CARA MEMBUAT PEMILIK TANAH KEJANG KEJANG

TRICK MENGHADAPI TAGIHAN

BAYAR TANAH YANG JATUH TEMPO

Teringat pengalaman saya di waktu masih remaja dulu, masih kelas 1 SMA. Saya sedang pergi bersama bapak saya yang seorang pegawai negeri sipil di Dinas Pekerjaan Umum Jawa Tengah, dengan menaiki mobil Datsun pick up. Kami sedang melewati jalan Sukun di Banyumanik Semarang.

Entah apa yang terjadi, mendadak ada insiden kecil dimana mobil yang dikendarai bapak saya menubruk dari belakang sebuah mobil sedan Toyota Corolla DX (di jaman itu, mobil sekelas ini sudah keren). Tidak terlalu keras, tapi ya pastinya tetap penyok. Langsung bapak saya mencoba mundur menepikan mobil supaya bisa segera turun menemui pengendara mobil yang ditubruk dari belakang. Bapak saya memundurkan mobil dan menepi dengan maksud supaya tidak menghalangi pemakai jalan yang lain.

Pada saat yang bersamaan, si pengendara mobil sedan tersebut juga sudah turun dari mobilnya dan menghampiri bapak saya. Mobil sedannya dibiarkan tetap ditengah jalan meski menghalangi mobil-mobil lainnya yang mau lewat.

Bapak saya masih didalam mobil dan baru mau membuka pintu, eh si pemilik mobil sedan sudah ada disamping pintu dan meminta bapak saya membuka jendelanya. Dia berkata-kata dengan kasar; "Dasar sopir picek (buta), menabrak sembarangan. Awas kalau tidak mau ganti rugi, kuhajar kamu!!!" Saat dia mengancam dengan kata 'awas!!' tangannya yang kekar memegang kerah baju bapak saya.

Bapak saya tersudut karena berada didalam kabin mobil dan tak leluasa bergerak. Kerah bajunya dipegang dan diancam. Padahal setahu saya bapak saya tidak berniat kabur, dan masih punya itikad bertanggung jawab untuk kesalahannya (kalau memang salah) dalam insiden tersebut. Tapi dasar ketemu orang yang berangasan, belum komunikasi apapun sudah melakukan aksi kasar dan mengancam.

Sebagai laki-laki dan anak sulung, meski umur saya baru 16 tahun, saya segera keluar dari pintu samping kiri. Saya ambil beberapa batu di tanah dan mendekati pemilik sedan yang sedang marah tersebut.

Saya katakan begini; "Kalau anda tidak menghentikan ancaman kepada bapak saya, akan saya lempar kepala anda dengan batu ini. Saya tidak takut apa yang akan terjadi nanti. Segera lepaskan atau saya lempar batu ini ke muka anda. Biarkan bapak saya keluar pintu mobil dan bicara baik-baik dengan anda. Tolong mobil sedan anda yang bagus itu ditepikan dulu ke bahu jalan biar tidak bikin macet..."

Pemilik mobil sedan merasa kaget saya yang masih remaja dan berbadan kurus berani menantang dia. Saya merasa tidak takut karena saya merasa bapak saya mau bertanggung-jawab koq malah diancam-ancam seperti itu. Mau ribut ya saya pasti membela bapak saya. Menang kalah urusan nanti.

Kejadian selanjutnya, bapak saya berunding dengan orang tersebut, dan menjelaskan bahwa justru dia yang mengerem mendadak tanpa lampu rem (lampunya mati) sehingga ditubruk dari belakang oleh bapak saya. Lampu rem mobil sedan tersebut mati, jadi membuat pengendara dibelakangnya tidak tahu saat mengerem mendadak.

Sobat properti, menerima ancaman memang tidak enak. Apalagi jika ancaman itu membahayakan atau merugikan diri kita. Diam teraniaya atau bangkit melawan adalah pilihan yang ada buat kita.

Saya punya sobat properti yang sedang menghadapi kasus gagal membayar kewajiban yang jatuh tempo. Ceritanya dia membeli lahan seluas 3200 m2 dengan harga 500.000/m2, sudah dibayar Rp 600 juta dan sisa Rp 1 milyar jatuh tempo tanggal 6 Januari 2014. Tapi dia apes karena saat tanggal jatuh tempo nanti belum ada uang di tangan. Ada potensi penerimaan yang mundur sehingga uang untuk pelunasan belum ada. Pada hari Sabtu tanggal 4 Januari 2014 dia mengajak saya ngopi sambil cerita masalahnya.

