MENCARIKAN MODAL UNTUK KONTRAKTOR (BAS BORONG)

JANDA MUDA CANTIK

MENCARI BAPAK ASUH

Mas bro, mau bantuin seseorang gak?

"Bantu apaan?"

Ada seorang janda muda 24 thn lagi kesulitan hidup karena dicerai dan ditinggal oleh suaminya. Cuma nikah siri sejak 2012. Mantan suaminya kabur tanpa jejak. Dia membutuhkan bapak asuh untuk kelangsungan hidupnya.

Janda muda ini butuh dana 25 juta buat perpanjangan sewa rumah, dan biaya hidup 15 jt/bln selama 4 bulan kedepan. Jadi dia butuh talangan kurang lebih 85 juta. Nanti dia akan kembalikan di akhir bulan keempat senilai 95 jt. Artinya 85 jt pengembalian pokok, ditambah kompensasi 10 jt.

"Memang dia punya duit dari mana untuk kembalikan pinjaman? Buat hidup saja susah begitu koq ..."

Eh jangan salah. Suaminya yang sekarang kabur tanpa jejak itu pernah beli tanah 2000 m2 di Bandung atas nama dia lho. SHM asli atas nama janda muda ini juga dan sertipikatnya dia yang pegang. Tanah itu sudah dipanjar orang 25 jt, dan janji dilunasi 1,175 milyar lagi 4 bulan kedepan. Jadi janda ini punya aset riil yang bakal liquid 4 bulan kedepan. Potensi itu yang bakal dipakai untuk melunasi talanganmu nanti. 

"Dia sudah terima duit 25 jt, kemana duitnya?"

Duit itu dipakai untuk menggenapi sewa rumahnya yang harus bayar 2 thn langsung senilai 50 jt.

"Oh gitu?"

Iya mas bro, gimana mau bantu gak nih jadi bapak asuh janda muda tersebut?

"Ehmm ..." (Pura pura gak dengar. Sialan nih orang, mau Lebaran koq disuruh minjamin duit ke orang yang tidak kenal).

Janda mudanya cantik lho. Bodynya semlohay. Wajahnya 11/12 dengan Nike Ardila. Nih fotonya kalau mau lihat .....

"Astaga! Mirip Nike Ardila? Ohh, coba tolong bawa dia bertemu denganku. Kupikir sebagai sesama mahluk Tuhan kita harus saling membantu dengan sesama ...."

Sobat properti, seorang bas borong yang punya banyak tukang dan sudah beberapa kali dapat SPK (Surat Perintah Kerja) dari saya, mendadak tak berani menerima pekerjaan lagi. Padahal pekerjaan dia rapi dan bagus. Ngakunya dia ditinggal pergi oleh investornya. Jadinya dia cuma berani borong upah yang dibayar mingguan. Kalau musti borong upah dan material serta opname bulanan, dia menyerah.

Hmm, saya coba cari akal untuk membantu. Kebetulan ada 2 unit rumah yang sudah akad kredit secara KPR Indent (rumah belum jadi) dengan BTN. Baru cair 50%, dan sisanya bisa diklaim setelah progres 100% nanti. Jadi posisi kontraktor aman, karena kami pasti bisa membayar dari hasil pencairan termin II BTN. 

Iseng-iseng saya tawarin seorang investor untuk jadi bapak asuh bas borong tersebut. Saya minta dia membantu modal senilai 85 jt yang akan dipakai untuk membangun rumah T-45 dengan harga borongan 108 jt/unit (bangunan 2,4 jt/m2). Ada selisih 23 jt yang menjadi margin laba dari bas borong. 

Bas borong ini setelah menghitung katanya siap memberikan bagi hasil senilai 10 jt untuk durasi 4 bulan. Dengan kata lain investasi 85 jt kembali 95 jt dalam tempo 4 bulan. Sisa 13 jt akan dinikmati oleh bas borong itu sendiri. 

Investor yang saya tawari menyatakan berminat menjadi bapak asuh bas borong, asal saya yang memberikan jaminan bisa potong termin langsung dari SPK nya kontraktor. Jadi tak perlu repot-repot menagih. 

"Bukan cuma potong termin pak, saya malah sanggup buka BG mundur 4 bulan + 7 hari sebagai back up keamanan bagi investor yang menjadi bapak asuhnya pemborong," jawab saya.

Deal !!! 

Ini namanya simbiosis mutualisma. Ini namanya kolaborasi 3 pihak yang sama-sama menguntungkan. Bas borong senang bisa bekerja karena punya investor. Saya sebagai pengembang juga senang karena ada bas borong yang kerja dari progres 0% sampai 100% tanpa ada tagihan. Dan investor senang karena investasinya memberikan hasil yang menarik sekaligus aman karena dijamin langsung dengan BG mundur dari pengembang, selain ada MoU nya secara tertulis. 

Bagaimana, minat menjadi bapak asuh? Untuk bapak asuh janda muda ala Nike Ardila, sudah saya ambil sendiri peluangnya. Yang tersisa buat anda tinggal peluang jadi bapak asuh untuk beberapa bas borong yang mampu bekerja tapi cekak modalnya. 

