra dengan banyak investor (pemilik modal) yang siap membiayai proyek proyek alumninya dengan skema bagi hasil yang menarik. Jadi PKP tidak meminta anda iuran atau menyetor modal, melainkan justru menyiapkan banyak pemodal.

Mantap ya? Buka blog ariwibowojinproperti.blogspot.com untuk mempelajari ilmu ilmu properti dari PKP, atau gabung grup PERGURUAN KUNGFU PROPERTI Official. Mau ikut workshop 2 hari berbiaya Rp 3,5 jt? Hubungi sdr Eko Budi di 0853 8543 4168.

BAGAIMANA CARA MENDAPATKAN 2,7 TRILIUN DI USIA 18 THN?

WORKSHOP PROPERTI WORKSHOP PROPERTY SEMINAR PROPERTI, JAKARTA, 9 - 10 OKTOBER 2017

Caranya, sejak usia muda minta bapak anda daftarkan anda ke akademi sepakbola top di Eropa sana. Jika bakatnya memang super, mungkin nasibnya bisa seperti KYLIAN MBAPPE, striker klub AS Monaco Perancis yang di usia 18 th, banderol harganya sudah setara Rp 2,7 triliun dan jadi rebutan klub klub besar.

Jika umur anda sudah lewat 18 th, dan tak punya bakat menjadi pesepakbola profesional, kenapa tak mencoba jadi pebisnis properti saja?

Bagaimana cara anda menjadi pebisnis properti dengan modal recehan? Jawabnya adalah bergabung dengan Perguruan Kungfu Properti (PKP). Disana anda akan dibekali ilmu dasar berbisnis properti (action plan, hitung modal kerja, business plan), diajari berburu lahan hotdeal dan menggandeng MPT (mitra pemilik tanah), juga diajari cara mendapatkan investor alias MPM (mitra pemilik modal).

Belakangan ini lebih keren lagi. Karena PKP sudah bergandengan dengan corporate investor (bukan lagi private investor) yang menjadi investor standby menunggu sodoran opportunity dari alumni PKP. Jika anda punya business plan yang bagus, tentu saja siap dieksekusi dan dibiayai.

Mantap bukan? Segera bergabung dengan PKP. Ikuti kelas terdekat. Info selalu dipublish di grup PERGURUAN KUNGFU PROPERTI Official. Atau hub sdr Eko Budi di WA 0853 8543 4168.

KOMUNITAS PERGURUAN KUNGFU PROPERTI

BRAVO PROPERTI !!!

Gak nyangka, ternyata komunitas PKP (Perguruan Kungfu Properti) sudah terbangun cukup lama. Sudah mewarnai jagat persilatan properti. Lha murid muridnya saja sudah banyak yang menjadi trainer dan membangun brand sendiri, misalnya Dwi Priono, Ali Sarbani Pelatihbisnisproperty, Nur Iman Hadyullah Ar-Rasyid, Rizky Pamudji dll. Tapi kami tak pernah merasa saling bersaing, karena semua justru saling melengkapi.

Konon materi para trainer dari berbagai lembaga pelatihan itu 60-70% kontennya sama. Karena berbisnis properti ya seperti itu. Hanya istilahnya berbeda, cara penyajiannya yang berbeda, penekanannya yang berbeda. Semua ingin punya differensiasi, dan itu letaknya di 30-40% materi khususnya. Gaya trainernya juga beda beda. Ada yang formal mirip dosen, ada yang simpel ala praktisi, ada yang kalem ala pak kyai. Ada yang kocak mirip stand up comedy. Yang penting ada transfer ilmu.

Saya senang dan bangga istilah istilah ciptaan saya seperti MPT (mitra pemilik tanah), MPM (mitra pemilik modal) dan MPK (mitra pemilik keahlian) sudah menjadi kamus umum pelaku bisnis properti. Penamaan #JurusKadalBuntung bahkan sudah sangat populer, karena ini jurus andalan para pelaku bisnis properti dengan modal cekak.