Saya lihat bunyi klausul pembayaran di akta PPJB nya, tertulis bahwa apabila Pihak Kedua (pembeli) tidak mampu melunasi pembayaran senilai Rp 1.000.000.000,- (satu milyar Rupiah) pada tanggal 6 Januari 2014, maka uang muka yang sudah dibayarkan dengan sendirinya hangus sebagai sanksi pembatalan. Jelas-jelas bunyi pasal memberatkan dia.

Sobat properti tersebut mengaku sudah berusaha komunikasi dengan pemilik tanah dan meminta toleransi menunda pembayaran barang 1 bulan, karena dia ada potensi penerimaan di akhir Januari 2014. Tapi pemilik tanah sangat kaku dan justru mengancam bahwa uang muka dianggap hangus dan tanah kembali jadi milik dia. Siapa yang tak pusing mau kehilangan uang 600 juta??

Saya tersenyum dan berusaha menenangkan dia. Kemudian memberikan arahan demikian; "Ambil uang tunai 50 juta di bank, bawa kuitansi, bawa materai, dan segeralah datang ke rumah pemilik tanah tersebut diatas jam 15.00. Mumpung ini masih tanggal 4 Januari 2014 (H-2 sebelum jatuh tempo). Sampaikan saja bahwa kamu baru saja nagih pembayaran ke rekanan tapi baru dikasih 50 juta dan kekurangannya akan segera dibayar. Mumpung lewat rumah pemilik tanah, kamu mau nitip sebagian pembayaran dulu daripada membawa uang tunai pulang ke rumah, karena jam 15.00 bank sudah tutup."

Akhirnya sobat properti tersebut benar-benar menjalankan arahan dari saya, yaitu menemui pemilik tanah, menyerahkan uang 50 juta, dan meminta kuitansi tanda terimanya. Usai dia membayar, dia melapor kepada saya, dan meminta arahan selanjutnya.

Saya buatkan dia konsep kalimat seperti ini;

Yth bpk....... (pemilik tanah)

Mohon maaf karena satu dan lain hal saya belum bisa melunasi pembayaran pada tanggal 6 Januari 2014 besok, dikarenakan saya punya piutang macet di pihak ketiga. Akan tetapi saya punya potensi penerimaan lainnya di akhir Januari 2014 yang akan saya alokasikan untuk melunasi pembayaran tanah senilai 950 juta (bukan lagi 1 milyar sesuai klausul PPJB).

Saya beritikad baik didalam transaksi ini, dan punya komitmen untuk menyelesaikannya, mohon diberi toleransi mundur selama maksimal 1 bulan.

Jika bapak bersikeras untuk menghanguskan uang muka saya, maka saya akan melawan bapak secara hukum dan berperkara di pengadilan. Saya YAKIN MENANG, karena pasal dimana saya dianggap berhutang 1 milyar tidak terpenuhi lagi. Bapak tahu bahwa per tanggal 6 Januari 2014 besok, hutang saya tinggal 950 juta, bukan 1 milyar sesuai bunyi klausul di PPJB.

Jika bapak berani menghadapi saya di jalur hukum, saya pastikan bahwa bapak akan membuang waktu lama dan panjang dalam berperkara ini. Jika saya kalah, maka saya akan terus banding dan banding lagi ke atas, bahkan sampai ke Mahkamah Agung. Selama belum ada keputusan hukum yang berlaku tetap, maka tanah tersebut berstatus sengketa. Jadi 4 s/d 5 tahun kedepan, bapak tak akan bisa menjual lahan tersebut kepada pihak lain karena sedang berperkara dengan saya.

Oleh karena itu mohon kerjasama yang baik dari bapak agar berkenan memberi saya toleransi menunda pembayaran barang 1 bulan saja. Jika saya kembali gagal bayar, silahkan hanguskan uang muka saya.

Demikian hal ini saya sampaikan, atas perhatiannya saya mengucapkan terima kasih.

Konsep surat tadi saya suruh kirimkan ke pemilik tanah. Entah diantar langsung dalam bentuk surat, atau via chat BBM atau via email, terserah saja. Asal jangan SMS karena pasti tidak muat, hehe..

