LAHAN TAK MEMILIKI AKSES JALAN

SAYA KAPOK !! 

"Suhu AW, saya punya hotdeal lahan 9500 m2 di Weleri. Lokasi hanya 300 m dari jalan raya, cuma 5 menit dari pusat keramaian di Weleri. Harga 200rb/m2, DP 160 jt buat nebus di bank, SHM boleh dibalik nama ke PT kita untuk dijadikan perumahan RSH FLPP. Lahan boleh dihutang dan diangsur max 2 thn."

Seseorang (sebut saja mr B) mengaku pembaca berat blog jinproperti tapi belum pernah ikut kelas workshop, menghubungi saya dan menyampaikan opportunity tersebut. Secara umum info yang dia sampaikan sudah memenuhi kriteria hotdeal. 

Kebetulan sore itu saya lega dan punya waktu, jadi langsung saya niatkan diri untuk survei lokasi. Terus terang passion saya saat ini memang mengincar lahan lahan yang bisa dikembangkan jadi proyek RSH FLPP. Kalau untuk kembangkan real estate, saya sedang membatasi karena pasar di segmen itu sedang lesu. Sayapun berangkat ke Weleri.

Lahan tidak jelek, sesuai dengan yang saya bayangkan untuk kriteria RSH FLPP. Tapi ternyata di gambar SHM tersebut tidak nampak akses jalan apapun, meski eksistingnya ada jalan tanah selebar 5-6 m yang dalam bayangan saya tinggal diaspal saja karena dasarnya sudah keras. Setelah saya usut, ternyata jalan itu milik Perhutani, bagian dari hutan ratusan hektar milik Perhutani disitu. 

Saya langsung mengkerut nyalinya untuk eksekusi lahan ini. Meski didalam tas saya sudah disiapkan uang tunai 10 juta untuk tanda jadi. Bahkan mr B sudah saya pesan untuk menghubungi pemilik tanah yang akan langsung saya jumpai usai survei lahan. Tapi saya sudah bernadar untuk tidak mengambil lahan yang akses jalannya secara legal belum ada. Itu bakal jadi penyakit !!

Di Sleman, gara-gara kasus pemakaian jalan bersama yang tidak ada dukungan legalnya, kami harus kehilangan 370 juta guna membereskannya. Saya kapok. 

(Cerita singkatnya begini ; Ada kakak beradik yang punya lahan bersebelahan, bersepakat membuat jalan bersama selebar 5 m. Adiknya merelakan jalan selebar 3 m, kakaknya merelakan jalan selebar 2 m. Semua cuma berdasar kesepakatan lisan, karena kakak beradik saling percaya. Saat lahan milik kakaknya kami beli, aktivitas progres pembangunan dianggap mengganggu adiknya, akibatnya jalan selebar 3 m yang memang ada di tanah milik adiknya dipasang pagar setinggi 2 m. Proyek kami macet 7 bln tak bisa beraktivitas. Urusannya panjang, masing-masing sewa pengacara, melapor polisi dll. Akhirnya bisa damai, tapi 370 juta melayang).

Saya kapok! Kasus itu jadi pelajaran bagi saya. Jika jalan masih milik Perhutani, saya malas mengurusnya, karena birokrasinya mungkin panjang dan berbelit belit. Belum lagi biayanya. Kalau tidak diurus, ijin perumahannya juga tak mungkin terbit karena tak pun. Kenapa saya mesti repot untuk hal hal yang belum pasti.

Lebih baik opportunity di Weleri itu saya tinggalkan, memilih berburu opportunity lainnya yang tidak mengandung resiko dalam hal jalan. Ini soal jalan, soal primer, tak boleh yang statusnya abu-abu. Pastikan ada peruntukan jalan yang terkoneksi dengan lahan yang akan kita kembangkan. 

Ayo hunting lahan lagi ...

JANGAN MENERIMA MODAL YANG DIPEROLEH DARI HASIL MENGAGUNKAN ASETNYA INVESTOR

ISTRI SAYA PENGIN BERTEMU BAPAK

(LHO, ADA APA INI?)

Ada apa nih? Mr X, salah seorang investor di proyek saya pada suatu malam hari diluar jam kerja mengajak saya ketemuan. Yang janggal, katanya istrinya pengin jumpa saya. Saya tidak paham ini ada urusan apa hingga istrinya dilibatkan begini. 

Oh ya, Mr X adalah pihak yang menanam investasi sebesar 400 jt di salah satu proyek saya sejak 14 bulan yang lalu. Dia bergabung bersama 3 investor lain di sebuah proyek dengan kebutuhan modal kerja 1,6 milyar. Proyeknya sempat lambat saat start, tapi untungnya ditengah jalan bisa melakukan akselerasi hingga akhirnya running well. 

