DILARANG MENGGENDONG ISTRI ORANG

DILARANG MENGGENDONG ISTRI ORANG

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Ini sebuah cerita yang kontradiktif, soal sebuah restoran nasi padang milik teman saya yang baru sebulan lalu dijual karena bisnisnya tidak menghasilkan apapun. Pengunjungnya sedikit. Katanya omset penerimaan hanya mampu menutup biaya operasional saja. Impas tanpa hasil yang bisa dinikmati para pemegang sahamnya. Dan setelah 14 bulan beroperasi restoran tersebut dia lepaskan separoh harga investasi kepada investor lain.

Nah, kemarin siang ketika saya melintas di restoran bekas milik teman tadi, terkejut saya melihat halaman parkirnya ramai dipenuhi beberapa mobil dan sepeda motor. Yang membuat saya surprise ada spanduk dari bahan MMT terpasang di dinding luar yang berbunyi; "Kalau bisa jual murah kenapa mesti mahal? Nasi rendang cuma Rp 4.500 saja." Wow, promosi nasi padang pakai spanduk segala. Lumayan unik.

Saya mencoba masuk ke restoran padang tadi. Namanya sudah diganti, tata letak kursinya diganti, interiornya dibenahi. Yang luar biasa, pengunjungnya banyak juga lho. Rupanya dia sengaja memberi harga khusus untuk item nasi rendang, sementara lauk lainnya harga normal. Masakannya enak, nasinya panas dan pulen.

Kenapa saat teman saya mengelola dulu kok bisa sepi dan gagal ya? Mungkin dia tidak punya jurus promosi seperti pemilik baru. Kalau soal masakan saya pernah mencicipi lumayan enak juga saat dikelola teman saya dulu.

* * *

Sobat properti, saya tidak paham bisnis nasi padang. Tapi saya sangat tertarik dengan cara pemilik baru itu mempromosikan restorannya. Dia seakan paham bahwa restorannya masih tahap Introduction (perkenalan) dibawah management baru. Saat belum banyak orang tahu mengenai restoran padang miliknya. Dia lakukan strategi 'cost leadership' meski hanya di item nasi rendang. Bagi yang pernah ikut workshop properti saya, ini disebut Jurus 16 Derajat Celcius (silahkan dicari di blog http://ariwibowojinproperti.blogspot.com )

Kebijakan dia yang mengganti nama restoran lama yang dianggap tidak sukses dan menciptakan nama restoran baru alias re-branding juga saya acungi jempol. Paham yang saya yakini memang seperti itu. Brand yang tak punya 'success story' lebih baik dibuat almarhum, dan kita munculkan brand baru yang kita bangun dengan kinerja yang lebih baik.

Sama seperti kasus restoran padang diatas, cara terbaik memperkenalkan proyek baru kita adalah mengundang dan mendatangkan orang sebanyak-banyaknya agar berkunjung ke lokasi proyek kita. Buatlah program promosi dan publikasi yang menarik minat orang berkunjung.

Kalau restoran padang diatas mengekspos selling point nasi rendang Rp 4500, saya yakin itu dilakukan karena ditempat lain makan nasi rendang mungkin harganya mencapai Rp 6000 s/d 8000. Nah, lakukanlah juga hal yang sama untuk harga perdana produk properti anda. Harga jualnya harus minimal 10% lebih murah ketimbang kompetitor yang sudah eksis dengan progres fisik lebih besar.

Menerapkan harga normal di masa perkenalan produk baru sangat tidak dianjurkan. Karena produk anda harus memiliki daya saing terhadap kompetitor. Lebih murah 5% mungkin baru membuat value proyek anda sejajar dengan pesaing. Karena pesaing unggul di progres fisik, dan anda mengimbanginya dengan harga yang lebih murah. Kalau mau bukan sekedar sejajar tapi punya keunggulan kompetitif, saya sarankan harga jual produk anda lebih rendah 10% dibanding harga kompetitor.

Nah, kembali pada cerita restoran nasi padang diatas yang mendatangkan pengunjung dengan program promosi nasi rendang Rp 4500, saya mau cerita soal proyek GREEN WATERPARK yang akan saya lakukan soft launching tanggal 28 Januari 2012 dan grand launching tanggal 18 Pebruari 2012.

Kami berusaha mendatangkan pengunjung ke proyek kami dengan cara publikasi dan distribusi informasi sebanyak-banyaknya. Melalui spanduk, ex banner, umbul-umbul, spot iklan radio, iklan di TV lokal, dan lain-lain. Kami mengekspos produk baru kami dengan tagline; GREEN WATERPARK, Hunian Murah Nyaman Berfasilitas Water Park.