Pokoknya surat itu harus sampai ke pemilik tanah, dan kemudian silahkan kalian berdua berunding. Kalau belum bisa sepakat, ntar deh Senin 6 Januari 2014 saya dampingi kamu menemui pemilik tanah. Biar kamu tahu bagaimana gaya Jin Properti menghadapi masalah seperti ini. Dijamin pemilik tanah bakal kejang-kejang saat adu argumentasi nanti. Kita tidak berlaku curang koq, kenapa tak boleh meminta sedikit toleransi.

Sabtu malam minggu tak ada kabar berita. Minggu pagi 5 Januari 2014 ada BBM masuk;

Suhu benar-benar Jin Properti.. Gila!! Pemilik tanah tanpa banyak cing cong langsung bersedia memberi toleransi 1 bulan mundur setelah menerima rangkaian kalimat buatan Jin Properti yang saya kirimkan via BBM. Malah diajak ketemuan saja dia bilang tak perlu lagi. Pokoknya saya diberi waktu untuk melunasi sampai dengan tanggal 6 Pebruari 2014 (mundur 1 bulan). Makasih ya suhu .....

Hahahaha.... kasus yang beginian tak bakal selesai jika dibawa ke Klinik Tong Fang. Tapi hanya dengan serangkaian kalimat via BBM, semuanya bisa selesai.

MANA LEBIH DAHULU? CARI PEMODAL ATAU CARI LAHAN?

ISTRI SAYA 27 ORANG

YANG MASIH BISA DIGAULI TINGGAL 9 ORANG SAJA

Suhu AW, saya pengin sekali segera action menjadi pengusaha properti. Sudah hampir setahun ini saya mondar-mandir nego investor sana sini agar mau mendukung saya membuka proyek properti, tapi hasilnya nihil.

Pernah sih hampir nyangkut 1x. Ada investor yang serius dan komit untuk memodali saya sebesar 2 milyar, tapi terganjal dengan ulah perantaranya yang meminta fee sebesar 20% dari laba proyek dengan mengambil bagian laba milik saya. Mana tahan?? Bagian saya paling-paling 25 s/d 30% dari profit sharing. Jika diminta 20% sama saja saya mendapat sisa-sisanya saja. Enak ente, pahit di gue...

Seorang sobat properti mendadak curhat seperti itu kepada saya, dalam sebuah pembicaraan via HP. Dia tahu nomer HP saya dari internet.

Kemudian saya menanyakan kepada dia seperti ini; Apakah waktu menyodorkan dukungan pendanaan itu sudah membuatkan semacam BUSINESS PLAN dan ACTION PLAN yang didalamnya terdapat Executive Summary yang menyebutkan berapa kebutuhan modal yang harus diinvestasikan, berapa lama umur proyek, dan berapa potensi laba total serta besaran profit sharing yang menjadi bagian investor?

Waduuuuh, ya belum ada suhu. Lha proyeknya saja belum ada mana bisa saya buatkan Business Plan dan Action Plan? Maunya saya, kepastian pendanaan ada di tangan, baru bergerak mencari lahan. Kalau saya sudah ada pemodal dibelakang saya, baru saya merasa mantap untuk action. Saya sudah punya angan-angan bahwa kalau nanti sudah punya lahan akan berguru ke suhu AW dan ikut workshop KETEMU JIN PROPERTI agar punya skill membuat Business Plan dan Action Plan, begitu kata sobat properti tadi.

Saya senang sekali melihat semangatnya yang menggebu-gebu. Makanya kemudian saya sarankan kepada dia bahwa sebaiknya dia mengubah paradigmanya yang lebih mendahulukan mencari pemodal ketimbang mencari lahan. Kenapa? Tak bisa seorang pemodal disodori tawaran untuk proyek yang tidak konkrit. Lahannya harus jelas dimana, kebutuhan modalnya harus ada, potensi labanya harus muncul, dan estimasi umur proyek harus ditentukan. Jadi saya meminta dia berputar 180 derajat, dengan mencari lahan terlebih dahulu baru kemudian mencari pemodal.

Kemudian saya jelaskan kepada dia tentang kriteria lahan yang harus dia cari, yaitu sbb; bukan sawah (supaya tidak perlu menimbun), sudah sertipikat (supaya tak perlu keluar biaya sertifikasi), akses jalan bisa dilalui 2 mobil. Luasannya maksimal 2 ha saja, karena untuk pembelajaran di proyek perdana.

