BETULKAH MERINTIS BISNIS PROPERTI SEBAGAI PENGEMBANG BENAR-BENAR GAMPANG??? Silahkan simak jawabannya disini : http://bukupengembangproperti.blogspot.com/2012/03/merintis-bisnis-properti-sebagai.html

Cari Artikel Menarik Disini

Senin, 30 September 2013

TEKNIK NEGOISASI DENGAN PEMILIK TANAH UNTUK MENDAPATKAN PROFIT SHARING BESAR

PAK RIBUT BERHENTI RIBUT


Jin Properti - Suatu ketika saya sedang menemui seorang pemilik tanah seluas 8000 m2 (tepatnya 8.012 m2), yang berniat menjual tanahnya seharga Rp 300.000/m2, tetapi tidak laku-laku juga meski sudah dipajang di Toko Gabus dotcom selama berbulan-bulan. Sudah pasang iklan baris berkali-kali di koran tak juga deal. Nitip ke agen properti di beberapa tempat juga tak ada kabar gembira. Orang ini mungkin sudah agak frustasi menjual tanahnya.

Lahannya tak begitu jelek. Lokasi tak jauh dari keramaian fasilitas publik. Cuma jalannya agak jelek. Tapi menurut perhitungan saya, dengan sedikit sentuhan kasih sayang, lahan ini bisa diolah dan dipasarkan. Saya tahu persis Pemda setempat sangat intens melakukan program aspalisasi. Siapa tahu tahun depan jalan jelek ini sudah beraspal.

Kamipun bertemu di sebuah Cafe yang menjual donut dan kopi. Saat kami bertemu, sudah dikondisikan oleh mediatornya bahwa saya adalah calon mitra kerjasama, bukan buyer yang akan membeli lahannya. Saya sengaja tidak menawar harga tanahnya, supaya pemilik tanah merasa happy. Harganya masih pantas koq.

Saya sampaikan kepada pemilik tanah yang bernama pak Ribut tersebut, bahwa saya menawarkan diri menjadi mitra kerjasama beliau, dan siap menjalankan peranan dalam 2 opsi, yaitu;

OPSI A
Hanya sebagai MPK (Mitra Pemilik Keahlian) alias bertindak sebagai profesional saja. Artinya pak Ribut bertindak selaku MPT (Mitra Pemilik Tanah) sekaligus MPM (Mitra Pemilik Modal).

OPSI B
Bertindak selaku MPK (Mitra Pemilik Keahlian) sekaligus MPM (Mitra Pemilik Modal). Saya datang sebagai profesional yang membawa keahlian sekaligus membawa modal. Dan pak Ribut hanya bertindak sebagai MPT (Mitra Pemilik Tanah).

Atas 2 opsi diatas, pak Ribut memilih Opsi B karena dia mengaku hanya punya tanah akan tetapi tidak punya modal sama sekali untuk disertakan dalam pengembangan proyek.

Mengingat harga satuan tanah per meter persegi sudah disepakati, maka langkah selanjutnya adalah menyepakati berapa profit sharing masing-masing pihak. Sebelum menyampaikan penawaran, saya bertanya sekali lagi kepada pak Ribut mengenai 2 opsi;

Apakah lahan miliknya yang menjadi obyek kerjasama boleh diagunkan ke bank untuk mendapatkan kredit konstruksi? Atau tidak diijinkan untuk diagunkan ke bank? Saya sudah mempersiapkan opsi penawaran 55:45 jika lahan bisa diagunkan, dan 70:30 jika lahan tak bisa diagunkan.

Ternyata pak Ribut memilih opsi lahan tak boleh diagunkan, sehingga saya menyodorkan tawaran 70:30 kepada pak Ribut, dimana bagian pak Ribut selaku MPT (Mitra Pemilik Tanah) hanya 30% saja.

Pak Ribut mengernyitkan dahi. Katanya; "Kenapa bagian saya cuma 30% saja? Bukannya lahan saya sudah jelas nilainya 2,4 Milyar. Sedangkan modal pak AW belum kelihatan berapa nilainya. Koq enak sekali bisa dapat porsi lebih besar?" Rupanya pak Ribut komplain dengan penawaran yang saya sodorkan.

Dengan tenang saya yang sudah terlatih menghadapi hal seperti ini menjelaskan seperti ini;

"Pak Ribut, saya datang kesini atas referensi seorang rekan yang mengatakan bapak kesulitan menjual lahan bapak dan membutuhkan mitra kerjasama. Sebagai pengembang saya ingin 'membantu' bapak untuk membuat aset yang susah dijual tersebut menjadi liquid, masih ditambah added value berupa profit sharing 30%. Selain itu setiap tahun sekali kami berikan kenaikan harga tanah otomatis sebesar 10%. Jadi bapak jangan memposisikan saya sebagai pihak yang semata-mata datang untuk membeli lahan milik bapak atau memanfaatkan lahan milik bapak, tetapi kita mau bersinergi dengan kepentingan yang sama-sama menguntungkan kedua belah pihak. Saya datang bawa modal dan skill buat membantu bapak lho. Modal saya masih bebas mau dibenamkan atau dilarikan kemana saja mencari peluang yang menguntungkan. Sedangkan bapak sudah terjebak memegang aset lahan yang (maaf) tidak liquid. Jika bekerja-sama dengan bapak tidak memberikan benefit yang bagus buat kami, maka kami akan mencari peluang lainnya saja."