Saat bertemu, istri Mr X memohon mohon agar modal yang ditanam suaminya di proyek saya segera dikembalikan. Katanya modal yang ditanam itu diperoleh dari hasil mengagunkan sertipikat rumahnya di sebuah BPR. Sudah jatuh tempo 2 bln yang lalu, dan jika sampai bulan ke 3 tak mampu menebusnya, katanya rumah mereka mau dilelang.

Speechless, saya tak bisa ngomong. Ini sebuah fait accomply yang telak. Kalau tak bisa saya penuhi, saya sungguh berdosa membuat mereka kehilangan rumahnya. Tapi mau dipenuhi, ya darimana duitnya? Proyek yang diestimasi selesai 18 bulan itu mungkin bakal mundur jadi 21 bulan. Pengembalian modal yang semula diestimasi bulan ke 12, mungkin mundur menjadi bulan ke 16 s/d 18. Tentang target laba masih aman sesuai Action Plan.

Yang namanya sebuah proyek, tak ada yang pasti. Apa yang direncanakan di awal sifatnya hanyalah PROYEKSI dan ESTIMASI. Waktunya bisa maju bisa mundur. Labanya, bisa naik bisa turun. Dan yang namanya bisnis, bisa untung bisa juga merugi. Siapa yang tahu? Betul gak bro?

Mr X mengagunkan rumahnya untuk kredit di BPR berdurasi 12 bln. Saat proyek ternyata molor, modal belum bisa kembali, dan rumahnya terancam dilelang. Resiko itu mestinya adalah resiko dia pribadi, bukan resiko saya. Karena sejak awal saya katakan yang namanya bisnis tak ada yang pasti. Molornya pengembalian modal harus bisa dia antisipasi secara internal Mr X, bukan memaksa proyek menyesuaikan kebutuhan pribadinya. 

Andai saya bisa mengembalikan modal Mr X, tentunya 3 pemodal lain juga harus dikembalikan. Tak mungkin cuma dia sendiri yang dikembalikan. 

Saat istrinya meratap dan memohon, saya lihat Mr X cuma diam. Sepertinya dia paham resiko bisnis yang dihadapinya, jadi justru tak berani bicara apapun. Kalau yang maju istri, mungkin ini sudah bukan dalam konteks bisnis lagi, tapi sudah dalam konteks kemanusiaan. Bagaimana menyelamatkan sebuah rumah yang hampir dilelang. 

Dalam hitungan Business Plan yang saya sodorkan dulu, dengan ikut berinvestasi sebesar 400 jt, ada potensi laba sebesar 240 juta dalam durasi 18 bulan, dan modal kembali di bulan ke 12. Mungkin Mr X berhitung bahwa meski ambil kredit di BPR dengan bunga 19%/thn sekalipun, selisihnya masih menggiurkan.  

Ternyata oh ternyata ... realisasi tak sesuai dengan proyeksi dan estimasi. Hingga akhirnya terancam eksekusi.

Saya kemudian bicara dengan pasangan suami istri tersebut, untuk membantu mencarikan pemodal pengganti. Tapi resikonya mungkin mereka harus kehilangan sebagian besar hak nya atas laba proyek yang menjadi bagian mereka (mereka dapat 15% dari potensi laba total 1,6 milyar). Mungkin malah harus kehilangan semua hak nya.

Jawabannya cukup mengagetkan, yaitu bahkan mereka siap kehilangan seluruh hak nya, asal uang 400 jt nya kembali. Mereka ikhlas merugi atas beaya kredit serta bunga bulanan yang telah dibayarkan selama ini. Yang penting rumahnya tidak dilelang bank.

Untunglah saya berhasil mencarikan investor pengganti, meski Mr X kehilangan 12,5% sahamnya dan cuma dapat sisa 2,5%.

Sobat properti, pelajaran apa yang bisa saya petik dari kasus diatas? Saya harus menanyakan asal usul modal yang ditanamkan oleh investor. Harus saya pastikan itu uang dingin yang semula ditaruh di tabungan atau deposito, bukan hasil menggadaikan sertipikat rumahnya. Ini bisnis bung, jangan mikir manisnya saja, bisa-bisa dapat yang pahit lho. 

Ketimbang anda mengalami kejadian seperti diatas, yaitu istri orang meratap dan memohon mohon didepan anda. Rasanya nano nano. Ada geli, kasihan, jengkel, semua bergabung jadi satu. Semoga tak terjadi lagi kepada diriku.