Juga saya jelaskan soal teknik mendapatkan hot deal dengan pemilik lahan, yaitu sbb; harga lahan disepakati, uang muka maksimal 15% dari harga lahan, lahan dibalik nama ke PT baru (dimana pemilik tanah ada didalamnya sebagai pemegang saham sekaligus sebagai pengurusnya), kemudian PT baru mengaku hutang kepada pemilik tanah (tanah dibayar sesuai kavling terjual yang telah dilakukan AJB PPAT), dan bagian terakhir adalah menyepakati profit sharing yang menjadi hak pemilik tanah (kisaran 15 s/d 30%).

Bagian terpenting untuk mendapatkan hot deal adalah soal mentalitas dan ketekunan berburu lahan. Dan saya bersyukur tak perlu menjelaskan panjang lebar karena ternyata dia sudah membaca artikel soal mentalitas itu di blog jin properti.

Suhu, kalau saya dapat lahan hot deal apakah ada jaminan bahwa saya pasti mendapat pemodal?

Hahahaha... tak ada yang berani menjamin. Tapi kalau lahannya bisa diperoleh dengan DP kecil, dan potensi labanya lumayan bagus (rasio modal terhadap laba dan terhadap waktu), bisa deh nanti saya bantu carikan pemodal, begitu kata saya kepadanya.

Tak lama sesudah komunikasi via telepon tersebut, dia mendaftar sebagai peserta workshop KETEMU JIN PROPERTI selama 2 hari. Katanya supaya punya skill membuat Business Plan dan Action Plan, yang akan dipakai sebagai senjata mendapatkan MPM (Mitra Pemilik Modal).

Beberapa bulan berlalu tanpa kabar. Sayapun malah sudah lupa dengan dia, saking banyaknya sobat properti yang komunikasi sekedar minta advise atau konsultasi.

Eh, bulan Nopember 2013 mendadak dia muncul lagi membawa kabar gembira bahwa dia sudah mendapatkan hot deal lahan seluas 10.500 m2 di kabupaten Tangerang dengan harga 150.000/m2, dimana hanya dengan DP 200 juta saja, lahan sudah bisa dibalik nama ke PT, dan sisanya dilakukan pengakuan hutang kepada pemilik. Profit sharing yang diberikan kepada pemilik tanah adalah sebesar 30%.

Hebatnya lagi, dia yang ternyata seorang aktivis serikat buruh juga telah menanda-tangani MoU pengadaan 100 unit rumah dengan sebuah koperasi karyawan pabrik. Mantap!! Yang ini dia lakukan dengan skill murni dia sendiri tanpa arahan dari saya dan tanpa saya berikan draftnya. Meski setelah saya cermati MoU nya masih ada kelemahan karena tak ada ikatan berupa kewajiban membayar uang tanda jadi didalam escrow account, sebagaimana yang saya ajarkan dalam jurus baku pembelian kolektif. Klausulnya hanya berupa komitmen-komitmen saja antara koperasi dan pengembang.

Suhu, saya minta arahan selanjutnya, begitu kata dia, yang kemudian mengundang saya survei lokasi ke Tangerang dan melakukan pembicaraan bisnis disana. Tiket pesawat mau dibelikan, tapi saya tolak karena saya ke Jakarta juga ada kepentingan pribadi lainnya. Saya cuma minta difasilitasi antar jemput saja dari bandara menuju proyek.

Saat ketemu dengan pemilik lahannya di lokasi, yang minta dipanggil dengan sebutan pak haji, saya mengaku berasal dari kota Semarang. Tanpa diduga dia bertutur enteng demikian; "Istri saya nomer 21 juga berasal dari kota Semarang. Saya ini punya istri 27 orang, tapi yang masih bisa saya gauli hanya 9 orang saja."

Alamaaaak....., tanpa tedeng aling-aling pak haji tuan tanah itu mengaku punya bini 27 orang. Koq dia bisa ingat urutan istrinya ya? Sampai-sampai bisa menyebut kalau istrinya yang nomer 21 berasal dari kota Semarang. Sumpah, saya sangat sebel dengan kalimat 'yang masih bisa saya gauli hanya 9 orang saja.' Ini sih benar-benar melanggar sila ke 6 dari Pancasila. Tak ada wanita yang senang mendengar kalimat seperti itu. Untungnya saya seorang pria. Oke deh, saya malas membahas lebih jauh soal pak haji yang punya bini 27 orang tersebut, meski saya sebenarnya juga penasaran bagaimana nasib 18 istri lainnya yang (maaf) sudah tidak bisa digauli. Kita balik ke materi properti saja ya???

