KONTRAKTOR TUTUP BOTOL

KONTRAKTOR TUTUP BOTOL
Jaringan Listrik Di Perumahan

www.JinProperti.com - Di TV sedang heboh adanya investigasi KPK di lembaga kepolisian (cq. Direktorat Lalu Lintas) soal adanya dugaan kasus korupsi pengadaan alat simulator SIM. Soal kasus korupsinya sendiri saya no comment dan menunggu proses hukum berjalan.

Cuma saya agak tergelitik mendengar info bahwa pemenang proses tender pengadaan alat simulator SIM ternyata adalah pengusaha tutup botol, yang jelas-jelas bukan 'spesialis' dan berpengalaman di bidang pengadaan simulator. Akibatnya proses pengadaan berjalan tak sesuai rencana hingga kasus ini meledak.

Pelajaran bagi kita adalah bahwa jangan memilih rekanan yang salah. Jika kita mau mendirikan bangunan, carilah kontraktor bangunan. Jika kita mau menarik jaringan listrik, carilah biro teknik listrik yang berpengalaman. Karena mendapatkan mitra yang berpengalaman terkadang memberikan kemudahan. Mereka punya jam terbang yang membantu kita melaksanakan pekerjaan dengan lebih baik dan lebih mudah atau bahkan lebih murah.

Saya punya pengalaman soal bermitra dengan Biro Teknik Listrik (BTL) yang mampu memberi tips dan advice bagus kepada kita. Sekarang mari kita membahas soal perlistrikan di proyek properti kita.

Sobat properti, jaringan listrik adalah kebutuhan primer dan vital dalam proyek properti yang akan kita kembangkan. Tanpa adanya jaringan listrik, maka rumah yang kita bangun tak akan bisa diserah-terimakan kepada konsumen. Pastikan sebelumnya bahwa di lokasi yang akan anda bangun bisa ditarik jaringan listriknya dan tersedia dayanya.

Setahu saya, saat ini ada 2 opsi yang bisa kita pilih dalam melakukan penarikan jaringan listrik, yaitu;

A. INVESTASI PLN

Dalam skema ini, PLN yang akan berinvestasi menanam jaringan, yaitu mulai dari tiang listrik, trafo, jaringan tegangan rendah, dan jaringan tegangan menengah. Ini dengan asumsi memakai kabel udara, bukan kabel tanam bawah tanah. Semua material disediakan gratis oleh PLN. Akan tetapi pengembang biasanya kena beban biaya pengurusan dan pemasangan jaringan yang dilakukan oleh BTL (Biro Teknik Listrik) yang menjadi rekanan kita dan juga rekanan PLN. Besarnya biaya kisaran 25 s/d 30% dari nilai material. Darimana kita tahu nilai material? Biasanya PLN memberikan RAB pemasangan jaringan atas lokasi yang kita ajukan. Cara hitung RAB nanti akan saya uraikan dibawah.

Jika kita memilih skim ini, kewajiban kita sebagai pengembang adalah membayar BP (biaya penyambungan) dengan rumus sebagai berikut;

= Rp 750 x daya terpasang/unit x jumlah unit yang akan dibangun

Contoh;
Daya terpasang = 900 watt
Jumlah Unit = 152 rumah

BP harus dibayar
= Rp 750 x 900 watt x 152 unit
= Rp 102.600.000,-

WARNING !!
Aturan yang berlaku di PLN dengan sistem Investasi ini adalah bahwa BP semua unit rumah harus dibayar sekaligus, dan jika dalam waktu 1 tahun realisasi penyambungan tidak mencapai 100% dari jumlah unit yang direncanakan, maka sisa BP yang sudah terlanjur dibayar akan dianggap HANGUS.

Contoh;
Dalam kasus diatas, jumlah unit yang diajukan pemasangannya adalah 152 unit. Jika dalam 1 tahun sejak pembayaran BP ternyata hanya bisa direalisasi 120 unit, maka sisa 32 unit dianggap hangus, dan mesti bayar BP ulang jika mau disambung tahun berikutnya.

Apakah dengan sudah dibayar BP nya tersebut berarti pengembang tak perlu membayar lagi hingga KWH meter terpasang di tiap unit rumah? Tentu saja masih ada yang harus dibayar, tetapi dikurangi BP yang sudah terbayar.

Contoh;
Biaya sambung baru listrik daya 900 watt adalah sebesar Rp 1.600.000,-. Karena kita sudah membayar BP senilai Rp 750 x 900 watt, maka ada pemotongan sejumlah Rp 675.000,- sehingga yang harus dibayar lagi saat pemasangan KWH meter adalah Rp 925.000,- saja. Itupun kita masih dapat bonus 5 titik instalasi dalam rumah (berupa stop kontak atau saklar dan jaringannya).