Soal tekniknya, mungkin bukan ori dari saya. Karena banyak yang lebih dahulu mempraktekkannya. Tapi membuat istilah analogi yang menggambarkan sebuah tindakan mencari modal dari konsumen dengan cara menjual murah secara cash itu dengan analogi yang mudah dipahami, itulah yang membuat saya bangga.

Pernah seorang peserta WS PKP menanyakan kepada saya, apakah pernah belajar di Panangian Property School. Katanya jurus kadal buntung itu juga diajarkan salah satu trainer disana. Saya gelengkan kepala, karena saya merasa istilah itu murni ciptaan saya, dan saya tak pernah ikut pelatihan properti di lembaga manapun. Guru besar saya adalah suhu Sjamsuri Liga, yang selama 16 thn jadi mentor saya di dunia nyata. Tapi urusan membuat modul dan talent mengajar didepan ratusan orang, mungkin saya lebih jago dari beliau. Dulu saya belajar dari beliau bersama saudara seperguruan, Heru Tri Wahyono dan Mario Liberty Siregar, meski saya lebih senior.

Saat saya tengok daftar trainernya PPS, ternyata saya menemukan 3-4 nama yang saya ingat justru pernah duduk selama 2 hari jadi peserta workshop PKP. Inilah hebatnya komunitas properti, kami beredar dimana mana, tapi tetap ada benang merahnya. Tak perlu saling klaim siapa lebih besar dan lebih hebat. Tujuan kita sama sama membangun dunia entrepreneurship properti di Indonesia.

STRATEGI PENJUALAN RUMAH KOLEKTIF

TANPA BOOKING FEE, SEMUA BELUM PASTI

Suhu AW, saya dapat info sebuah instansi butuh pengadaan 400 unit rumah untuk karyawannya. Bukan rumah FLPP, karena mereka request rumah harga 200 - 250 jt. Konon gaji karyawannya yang mau beli di kisaran Rp 8 jt/bln, level supervisor keatas.

"Begini responnya: Minta mereka tunjuk koordinator untuk proyek pengadaan rumah karyawan ini. Sepakati terlebih dahulu dimana area (lokasi) yang diminati, yang sesuai dengan harganya. Ajak koordinator itu membuat PERJANJIAN TRIPARTIT (tiga pihak) dengan kita, yaitu penjual, pembeli, dan BTN sebagai pihak tengah."

Kenapa mesti memakai pihak tengah?

"Kita buat perjanjian, dimana 400 orang calon konsumen tersebut diwajibkan menitipkan booking fee @ Rp 2 jt di escrow account yang dikelola oleh BTN. Catat ya, uang itu masih parkir di escrow account, jadi masih aman, belum dibayarkan ke rekening developer.

Developer juga wajib menaruh 'trust fund' senilai Rp 1 jt x 400 unit di rekening escrow. Itu uang jaminan kalau kalau dalam waktu max 6 bln kedepan ternyata pihak developer belum mampu menunjukkan bukti penguasaan lahan dan sedang mengurus perijinan, maka trust fund senilai Rp 400 jt tersebut hangus. Akan tetapi jika kita sebagai developer mampu membuktikan penguasaan lahan dan bukti sedang mengurus perijinan (syukur syukur sudah terbit perijinannya), maka titipan uang tanda jadi akan dipindahkan ke rekening developer, bahkan trust fund nya juga boleh ditarik "

(Beberapa hari kemudian .....)

Suhu AW, sudah saya komunikasikan syarat tersebut. Mereka keberatan dengan syarat yang kita ajukan. Katanya takut pengembangnya kabur dan tidak bonafid.

"Memangnya kalau pengembang kabur, apa ruginya mereka? Uang mereka masih utuh di escrow account. Malah dapat hadiah Rp 400 jt uangnya developer yang hangus sebagai sanksi wanprestasi. Menabung 6 bln dapat hasil 50% mosok rugi?"

Sudah saya jelaskan tentang kondisi tersebut, mereka tidak mau. Atau mungkin gak mau ribet. Maunya kita beli lahan dulu dan memiliki perijinan lengkap, baru undang mereka.