Sobat properti, penjelasan saya kepada pak Ribut menegaskan posisi saya adalah mendukung kepentingan pak Ribut yang kesulitan membuat asetnya menjadi liquid. Hubungan kami adalah memanfaatkan dan dimanfaatkan. Simbiosis mutualisma. Kemudian saya lanjutkan lagi sebagai berikut;

"Lagipula pak Ribut perlu paham bahwa lahan bapak belumlah diserahkan sepenuhnya kepada kami. Buktinya lahan bapak tak boleh diagunkan. Buktinya siapa yang nanti bisa melepaskan hak atas lahan tersebut tetaplah bapak sendiri yang akan menanda-tangani AJB PPAT."

"Jika bicara soal resiko, maka resiko justru ada di pihak kami. Kenapa? Karena kami membikin jalan, saluran, gerbang, taman, dan juga bangunan diatas lahan milik bapak yang kami sendiri tak bisa menanda-tangani AJB PPAT-nya alias menjual kepada konsumen."

"Saya menganggap dalam konteks kerjasama ini bapak belumlah sepenuhnya menyerahkan aset lahan senilai 2,4 milyar tersebut kepada kami. Melainkan kita hanya bekerja-sama secara PARSIAL dengan perhitungan per UNIT PRICE seperti perincian dibawah ini ....."





Dalam perhitungan diatas, saya membuatkan sebuah breakdown atas beberapa komponen penyusun harga jual tanah dan bangunan, dengan secara khusus memisahkan berapa kontribusi MPT, dan berapa kontribusi (MPK + MPM). Jelas-jelas kontribusi MPT hanyalah tanah mentah saja yang diperhitungkan dalam harga efektif (netto), sementara sisanya merupakan kontribusi kami semua, yaitu biaya desain perijinan, biaya pematangan lahan biaya overhead cost, dan biaya lain-lain (sambung listrik, sambung air, retribusi IMB, split SHGB, fee sales).

Dengan membuat simulasi atas 2 type rumah T-36/72 dan T-45/90, muncul komposisi prosentase yang berada di kisaran 75:25. Penyertaan pemilik tanah lebih kecil dibanding penyertaan kami sebagai mitranya. Jadi kalau kami menawarkan 70:30, mestinya dia happy.

Dalam workshop properti yang saya ajarkan, biasanya saya sebut simulasi menghitung kontribusi penyertaan modal per-unit price masing-masing pihak sebagai JURUS BEDAH HARGA RUMAH. Ini adalah jurus andalan buat meyakinkan pemilik tanah secara teknikal, kenapa bagian dia lebih kecil dibanding bagian kita sebagai mitra. Perhitungan teknikal yang membuat pak Ribut berhenti meributkan soal bagiannya yang lebih kecil dibanding bagian kita yang menjadi mitranya.

Dalam kasus harga tanahnya masih dibawah harga bangunan, maka porsi kita lebih dominan. Akan tetapi jika harga tanah sudah sama atau diatas harga bangunan, maka berapa porsi pemilik lahan bisa anda tawarkan berdasarkan cara menghitung yang diajarkan didalam JURUS BEDAH HARGA RUMAH.

Maaf saya tak bisa menjelaskan lebih detail perihal simulasi diatas, khususnya darimana muncul angka-angka biaya desain perijinan, pematangan lahan, dan overhead cost. Bagi yang belum pernah ikut kelas workshop, sementara anda telan saja konten yang utama bahwa kita sangat pantas meminta bagian lebih besar dibanding bagian pemilik lahan, karena kita lakukan bedah harga jual rumah per unit price.

6 komentar:

  1. Jelas-jelas kontribusi MPT hanyalah tanah mentah saja yang diperhitungkan dalam harga efektif (netto), sementara sisanya merupakan kontribusi kami semua, yaitu biaya desain perijinan, biaya pematangan lahan biaya overhead cost, dan biaya lain-lain (sambung listrik, sambung air, retribusi IMB, split SHGB, fee sales).

    yakin nih itu biaya kalian yg tanggung semua? bukannya calon pembeli melalui Dana DP?

    jika saya menjadi pak ribut, saya bersedia mendapatkan 30 %, dengan syarat bagunan full anda bangunan terlebih dahulu. kalau anda cuma menbangun 2 unit sebagai sampel bangunan dan selanjutnya mengandalkan KPR pembeli atau DP pembeli...itu mah sama juga BERAK!

