JANDA 21 TAHUN

JANDA 21 TAHUN

Telitilah Soal Legalitas

Dua kalimat ini hampir sama;

Janda 21 tahun.
Menjanda 21 tahun.

Hanya beda 3 huruf, tapi artinya bisa jauh berbeda. Jika harus memilih, sepertinya janda 21 tahun dapat lebih banyak fans deh ketimbang yang menjanda 21 tahun, hehe ..

Sobat properti, dalam urusan legalitas, 1 kata bisa membedakan arti secara ekstrem dan memberi pengaruh yang besar terhadap konteks keseluruhan.

Klien saya membeli lahan 3.850 m2 dari seseorang dan dieksekusi melalui skim PPJB dan Kuasa-Kuasa (Menjual, Mengurus, Membangun, Memecahkan Sertipikat). Lokasi di Ngaliyan Semarang.

Demi memudahkan penjualan dan proses KPR, lahan langsung displit menjadi 21 kavling masih atas nama pemilik setelah KRK (keterangan rencana kota) terbit. Pemecahan bisa dilakukan oleh klien saya dan berjalan lancar, karena ada Kuasa Memecahkan Sertipikat. Juga karena regulasi di BPN waktu itu belum seketat sekarang, yang mempersulit split kolektif banyak kavling keatas nama perorangan (bukan PT).

Pemasaran juga lumayan. 3 bulan sudah terjual 14 unit. Langsung diproses akad kreditnya ke bank yang mendukungnya dalam KPR.

Masalah tiba ketika sudah terbit Surat Persetujuan Kredit untuk 4 konsumen dan akan dilakukan realisasi akad kredit.

Pihak notaris mengatakan Akta Kuasa Menjual yang ada tak bisa dipakai untuk mengeksekusi transaksi. Harus didatangkan pemilik lahan yang asli. Kenapa?? Karena Kuasa Menjual yang ada hanya menunjuk ke Sertipikat Induknya; SHM 0012x/Ngaliyan. Padahal sekarang sertipikat tersebut sudah tidak ada, karena berubah menjadi 21 sertipikat pecahan.

Meski dalam riwayat 21 SHM pecahan tertulis berasal dari Induknya SHM 0012x/Ngaliyan, tapi tetap saja Notaris mengatakan tidak bisa dieksekusi.

Lahan bisa dieksekusi jika dalam Akta Kuasa Menjual seharusnya tertulis;

KUASA MENJUAL INI BERLAKU ATAS SHM 0012x/NGALIYAN DAN/ATAU BESERTA PECAHAN-PECAHANNYA.

Artinya jika dahulu sempat mengantisipasi dengan menambahkan 5 kata saja; DAN/ATAU BESERTA PECAHAN-PECAHANNYA, niscaya Kuasa Manjual yang ada bisa digunakan.

Klien saya sadar dan memahami alasan notaris. Makanya kemudian dia mencari pemilik lahan untuk dibuatkan Kuasa Menjual yang baru, dengan langsung menyebut nomor SHM dari 21 pecahan. Betapa lemasnya saat tahu pemilik tanah sedang menunaikan ibadah haji dan baru kembali 3 minggu kedepan. Realisasi akad gagal total. Delay sampai pak haji datang.

Pelajaran yang bisa dipetik dari kasus ini; Teliti dan hati-hati soal legal. Antisipasi segala kemungkinan yang menyulitkan dengan pengetahuan kita soal hukum.

Oh ya, saat klien saya mau membuat Kuasa Menjual atas 21 bidang pecahan, saya menyarankan dia supaya tidak membuat 21 Akta yang berbeda, karena nanti biayanya juga 21x. Tapi semua dimasukkan kedalam 1 Akta Kuasa Menjual, dan kemudian minta notaris menerbitkan 21 SALINAN ASLI. Beda biayanya. Jatuhnya lebih murah karena hanya 1 nomor akta saja yang dipakai.

Semoga sharing ini bermanfaat.

KUCING HITAM KUCING PUTIH

KUCING HITAM KUCING PUTIH
Manajemen Aneh

Di sebuah proyek dimana saya jadi konsultannya, ada bisik-bisik dari staf level officer bahwa Pimpronya suka nitip fee ke kontraktor sebesar 2% dari nilai kontrak (harga borongan). Titipan 2% itu untuk SPK bangunan dan juga infrastruktur.

Saya yang merasa kurang nyaman dengan issue bisik-bisik ini, mencoba cross check ke beberapa kontraktor. Ada kontraktor yang berdalih bahwa tak ada konspirasi apa-apa. Katanya paling banter cuma membayari teh botol dan rokok saja untuk sang Pimpro.

Tapi ada seorang kontraktor yang mengaku bahwa benar dia ada deal mengembalikan 2% sebagai fee untuk Pimpro. Bahkan dia bersumpah pegang bukti slip setoran ke rekening istri sang Pimpro.

Mengetahui hal ini, bukan bermaksud mengadu, tapi hanya ingin menciptakan suasana kondusif ditengah tim, saya sampaikan secara halus ke klien saya alias owner proyek soal praduga tak bersalah saya soal kelakuan sang Pimpro.

Astaga naga??!! Bukannya terkejut dan marah-marah, klien saya malah katakan; "Iya, saya sudah tahu sejak lama hal tersebut. Tapi saya sengaja diam. Selama kualitas produk tetap terjaga, dan selesai tepat waktu, it's oke. Harga borongan juga tak melanggar budget koq. Masih untung dia cuma nitip 2%, kalau saya ganti Pimpro baru yang belum saya kenal, jangan-jangan malah nitip 3% atau 5%. Pimpro yang ini jenis KUCING HITAM, mampu tangkap tikus 20 ekor, dimana 1 ekor dimakan sendiri, dan 19 ekor dibawa ke tuannya. Apapun itu, dia mampu tangkap tikus kan?? Masih lebih baik ketimbang pelihara kucing yang tak bisa menangkap tikus."

Aneh banget. Masak jelas-jelas tahu Pimpronya menyimpang tapi ditanggapi dengan enteng memakai teori KUCING HITAM. Manajeman aneh entah dari kitab apa acuannya.

"Lha apa anda gak takut mengurangi laba yang menjadi hak para pemegang saham? Dan tak ada respon apapun atas tindakan yang jelas jelas menyimpang tersebut?" tanya saya dengan mengernyitkan dahi.

"Hehe .. Begini bang AW. KUCING HITAM saya pasang di proyek-proyek luasan kecil. Kalau untuk proyek skala besar, saya tempatkan KUCING PUTIH yang tangkap tikus 20 ekor semua dibawa ke tuannya tanpa ada yang dimakannya sendiri."

Penjelasan yang logis. Make sense. Tapi saya tetap tak bisa menerima penjelasan ini. Prinsip yang aneh; Asal bisa tangkap tikus, kucing hitam atau putih tetap dipelihara. Hanya kucing yang tak bisa tangkap tikus akan dibuang.

Saya ingin protes dan komplain. Tapi saat sadar bahwa disitu jobdesk saya hanya sebagai konsultan pemasaran, saya urungkan niat saya. Lagipula si ownernya aja tetap happy masak saya yang kebakaran jenggot??

Bravo KUCING!! Meong, meoong ...