"Hmm, gini deh. Lupakan potensi pembelian kolektif itu. Anggap tak pernah ada. Silahkan berburu lahan hotdeal di area yang diminati mereka. Pastikan bahwa tanpa ada pembelian kolektif, alias jika nantinya terpaksa dijual secara ritel sekalipun, lokasi yang anda pilih memang bagus. Jika ternyata potensi pembelian kolektif itu beneran ada, anggap itu rejeki nomplok dari Tuhan. Ok?"

Ok, suhu AW. Makasih advise nya. Saya paham. Artinya saya tak akan pernah menurunkan syarat syarat pembayaran dan kriteria lahan, karena mentang mentang berpikir sudah ada ratusan calon konsumen. Anggap kita mulai dari nol.

CONTOH IKLAN NGAWUR (2)

MAAF TANTE, HARUS DENGAN PASANGAN RESMI

Om Vega Ardhiwilaga, saya lagi cari rumah kost ...

"Maaf tante, kami developer, kami jualan rumah kost, bukan sewakan kamar kost. Andaikata ada kamarnya pun, maaf harus dengan pasangan resmi. Dibuktikan dengan copy surat nikah."

Woiii, payah kamu. Saya memang mau beli rumah kost, bukan cari kamar kost. Kamu sukanya suudzon. Lagipula si bule tajir ini suamiku yang sah. Kamu pikir tampang saya mirip selingkuhan ya? Payah kamu!!

(Vega wajahnya merah padam menahan malu).

"Maaf tante, maaf. Saya mohon maaf berkata tidak sopan."

Tahu gak kamu? Tadi kami mau beli 3 unit. Gara gara omonganmu yang tak jelas, kami cukup beli 1 unit saja. Berapa harganya?

"Rumah kost 5 kamar 2 lantai seharga 800 jutaan, tante. Ini murah banget karena di pusat kota. Cuma 2 km dari Simpanglima Semarang, dekat dengan banyak mall. Settifikat HM."

Ini letaknya di kelurahan apa?

"Proyek kami CEMPEDAK RAYA ESTATE terletak di kelurahan Lamper Lor Semarang Selatan."

Ya sudah, berapa booking fee nya? Saya mau beli 1 unit.

"Cukup 5 jt saja tante ..."

CONTOH IKLAN NGAWUR (1)

IKUT PAPIMU AJA BOLEH GAK ??

Jeng, papimu belikan kamu rumah dimana?

"Huhh .. Boro boro dibelikan rumah. Cuma dibayarin kost bulanan aja. Sebel. Cuma mau enaknya aja tapi ogah membahagiakan aku."

Diancam aja, pura pura mau ditinggalin ikut brondong. Kayak aku, akhirnya papiku memohon jangan ditinggalin. Dia janji mau belikan rumah buatku lho.

"Oh ya? Enak amat? Kamu dibelikan rumah dimana?"

Aku boleh pilih sendiri. Papiku cuma bilang maksimal harga 600 jutaan. Aku sepertinya mau beli rumah 3 kamar di CEMPEDAK RAYA ESTATE, Lamper Lor. Cuma 2 km dari Simpanglima pusatnya kota Semarang. Sudah aku kontak mas Vega Ardhiwilaga pimpronya disitu. Aku nawar skim bayar bagi rata 12 bln tanpa bunga. Papiku bilang gak mungkin KPR karena harus libatin bininya.

"Woww, keren. Papimu baik sekali. Sayang banget sama kamu. Boleh aku join ikut papimu juga? Ntar kita beli rumah sebelahan, pagar belakangnya ditembusin."

$@/♡{{%=₩《¡♡☆♡%%÷ Taek loe !

Minat tetanggaan dengan si cantik? Hub sdr Vega di 085640942594.

BUKAN HOT DEAL

JIKA ANDA TIDAK PAHAM ARTIKEL INI, SAYA MAKLUM

"Pak AW, ada lahan 10.300 m2 di kecamatan kota Jember. Sedang proses penerbitan a/n pemilik. Ditawarkan kerjasama dengan harga 250rb/m2. Lokasi bagus. Pesaing jual type 36/72 harga 230 jt padahal lokasinya menjorok kedalam 300 m. Minta DP 750 jt dan laba 20%."

Hmm ... begini saja penawaran kita ..