B. HIBAH MURNI (Serah Terima Operasional)

Kalau kita memilih opsi ini, maka seluruh biaya pengadaan jaringan di lokasi perumahan kita mesti kita tanggung sendiri.

Dengan asumsi jarak maksimal antar tiang adalah 40 s/d 50 m, maka buatlah rencana perletakan tiang listrik di lokasi anda (normalnya 1 hektar terdapat 6 s/d 8 tiang listrik), dan biayanya sebagai berikut;

JTR (jaringan tegangan rendah)
= Rp 4.500.000/titik
JTM (jaringan tegangan menengah)
= Rp 7.500.000/titik
JTM/JTR/UB (gabungan JTR JTM)
= Rp 9.000.000/titik
Travo 50 KVA (50.000 watt)
= Rp 37.500.000

Cara hitung kebutuhan travo ;
152 unit x 900 watt = 136.800 watt
136.500 : 50.000 = 2,73 travo
Pembulatan = 3 travo

Jika detail diatas terlalu membingungkan anda soal JTR dan JTM, maka untuk lebih mudahnya pakai saja asumsi 1 tiang biayanya Rp 7.500.000 saja tanpa perlu tahu itu JTR atau JTM. Nanti tinggal ditambahkan biaya pengadaan trafo.

Dari RAB tersebut, untuk biaya pengesahan gambar dan pemasangan jaringan memakai jasa BTL, anda juga dikenai biaya 25 s/d 30% dari RAB.

Jika kita memilih opsi ini, setelah jaringan terpasang akan dilakukan STOP (serah terima operasi) ke PLN. Dimana sesudahnya kita tidak memiliki kewajiban membayar BP apapun sebelum kita benar-benar membutuhkannya. Jadi nantinya penyambungan KWH meter dilakukan parsial sesuai kebutuhan, dengan biaya Rp 1.600.000 untuk daya 900 watt.

* * *

Sobat properti, jika anda sudah tahu 2 opsi tersebut, mana yang anda pilih? BTL rekanan saya memberikan saran supaya kita memilih opsi A (Investasi PLN), tapi permohonan jaringan jangan diajukan seluruhnya. Jika dalam kasus diatas saya punya rencana 152 unit, cukup diajukan saja 60 unit, dan sengaja dipilih blok kavling yang lokasinya dibelakang.

PLN jarang meminta siteplan yang sudah disahkan oleh Dinas Tata Kota. Tapi cukup print site plan dari pengembang sendiri, mereka sudah menerimanya. Jadi buat saja gambar siteplan khusus dengan menghilangkan blok kavling bagian depan, guna mendukung rencana ini.

Tujuannya supaya kita gratis biaya jaringan karena semua hasil investasi PLN, dan meringankan cashflow kita karena hanya bayar BP atas 60 unit.

Apakah tips ini merugikan atau menyulitkan langkah kedepannya nanti? Secara logika tidak ada masalah. Jika blok kavling bagian belakang sudah memiliki jaringan, maka blok kavling depan justru sudah 'dilewati' jaringan. Jadi nanti saat penjualan blok kavling belakang sudah habis, kita ajukan lagi penarikan jaringan untuk blok kavling depan.

Nah, itulah tips bagus dari BTL yang jadi mitra kami. Dia bisa kasih advise bermanfaat karena memang dia spesialis di bidang perlistrikan. Coba kalau saya menunjuk kontraktor tutup botol menjadi mitra pengadaan jaringan listrik, ohhh .. pasti kacau jadinya.

Note : artikel diatas berdasarkan kasus di sebuah kabupaten di Jawa Tengah bulan Juli 2012.

GINKANG PROPERTI

GINKANG PROPERTI
Jurus Meringankan Cash Flow

www.JinProperti.com - Pernah lihat pendekar silat atau kungfu yang di film digambarkan dengan mudah melompati tembok tinggi atau malah bisa berlarian diatas atap bangunan tanpa jatuh? Mereka konon kabarnya menguasai ilmu meringankan tubuh alias ilmu ginkang. Itu adalah teknik memindahkan titik berat badan ke bidang tanpa momen sehingga berat badan si pendekar bobotnya menjadi sangat ringan.

Kalau di film atau komik, proses belajar ginkang biasanya digambarkan meloncat dari satu tongkat ke tongkat lainnya diatas ketinggian, tanpa boleh jatuh. Kalau latihan tentu saja tongkatnya tidak terlalu tinggi, supaya jika jatuh hanya lecet-lecet saja ditambah sedikit malu pada teman-teman seperguruan.

