YUK BERBURU LAHAN MURAH UNTUK RUMAH MURAH
Naluri saya sebagai pengembang langsung terusik manakala melihat begitu banyak kemudahan yang diberikan oleh pemerintah untuk program perumahan rakyat yang dikenal sebagai rumah bersubsidi yang dibiayai dengan skim FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan).
Betapa tidak? DP mulai 1%, bunga 5% berlaku tetap, dan tenor kredit bisa sampai dengan 20 tahun. Apalagi sebelumnya sudah berlaku ketentuan PPH nya cuma 1% dan PPN nya ditanggung negara alias free PPN. Hmm, sungguh ini sebuah opportunity.
Tahukah anda apa masalah terbesar bagi kita untuk menyabet opportunity tersebut? Problemnya adalah di pengadaan lahan. Sulit sekali bagi kita mendapatkan lahan yang memenuhi kriteria bisa dikembangkan menjadi perumahan murah skim FLPP, karena membebaskan lahan untuk rumah bersubsidi harus memenuhi berbagai kriteria.
Nah, lahan yang saya cari harus memenuhi kriteria sbb :
1. Harga lahan maksimal Rp 150.000/m2
2. Lahan sudah bersertifikat, karena biaya pembuatan sertifikat relatif mahal
3. Sesuai RUTRK (rencana umum tata ruang kota) masuk zona kuning (perumahan)
4. Status lahan di sertifikat sudah pekarangan (bukan sawah atau pertanian), supaya tidak perlu melakukan alih fungsi lahan
5. Eksisting lahan bukan sawah, supaya tidak perlu melakukan urugan atau penimbunan yang relatif mahal
6. Eksisting lahan bukan bukit berkontur karena melakukan pekerjaan cut and fill membutuhkan biaya besar
7. Dalam radius 5 km harus ada potensi market sebesar 50x dari jumlah unit yang dipasarkan (disarankan dekat dengan kawasan industri)
Kriteria no 2 s/d 6 pada dasarnya untuk mengusahakan supaya tidak ada tambahan biaya lagi yang secara signifikan akan membebani perhitungan HPT (Harga Pokok Tanah) untuk proyek rumah bersubsidi yang akan kita kembangkan.
Oh ya, menjual rumah FLPP harus memenuhi batasan harga yang ditentukan oleh pemerintah. Untuk area Pulau Jawa (selain Jabodetabek) patokan harganya adalah Rp 116,5 juta.
Kenapa saya menentukan harga perolehan lahan dibatasi maksimal Rp 150.000/m2? Supaya bisa memenuhi dasar perhitungan sbb ;
Harga lahan (brutto) : Rp 150.000/m2
Asumsi efektif 60%
Harga lahan (netto) : Rp 250.000/m2
Biaya desain, perijinan, pematangan lahan, overhead cost : Rp 300.000/m2
HPT (Harga Pokok Tanah) : Rp 550.000/m2
Laba : Rp 250.000/m2
HARGA JUAL TANAH : Rp 800.000/m2
Anda bingung darimana angka-angka tersebut? Itu yang Rp 300.000/m2 adalah pembenanan biaya versi quick count. Jika mau tahu versi detail, silahkan ikut kelas workshop PKP. Untuk pembebanan laba Rp 250.000/m2, itu pakai asumsi bahwa laba setara 1x harga tanah.
Yuk sekarang kita menghitung harga jual 1 unit rumah murah type 36 luas tanah 72 m2.
MENGHITUNG HARGA JUAL
RUMAH TYPE 36 / 72
Biaya bangunan :
Rp 1,3 jt x 36 m2 = Rp 46.800.000
Biaya tanah :
Rp 800.000 x 72 m2 = Rp 57.600.00
Biaya sambung listrik, sambung air, IMB, split SHGB, fee sales dll = Rp 10.000.000
SUB TOTAL = Rp 114.400.000
PPH 1% = Rp 1.200.000
HARGA JUAL = Rp 115.600.000
Nah, anda lihat harga jual Rp 115,6 jt per unit masih memenuhi batasan harga Rp 116,5 juta.
Perhatikan bahwa batasan harga borongan bangunan cuma Rp 1,3 jt/m2 jadi anda mesti cerdas memilih desain yang simpel dan murah biaya konstruksinya tanpa harus mengabaikan masalah struktural dan estetika.
Jika harga borongan bangunan anda diatas Rp 1,3 jt/m2 maka terpaksa anda harus merelakan target labanya direduksi sedikit, bukan Rp 250.000/m2 tetapi cuku Rp 200.000/m2 saja. Masih lumayan koq, sehektar bisa dapat Rp 1,2 milyar.
Menaikkan harga jual rumah diatas patokan Rp 116,5 jt tidak direkomendasikan. Sekalipun bisa dikemas sebagai peningkatan mutu atau tambahan UM, tetap saja itu membuat daya serap pasar menurun. Target kita adalah MBR (masyarakat berpenghasilan rendah), dan bagi mereka selisih sekian juta saja merupakan hal sensitif yang mempengaruhi keputusan untuk jadi membeli atau tidak.
Kesimpulan dari artikel ini :
Harga perolehan lahan untuk rumah FLPP tak boleh melebihi Rp 150.000/m2. Lewat dari pagu itu, bablaaaas angine ....
Untuk artikel ini, bahasan mengenai potensi market belum dikupas secara khusus dan akan dibahas di artikel lainnya.