Harga Rp 300.000/m2 tanpa laba. Ini bukan kerjasama, tapi jual beli skim lunak. Proses sertifikasi atas nama pemilik dibatalkan alias cabut berkas. Nanti lahan disertifikatkan atas nama PT nya kita.

Cara bayar begini ;
- Uang tanda jadi Rp 5 jt dibayar sebelum Lebaran, bersamaan sign Surat Kesepakatan Bersama. 
- Uang muka I Rp 245 jt dibayar tgl 15 Juli 2017 bersamaan sign PPJB Notariil
- Uang muka II Rp 250 jt dibayar tgl 15 Sept 2017 dengan syarat Ijin Lokasi sudah terbit. Bersamaan itu ditanda tangani SPH (surat pelepasan hak) supaya SHGB bisa diurus dan pengakuan hutang senilai Rp 2,5 M.
- Pembayaran Rp 250 jt pada saat SHGB sudah terbit a/n PT. Estimasi Maret/April 2018.

Pembayaran selanjutnya sesuai penjualan. Tiap kali dilakukan 1x AJB PPAT dengan konsumen, akan dilakukan pembayaran senilai Rp 30 jt. Begitu seterusnya hingga lunas. Pelunasan maksimal 24 bln sejak SHGB terbit atas nama PT.

(Dibawah ini analisanya ....)

Opportunity diatas sebenarnya bukan hotdeal. DP nya kegedean, sehingga modal kerjanya juga gede. Sudah saya hitung dengan jurusnya PKP, dibutuhkan sebesar 1,75 M.

Lahan juga belum sertipikat. Tapi justru ini yang akan saya gunakan sebagai peluang. Selama 6-8 bln menunggu SHGB terbit, bisa dipakai untuk melakukan pemasaran. Yang penting Ijin Lokasinya sudah terbit dulu. Lumayan jika bisa menabung konsumen barang 20 - 30% dari jumlah unit dipasarkan.

Sudah pasti gak boleh janji STB (serah terima bangunan) terlalu cepat, harus ditarik panjang karena biaya membangun menunggu kredit konstruksinya cair terlebih dahulu. Bisa juga melepas beberapa unit dengan jurus kadal buntung guna menyedot arus kas tunai.

Jika anda membaca artikel ini tetapi tidak paham apa yang saya tulis, saya maklum. Mungkin frekwensi dan pengetahuan anda belum sama dengan saya. Ini bahasa kami, komunitas pebisnis properti dengan modal recehan.

Yuk gabung PERGURUAN KUNGFU PROPERTI, kelas terdekat 8-9 Juli 2017 di Yogyakarta. Tarif normal 3,5 jt. Early bird cuma 2jt jika bayar max 15 Juni 2017. Hub sdr Eko di WA 0853 8543 4168.

NOTARIS KOBOY (3)

PERNAH JUMPA NOTARIS KOBOY SENEKAT APAKAH KAMU ???

Pak AW, saya tertarik baca artikel tentang notaris koboy. Saya boleh cerita pengalaman saya ya. Mungkin pak AW yang pinter nulis bisa menjadikannya sebuah artikel.

"Ok silahkan cerita ...."

Saya dulu mau transaksi jual 1 unit rumah T54/102 di proyek saya, tapi posisi SHM asli sedang diagunkan di sebuah BPR sebesar 200 jt. Saya mau kondisikan bisa dilakukan jual beli di notaris rekanan BPR tersebut biar semuanya mudah tanpa perlu tebus jaminan.

Eh lha koq malah pembelinya menunjuk notaris yang dia pilih sendiri, bukan rekanan BPR. Artinya saya mesti nebus dulu 200 jt baru SHM asli bisa dibawa ke notaris yang ditunjuk pembeli.

Saya pusing. Cashflow lagi tipis. Padahal kalau bisa saya tebus, saya bakal dapat duit masuk 480 jt dari pembeli

Saya nekat jumpai notaris yang ditunjuk oleh pembeli, saya tunjukin saja copy SHM nya. Saya cerita kondisi apa adanya, bahkan saya persilahkan dia menelpon langsung ke BPR guna mengecek info tentang jumlah saldo outstanding disana. Setelah yakin bahwa keterangan saya tentang hutang 200 jt adalah benar, notarisnya akhirnya setuju.