Sobat properti, selama ini saya hanya sering menulis artikel terkait negoisasi lahan dalam medan yang aman-aman saja. Safe and low risk. Anggap saja itu pertempuran (negoisasi) dengan MPT (mitra pemilik tanah) diatas tanah datar. Kondisi aman karena mengajak MPT masuk skenario kerjasama bagi hasil dimana tanah selepas dibayar DP kecil (max 15%) sisanya dibayar sesuai unit yang terjual. Konsekwensinya adalah memberi iming-iming profit sharing kepada MPT kisaran 30 s/d 35%.

Nah, kali ini saya ingin mengajak anda melakukan praktek ilmu ginkang properti, dengan melakukan transaksi beresiko tapi diback up dengan manajemen resiko alias emergency exit yang meminimalisasi resiko. Artinya anda berpotensi jatuh, tapi hanya lecet-lecet dan tidak remuk. Plus sedikit malu tentunya.

Kenapa mesti beresiko melakukan ginkang properti? Karena anda mendapatkan prospek lahan bagus tetapi tak ingin membagi profit sharing kepada MPT. Ingat ya! Syaratnya lahan mesti bagus dan luasannya tidak besar, supaya bisa dipasarkan dalam waktu singkat dan arus kas masuk mengalir deras, supaya bisa dialokasikan untuk menutup kewajiban membayar tanah. Ini ibarat mempraktekkan ilmu meringankan tubuh, meloncat dari tongkat satu ke tongkat lainnya dengan presisi tinggi supaya tidak terjatuh.

Contoh kasus;
Ada lahan seluas 2.000 m2 (ukuran 50 x 40 meter) dengan harga per meter persegi Rp 1,4 juta di daerah Soragan, Yogya. Total Rp 2,8 Milyar. Anda melakukan deal dengan membayar DP Rp 300 juta saja, dan sisanya sebesar Rp 2,5 Milyar dilunasi dalam waktu 6 bulan.

Lahan dibagi menjadi kavling ukuran 5 x 40 meter) sejumlah 10 bidang kavling, dan diatasnya dibangun kokostel (toko + kost kualitas hotel) type 240 m2. Harga jual Rp 1,1 Milyar/unit.

Nah, disinilah anda mesti mempraktekkan ilmu ginkang dalam implementasi berupa penjualan yang super cepat dan sukses mendatangkan arus kas sebesar-besarnya. Kalau perlu korbankan 50% dari total unit dengan harga miring asalkan dibayar dengan skim tunai bertahap. Tujuannya tak lain adalah supaya dalam waktu 6 bulan ada potensi membayar pelunasan tanah sebesar Rp 2,5 Milyar.

Bagaimana jika pemasaran jeblok dan tak ada piutang yang bisa diharapkan? Ini adalah kondisi terburuk (worst case) yang harus siap anda hadapi. Ini kondisi dimana anda gagal mempraktekkan ginkang properti dan (maaf) terpaksa anda akan jatuh kebawah.

Sobat properti, tentu saja saya ingin melihat anda sukses dan berhasil. Tapi sejak awal saya sampaikan bahwa mempraktekkan ginkang properti ini sangat beresiko. Makanya saya juga ingin memberikan resep agar jika terpaksa anda jatuh anda tidak terkapar remuk. Caranya dengan memasang klausul ini dalam PPJB (perjanjian perikatan jual beli) yang anda tanda-tangani, yaitu;

Pihak Pertama (penjual) setuju memberikan Kuasa Menjual kepada Pihak Kedua (pembeli) untuk luasan tanah yang setara nilainya dengan pembayaran uang muka yang sudah dibayarkan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama, ditambah investasi yang akan/telah ditanam oleh Pihak Kedua diatas lahan yang menjadi obyek jual beli dalam bentuk infrastruktur lingkungan, dimana nilai investasi akan dinilai oleh apraisal yang ditunjuk bersama oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua.

Jika anda memasang klausul tersebut didalam PPJB, maka kalau sampai terjadi kondisi terburuk, setidaknya anda tidak mengalami total loose. Ada investasi yang kembali meski ditukar dalam bentuk aset lahan dengan luasan setara nilai DP tanah dan infrastruktur yang ditanam. Kalau biaya desain perijinan dan overhead cost tentunya lenyap. Itu biaya memar-memar yang terjadi akibat anda gagal mempraktekkan ilmu meringankan tubuh.

Jangan trauma ya ...
Seorang pendekar terkadang sebelum mencapai tataran sakti mandraguna pernah gagal saat berlatih.