Draft MoU tripartit antara pengembang, pemodal, dan bas borong, akan diajarkan dan dibagikan kepada murid-murid Perguruan Kungfu Properti.

BERTANYA UNTUK MENDAPATKAN INFORMASI

MAAF BANG, 

SAYA TIDAK SUKA LAKI LAKI

"Dinda, kenapa wanita secantik kamu saat ini seorang diri tanpa kekasih hati? Apakah belum menemukan pria yang tampan dan mapan? Apakah masih patah hati dan trauma dengan kegagalan cinta sebelumnya? Ataukah belum ada pria yang berani menyatakan cinta padamu?"

Seorang pria sedang melakukan pendekatan kepada seorang wanita yang disukainya, dan berusaha mengorek banyak informasi dari wanita tersebut dengan mengajukan pertanyaan, sebelum mengambil keputusan.

"Maaf bang, saya tidak suka laki-laki."

Itulah jawaban dari si wanita. Dan informasi itu cukup membantu sang pria untuk mengambil keputusan.

Sobat properti, salah satu habit yang disebutkan dalam buku Seven Habits yang cukup terkenal itu adalah "Seek first to understand then to be understood." Maksudnya adalah ; berusahalah mengerti terlebih dahulu kemauan orang lain, baru kemudian kita minta dimengerti.

Kita diajarkan untuk menjadi pendengar terlebih dahulu, dan membiarkan orang lain menjadi subyek. Untuk apa? Supaya kita mengetahui dengan jelas apa yang sedang dibutuhkan, sedang diinginkan, ataupun sedang direncanakan oleh mereka. Dengan mengetahui kebutuhan keinginan dan rencana mereka, maka kita bisa merespon dengan lebih baik.

Jika hal ini kita kaitkan dengan upaya setiap murid Perguruan Kungfu Properti yang sedang berburu lahan hotdeal, maka saya sarankan melakukan TEKNIK PROBING (mencari informasi dengan cara bertanya) sebagai berikut ; 

"Mohon maaf pak, boleh tahu apa alasan bapak berencana menjual lahan ini? Apakah bapak sedang BU (butuh uang) untuk menutup kebutuhan jangka pendek? Apakah lahan bapak sedang diagunkan dan kewajiban tersebut sudah hampir jatuh tempo?"

"Mohon maaf pak, apakah lahan ini sudah sekian lama dijual tetapi belum laku juga, ataukah baru saja dipasarkan dalam beberapa minggu ini?"

Sobat properti, pertanyaan itu adalah untuk memancing jawaban dari pemilik tanah, yang akan membantu kita menyodorkan penawaran yang pas. Karena kita tak mungkin deal jika apa yang menjadi kebutuhan pemilik tanah tidak kita penuhi. 

Misal ; pemilik lahan butuh uang 350 juta untuk mendaftarkan anaknya sekolah pilot. Artinya kita minimal

harus membayar uang muka 350 juta supaya pemilik lahan bersedia menerima skema bayar yang kita sodorkan. 

Misal ; pemilik lahan sudah pusing lahannya mau dilelang oleh bank jika tak mampu menebus senilai 400 juta pada tanggal sekian bulan sekian. Nah, jika kita mampu menutup nominal tersebut, maka lahannya yang senilai 3 milyar mau dibayar dengan skema lunak pun mungkin akan dia setujui.

Paham ya? Lakukan teknik probing. Hanya dengan melontarkan beberapa pertanyaan, tapi akan kita dapatkan informasi dari pemilik lahan yang membuat kita bisa menyodorkan skema penawaran yang tepat. Paling asyik adalah jika kita ketemu pemilik lahan yang tidak memiliki kebutuhan jangka pendek, dan sudah putus asa sekian lama menjual ternyata belum berhasil laku laku juga. Kondisi ini biasanya berpeluang besar kita eksekusi dengan status hotdeal. 

Apa itu hotdeal? Ini definisinya ;

1. Uang tanda jadi kecil.

2. Ada jeda 1 bulan antara pembayaran uang tanda jadi dengan Uang Muka 1 senilai 5% (max 150 jt), dimana jeda 1 bulan itu dipergunakan untuk mengecek peruntukan lahan sesuao RUTRK, melakukan sosialisasi warga, melunasi SPPT PBB, melakuksn legal clereance, membuat desain perencanaan, dan mencari investor.

3. Ada grace period antara UM 1 dan UM 2 untuk mengurus perijinan sampai dengan terbit KRK (keterangan rencsna kota) atau pengesahan siteplan. 

4. Pembayaran UM 2 senilai 10% (max 350 jt) dilakukan setelah perijinan terbit. Bersamaan dengan ini dilakukan balik nama lahan dan diback up pengakuan hutang, atau dilakukan PPJB lunas serta kuasa menjual.

5. Pembayaran berikutnya dilakukan bertahap sesuai penjualan, atau jika harus ada jadwal jatuh tempo, harus dijadwalkan diatas bulan ke 6.

6. Pelunasan keseluruhan lahan minimal 18 bulan sejak perijinan terbit. Lebih panjang lebih baik, tergantung luasan yang akan dikembangkan. 

Nah, semoga artikel ini cukup membantu anda untuk segera mendapatkan lahan hotdeal.