Syaratnya, dia meminta bahwa dari 480 jt yang akan saya terima dari konsumen, sejumlah 200 jt harus ditransfer langsung ke rekening BPR, dan saya cuma terima sisanya sejumlah 280 jt. Ok, bisa saya penuhi.

Akhirnya transaksi bisa dilangsungkan dengan hanya memakai foto copy an saja. Konsumen sempat bertanya dimana SHM aslinya, dan saya bersyukur dengan politis pak notaris menjawab sedang proses cabut hak tanggungan (roya) di BPN. Baik banget tuh pak notaris, yang nunjuk dia dari pihak konsumen, tapi malah dia belain kepentingan saya.

Yess, lolos !!

NOTARIS KOBOY (1)

KISAH MURID PKP ALIRAN RADIKAL

Ini kisah tentang notaris koboy level akut, yang berani mengambil sebuah tindakan beresiko tinggi. Untungnya selamat melewati phase kritis, sehingga bisa dijadikan cerita. Kalau gak lolos ya pasti tak ada cerita yang mau dituliskan.

Tentu saja kota dan pelakunya disamarkan. Bahaya jika sampai kena blacklist dari klien. Hahaa ..

Yang pasti bukan saya pelakunya. Tapi alumni PERGURUAN KUNGFU PROPERTI juga sih. Aliran radikal ini, jangan ditiru. Kalau di dunia film bokep, ini kategorinya masuk hardcore.

Ceritanya dia bangun ruko 5 kavling. Tanah nya luas 125 m2 harga dari MPT adalah Rp 2 jt/m2. Total 5 kavling = Rp 1,25 M. Pemilik tanah cuma minta DP senilai 250 jt dengan perjanjian boleh ambil 1 SHM (PPJB Lunas + Kuasa Menjual), sedangkan sisanya 4 SHM dititip di notaris.

Nah, murid PKP yang radikal ini ternyata punya pembeli cash dengan harga kadal buntung cuma Rp 650 jt saja, sedangkan harga normal mestinya Rp 995 jt.

Nekatnya dimana? Pembeli cash diajak tanda tangan AJB ke Not/PPAT, dengan kondisi BPHTB belum dibayarkan atas namanya melainkan diterima dengan status "titipan" saja. Bertindak selaku penjual adalah murid radikal tadi berdasarkan surat kuasa.

Setelah pembelinya membayar Rp 650 jt dan pulang, apa yang dia lakukan? Gila! Ternyata AJB PPAT yang sudah ditanda tangani konsumen tadi dibatalkan. Yang dilakukan adalah justru dia menjual SHM kepada dirinya sendiri dan dibalik nama ke nama murid radikal. Notarisnya ngerti, tapi dasar koboy, dia justru merestui.

Untuk apa? Untuk dia agunkan ke bank. Rupanya duit Rp 650 jt yang diterimanya tadi belum cukup untuk membangun langsung 5 ruko secara berbarengan. Jadi dia masih cari dana tambahan dengan mengagunkan 1 SHM ke bank. Maklum 4 SHM lain tak boleh disentuh.

Waktu berjalan, dan 6 bulan sesudahnya ada lagi pembelian ruko 1 unit. Ada uang masuk dalam jumlah cukup, barulah kreditnya dilunasi, sertipikat ditebus dan diproses balik nama ke pembeli asli yang sudah membayar 650 jt tadi. Minuta AJB PPAT nya memakai minuta lama yang dulu sengaja dikosongi dan baru diketik tanggalnya belakangan.

Sungguh nekat, resiko tinggi. Meleset sedikit pasti panjang urusannya. Apakah konsumenmya tidak komplain dan menanyakan balik nama SHM nya?

"Alhamdulilah aman aman saja. Katanya mau diambil bersamaan serah terima bangunannya saja. Padahal jadwal serah terimanya saya janjikan kisaran 12 bln. Waktunya lebih dari cukup ..."

Sangat radikal! Jangan ditiru ya .... Itu bukan ilmu PKP