Lahannya bagus untuk kategori RSH (maklum harganya 150.000/m2). Disekitarnya juga banyak perumahan murah sejenis dan nyatanya laris manis. Kami duduk bersama membuat Business Plan versi singkat, dan untungnya frekwensi kami sama, serta skill dia membuat Business Plan yang diperoleh dari workshop cukup memadai.

Hasil perhitungan kami, dibutuhkan modal senilai Rp 650 juta, umur proyek 15 bulan, potensi laba Rp 2,9 milyar. Jika 30% bagian laba diberikan kepada pemilik tanah, artinya sisa 70% atau kisaran 2,03 milyar jadi hak kami. Kesimpulannya; Ada ikan sebesar 2,03 milyar yang bisa dikail dengan umpan sebesar 650 juta. Wow!!! 300% dalam waktu 1 tahun.

Senang melihat sobat properti sekaligus murid properti saya ini berbinar-binar matanya. Kayaknya di otaknya sudah kebayang-bayang angka nol 9 digit.

Kemudian saya sampaikan kepada dia bahwa saya sanggup mencarikan pemodal yang siap mendanai proyek tersebut sebesar Rp 650 juta, yang akan saya bagi dalam 2 paket investasi @ 325 juta, dimana tiap paket mendapat hak 15% profit sharing. Sehingga pembagiannya adalah sbb ;

Pemilik Tanah = 30%

Pemodal A = 15%

Pemodal B = 15%

Murid Properti = 19%

Suhu Properti = 21%

Si murid saya kasih 19% tidak bertanya apapun dan komplain apapun. Murid yang baik memang harus patuh kepada gurunya biar tidak kualat. Nampaknya dia sudah cukup happy dengan bagian dia sebesar 19% yang berpotensi mendatangkan laba sebesar Rp 550 juta ke koceknya.

Nah, untuk memulai semuanya, saya buatkan sebuah draft MoU yang harus ditanda-tangani oleh pak haji. MoU ini adalah rujukan untuk memulai semua skenario kerjasama pengembangan lahan ini. Setelah dikonfirmasi ke pak haji, dia bersedia tanda-tangan MoU asal diberi panjar senilai Rp 30 juta.

Draft MoU nya berbunyi seperti ini;

Murid saya melirik dan menanyakan apakah uang 30 juta tersebut harus menunggu datangnya pemodal?

Oh tidak perlu, biar saya talangi saja dulu yang 30 juta, supaya pak haji sudah terikat. Kalau belum terikat, takut kondisinya masih bisa bergeser dan menimbulkan ketidakpastian. Padahal saat kita mencari MPM (Mitra Pemilik Modal), soal harga tanah dan profit sharing harus sudah fix.

Setelah MoU ditanda-tangani oleh pak haji, saya sudah nyaman mencari pemodal. Kalau sekedar mencari pemodal dengan penyertaan 650 juta dan potensi labanya 30% x 2,9M, umur proyek 15 bulan, saya yakin hanya modal chat di BBM dan kirim Action Plan by email saja saya bakal mendapatkan pemodal tersebut. Tak perlu kuatir. Kuncinya adalah saya akan memberikan rasa aman kepada pemodal, dengan memasukkannya sebagai direksi, memakai tanda-tangannya di speciment rekening bank, dan terlibat langsung didalam pelaksanaan proyek.

Sobat properti, pelajaran apa yang bisa dipetik dari kasus diatas??

1. Carilah dahulu lahannya, baru kemudian anda cari pemodalnya.

2. Jika modal yang keluar untuk perolehan lahan tidak besar, maka rasio laba terhadap modalnya sangat menarik.

3. Jika potensi labanya sangat menarik, maka mencari pemodal relatif mudah.

4. Jika anda tak memiliki akses atau jaringan ke komunitas pemodal, maka mintalah bantuan kepada relasi anda dengan berbekal Business Plan serta Action Plan yang anda buat.

5. Jika belum bisa membuat Business Plan dan Action Plan, belajar dulu dengan mengikuti workshop properti yang banyak diadakan oleh mentor-mentor properti.

6. Jika anda mentok menjalankan item ke 4, boleh deh call AW Jin Properti di HP 081215204615 atau 087832511888 guna berbagi rejeki dan opportunity. Siapa tahu bisa klop.

7. Jangan tiru pak haji yang punya bini sampai 27 orang. Mana tahan euy?? Ikuti saja nasehat penyanyi Fatin; "Aku Memilih Setia".