    BalasHapus
  2. Kepada Yth. Bapak dan Ibu serta Agan-agan dan sista. Perkenalkan nama saya Doni dari Kalimantan Tengah
    Belajar dari pengalaman saya pribadi yang telah kena tipu dan di bohongi
    untuk menggarap proyek perumahan property, di mohon untuk tidak percaya 100 % dengan orang yang mengaku-ngaku sebagai
    konsultan property / perdagangan umum / dllnya terutama untuk saudara ANDRI HARTONO yang mempunyai nama asli TRI WARDIYANTO
    sesuai KTP kelahiran : temanggung 30-04-1972 alamat : Jl. Bungur Raya No. 2 RT. 12 RW. 06 kebayoran lama utara kebayoran baru
    Jakarta Selatan Hp. 0812.9631.5543 dan 0857.1978.8224 Nilai nya lumayan sih bagi saya pribadi Rp. 12,5 juta Foto lengkap nya ada.

    MODUS PENIPUAN ala Andri alias Tri wardiyanto :

    1. Menelpon pemilik tanah seperti saya dan memberikan konsultasi menarik tentang prospek dan keuntungan sebagai developer property
    2. Untuk Cek lokasi meminta biaya tiket PP dan akomodasi selama 2-3 hari
    3. Untuk meyakinkan akan membuat surat pernyataan bila lokasi tidak layak biaya transfer pertama dalam tempo 3 bulan akan
    di kembalikan.
    4. Saat Cek lokasi akan menyatakan lokasi pemilik tanah bagus dan layak untuk proyek develop property
    5. Minta transfer untuk biaya site plan dan biaya urus perijinan dengan alasan ini itu.
    6. Seterus nya di suruh menunggu dan menunggu tanpa terasa hampir 12 bulan atau 1 tahun proyek tetap tidak terlaksana
    7. Minta di batalkan proyek dan minta pengembalian di suruh menunggu dengan alasan ini dan itu.
    7. Mau saya lapor ke pihak berwajib repot gan, karena saya juga ada kesibukan dan pulang pergi nya ke Jakarta membutuhkan
    biaya dan waktu .

    ALLAH itu MAHA KAYA,Saya yakin itu. maksud dan tujuan posting saya agar para pemilik lahan baik
    bapak dan ibu serta saudara-saudara sekalian jangan sampai mengalami nasib seperti saya.. Mohon di Sebarkan ke website-website,
    forum, facebook dan media sosial lain nya.

    Terima kasih

    Doni
    0857.5131.5368
    0531 - 32294

    BalasHapus
  3. Mudah2an semua yang terjun di dunia property dan yang akan terjun di dunia property berniat baik untuk membantu sesama disamping mencari nafkah.. sayapun sering mendapatkan penawaran dari pembaca untuk mengelola tanah miliknya tapi setelah saya lakukan perhitungan, rata-rata harga yang ditawarkan sangat jauh di atas harga pasar. Terpaksa saya tolak. Banyak juga yang meng-klaim saya hanya asal cari tanah untuk kerjasama. Prinsip saya: Walaupun tanahnya kerjasama tetap harus dihitung feasibility-nya...
    Btw salam kenal semua pembaca.
    Asriman.Com

    BalasHapus
    Balasan
    1. boleh konsultasi lebih lanjut pak arisman...sy mau terjun di property..salam asriyon jakarta

      Hapus
  4. asalamualaikum
    Berkah berlimpah dengan properti syariah
    perkenalkan saya AMINUDIN satu dari sekian banyak developer membaca beberapa artikel sahabat semua agak kesel miris masih aja ada orang orang yang culas itulah alam dunia alkamdulillah dari taun 2012 kami konsen di pengembangan properti syariah sudah ada di 30a,TANPAn kota di indonesia dengan konsep TANPA BANK,TANPA DENDA ,TANPA SITA TANPA ASURANSI TANPA AKAD BERMASALAH,BEBAS RIBA 100% SYARIAH buat sahabat yang mau tanya2 silahkan hub 081226231605

    BalasHapus
  5. Trimaksh bpk aw..semoga ilmunya & rizkinya sntiasa dilimpahi keberkahan..jurus2nya di bbrp artikel yg dibaca, bagus2..
    sy yg msh sdkt ilmuny sgt trbantu.. sbg yg konsen di property syariah, membantu saudara kita agar bs memiliki kpr scr syariah, tnp bank, tnp bunga/riba, tnp denda/riba, tnp sita, tnp asuransi, tnp akad brmasalah bhkn tnp bi checking..namun bs tinggal di kawasan yg lingkungannya religius, sgt mnggembirakan utk tumbuh kembang buah hati.. menjadi impian kami, sbg bekal kebaikan di dunia & saksi di akhirat.. aamiin.

    BalasHapus

Catatan: Hanya anggota dari blog ini yang dapat mengirim komentar.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

ShareThis