Itu adalah positioning proyek kami, sekaligus brand promise yang kami janjikan ke konsumen. Kami ingin membentuk persepsi konsumen bahwa perumahan kami harganya murah, lingkungannya nyaman, dan yang paling penting ada fasilitas waterparknya. Bukan sekedar kolam renang.

Event unik yang akan kami gelar di lokasi saat grand launching nanti adalah LOMBA GENDONG ISTRI berhadiah jutaan Rupiah. Syaratnya sederhana; Dilarang menggendong istri orang. Yang digendong mesti istrinya sendiri. Nanti tiap race akan diikuti oleh 6-8 pasangan yang lomba berlari menempuh jarak 25 m dengan teknik menggendong bebas. Yang penting kaki istrinya tidak menapak di tanah. Siapa pemenangnya, akan diberi hadiah sebesar Rp 5.000/kg x berat badan istrinya. Jadi istri pemenangnya akan ditimbang dahulu sebelum diberikan hadiahnya.

Saat yang bersamaan kami adakan pula lomba menggambar dan mewarnai untuk segmen anak-anak. Kombinasi lomba gendong istri dan menggambar mewarnai akan menjadi andalan kami untuk mendatangkan pengunjung sebanyak-banyaknya. Itu adalah lead (prospek) yang akan kami olah agar bisa terjadi closing sebanyak-banyaknya. Sinergi antara produk bagus (konten) dan kemasan promosi yang bagus (konteks) semoga mendatangkan hasil yang sangat bagus. Tetap semangat !!

JURUS MIKE TYSON DI BISNIS PROPERTI

JURUS MIKE TYSON
DI BISNIS PROPERTI

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Pernah mendengar era kejayaan petinju hebat asal Amerika yang bernama Mike Tyson si leher beton? Dia dicatat sejarah sebagai petinju termuda yang menjadi juara dunia kelas berat. Dia memiliki 'killing punch' yang sangat mematikan. Saat di era keemasan, semua lawannya dibuat jatuh terkapar dibawah ronde ke 5.

Itulah Mike Tyson, yang jarang bertanding sampai 12 ronde atau 15 ronde. Semua lawannya dipukul KO di ronde-ronde awal. Tyson selalu menyelesaikan pertandingan jauh lebih cepat dari jumlah ronde yang direncanakan. Kenapa? Karena dia memiliki 'killing punch' yang luar biasa. Tyson sangat yakin dengan kekuatan pukulannya, sehingga begitu bel ronde pertama dibunyikan, dia akan langsung merengsek maju menyerang musuhnya.

Tyson tahu kelebihannya terletak di power pukulan yang luar biasa. Asal bisa menyambar muka atau dagu dengan telak, maka tubuh lawannya yang berbobot 100 kg keatas akan berdebum jatuh ke kanvas. Dan itu dilakukannya dibawah ronde ke 5. Tak jarang musuhnya sudah KO di ronde 1 atau ronde 2.

Tyson memburu lawannya seperti singa kelaparan, mengayun ayunkan tinjunya menyerang lawan, tanpa takut kehabisan stamina. Tyson tak pernah berpikir menghemat nafas atau tenaga, dia cuma berpikir bagaimana pukulan hook, straight atau upper cut-nya mengenai kepala lawannya. Tyson tak mau ada ronde panjang, melainkan semua pertandingan berakhir dengan singkat.

* * *

Sobat properti, jika proyek properti anda memiliki power yang luar biasa seperti killing punch Mike Tyson, maka jangan ragu menggunakan kekuatan tersebut untuk menghabiskan dagangan lebih cepat. Laris manis tanjung kimpul. Dagangan cepat habis rejeki cepat ngumpul. Jika bisa menghabiskan dagangan dalam waktu 6 bulan, kenapa mesti 18 bulan?

Kita pasti tahu bahwa biaya OHC (overhead cost) untuk sebuah proyek properti perbulan bisa mencapai puluhan juta sampai ratusan juta. Tergantung besaran proyek dan ramping gemuknya struktur organisasi proyek.

Jika kita ambil contoh sebuah proyek properti seluas 4 ha dengan asumsi durasi (umur proyek) 24 bulan dan biaya OHC Rp 50jt/bln, maka jika proyek selesai 18 bulan berarti ada efisiensi biaya 6 bln x Rp 50jt = Rp 300 jt. Dan efisiensi Rp 300 jt itu tentunya dicatat sebagai tambahan laba. Apalagi kalau selesainya proyek cuma 12 bln, silahkan hitung sendiri berapa tambahan laba yang dinikmati pemegang saham.

Sobat properti, power apa yang membuat anda punya keyakinan menyelesaikan pemasaran jauh lebih cepat dari proyeksi normal seperti seorang Mike Tyson yakin mampu menghabisi lawannya di ronde 1 atau ronde 2 saja?

Mungkin lokasi anda yang sangat strategis dan menarik. Mungkin harga anda yang jauh dibawah harga pasaran. Mungkin ada super benefit yang bisa dinikmati oleh konsumen anda yang tak mungkin disajikan oleh kompetitor lain. Jika komparasi antara power yang dimiliki proyek anda dengan proyek lain sangat ekstrem, maka tak ada salahnya anda memakai jurus Mike Tyson. Yakinlah bahwa anda mampu mengatasi kompetitor anda menghabiskan unit-unit yang dipasarkan dengan cepat.

Saya punya satu contoh kasus yang mampu membuat anda memahami jurus Mike Tyson ini dengan lebih baik, seperti contoh dibawah ini;

Di sebuah lokasi yang harga tanahnya 3 tahun lalu pasarannya sudah Rp 100.000/m2, mendadak bagai rejeki nomplok klien saya mendapatkannya awal tahun 2011 kemarin dengan harga cuma Rp 60.000/m2 melalui lelang dari sebuah bank. Oh ya, luasnya 4 hektar dan harga pasaran sekarang sudah Rp 150.000/m2.

Ini sebuah operasi akuisisi lahan dengan harga yg under value. Bayangkan bedanya antara harga perolehan dengan harga pasaran mencapai Rp 90.000/m2 (brutto). Kalau beda harga nettonya dengan asumsi efektivitas lahan 60% adalah Rp 150.000/m2. Jadi jika kita menjual kavling luasan 90 m2, sudah jelas harga jual kita lebih murah 90 m2 x Rp 150.000 = Rp 13.500.000,-

Wow, ini keunggulan kompetitif dalam harga jual tanah sudah ada di genggaman kita.

Selanjutnya, jika saya asumsikan biaya OHC per bulan Rp 100 juta dan proyek diestimasi berumur 24 bulan untuk kondisi konservatif (normal), maka kali ini saya yakin memakai jurus Mike Tyson dengan hanya menetapkan anggaran OHC selama 12 bulan saja. Artinya saya berspekulasi melakukan efisiensi sebesar Rp 100 juta x 12 bulan = Rp 1.200.000.000,-

Luasan lahan efektif adalah
= 60% x 40.000
= 24.000 m2
Ini disebut saleable area atau lahan yang bisa dijual. Sisanya 40% tak bisa dijual karena terpakai untuk sirkulasi, ruang terbuka hijau dan fasos fasum.

Berapa efisiensi yang diperoleh?
= Rp 1.200.000.000 : 24.000 m2
= Rp 50.000/m2

Jika asumsi luas kavling 90 m2, berarti harga jual produknya lebih murah Rp 50.000 x 90 m2 = Rp 4.500.000,-

Coba gabungkan efisiensi dari perolehan tanah yang undervalue (Rp 13,5 juta) ditambah efisiensi dari keberanian kita menetapkan umur proyek 12 bulan saja sebesar Rp 4,5 juta. Total efisiensi Rp 18 juta. Ini ibarat gabungan pukulan hook dan pukulan upper cut dari seorang Mike Tyson yang bakal mampu mengkanvaskan pesaing-pesaingnya di kelas yang sama.

Hasilnya? Bukan selesai 12 bulan tapi malah selesai 10 bulan. Laris manis tanjung kimpul. Dagangan habis rejeki ngumpul. Justru dapat tambahan (extra) laba lagi 2 bulan x Rp 100 juta = Rp 200 juta.

Itulah yang dinamakan jurus Mike Tyson. Yaitu menghabisi lawan dibawah ronde ke 5. Hanya bisa dilakukan oleh mereka yang punya power luar biasa kuatnya. Bagi yang powernya datar-datar saja, jangan coba-coba terapkan jurus ini. Bisa-bisa nafas dan stamina habis sebelum waktunya dan malah dipukul KO oleh musuh.

Catatan; perhitungan diatas diasumsikan bahwa kualitas bangunan dan kualitas infrastruktur sama dengan pesaingnya. Sehingga efisiensi yang dijelaskan diatas hanya dari faktor harga jual tanah dan overheadcost saja.